房地產(chǎn)評(píng)估(ppt53頁(yè))-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 現(xiàn)行市價(jià)法又稱市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)法或比較法，是將被評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與近期進(jìn)行交易的類似房地產(chǎn)交易案例相比較對(duì)照，通過(guò)調(diào)整已交易的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)確定被評(píng)估對(duì)象的合理價(jià)值的一種評(píng)估方法。 ? (1)新建房地產(chǎn) ? 在新建房地的情況下 : ? 新建房地產(chǎn)價(jià)值 =(購(gòu)置土地費(fèi)用 +建造建筑物費(fèi)用 ) (1+管理費(fèi)率 ) (1+成本利潤(rùn)率 )+投資貸款利息 +稅金 ? 在新建建筑物的情況下 : ? 新建建筑物價(jià)值 =建造建筑物費(fèi)用 (1+管理費(fèi)率 ) (1+成本利潤(rùn)率 )+投資貸款利息 +稅金 － (2)新開(kāi)發(fā)土地 ? 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)值 =取得待開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用 +開(kāi)發(fā)土地所需費(fèi)用 +正常利稅 ? (3)舊有房地產(chǎn) ? 舊有房地產(chǎn)價(jià)值 =土地的重置成本 +建筑物的重置成本－各種貶值 ? 舊有建筑物價(jià)值 =建筑物的重置成本－各種貶值 ? 非新開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值 =土地的重置成本－各種貶值 (二 )新建房地產(chǎn)價(jià)值的一般構(gòu)成 ? 1 土地取得費(fèi)用 ? 2 前期工程費(fèi) ? 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 4 建筑安裝工程費(fèi) ? 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 6 管理費(fèi) ? 7 銷售費(fèi)用 ? 8 利息 ? 9 稅費(fèi) ? 10 利潤(rùn) (三 )成本法中重置成本的評(píng)估 ? 1 直接法 ? 所謂直接法就是調(diào)查舊有建筑物的用料種類、品級(jí)、數(shù)量及所需勞務(wù)的種別、時(shí)間等，并以舊有建筑物所在地區(qū)估價(jià)期日時(shí)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算直接工程費(fèi)，加上間接工程費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪死麧?rùn)利潤(rùn)和稅金，求取標(biāo)準(zhǔn)建筑費(fèi)，進(jìn)一步加上通常應(yīng)直接負(fù)擔(dān)的附帶費(fèi)用，以求取建筑物的復(fù)原重置成本。 ? 通過(guò)中介機(jī)構(gòu) ? 實(shí)盤在先外匯買賣 (柜臺(tái)交易 ,電話交易 ,網(wǎng)絡(luò)交易 ,自助交易等方式 ). 四 房地產(chǎn)價(jià)格倍率尚未形成 如果市中心的房?jī)r(jià)過(guò)低，會(huì)造成整個(gè)城市的消費(fèi)集中在市中心，這樣會(huì)造成市中心的交通、水、電、煤等運(yùn)行成本的增加。只有交行和商業(yè)銀行表示，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶以及風(fēng)險(xiǎn)較小的貸款項(xiàng)目將執(zhí)行優(yōu)惠利率，最低達(dá)到貸款利率 %。他們目前最關(guān)心的是結(jié)合天津市場(chǎng)的土地政策、拆遷進(jìn)度等具體情況，這比央行利率水平更能影響樓盤的開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)度。 一些天津業(yè)內(nèi)人士對(duì)此的看法： ?國(guó)家的房產(chǎn)新政策主要目的是為了抑制投機(jī)性購(gòu)房行為，與上海、溫州、南京等長(zhǎng)三角城市相比，天津樓市并非處于這次“調(diào)控風(fēng)暴”的中心。比如對(duì)低密度別墅的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買者施行重稅，對(duì)中小戶型的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買者則施行大幅優(yōu)惠。 ?在市場(chǎng)的具體發(fā)展上，新政將會(huì)對(duì)天津未來(lái)一段時(shí)間產(chǎn)品供應(yīng)類型、熱點(diǎn)地塊分布上產(chǎn)生一定影響。 近期天津市有多個(gè)新樓盤進(jìn)行產(chǎn)品展示。工行、中行與農(nóng)行也表示采取同樣比較靈活的貸款政策。 ?3月 26日出臺(tái)《切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》 ?4月 27日出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控八項(xiàng)措施》 ?5月 11日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等國(guó)家七個(gè)
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