【正文】 下降 ， 人口紅利逐步消退 。 ?長期看 ， 宏觀調(diào)控將逐步回歸市場化 ， 長效機制逐步取代短期調(diào)控手段 ， 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記配套制度將進一步健全 ，土地節(jié)約集約利用將繼續(xù)加強；房地產(chǎn)供應步入調(diào)整階段 ，化解房地產(chǎn)庫存成為關(guān)鍵問題 。 此外 ， 房地產(chǎn)行業(yè)的橫向關(guān)聯(lián)度也較高 ， 開發(fā)周期與產(chǎn)業(yè)鏈條中涉及政府 、 開發(fā)商 、 消費者 、金融機構(gòu)等多個群體 ， 各類政策變化對房地產(chǎn)企業(yè)均會產(chǎn)生影響 目 錄 ?房地產(chǎn)在中國發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點 ?中國房地長的現(xiàn)狀 ?中國房地產(chǎn)的未來發(fā)張趨勢 ?個人看法 2023年房地產(chǎn)政策盤點 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。 問題的形成 ?眾多經(jīng)濟學家多次抨擊 ， 中國房地產(chǎn)政策的最大問題 ， 是偏離了住房的民生和社會屬性 ， 而過于注重其對經(jīng)濟增長的作用 。 無論是 2023年 ? 權(quán)威人士 ? 的講話 ，還是中央經(jīng)濟工作會議 ， 都明確 ? 房子是用來住的 ? 這一定位 。 在房地產(chǎn)政策回歸民生 ， 房子回歸居住屬性的情況下 ， 高層勢必在房地產(chǎn)調(diào)控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題 ， 避免給市場再次釋放錯誤的信號 ， 導致市場再次反彈 。 各位可以研究一下 70個大中城市房價數(shù)據(jù) ， 這個數(shù)據(jù)雖然我一再說是中國最假的統(tǒng)計數(shù)據(jù) ， 不要糾纏數(shù)據(jù)本身 ， 但這個數(shù)據(jù)基本可以反應房地產(chǎn)市場的強弱對比 ， 當環(huán)比上漲的城市數(shù)下降為 35個以下時 ， 市場基本確立了下行態(tài)勢 。 ?從中國經(jīng)濟大周期和貨幣政策而言 ， 筆者從去年一直強調(diào)貨幣政策回歸常態(tài) ， 超高速印鈔時代的終結(jié)等問題 ， 這意味著 ， 助推房價上漲的主要工具 ， 貨幣超發(fā)問題逐漸將不復存在 ， 中國的 M2已經(jīng)連續(xù)三個月停留在個位數(shù) ， 這將成為未來貨幣政策的常態(tài) 。 ?因城施策 ， 繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策 ， 切實防范化解金融風險 。 因城施策 ， 繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策 。 ? ， 成新一輪調(diào)控升級主要手段 ?創(chuàng)新限售模式蔓延至三四線城市 。 ?規(guī)劃明確提出要實施人口均衡發(fā)展國家戰(zhàn)略 ， 強調(diào)注重人口內(nèi)部各要素相均衡 、 人口與經(jīng)濟發(fā)展相互動 、 人口與社會發(fā)展相協(xié)調(diào) 、 人口與資源環(huán)境相適應的戰(zhàn)略導向 。 ? 地價和房價一路高歌猛進 ， 華麗的經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)背后是地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡 、 城鄉(xiāng)收入差距拉大等重大社會經(jīng)濟問題 。 ? 二是房產(chǎn)稅出臺 。 迄今為止已兩次提高央行操作利率 ， 而金融去杠桿將在一定程度上改變國內(nèi)貨幣市場的寬松態(tài)勢 。 保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變 ， 第二輪土地承包到期后再延長三十年 。 農(nóng)村集體用地入市 ? 農(nóng)村集體建設(shè)用地是指符合村鎮(zhèn)規(guī)劃 , 經(jīng)國家審批的鄉(xiāng) ( 鎮(zhèn) ) 村建設(shè)用地 。 ? ( 二 ) 推動制度創(chuàng)新 ? 農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市確立了集體建設(shè)用地有償使用的原則 , 有利于解決所有權(quán)虛置的問題 。 ? 近幾年稅收高速增長的條件下，地方財政增長潛力越發(fā)匱乏，地方稅體系殘缺不全，地方依賴土地財政、造成地價不斷攀升，催生了地產(chǎn)的泡沫，對經(jīng)濟的發(fā)展帶來了負面影響。 ? ， 有利于深化城市經(jīng)濟體制改革 ， 理順城市資金運行渠道 ， 降低金融風險 。 ? 開發(fā)：建了賣 ? 運營能力：出租 ? 資產(chǎn)管理能力：機電 、 材料 、 物業(yè) 房住不炒后，房市變化 ? 