【正文】 2023/2/112023/2/11February 11, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 11日星期六 2023/2/112023/2/112023/2/11 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/112023/2/112023/2/11Feb2311Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/112023/2/11Saturday, February 11, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/112023/2/11February 11, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 11日星期六 2023/2/112023/2/112023/2/11 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/112023/2/112023/2/11Saturday, February 11, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/112023/2/112023/2/112/11/2023 10:01:35 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/112023/2/112023/2/112023/2/11 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 2023/2/112023/2/112023/2/112/11/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/112023/2/112023/2/112023/2/112/11/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/112023/2/112023/2/11Feb2311Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/112023/2/11Saturday, February 11, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 本項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施中，有些商貿(mào)項(xiàng)目能直接為未來居民所服務(wù)，同時(shí)也是對(duì)于本案商業(yè)部分定位提出了差異化的要求。 生活配套對(duì)本項(xiàng)目的影響 ? 從整個(gè)區(qū)域來看，目前項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施相對(duì)較少，有些還未正式大 規(guī)模的運(yùn)營，對(duì)于居民的衣、食、住、行等都帶來了很大的不便。 ? 酒店旅游：尼盛萬麗酒店、皇冠假日酒店、晉合洲際酒店、凱悅酒店、新羅酒店等。 ? 專業(yè)服務(wù)：普華永道會(huì)計(jì)事務(wù)所、德勤會(huì)計(jì)事務(wù)所、日立工程建設(shè)等。 周邊總體入住客戶分析 1 整體商業(yè)指標(biāo)分析 2 周邊住宅調(diào)研分析 3 周邊生活配套調(diào)研分析 1 周邊生活配套分布 2 周邊生活配套組成 3 大區(qū)域內(nèi)其他生活配套 4 生活配套對(duì)本項(xiàng)目的影響 周邊生活配套分布 5. 蘇州工業(yè)園區(qū)青少年活動(dòng)中心 6. 中國電信 9. 園區(qū)三中 10. 蘇州國際博覽中心 淞江路 蘇勝路 方洲路 金塔路 鐘園路 沈滸路 現(xiàn)代大道 翠園路 旺墩路 星塘街 津梁街 南施街 萬盛街 星湖街 蘇虹中路 華池街 玲玲街 鳳鳴街 會(huì)心街 西洲路 九華路 金雞湖 本案 1 2 3 4 5 6 7 9 8 10 11 12 13 14 存在配套 在建配套 15 周邊生活配套組成 醫(yī)院 九龍醫(yī)院 銀行 中國郵政、中國銀行、中國電信 學(xué)校 蘇州新加坡國際學(xué)校 第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、園區(qū)三中 晉合國際幼兒園 生活廣場(chǎng) 鄰里中心廣場(chǎng) 梁津梁休閑廣場(chǎng) 蘇州工業(yè)園區(qū)青少年活動(dòng)中心 政府機(jī)關(guān) 園區(qū)行政中心 蘇州國際博覽中心 科技文化藝術(shù)中心 檔案管理綜合大樓 加油站 中國石化加油站 政府機(jī)關(guān),4廣場(chǎng), 3 學(xué)校, 4銀行, 3加油站, 1 醫(yī)院, 1圖：生活配套設(shè)施比例圖 大區(qū)域內(nèi)其他生活配套 ? 金融服務(wù)：香港匯豐銀行、英國渣打銀行、星展銀行、香港東亞銀行等。休閑娛樂場(chǎng)所方面也同樣缺乏。 中高層管理者29%技術(shù)人員31%企業(yè)職工18%私營業(yè)主11%公務(wù)員7%教師4%周邊區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 被訪者對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)的需求12%88%能滿足基本需求 不能滿足基本需求?項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施比較缺乏，目前缺乏與區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者日常生活緊密相連的相關(guān)生活消費(fèi)場(chǎng)所，致使 88%的被訪者認(rèn)為區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施不能滿足其消費(fèi)需求。900016000元 /月占到 39%， 70009000元 /月占到 25%，從該統(tǒng)計(jì)情況來看，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)消費(fèi)者的收入水平處于中上等水平。 消費(fèi)者背景 —— 性別與年齡構(gòu)成 周邊區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析 1 5 0 0 元以下2%2 0 0 0 0 元以上4%16000～20230元17%12023～16000元9%9000～12023元13%7 0 0 0 ～9 0 0 0元25%1 5 0 0 ～3 0 0 0元4%3 0 0 0 ～5 0 0 0元9%5 0 0 0 ～7 0 0 0元17%消費(fèi)者背景 —— 職業(yè)與收入構(gòu)成 ?