【正文】 存在的現(xiàn)實(shí)與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細(xì)致、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。所以一定要就地安臵 …… ?要就地安臵，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了， …… 不愿意搬出村里 ?在月川村已經(jīng)有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位臵都可以。 工程進(jìn)度緩慢 利潤(rùn)菲薄 確權(quán)困境 法律難題 賠償安置 容積率 舊改項(xiàng)目調(diào)研中應(yīng)該關(guān)注的方面 在過(guò)去的兩個(gè)多月中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究 進(jìn)行的調(diào)查 進(jìn)行的訪談 案例研究 進(jìn)行的研究 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 ?項(xiàng)目地塊資源與四至查勘； ?月川村現(xiàn)狀調(diào)查 資料收集 ?月川村人口、土地、建筑等資料； 問(wèn)卷調(diào)查 ?發(fā)放問(wèn)卷 35份； 村民 ?月川村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內(nèi)的干部 5人； ?在月川村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來(lái)戶 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長(zhǎng)及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 村委會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 開(kāi)發(fā)商 ?萬(wàn)科、金地、復(fù)地、合富、恒大、雙建、泰華 …… ?深圳田面村城中村改造； ?深圳漁民村城中村改造； ?深圳漁農(nóng)村城中村改造 ?寧波鄞奉片區(qū)改造； ?深圳崗廈村城中村改造； ?珠海城中村改造； ?廣州石牌村改造； ??？谟裆炒甯脑? ?…… ?三亞拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究； ?關(guān)于月川村改造的相關(guān)政策文件； ?三亞市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院關(guān)于《月川新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案》； ?項(xiàng)目周邊土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究； ?補(bǔ)償方案設(shè)計(jì) ?開(kāi)發(fā)模式設(shè)計(jì) ?…… 深入一線，獲得真實(shí)資料，訪談 +調(diào)研，掌握村民改造意愿和安置補(bǔ)償要求， 調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查的對(duì)象 統(tǒng)計(jì)分析 村民 ?家庭結(jié)構(gòu)； ?收入來(lái)源； ?房屋情況； ?現(xiàn)狀生活情況； ?對(duì)改造所持的態(tài)度； ?拆賠要求； ?…… 租戶 ?家庭結(jié)構(gòu)及來(lái)源； ?收入來(lái)源； ?租金水平； ?現(xiàn)狀生活情況； ?…… 股份公司 ?成立背景 ?經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) ?…… 村民 ?村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內(nèi)的干部 5人； ?在村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來(lái)戶 5人； ?租戶 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長(zhǎng)及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)； 村委會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 運(yùn)用 Spss、 Excel等工具軟件對(duì)調(diào)查問(wèn)卷做數(shù)據(jù)分析； 一般找到居委會(huì)或者股份公司負(fù)責(zé)人，由其發(fā)放調(diào)研問(wèn)卷。 ?拆賠方案 ：（村民和開(kāi)發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別） ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算： 保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性 舊城改造對(duì)于開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn) ?“城中村改造有很多歷史遺留問(wèn)題，還有原村民的觀念問(wèn)題，短期內(nèi)都無(wú)法解決，自然就影響工程進(jìn)度，而且利潤(rùn)菲薄，這也是開(kāi)發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因 ” ?“開(kāi)發(fā)商所遇到的問(wèn)題比想象的要復(fù)雜很多。 ?規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實(shí)“確權(quán)”工作責(zé)任。 ?每年凈現(xiàn)金流量 =每年現(xiàn)金流入 每年現(xiàn)金流出 （動(dòng)態(tài)測(cè)算中用，作為后續(xù)測(cè)算的基礎(chǔ)） ?采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的 凈現(xiàn)值流量表。 ?政府鼓勵(lì)搬遷，會(huì)規(guī)定搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按時(shí)簽協(xié)議 10%、按時(shí)搬遷 10% ?舊村改造項(xiàng)目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費(fèi)和取地成本）占總開(kāi)發(fā)成本的 40%50%左右。水電費(fèi)可以直接由水電公司來(lái)處理。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營(yíng)和管理。 ——如果側(cè)重于操作風(fēng)險(xiǎn)最小應(yīng)選擇“有條件市場(chǎng)方案”。 ??? 實(shí)物加貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。 出讓土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán) 獲得土地出讓金 獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán) 獲得進(jìn)一步增值收益和開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 土地價(jià)值 一級(jí)開(kāi)發(fā)之后土地價(jià)值迅速攀升到預(yù)期水平 一級(jí)開(kāi)發(fā)之后土地價(jià)值未達(dá)到預(yù)期 周邊關(guān)系 周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成 周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成，地塊尚有較大增值空間 重要性 屬于相對(duì)次要地塊，對(duì)于整體影響不大（不包括BOT型項(xiàng)目） 對(duì)于項(xiàng)目整體來(lái)講意義重大，需要對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)行控制 模式四：城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā) 三亞政府 陽(yáng)光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率高 ?一級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對(duì)熟地價(jià)值作市場(chǎng)評(píng)估，之后按照評(píng)估價(jià)格通過(guò)土地空轉(zhuǎn)來(lái)獲地，并以此作為再融資的手段。 ?城投與其他開(kāi)發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，操作具體的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并為接下來(lái)的進(jìn)一步二級(jí)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。 