【正文】 本滿足周邊居民日常的生活消費(fèi)，但不能從根本上解決居民的生活購物以及享受需要。 ?新區(qū)內(nèi)形成的特色餐飲、娛樂等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，也開始逐步吸引區(qū)域外消費(fèi)者光顧。新區(qū)內(nèi)外資企業(yè)的特點(diǎn)使得新區(qū)餐飲、休閑娛樂形成以日韓為主的特色。同樣受觀前商圈百貨等零售業(yè)態(tài)的強(qiáng)大吸引力影響，新區(qū)內(nèi)的商業(yè)并未有大型傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)出現(xiàn)，而多為沿街店鋪（主要是淮海街）和住宅、寫字樓的商業(yè)裙房（主要沿獅山路分布）。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 商圈范圍：東至濱河路、南至金山路、西至塔園路、北至獅山路 商圈級(jí)別：區(qū)域商業(yè)中心 商圈吸納率：約 90% 主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、居民配套商業(yè) 新區(qū)商圈 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 檔次定位 主要目標(biāo)消費(fèi)群體 業(yè)態(tài)構(gòu)成 代表商戶 淮海街 20230 中高檔 周邊外籍工作人員、辦公人 員、中高檔住宅居民 餐飲、休閑娛 樂 健康煮等 錦華苑商業(yè)裙房 12023 中高檔 周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民 餐飲、休閑娛樂、生活配套 星巴克等 吳宮麗都商業(yè)裙房 18000 中高檔 周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民 餐飲、休閑娛樂 多多旺荼餐廳 金河國(guó)際大廈裙房 10000 中高檔 周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民 餐飲、休閑娛樂 西堤牛排等 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?蘇州新區(qū)的商業(yè)主要分布在新區(qū)內(nèi)的淮海街、獅山路。 ?商圈整體以中檔業(yè)態(tài)為主，迎合了大眾的消費(fèi)需求，也迎合了特定人群的需求。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 業(yè)態(tài)分布比例63%15%1%2%6%13%零售業(yè)餐飲業(yè)金融業(yè)娛樂業(yè)旅游業(yè)服務(wù)業(yè)檔次分布比例17%83%中高檔中檔南門商圈業(yè)態(tài)分布比例 南門商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?南門整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以百貨商場(chǎng)的形式出現(xiàn)。 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 /m2 營(yíng)業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費(fèi)群 體 經(jīng)營(yíng)狀況 7*7KTV會(huì)所 280平米 F1— F2 中高檔 好 新島咖啡 320平米 F1— F2 中檔 一般 亂世佳人酒吧 360平米 F1 高檔 好 簡(jiǎn)施咖啡 140平米 F1— F2 中檔 一般 迪歐咖啡 400平米 F1 中檔 一般 姑蘇不夜城 240平米 F1— F2 中高檔 一般 南門主要休閑場(chǎng)所 ?南門商圈主要娛樂以歌城以及休閑會(huì)所、休閑咖啡形式出現(xiàn)，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 20 泰華 泰華東樓 國(guó)美電器 工人文化宮 7*7KTV會(huì)所 新島咖啡 亂世佳人酒吧 簡(jiǎn)施咖啡 迪歐咖啡 藍(lán)槍魚酒吧 1姑蘇不夜城 1小城故事 1錢塘茶人 1杰姆好萊屋 1長(zhǎng)發(fā)西餅 1竹輝飯店 1永和大王 1蘇為飯店 1老蘇州飯店 蘇州東方漁港 2蘇州國(guó)土資源局 2蘇州廣電總臺(tái) 十 全 街 人 民 路 竹 輝 路 烏 鵲 橋 路 帶 城 橋 路 相 王 路 新市路 南門商圈分布 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 地 位： 蘇州第三大商貿(mào)物流中心 規(guī) 模： 范 圍： 北臨新市路、南至護(hù)城河、西起南園新村、東靠竹輝村 主力百貨： 泰華 主題商場(chǎng)： 國(guó)美、豪克樂生活廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)分布區(qū)域： 餐飲及酒吧主要集在中十全街、電腦專賣主要集中在烏雀橋路，東大街及新市路業(yè)態(tài)分布較為豐富 日人流量： 15人左右 租 金： 新市路： 108— 166元 /月 /m2 東大街、竹輝路： 150175元 /月 /m2 十全街： 300400元 /月 /m2 烏雀橋： 125130元 /月 /m2 南門商圈分析 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 /m2 營(yíng)業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費(fèi) 群體 業(yè)態(tài)構(gòu)成 代表商戶 泰華 B1— F7 商業(yè)成功人士 服飾、化妝品 路易威登、 burberry 泰華東樓 B1— F5 年輕人 服飾、家紡、 電器等 阿迪達(dá)斯、李 寧、匡威 南門主要購物商場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 營(yíng)業(yè)樓層 目標(biāo)消費(fèi)群體 經(jīng)營(yíng)狀況 錢塘茶人 1500平米 F1— F2 中高檔 一般 杰姆好萊屋 600平米 F1— F2 中高檔 好 蘇為飯店 1200平米 F1— F4 中高檔 好 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 南門主要餐飲 ?