房地產(chǎn)投資分析中的基本問題培訓(xùn)講義82-文庫吧在線文庫
【正文】 產(chǎn)投資項(xiàng)目在既定的目標(biāo)和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效益。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析是對項(xiàng)目的盈利能力、清償能力、資金平衡能力等進(jìn)行的分析，從而得出財(cái)務(wù)上是否可行的結(jié)論。當(dāng)投資者資源有限的時(shí)候，就需要對投資方案再進(jìn)行比選。后者應(yīng)該由投資分析來解決。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2）初步可行性研究 大型投資項(xiàng)目的可行性研究往往需要相當(dāng)多的人力和資金，耗費(fèi)較長的時(shí)間。 2）立足點(diǎn)不同。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3．市場價(jià)格 市場價(jià)格是指在一個(gè)具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時(shí)的最可能價(jià)格。 投資價(jià)值與市場價(jià)值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3．置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 置業(yè)投資的現(xiàn)金流量通常是由兩部分構(gòu)成：一部分是持有期間內(nèi)物業(yè)每年的凈經(jīng)營收益；另一部分是持有期末物業(yè)的凈轉(zhuǎn)售收益。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 4關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 1．抵押貸款 盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款方式差別較大，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個(gè)方面展開，一個(gè)是抵押貸款還本付息額，一個(gè)是貸款余額。實(shí)際上抵押常數(shù)等于 1元貸款年金現(xiàn)值因素的倒數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3．財(cái)務(wù)杠桿的作用 借貸資本與自有資本的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用程度越深。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 5關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo) 1．投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。 內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來收益的現(xiàn)值等于其當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。 它考慮了還本付息對自有資金現(xiàn)金流的影響。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 權(quán)益投資收益率是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標(biāo)。 這種收益既包括物業(yè)在持有期間預(yù)期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時(shí)所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報(bào)率之間的最大區(qū)別。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越大。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．財(cái)務(wù)杠桿 利用借貸資金擴(kuò)大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財(cái)務(wù)杠桿。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按年等額還本付息時(shí)，抵押常數(shù)（有的書中也叫還款系數(shù)）為： (1 )(1 ) 1nnrrMr????式中： M：抵押常數(shù)（年）； r：年利率； n：貸款年數(shù)。 房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。 流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量 。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 5．投資價(jià)值 投資價(jià)值是預(yù)期的未來收益的價(jià)值，該價(jià)值是根據(jù)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的稅后現(xiàn)金流量和投資者所能接受的最低收益率，計(jì)算所得到的投資者購置該資產(chǎn)所支付的最大款額。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1．交易價(jià)格 通常交易價(jià)格是指實(shí)際交易過程中發(fā)生的歷史價(jià)格，即實(shí)際發(fā)生的成交價(jià)，是由買賣雙方通過議價(jià)過程決定的。 詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資可行性研究全過程中最重要的一個(gè)組成部分。可見，可行性分析是投資分析中的一個(gè)重要階段。 我們說一個(gè)方案可行，并不是說這一方案就一定是合適的。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 6．風(fēng)險(xiǎn)分析 前述的不確定性分析無法對投資者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)做定量估計(jì)，它只能起到定性說明的作用。所以區(qū)位條件的好壞對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的利潤和收益有著重要的影響。因?yàn)橐豁?xiàng)社會(huì)效益和環(huán)境效益不好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，不可能獲得政府的批準(zhǔn)。因此，要求一個(gè)良好的分析報(bào)告，對投資方向諸問題做出全面、可信的論證。比如一個(gè)普通的個(gè)人投資者，可以用 4萬元的首付款運(yùn)作一個(gè) 20萬元的置業(yè)投資項(xiàng)目；一個(gè)不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用 1萬元購買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司可以投資數(shù)百萬或數(shù)千萬元建造一幢寫字樓；而一個(gè)政府可以花費(fèi)數(shù)億元新建一個(gè)車站和交通系統(tǒng)。 由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。 由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，政府對房地產(chǎn)市場十分關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。 如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況較好，其較長的自然壽命可以使投資者從一項(xiàng)置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命（經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間）。認(rèn)識和掌握這些特點(diǎn)，對我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。 在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，加速折舊是擴(kuò)大稅收好處的基本途徑之一。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。 4）工業(yè)房地產(chǎn)投資 我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。 房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。 置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營。 本書在講述房地產(chǎn)投資分析時(shí)，經(jīng)常會(huì)使用到上述各類劃分。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。這種投資具有的另一個(gè)特點(diǎn)是，在投資者不愿意繼
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