【正文】 ?可行性： ?違章私房普遍 ： ?產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 ： ?面積超標(biāo)嚴(yán)重 ： ?建筑強度大 ： ?業(yè)主來源復(fù)雜 ： ?建房形式多樣 ： 舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點 經(jīng)濟(jì)測算及評價 經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)及前提 ? 拆賠比確定： 比按 1： ? 開發(fā)商最低利潤確定： 至少 15％的凈利潤 ? 取地成本確定： 享受《暫行辦法》中的地價優(yōu)惠 ? 靜態(tài) or動態(tài)測算： 動態(tài)需細(xì)致到每年 核心就是掙不掙錢？掙多少錢？ 所以經(jīng)濟(jì)測算的基礎(chǔ)就是財務(wù)知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？ 開發(fā)單位收益原則為： NPV≥0， IRR ≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費及過渡期間的安置費，有貨幣補償?shù)倪€包括部分補償金額。 低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。 私房的首層是按 1∶ 補償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶ 補償住宅或公寓。 (政府強勢，西部城市 ) ——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。 ??? 貨幣補償即根據(jù)相應(yīng)的市場價格給出單位面積補償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補償。 ?因此，在出讓土地之前的區(qū)域營銷、規(guī)劃和形象宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、綠化景觀建設(shè)、關(guān)鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。 ?緩解獨自開發(fā)所造成的資金壓力 ?城投主導(dǎo)開發(fā)具有較強的公信力 ?對政策的把握度高 ?固定合作方的投資回報率后，城投可以實現(xiàn)利潤最大化 ?風(fēng)險獨自承擔(dān) ?市場化程度低 ?不能調(diào)動投資者的積極性 ?不利于安撫原住民情緒 利 弊 適用性分析 ?利潤高，風(fēng)險小的土地或者土地被較大程度貶損 ?只是針對特殊的個案，不具有普遍性 ?所需資金投入通過多角度融資能夠解決 模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補償 土地平整 凈地 權(quán)益資金 +土地入股 簽訂協(xié)議 出讓金 ?戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。 保障政府目標(biāo)實現(xiàn)。 ?利用項目規(guī)劃組（委員會）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動，保證整個項目目標(biāo)的實現(xiàn)。 本項目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。 拆遷成本 ?拆遷中所有的費用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費、 安置費、搬遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。 二是由 政府和房地產(chǎn)開發(fā)商 進(jìn)行改造的 市場改造模式 ，開發(fā)商在政策范圍內(nèi)負(fù)責(zé)村民的安置補償，并按照改造方案進(jìn)行開發(fā)，政府給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。 ?丈量、確權(quán) ?新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 三亞市年 GDP不足 50億，財政收入不足 7億，市財政較難投入。 這種改造模式不宜于控制改造進(jìn)程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標(biāo)準(zhǔn)。 強有力的組織機(jī)構(gòu) 模塊劃分，各自平衡 滾動開發(fā) 增長點的價值標(biāo)桿 多角度互動 MUT模式的組織實施流程 政府 規(guī)劃組（委員會） 開發(fā)商 確定增長點 招標(biāo)確定開發(fā)商 互動監(jiān)督 制定總體設(shè)計 商定劃分功能模塊與開發(fā)次序 與承包商互動開發(fā) 部分安置、部分出售、分期投入、滾動開發(fā)，是舊城改造項目的基本思路 ?滾動開發(fā)模式： ?利用安置區(qū)作為啟動，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤，滾動進(jìn)入下一期的開發(fā)成本中。 ?城投需投入巨大的人力、物力、財力運作實施。 特點 城投獨自承擔(dān)一級開發(fā)的風(fēng)險，同時享受一級開發(fā)帶來的較大土地增值。 拆賠方案 182。 ?村民一般要求拆一賠一。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。 ?在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵 10%；配合丈量安置搬遷，獎勵 10%；（房屋貨幣補償金額） ?居民組建物管公司。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)： 關(guān)鍵是界定 建房時間。 ?銷售售價根據(jù)市場有一個遞增額度：如 年漲幅 5% ?根據(jù)項目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。 ?內(nèi)部收益率是留在項目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項目所占用資金的盈利能力， ?財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時間價值以及項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況； 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 NPV IRR 方案一 202300 50000 50000 50000 50000 50000 100000 ￥ 66, 17% 方案二 202300 0 0 0 0 0 407700 ￥ 66, 13% 比較兩個投資方案的優(yōu)劣 提高利潤率的主要方式及選擇順序 說明 引入貨幣賠償。主要有股份公司與開發(fā)商合作協(xié)議、拆遷補償安臵協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等。 ?最大的難題就是村民的補償問題。 —— 月川村民 國家、河?xùn)|區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度 ?《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設(shè)拆遷、環(huán)境保護(hù)、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)、涉法涉訴中群眾反映強烈的問題，堅決糾正損害群眾利益的行為。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補償方式等方面需要較長時間的博弈。拆遷改造政策性強，訴訟風(fēng)險大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。河西區(qū)房產(chǎn)局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。 案例：月川村舊改項目：利潤表 注意 在動態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個專項叫：補前期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 ?商鋪返還。 ) ?首層賠償商業(yè)。 ?準(zhǔn)政策方案二： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由 集體股份公司 ?完全政策拆賠： 若政府能夠保證落實“有效界定建房時間”（即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn)）和“強制拆除違法建筑” 兩個關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，項目能夠按照政府政策要求完全實施 。 拆配比？ 舊改項目的關(guān)鍵點是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點就是找到各方的利益平衡點 拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式 ??? 實物補償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償。 土地的適應(yīng)性 價值被較高貶損、或者經(jīng)過一級運營會有較大升值空間的土地 價值上升空間較小的土地 城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)，取決于地塊價值的提升速度及其在項目整體中的重要性 ?土地價值迅速增值，是土地出讓的前提。 模式二運作過程示意圖： 其他主體 注入資金 約定投資回報率 按約定投資回報率 城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評價 ?城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ) ?合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。 項目開發(fā)策略 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 安臵區(qū) 產(chǎn)生利潤 下期居民部分安置 下期居民部分安置 下期居民部分安置 食品廠出售物業(yè) 儋州村出售物業(yè) 四更園一期出售物業(yè) 四更園二期出售物業(yè) 產(chǎn)生利潤 產(chǎn)生利潤 保障居民利益實現(xiàn)。 適用環(huán)境：大型的，需要進(jìn)行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。 MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進(jìn)行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。深圳一般是 1∶ ，還有拆一賠一 ?拆賠比 ?定向摘牌 ?拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。舊城改造項目工作要點介紹 ?城市化進(jìn)程不平衡 留下的頑疾， ? 一是 政府主導(dǎo)模式 ，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)村民的安置補償。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。 模式匹配度：較差 案例借鑒：英國城市發(fā)展基金（ 1982） 城市更新運作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進(jìn)行改造） 針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生 MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。 大型開發(fā)商 小型開發(fā)商 小型開發(fā)商 區(qū)位最好 區(qū)位較好 區(qū)位不好 大范圍，高層的高檔居住區(qū) 小范圍，四到五層的家庭住宅 小型的家庭公寓住宅 土地租金上升 政治經(jīng)濟(jì)實力 建造和出售 自助改建 模式匹配度：較差 大規(guī)模、多功能的城市更新項目主要采用 MUT模式 ?Mixed Used Theory 混合功能開發(fā)理論 大規(guī)模的、多功能