【正文】 村民們補(bǔ)償期望值過高和惡意搶建增加補(bǔ)償已成為城中村改造工作的最大障礙。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實(shí)施難度 修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例 提高容積率 增加商住用地面積 降低拆賠比 政府補(bǔ)貼 提高利潤率的主要方式 提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大 提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財(cái)力 1 3 4 2 舊改的組織構(gòu)架 比較理想的舊改項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) ?目前各個(gè)城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府的職能主體 ?一般成立舊改項(xiàng)目小組，河西區(qū)出組長，各個(gè)部門參加。但在實(shí)施中由于界定建房時(shí)間不確定性因素多，項(xiàng)目前期工作存在時(shí)間長、操作難等問題。 （實(shí)踐中的最佳方式。 如何確定拆賠方案 182。 ?單純的政府背景具有較強(qiáng)的公信力 ?對政策的把握度高 ?能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ?較高比例的債務(wù)融資所形成的杠桿效應(yīng) ?資金壓力過大 ?市場化程度低 ?操作缺乏靈活性 ?容易抬高建造成本 利 弊 適用性分析 ?利潤高，風(fēng)險(xiǎn)小的土地，或者土地被較大程度貶損 ?所需資金投入通過多角度融資能夠解決 ?原住民對非政府機(jī)構(gòu)介入拆遷極為排斥 模式二 ：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?三亞城投通過約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級開發(fā) ?實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個(gè)開發(fā)進(jìn)程，在階段性一級開發(fā)完畢收回土地出讓價(jià)之后，向合作方支付承諾的投資收益。 大型開發(fā)商 小型開發(fā)商 小型開發(fā)商 區(qū)位最好 區(qū)位較好 區(qū)位不好 大范圍，高層的高檔居住區(qū) 小范圍，四到五層的家庭住宅 小型的家庭公寓住宅 土地租金上升 政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力 建造和出售 自助改建 模式匹配度：較差 大規(guī)模、多功能的城市更新項(xiàng)目主要采用 MUT模式 ?Mixed Used Theory 混合功能開發(fā)理論 大規(guī)模的、多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一開發(fā)商，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生 MUT更新模式。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是 1∶ ，還有拆一賠一 ?拆賠比 ?定向摘牌 ?拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。 適用環(huán)境：大型的，需要進(jìn)行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 模式二運(yùn)作過程示意圖： 其他主體 注入資金 約定投資回報(bào)率 按約定投資回報(bào)率 城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評價(jià) ?城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) ?合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。 拆配比？ 舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn) 拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種方式 ??? 實(shí)物補(bǔ)償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。 ) ?首層賠償商業(yè)。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。河西區(qū)房產(chǎn)局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補(bǔ)償方式等方面需要較長時(shí)間的博弈。 ?最大的難題就是村民的補(bǔ)償問題。 ?內(nèi)部收益率是留在項(xiàng)目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項(xiàng)目所占用資金的盈利能力， ?財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值以及項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況； 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 NPV IRR 方案一 202300 50000 50000 50000 50000 50000 100000 ￥ 66, 17% 方案二 202300 0 0 0 0 0 407700 ￥ 66, 13% 比較兩個(gè)投資方案的優(yōu)劣 提高利潤率的主要方式及選擇順序 說明 引入貨幣賠償。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)： 關(guān)鍵是界定 建房時(shí)間。只要不太離譜，不讓后面的補(bǔ)償難做就可以。 拆賠方案 182。 ?城投需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。 這種改造模式不宜于控制改造進(jìn)程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標(biāo)準(zhǔn)。 ?丈量、確權(quán) ?新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 拆遷成本 ?拆遷中所有的費(fèi)用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費(fèi)、 安置費(fèi)、搬遷費(fèi)用、拆遷管理費(fèi)、測繪費(fèi)、評估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用。 ?利用項(xiàng)目規(guī)劃組（委員會）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動(dòng)，保證整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ?緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力 ?城投主導(dǎo)開發(fā)具有較強(qiáng)的公信力 ?對政策的把握度高 ?固定合作方的投資回報(bào)率后，城投可以實(shí)現(xiàn)利潤最大化 ?風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)自承擔(dān) ?市場化程度低 ?不能調(diào)動(dòng)投資者的積極性 ?不利于安撫原住民情緒 利 弊 適用性分析 ?利潤高，風(fēng)險(xiǎn)小的土地或者土地被較大程度貶損 ?只是針對特殊的個(gè)案，不具有普遍性 ?所需資金投入通過多角度融資能夠解決 模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補(bǔ)償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。 ??? 貨幣補(bǔ)償即根據(jù)相應(yīng)的市場價(jià)格給出單位面積補(bǔ)償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。 私房的首層是按 1∶ 補(bǔ)償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶ 補(bǔ)償住宅或公寓。 ?可行性： ?違章私房普遍 ： ?產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 ： ?面積超標(biāo)嚴(yán)重 ： ?建筑強(qiáng)度大 ： ?業(yè)主來源復(fù)雜 ： ?建房形式多樣 ： 舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)測算及評價(jià) 經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)及前提 ? 拆賠比確定： 比按 1： ? 開發(fā)商最低利潤確定： 至少 15％的凈利潤 ? 取地成本確定： 享受《暫行辦法》中的地價(jià)優(yōu)惠 ? 靜態(tài) or動(dòng)態(tài)測算： 動(dòng)態(tài)需細(xì)致到每年 核心就是掙不掙錢？掙多少錢？ 所以經(jīng)濟(jì)測算的基礎(chǔ)就是財(cái)務(wù)知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？ 開發(fā)單位收益原則為： NPV≥0， IRR ≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費(fèi)及過渡期間的安置費(fèi)，有貨幣補(bǔ)償?shù)倪€包括部分補(bǔ)償金額。 ?查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設(shè)的機(jī)構(gòu)。 ?其次便是規(guī)劃和補(bǔ)償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 ?對《物權(quán)法》理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。 內(nèi)部收益率 IRR： 使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率 ?內(nèi)部收益率的“內(nèi)部”說明它只與項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量序列有關(guān)，與外界無關(guān)，不需要給定折現(xiàn)率，可以用來比較不同投資期限的項(xiàng)目。 賠償方式 鼓勵(lì)搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵 ?查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實(shí)的查帳資料， 三方都確認(rèn)。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換， 180300補(bǔ)償 90%， 300400補(bǔ)償 80%，剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。 如果單純靠文化娛樂項(xiàng)目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損，則 BOT項(xiàng)目將對開發(fā)商不具有吸引力。盡可能的減少股權(quán)融資，對于高利潤低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目來講積累資金的意義重大。 模式匹配度：較差 案例借鑒：澳大利亞 Vienna鎮(zhèn)的城市更新 城市更新運(yùn)作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造） 這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對街區(qū)進(jìn)行空間改造。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾 ?村民股份公司 ?對拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個(gè)人、國家）（有時(shí)需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等 ），經(jīng)過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。一般換算到還建面積的平米單位。 ?利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。 ?城投與其他開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，操作具體的一級開發(fā)項(xiàng)目，并為接下來的進(jìn)一步二級開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 ??? 實(shí)物加貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。 ?政府鼓勵(lì)搬遷，會規(guī)定搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按時(shí)簽協(xié)議 10%、按時(shí)搬遷 10% ?舊村改造項(xiàng)目中，一般土地成