【正文】 分流通知客戶選房方式 :4月 7日晚短信通知客戶選房方式及不再接待新客戶辦卡的信息 。 梅龍路全程貫通，公交車正式通車216。 大社區(qū) 2期成熟生活圈216。 9棟各單元 A/C 3房單位單價(jià)上調(diào) 200元 /平米；216。：贈(zèng)送面積分級(jí)處理戶型 A級(jí) B級(jí) C級(jí)權(quán)重： 50% 權(quán)重： 33% 權(quán)重： 25%24層高層 9棟1 A 、 C B2 A（奇） A（偶）、 C B3 A（奇） A（偶） 、 C B4 A、 C B5 A 、 C B33層高層10棟 —— D（偶） A、 B、 C、 D（奇）11棟 —— D（偶） A、 B、 C、 D（奇）13棟 —— D（偶） A、 B、 C、 D（奇）18層小高層12棟 1 A、 C B2 A 、 C B3 A（奇） A 、 C B4 A B15棟 1 A 、 C B2 A 、 C B3 C（奇） A 、 C（偶） B4 A（奇） A（偶）、 C B：贈(zèng)送面積分級(jí)處理各戶型贈(zèng)送面積分級(jí)結(jié)果表216。備注 :詳細(xì)打分標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件 ；客戶關(guān)注度祥見(jiàn)上門客戶問(wèn)卷調(diào)查。 第二批核心均價(jià)推導(dǎo)：靜態(tài)核心均價(jià) 由于 2期整體定價(jià)，并列入同個(gè)打分體系，當(dāng) 2期首批均價(jià)取 9800元的條件下，2期 2批單位靜態(tài)核心均價(jià)約： 10750元 /平米棟數(shù) 9棟 10棟 12棟 首批推售單位總計(jì) 11棟 13棟 15棟二批推售單位總計(jì)面積 實(shí)收總價(jià) 331070683 147273146 301442317 779786147 157157095 151265622 234911876 543334594實(shí)收均價(jià) 9021 10501 10452 9800 11084 10768 10525 10750 項(xiàng)目所在龍坂區(qū)域 06年全年價(jià)格增幅約 30%，即月均增幅約 %； 2期首批單位與 2批單位推售時(shí)間約相隔 3個(gè)月， 在市場(chǎng)不發(fā)生重大變化的情況下，根據(jù)區(qū)域自然增長(zhǎng)率約 %， 2期 2批單位在首批單位的基礎(chǔ)上上調(diào) 735元 ，即 2期 2批單位自然增幅 735元， 2期 2批單位的動(dòng)態(tài)核心均價(jià)：動(dòng)態(tài)核心均價(jià)：靜態(tài)核心均價(jià) +自然增幅值 =10750 + 735 = 11485元 2期 2批最終均價(jià)取整后： 11500元 /平米 第二批核心均價(jià)推導(dǎo)：動(dòng)態(tài)核心均價(jià)備注：以上均價(jià)增幅已剔出豪宅價(jià)格的影響。*競(jìng)爭(zhēng)樓盤打分以充分考慮項(xiàng)目品牌及產(chǎn)品特色溢價(jià)， 詳情見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤打分表 首批核心均價(jià)推導(dǎo)：內(nèi)部比較法679364936563666167116803705768136898677868576902 7024702470438118 85128333 9293768779678344931496797488781479278047804780178167 9301727170117227 7537753774777647 876071067276736973727409749975478343835877858077 8077 82367281741775977627814878277612788779878245838583858415841584658514 85337587741777577917803780378057805781187000元 /平米216。 