南門商圈相對(duì)較小，購物主要以泰華一家商場(chǎng)為主，整體的業(yè)態(tài)檔次較高。 ?石路商圈經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)面積控制在其作為區(qū)域商業(yè)中心所能承受的體量范圍內(nèi)，有效避免了物業(yè)大量空臵的情況出現(xiàn)。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 石路商圈與本項(xiàng)目所處商圈對(duì)比分析 石路商圈 本案所處商圈 1）地理位臵 /城市空間結(jié)構(gòu)： 位于蘇州古城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)區(qū)域中心，周邊環(huán)境發(fā)展成熟 2）商業(yè)供需狀況： 商業(yè)供應(yīng)量集中分布，供應(yīng)量充足，供求基本平衡，物業(yè)空臵率維持在較低水平 3）業(yè)態(tài)布局情況： 以傳統(tǒng)百貨為主，零售、餐飲、休閑娛樂兼?zhèn)?，業(yè)態(tài)齊全，整體保持在中檔的消費(fèi)水平 4）消費(fèi)者構(gòu)成： 區(qū)域周邊居民、少量國(guó)內(nèi)觀光旅游客源 1)地理位臵 /城市空間結(jié)構(gòu)： 地處城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的外緣，所處商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍無法與石路比擬 2）商業(yè)供需狀況： 商業(yè)總供應(yīng)量龐大，周邊存在大量的空臵物業(yè) 3）業(yè)態(tài)布局情況： 以餐飲、娛樂休閑為主，但入住商家也不多，生活配套類業(yè)態(tài)缺乏，整體檔次較高 4）消費(fèi)者構(gòu)成： 項(xiàng)目周邊為小區(qū)居民，以及對(duì)外區(qū)域一定的輻射所帶來的外部消費(fèi)者 ?盡管石路商圈并非蘇州市內(nèi)的市級(jí)商業(yè)中心，但因其悠久的商業(yè)發(fā)展歷史，加之周邊住宅等配套環(huán)境發(fā)展成熟，仍然吸引區(qū)域周邊消費(fèi)者的光顧，零售、休閑餐飲等業(yè)態(tài)有較好的發(fā)展。 ?商圈整體以中檔業(yè)態(tài)為主，迎合了大眾的消費(fèi)需求，也迎合了特定人群的需求。 業(yè)態(tài)分布比例圖82%12%2%3%1%零售業(yè)餐飲業(yè)金融業(yè)娛樂業(yè)旅游業(yè)檔次分布比例圖36%52%12%中偏高檔中檔低檔石路商圈業(yè)態(tài)分布比例 石路商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?石路整體商圈內(nèi)以零售為主，主要以特色街購物街以及百貨商場(chǎng)的形式出現(xiàn)。 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 營(yíng)業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費(fèi)群 體 經(jīng)營(yíng)狀況 五洲大飯店 400㎡ F1 中、高檔 一般 石路春天酒樓 800㎡ F14 中檔 差 新華飯店 1000㎡ F12 中、高檔 一般 老媽火鍋 1400㎡ F12 中、高檔 好 咸亨酒店 750㎡ F13 中檔 一般 石路主要餐飲 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?作為蘇州僅次于觀前商圈的第二大商圈，也同樣吸引了全國(guó)各地的特色風(fēng)味餐飲，到了石路，就能享受異地風(fēng)情美味。 項(xiàng)目名稱 營(yíng)業(yè)面積 營(yíng)業(yè)樓層 主要目標(biāo)消費(fèi)群 體 經(jīng)營(yíng)狀況 好仕來歌城 600㎡ F13 中、高檔 一般 南洋溫泉浴場(chǎng) 400㎡ F12 中檔 好 大西洋浴場(chǎng) 300㎡ F45 中、高檔 一般 金陽光電玩市場(chǎng) 500㎡ F1 中、低檔 好 大型商務(wù)會(huì)所 1600㎡ F5 中、高檔 好 滾石娛樂俱樂部 1000㎡ F6 中、高檔 好 石路主要休閑場(chǎng)所 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 ?石路商圈主要娛樂以歌城以及休閑會(huì)所、浴場(chǎng)形式出現(xiàn)，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。 石路商圈 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 地 位： 位于市中心，是蘇州商業(yè)起源地 規(guī) 模： 占地 55公傾 范 圍： 西起楓橋路、東到環(huán)城河西段、北至上塘街、南至愛河橋路段 商圈吸納率： 約 92% 主力百貨： 石路國(guó)際商城、成泰百貨、亞細(xì)亞商城 主題商場(chǎng)： 永樂電器、國(guó)美電器、蘇寧電器、五星電器 業(yè)態(tài)分布區(qū)域： 餐飲主要集中在石路美食街、閶胥路、石路步行街，服飾主要集在在神仙街和南浩街 平均人流量： 20萬人左右 租 金： 南浩街租金約在 240－ 270元 /平 /月 石路美食街小木屋租金約在 600元 /平 /月左右，臨街鋪約在 54160元 /平 /月 楓 橋 路 上 塘 街 廣 濟(jì) 路 閶 胥 路 金 門 路 愛 河 橋