房地產評估(ppt53頁)-文庫吧在線文庫
【正文】 現(xiàn)行市價法又稱市場比較法、交易實例比較法，簡稱市場法或比較法，是將被評估對象房地產與近期進行交易的類似房地產交易案例相比較對照，通過調整已交易的房地產價格來確定被評估對象的合理價值的一種評估方法。 ? (1)新建房地產 ? 在新建房地的情況下 : ? 新建房地產價值 =(購置土地費用 +建造建筑物費用 ) (1+管理費率 ) (1+成本利潤率 )+投資貸款利息 +稅金 ? 在新建建筑物的情況下 : ? 新建建筑物價值 =建造建筑物費用 (1+管理費率 ) (1+成本利潤率 )+投資貸款利息 +稅金 － (2)新開發(fā)土地 ? 新開發(fā)土地價值 =取得待開發(fā)土地費用 +開發(fā)土地所需費用 +正常利稅 ? (3)舊有房地產 ? 舊有房地產價值 =土地的重置成本 +建筑物的重置成本－各種貶值 ? 舊有建筑物價值 =建筑物的重置成本－各種貶值 ? 非新開發(fā)土地的價值 =土地的重置成本－各種貶值 (二 )新建房地產價值的一般構成 ? 1 土地取得費用 ? 2 前期工程費 ? 3 基礎設施建設費 ? 4 建筑安裝工程費 ? 5 公共配套設施建設費 ? 6 管理費 ? 7 銷售費用 ? 8 利息 ? 9 稅費 ? 10 利潤 (三 )成本法中重置成本的評估 ? 1 直接法 ? 所謂直接法就是調查舊有建筑物的用料種類、品級、數量及所需勞務的種別、時間等，并以舊有建筑物所在地區(qū)估價期日時的各種單價為基礎，計算直接工程費，加上間接工程費及適當的承包人利潤利潤和稅金，求取標準建筑費，進一步加上通常應直接負擔的附帶費用，以求取建筑物的復原重置成本。 ? 通過中介機構 ? 實盤在先外匯買賣 (柜臺交易 ,電話交易 ,網絡交易 ,自助交易等方式 ). 四 房地產價格倍率尚未形成 如果市中心的房價過低，會造成整個城市的消費集中在市中心，這樣會造成市中心的交通、水、電、煤等運行成本的增加。只有交行和商業(yè)銀行表示，對于優(yōu)質客戶以及風險較小的貸款項目將執(zhí)行優(yōu)惠利率，最低達到貸款利率 %。他們目前最關心的是結合天津市場的土地政策、拆遷進度等具體情況，這比央行利率水平更能影響樓盤的開發(fā)銷售進度。 一些天津業(yè)內人士對此的看法： ?國家的房產新政策主要目的是為了抑制投機性購房行為，與上海、溫州、南京等長三角城市相比，天津樓市并非處于這次“調控風暴”的中心。比如對低密度別墅的開發(fā)商和購買者施行重稅，對中小戶型的開發(fā)商和購買者則施行大幅優(yōu)惠。 ?在市場的具體發(fā)展上，新政將會對天津未來一段時間產品供應類型、熱點地塊分布上產生一定影響。 近期天津市有多個新樓盤進行產品展示。工行、中行與農行也表示采取同樣比較靈活的貸款政策。 ?3月 26日出臺《切實穩(wěn)定住房價格的通知》 ?4月 27日出臺《進一步加強房地產市場宏觀調控八項措施》 ?5月 11日轉發(fā)建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會等國家七個
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