保障企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)。 ?利用模塊劃分思路，保證模塊的相對(duì)獨(dú)立與完整性，保證單模塊開(kāi)發(fā)的資金收回。 地塊狹長(zhǎng)，權(quán)屬?gòu)?fù)雜，公間比例較大，難以一次完成。一般換算到還建面積的平米單位。 三是由 村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民自行改造 ，改造資金由村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民自行解決。股份公司對(duì)村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過(guò)程中能起到重要作用，能減少過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾 ?村民股份公司 ?對(duì)拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個(gè)人、國(guó)家）（有時(shí)需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等 ），經(jīng)過(guò)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。 中央財(cái)政撥款 城市發(fā)展基金 城市內(nèi)城更新工程 無(wú)償資助 利潤(rùn)分成 低息貸款 私人資本投資 陽(yáng)光海岸項(xiàng)目較難爭(zhēng)取到中央財(cái)政的撥款。 模式匹配度：較差 案例借鑒：澳大利亞 Vienna鎮(zhèn)的城市更新 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過(guò)改建和開(kāi)發(fā)計(jì)劃來(lái)進(jìn)行改造） 這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對(duì)街區(qū)進(jìn)行空間改造。 ?規(guī)劃委員會(huì)和開(kāi)發(fā)業(yè)主、承包商保持互動(dòng)，保證所有建設(shè)階段的完成滿足最初的規(guī)劃目標(biāo)。盡可能的減少股權(quán)融資，對(duì)于高利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目來(lái)講積累資金的意義重大。 成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，雙方通過(guò)合同約定按照股份進(jìn)行利潤(rùn)分紅。 如果單純靠文化娛樂(lè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)收入仍無(wú)法彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損，則 BOT項(xiàng)目將對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有吸引力。（見(jiàn)三亞政府 138附件） ?在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為1∶ 左右，成熟旺區(qū)更高。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換， 180300補(bǔ)償 90%， 300400補(bǔ)償 80%，剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。對(duì)于這種情況，誰(shuí)先同意搬遷，誰(shuí)先選擇高層的房子，鼓勵(lì)搬遷。 賠償方式 鼓勵(lì)搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵 ?查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實(shí)的查帳資料， 三方都確認(rèn)。 ?銷售稅金及附加 =營(yíng)業(yè)稅（收入 5％） +印花稅（收入 ％） +城建稅（營(yíng)業(yè)稅 7％） +教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅 3％） （目前算總銷售額的 12%15%比較合理） ?預(yù)征土地增值稅 =每期銷售總回款 *1%（不要嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定來(lái)算，一般是預(yù)提 1%比較合理） ?財(cái)務(wù)費(fèi)用 =借款利息支付（按照現(xiàn)時(shí)貸款利率來(lái)算） ?所得稅 ：國(guó)家規(guī)定 25% 開(kāi)發(fā)稅費(fèi) =銷售費(fèi)用 +銷售稅金及附加 +土地增值稅（預(yù)提 +結(jié)轉(zhuǎn)） +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +所得稅 收入細(xì)項(xiàng) =賣房 +賣地 +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入 ?注意： ?測(cè)算時(shí)每期銷售面積需設(shè)定比例：如 3年售完，第一年 70%，第二年 20%，第三年 10%。 內(nèi)部收益率 IRR： 使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率 ?內(nèi)部收益率的“內(nèi)部”說(shuō)明它只與項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量序列有關(guān)，與外界無(wú)關(guān)，不需要給定折現(xiàn)率，可以用來(lái)比較不同投資期限的項(xiàng)目。 ?參與各類協(xié)議的擬定，保證協(xié)議合法性。 ?對(duì)《物權(quán)法》理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒(méi)有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。 ?要就地安臵，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，從上一代到現(xiàn)在，家里沒(méi)人生病，月川村是風(fēng)水寶地，不愿意搬出村里。 ?其次便是規(guī)劃和補(bǔ)償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問(wèn)題同樣矛盾，給改造單位帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 ?專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理； ?對(duì)本項(xiàng)目公共配套實(shí)施建設(shè)進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算，并向上級(jí)申請(qǐng)資金； ?針對(duì)本項(xiàng)目建立綠色通道，簡(jiǎn)化相關(guān)手續(xù)辦理程序； 補(bǔ)償安臵資金不到位，村民無(wú)法按時(shí)領(lǐng)取過(guò)渡費(fèi) 開(kāi)發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足 政府優(yōu)惠政策無(wú)法落實(shí)、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項(xiàng)手續(xù)審批程序繁瑣緩慢 補(bǔ)償安臵資金監(jiān)管 引入律師 建立改造綠色通道 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 舊改項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵點(diǎn) 舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)： ?拆遷進(jìn)度： 舊改項(xiàng)目能否順利拆遷關(guān)系到項(xiàng)目工期以及銷售的重要節(jié)點(diǎn)的確定，否則則難以預(yù)計(jì)項(xiàng)目的進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)策略的制定； ?規(guī)劃方案 ：容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標(biāo)，直接涉及到開(kāi)發(fā)商利益和政府利益。 ?查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設(shè)的機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益指標(biāo)及評(píng)價(jià)。