【正文】 與房地產(chǎn)工作會議，劉志峰 2023房地產(chǎn)市場 2023年底，由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，對于剛過去的 2023年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個特點來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。專家估計 2023年房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟也可能保持這種貢獻率。 以市場公開供地收益論： 2023年， 350億元； 2023 年， 492億元； 2023年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計為近千億 元（僅 19月，就達 ） 一項統(tǒng)計顯示，目前全國 31個省 (區(qū)、市 )的近 1500個 市 (縣 )開展了土地招標拍賣掛牌出讓工作，在市場發(fā)育 的東南省份，八成的市 (縣 )開展了這項工作。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。以房地產(chǎn)項目為例：作 為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重 要，資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點，也是影 響資金平衡的關鍵因素。以房地產(chǎn)項目為例： 主要包括地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期 費用、配套設施費用、土建工程費、管理費用、不可預見 費、稅金等?，F(xiàn)在已經(jīng)有 4萬多會員。它的宗旨是促進全球的項目管理的發(fā)展。房地產(chǎn)項目管理 課程簡介 ? 學習目的 ：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理； ? 專業(yè)方向 ：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎設施開發(fā)建設公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。 ? 特點：目標明確、進度嚴格、資源有限、 質(zhì)量保證 項目管理知識 IPMA IPMA（ International Project Management Association）于1965年在瑞士注冊，成員主要是各國的項目管理協(xié)會，是個非盈利性的組織。 項目管理知識 PMI PMI（ Project Management Institute）的成員主要以企業(yè)、大學、研究機構的專家為主。 以房地產(chǎn)項目為例，包括：前期策劃進度計 劃、征地拆遷進度計劃、設計報建進度計劃、施 工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設施 工程進度計劃、竣工驗收計劃、銷售進度計劃等 項目管理知識 成本管理 成本計劃是成本管理的基礎。 項目管理知識 資金平衡 資金平衡即實現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此， 必須制定項目的資金平衡計劃。 ? 第十二條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。中國人民銀行 2023年二季度貨幣執(zhí)行情況報告指出， 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國 GDP增長的直接和間接貢獻率共計 ?！? 2023房地產(chǎn)市場 “目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲 過快，出現(xiàn)了不同程度的‘過熱’、‘虛熱’和結構性問題，存 在較嚴重的市場風險”；主要表現(xiàn)為六個方面： 部分城市房 地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大；部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應過 量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場，房地產(chǎn) 價格上漲過快，個別城市有些區(qū)位的地價上漲了 1倍以上， 有的住宅項目一兩年內(nèi)價格成倍增長；部分地區(qū)住房供求 結構失衡，商品房空置量增加；個別地區(qū)背離國情建設“豪 宅”；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟存在對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風險。同時要建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將當?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息及時向社會公示，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費者理性消費。在其他取費相對固定（平均利潤）的情況下，地價決定利潤率。 ； 市場定位 可行性研究解決的主要問題 ? 為什么要進行這個項目？ ? 項目的產(chǎn)品 (勞務 )市場的需求情況怎樣？ ? 資源條件如何？ ? 項目建設地點應選在什么地方？ ? 產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模多大為宜？ ? 采用的生產(chǎn)工藝技術是否先進可靠？ ? 項目投資估算和方案比較情況如何？ ? 投資盈利水平及風險多大？ 項目可行性研究內(nèi)容 ? 投資項目的背景研究 ? 投資項目的市場和生產(chǎn)規(guī)模 ? 投資項目資源情況 ? 投資項目環(huán)境 ? 投資項目設計 ? 投資項目組織機構 ? 投資項目進度控制 ? 投資項目的財務經(jīng)濟評價 項目可行性研究程序 ? 機會可行性研究：投資機會的粗略鑒定，精度一般在 30%左右； ? 初步可行性研究：對關鍵問題做專門調(diào)查和研究，精度在 20%左右，費用約 1%； ? 可行性研究評價：更加嚴格、細致地研究，投資估算采用預算價格，精度要求在 10%左右，費用約為 1%~3%。 8\當前我國物業(yè)管理存在的主要問題與對策 。 4\房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容與重點 。 市場定位 前期市場調(diào)查 市調(diào)內(nèi)容：宏觀環(huán)境 （政治經(jīng)濟形勢分析） 、 中觀環(huán)境 （城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場供求） 、 微觀環(huán)境 （競爭樓盤及消費者需求分析） 市調(diào)步驟：準備階段 （確定目的、擬定計劃）、 實施階段 （設計問卷、實地調(diào)查）、 分析階段 （整理資料、撰寫報告） 市調(diào)方法：問卷、踩盤、房展； 問卷調(diào)查：問卷設計技巧； 科學合理使用市調(diào)分析； 市場定位 住房與需求市場調(diào)查問卷 調(diào)查說明： 個人情況： 住房現(xiàn)狀： 住房需求： 競爭樓盤及競爭對手情況調(diào)查 （見表， P61 ） 市場定位 購房者心理與行為分析 購房需要、需求及動機分析； 文化、家庭與購房者心理； 購房者個性特征； 購房者行為模式； 市場定位 社會文化與消費行為 觀念引導浪費； 中國與美國的差異： 按揭買房小故事； 北京與上海的差異： 北京：厚重、大氣、傳統(tǒng) 上海：精細、實用、國際化 市場定位 購房決策原則 整體屬性最佳原則；非報酬決策原則；綜合權衡原則； 例： P100 市場定位 物業(yè) 出行時間 價格 建筑質(zhì)量 物業(yè)管理 A B C D 25 40 40 60 5200 4500 4500 4000 74 73 70 65 100 70 90 80 開發(fā)項目市場定位 定位思路：房地產(chǎn)定位不是對樓盤本身作實質(zhì)性改變，而是市場發(fā)現(xiàn)；好的定位能夠產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，但其本身不是競爭優(yōu)勢。人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應。 ? 關鍵詞之一：調(diào)控。 2023房地產(chǎn)市場 ? 經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的過分依賴。 2023年土地市場回望 ? 今年 19月，全國范圍內(nèi)招標拍賣掛牌出讓土地的宗數(shù)、面積、價款占出讓總宗數(shù)、面積、價款的比例分別為 %、 %、 %。 ? 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 項目管理知識 網(wǎng)絡計劃技術 ? 操作步驟： o 將項目分解為若干活動，確定所需時間、資源； o 明確各活動之間的邏輯關系； o 繪制連接所有活動的網(wǎng)絡； o 估計完成各項活動的時間和成本； o 計算各項活動開工和完工時間，確定關鍵路線； o 運用網(wǎng)絡對項目進行計劃和控