保證有住 ， 強調(diào)房子居住屬性 ， 不一定有產(chǎn) ， 租購同權(quán)將促進購房與租房市場的步入新一階段的平衡 ， 將有更健康的房地產(chǎn)市場 。 ? 租賃資產(chǎn)估值很高 ， 是租金市場的 1015倍 。 ? 限售保證了價格穩(wěn)定 。 ? 騰訊 ? 家生活 ? 開放平臺 。 上漲幅度較大的一二線樓市繼續(xù)執(zhí)行嚴格的限貸政策 ， 大額信用卡支付 、 消費貸 、 裝修貸等大多是變相的首付貸 ，未來這些渠道可能會被徹底堵死 。 茍無恒心 ， 放辟邪侈 ， 無不為已 。 ? 5． 發(fā)展大都市圈戰(zhàn)略 。 ?? 兩不一正常 ? 的過渡性處理辦法： ? 一是不需要提出續(xù)期申請； ? 二是不收取相關(guān)費用； ? 三是正常辦理交易和登記手續(xù) 。 ? 租房免押金 ， 房租按月結(jié)算 ， 還能給房東打分 ... ? 9月底 ， 支付寶 ? 信用租房 ? 業(yè)務(wù)正式上線 ， 超過 100萬間公寓正式入駐 ， 在京滬深杭寧等 8城市率先啟用支付寶 ， 集納了 公租房 、 長租公寓 、 開發(fā)企業(yè)自持房源 、 中介代理房源 、 房東直租 等多種類型的租賃房源 。 ? 限制投機投資 、 降低房產(chǎn)的金融屬性 。 ? 未轉(zhuǎn)型結(jié)束前 ， 限價限售將是常態(tài) （ 35年 ） 。 ? 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展進入后地產(chǎn)時代并非意味著 ? 去地產(chǎn)化 ? ， 因為任何產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展都無法離開土地的支撐 ， 所謂后地產(chǎn)時代歸根結(jié)底是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化 ， 各產(chǎn)業(yè)之間平衡發(fā)展 。 ? ， 規(guī)范財產(chǎn)稅制度的需要 。 可以消除征地腐敗 , 促進社會和諧 。 ? 地方政府獲取經(jīng)濟收益與社會收益 。 ? 深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 。 住房供求矛盾突出 、 房價上漲壓力大的城市 ， 要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規(guī)模 ， 去庫存任務(wù)重的城市要減少以至暫停住宅用地供應 。 ? 房地產(chǎn)市場始終與經(jīng)濟基本面息息相關(guān) ， 經(jīng)濟增速超預期下行將從整體上引致房價進入下跌通道 。 房價下跌原因 房價在一定時間內(nèi)不會出現(xiàn)普跌。 ? 大量資金 ? 脫實入虛 ? 加劇泡沫 ， 又進一步助長了 ? 一夜暴富 ? 的浮躁社會心態(tài) 。住房租賃市場的發(fā)展 ， 是深化住房制度改革的重要內(nèi)容 ，有利于加快推進房地產(chǎn)長效機制建設(shè) 。 2023年上半年 ， 在因城施策的導向下 ， 各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控 ， 多城市樓市政策調(diào)整密集出臺 。 ?推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革 。 ，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管 ? ， 加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管 ? ， 繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控 ?堅持住房居住屬性 ， 分類調(diào)控 、 因城施策仍是 2023年房地產(chǎn)政策主基調(diào) 。 未來中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)是住房不能滿足老百姓基本居住需求 ， 而是轉(zhuǎn)換為住房供應的不均衡不平衡問題 。 從今年市場來看 ， 變天已是定局 。 ? 房地產(chǎn)政策動態(tài)中 ， 第二個值得關(guān)注的是 10月 19日 ， 住建部部長王蒙徽在回答有關(guān) ? 房地產(chǎn)長效機制有無時間表 ?的一系列表示 。 ?對土地財政和房地產(chǎn)的過度依賴 ， 一方面導致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象 ， 同時 ， 隨著房價的上漲 ， 房子也逐漸脫離了居住的基本功能 ， 成為資產(chǎn)配置的主要工具 。 ? 第二次就是在這次舉世矚目的大會上 。 ?中國房地產(chǎn)行業(yè)長期處于政府 ? 調(diào)控 ? 狀態(tài) ， 調(diào)控政策主要分為金融政策 、 行政政策 、 土地政策 、 稅收政策四大類 。 相對于前十年高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場 ， ?目前支撐房