房地產(chǎn)投資分析中遇到的基本問題-文庫吧在線文庫
【正文】 房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。 1）直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)投資分析中的基本問題 ?房地產(chǎn)投資概述 ?房地產(chǎn)投資分析概述 ?房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 1房地產(chǎn)投資的含義 投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 2房地產(chǎn)投資的類型 1．從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3）商業(yè)房地產(chǎn)投資 這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。具體使用哪一種劃分方法，要看研究內(nèi)容的需要。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2．避稅收入 擁有房地產(chǎn)時(shí)的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來的收益。 兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產(chǎn)所獲得的收入，減除納稅和有關(guān)成本后的余額。 3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)位的變化情況。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價(jià)值都是不一樣的。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 8．房地產(chǎn)投資的巨額性 房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。 從長遠(yuǎn)利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。上述原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。 除上述任務(wù)外，分析人員還須就投資項(xiàng)目可能引發(fā)的社會問題、環(huán)境問題加以闡述。 市場分析包括對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測。由于這些數(shù)據(jù)都是投資分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計(jì)，所以分析中必然帶有某種不確定性。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 1． 2． 4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評估的不同 1．可行性分析與投資分析的不同 房地產(chǎn)投資分析，是指在房地產(chǎn)投資活動的前期，投資者運(yùn)用自己及投資分析人員的知識與能力，全面地調(diào)查投資項(xiàng)目的各方制約因素，對所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個(gè)可行方案中，通過收益、時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)的排序找出一個(gè)方案作為投資者的最后選擇。 初步可行性研究的主要目的在于分析機(jī)會研究的結(jié)論，初步判明項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性研究。 4）所處的階段不同。實(shí)際成交價(jià)格將總是落在這兩個(gè)極限之間，這就是交易區(qū)間。 就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，投資價(jià)值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價(jià)值（或市場價(jià)格）常為房地產(chǎn)評估人員使用。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 3關(guān)于投資與成本 1．廣義投資與成本的概念 1）投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。 這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計(jì)算方法。我們?nèi)砸园丛碌阮~償還本息為例來說明。 1）財(cái)務(wù)杠桿的正向作用。 就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 全部投資收益率是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計(jì)算的某個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 利息率通常針對信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率小于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是不利的。 高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴(kuò)大自有資本的收益率；一個(gè)小小的不利利差，也會帶來自有資本的負(fù)收益率。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 它的意思是，年利率為 r,貸款年限為 n,貸款額度為 1元的每月還款額。 對于開發(fā)出售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去了。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．開發(fā)后持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 這種時(shí)候的凈現(xiàn)金流量主要與凈租金收入或凈經(jīng)營收入有關(guān)，同時(shí)考慮每年還本付息因素。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 6．投資價(jià)值與市場價(jià)值的不同 市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。它是指現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，對該類物業(yè)未來交易價(jià)格所作的預(yù)測。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 3．可行性分析與項(xiàng)目評估的不同 項(xiàng)目評估是在可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有關(guān)部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等，從項(xiàng)目（或企業(yè)）、國民經(jīng)濟(jì)和社會的角度出發(fā)，由有關(guān)部門（包括銀行、中介咨詢機(jī)構(gòu)等）對擬建投資項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、項(xiàng)目的市場需求、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等進(jìn)行全面分析論證，并就該項(xiàng)目是否可行提出相應(yīng)職業(yè)判斷的一項(xiàng)工作。 1）投資機(jī)會研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會?？尚行苑治鰞H僅是投資分析的一個(gè)起點(diǎn)。這種可能性描述了房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù)。
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