被訪者中，以公司技術(shù)職員以及中高層管理者所占比例最高，分別占 31%、 29%，其次分別為企業(yè)一般職工以及私營業(yè)主、公務(wù)員，這是與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展特征相一致的。這兩個(gè)年齡階層代表的中青年消費(fèi)者符合未來本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體。 研究方案設(shè)計(jì) 研究城市 /區(qū)域 樣本數(shù) 目標(biāo)人群 訪問抽樣方法 工業(yè)園區(qū)湖東 各住宅入口 各商業(yè)消費(fèi)處 200份有效問卷 隨機(jī)訪問 本次調(diào)查共發(fā)放問卷 258份，回收有效問卷 200份 ,問卷有效率達(dá)到 78% 2550歲 男性、女性 研究方法： 定量研究 訪問方法： 街頭隨機(jī)訪問 一對(duì)一訪問 周邊區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析 被訪者性別構(gòu)成55%45% 男女3 0 ～3 5 歲24%2 5 ～3 0 歲32%2 0 ～2 5 歲19%5 0 歲以上4%2 0 歲以下3%4 5 ～5 0 歲5%4 0 ～4 5 歲5%3 5 ～4 0 歲8%? 本次消費(fèi)者調(diào)查的被訪者中，女 性占 45%，男性占 55%，男女比例基本保持平衡。 1 整體商業(yè)指標(biāo)分析 2 周邊住宅調(diào)研分析 3 周邊生活配套調(diào)研分析 1 周邊區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析 2 周邊入住客戶分析 3 周邊未來入住客戶分析 4 周邊總體入住客戶分析 周邊區(qū)域消費(fèi)者特征及行為分析 消費(fèi)者調(diào)查目的 ?了解工業(yè)園區(qū)消費(fèi)者構(gòu)成情況，收入水平，消費(fèi)習(xí)慣和要求； ?了解工業(yè)園區(qū)消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的滿意程度并預(yù)測(cè)可行業(yè)態(tài)組成； ?通過對(duì) 工業(yè)園區(qū) 消費(fèi)者消費(fèi)情況的研究，結(jié)合未來周邊的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來該地區(qū)的消費(fèi)特點(diǎn)。而區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的企業(yè)品質(zhì)、辦公人員及住宅人口的消費(fèi)力和購買力等遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域的消費(fèi)人群。 ?蘇州工業(yè)園區(qū)在蘇州市整體發(fā)展規(guī)劃中，屬于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其內(nèi)部各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件已基本成型。區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的購買力也促使其商業(yè)檔次定位多以中高檔為主。由于該區(qū)域?yàn)槌鞘行聟^(qū)，目前區(qū)域內(nèi)的人口導(dǎo)入量、區(qū)域?qū)ν廨椛淠芰τ邢?，因此區(qū)域內(nèi)難以發(fā)展百貨等零售商業(yè)，唯能通過發(fā)展前期可有效吸引消費(fèi)人流的餐飲、休閑娛樂等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)逐步培養(yǎng)商業(yè)氛圍，完善商業(yè)環(huán)境。 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 工業(yè)園區(qū)商圈 商圈范圍：環(huán)金雞湖一帶，湖西與湖東 CBD 商圈級(jí)別：區(qū)域商業(yè)中心 商圈吸納率：約 86% 主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、居民配套商業(yè) 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 園區(qū)湖西商圈 項(xiàng)目 業(yè)態(tài) 檔次 租售狀況 經(jīng)營狀況 客源定位 湖濱新天地 餐飲、休閑、娛樂 中高檔 僅剩 1樓 100平一間待租 人流充沛 經(jīng)營狀況良好 高收入人群 湖濱樓 餐飲 中高檔 只租不賣，出租率 100％ 夜間人流充沛 經(jīng)營狀況較好 高收入人群 左岸商業(yè)街 A區(qū) 餐飲、休閑 中檔 只租不賣，出租率 100％ 人流充沛 經(jīng)營狀況良好 游客，周邊白 領(lǐng)，外籍 名都中心 餐飲、休閑、娛樂 中檔 只租不賣，出租率 100％ 較好 周邊白領(lǐng) 高收入人群 左岸商業(yè)街 B區(qū) 餐飲、休閑、娛樂 中高檔 只租不賣，僅?？刻K惠路 1000平商鋪待租 人流不夠充沛 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈 高收入人群 白領(lǐng)廣場(chǎng) 餐飲 中高檔 只租不賣，出租率 100％ 因地鐵修路，影響到達(dá)性，西側(cè)人流稀薄 周邊白領(lǐng) 高收入人群 新天翔廣場(chǎng) 寫字樓、商場(chǎng)、公 寓 － 已封頂 － － 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 園區(qū)湖東商圈 項(xiàng)目 業(yè)態(tài) 檔次 租售狀況 經(jīng)營狀況 客源定位 金雞湖廣場(chǎng) 1期 餐飲、休閑、娛樂 中高 檔 一般 經(jīng)營不佳 高收入人 群 金雞湖廣場(chǎng) 2期 － 中高 檔 只租不賣，招租暫停，業(yè)態(tài)調(diào)整 經(jīng)營不佳 高收入人 群 金雞湖廣場(chǎng) 3期 餐飲、辦公 中檔 只賣不租，銷售 率 60％ 承租不力，人流稀薄，僅有 3家餐飲商家入駐 中高收入人群 現(xiàn)代休閑廣場(chǎng) 餐飲、休閑、娛樂 中檔 只賣不租，僅剩1間 412平商鋪待租 人流稀薄，經(jīng)營狀況一般 游客，中高收入人群 時(shí)代廣場(chǎng) 餐飲、休閑、購物、 辦公 中高 檔 只租不賣 —— 中高收入人群 月光碼頭 餐飲、休閑、娛樂 中高 檔 只租不賣 － 蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析 園區(qū)商業(yè)狀況闡述 ?工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡模式，早期的工業(yè)園區(qū)商業(yè)以鄰里中心的形式出現(xiàn)，基