噪音三房單位為項(xiàng)目瘦狗產(chǎn)品，以保證銷售無(wú)障礙為目標(biāo)，價(jià)格求穩(wěn)；項(xiàng)目 推出批次 樓棟單位 套數(shù) 比例明星 1批單位 10 B\C\D 121A\2C 129 %2批單位 11 B\C\D 13 B\C\D 15 1A\2C 225 %現(xiàn)金牛 1批單位 10 A 121C\2A\3A\3C\4A 132 %2批單位 11A 13A 151C\2A\3A\3C\4A\4C 166 %嬰兒 1批單位 91B\2B\3B\4B\5B 121B\2B\3B\4B\4C\4D 262 %2批單位 151B\2B\3B\4B 68 %瘦狗 1批單位 91A\1C\2A\2C\3A\3C\4A\4C\5A\5C 240 20%布 龍 公 路現(xiàn)金牛明星嬰兒瘦狗首批單位中： 明星 % 130套 、現(xiàn)金牛 % 132套 、嬰兒 % 262套 、瘦狗 20% 240套第 2批單位中：明星 % 225套、 現(xiàn)金牛 % 166套 、嬰兒 % 69套 、瘦狗 0%【金地梅隴鎮(zhèn) 2期價(jià)格走勢(shì)及策略】首批房號(hào) 60% 第 2批房號(hào) 100%合理偏樂(lè)觀價(jià)格入市高價(jià)銷售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化首批單位選擇在合理偏樂(lè)觀的均價(jià)下穩(wěn)步走量！第二批單位選擇在價(jià)格迅速上揚(yáng)下保證價(jià)格爬坡！在首批產(chǎn)品處于劣勢(shì)的客觀條件下，各批價(jià)格走勢(shì)選擇：定價(jià)策略及方法 分產(chǎn)品總價(jià)替代策略 000000、分批推導(dǎo)核心均價(jià) 產(chǎn)品細(xì)分指導(dǎo)定價(jià) 00000000 同類差異型產(chǎn)品價(jià)格引導(dǎo) 00 整體定價(jià)、分批推導(dǎo)核心均價(jià)兩批單位列入同個(gè)打分體系建立 2期完整價(jià)格體系 論證首批單位核心均價(jià) 推導(dǎo)第二批核心均價(jià)整體定價(jià)體系整體定價(jià)體系分批推導(dǎo)均價(jià)分批推導(dǎo)均價(jià)合成合成 2期價(jià)格表期價(jià)格表 產(chǎn)品細(xì)分指導(dǎo)定價(jià)明星產(chǎn)品 旗幟 現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品利潤(rùn)轉(zhuǎn)化 快速細(xì)分產(chǎn)品細(xì)分產(chǎn)品指導(dǎo)定價(jià)指導(dǎo)定價(jià)首批單位中： 明星 % 130套第 2批單位中：明星 % 225套首批單位中：現(xiàn)金牛 % 132套第 2批單位中：現(xiàn)金牛 % 166套首批單位中：嬰兒 % 262套第 2批單位中：嬰兒 % 69套首批單位中：瘦狗 20% 240套第 2批單位中：不存在瘦狗單位總價(jià)： 100萬(wàn)總價(jià)：總價(jià)： 100萬(wàn)萬(wàn) 分產(chǎn)品總價(jià)替代策略 95105M2小三房產(chǎn)品小三房產(chǎn)品110120M2大三房產(chǎn)品 在大小三房實(shí)際產(chǎn)品配比與客戶意向嚴(yán)重失衡的客觀條件下，如何將小三房客戶轉(zhuǎn)化為大三房客戶是定價(jià)須考慮的重點(diǎn)之一。客戶需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。 首付 2630萬(wàn)為項(xiàng)目小 3房客戶，占 16%；216。n 深圳樓市仍表現(xiàn)出較佳的發(fā)展態(tài)勢(shì)，各區(qū)價(jià)格互相影響穩(wěn)步上 升， 3級(jí)市場(chǎng)成交量也保持在一個(gè)穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)，在供需矛盾客 觀存在的大市場(chǎng)環(huán)境下， 07年深圳樓市仍將看好；n “ 龍坂 ” 作為 07年關(guān)外核心置業(yè)區(qū)域，目前價(jià)格尚處于關(guān)外同等區(qū)域 中等水平， 07年區(qū)域價(jià)格張力勢(shì)必發(fā)力，存在較大的上揚(yáng)空間。寶安中心區(qū)在代表型樓盤西岸官邸、幸福海岸、宏發(fā)領(lǐng)域的帶動(dòng)下，樓價(jià)一路上揚(yáng)，并將持續(xù)攀升，且銷售率大多居高， 目前片區(qū)樓盤最高均價(jià) 14200元 /平米 。對(duì)于中低收入階層，政府通過(guò)小戶型政策、安居房來(lái)解決，因此這部分價(jià)格肯定會(huì)降，因?yàn)楣?yīng)增加；而中高收入的需求就通過(guò)市場(chǎng)解決。?2023年 二手房與新房的成交比 例一舉突破 1： 1的關(guān)口 ，截至 11月，深圳二手住宅交易面積 為 ，與去年全 年的二手住宅成交相比已經(jīng) 增 長(zhǎng)了 ％；?受全額營(yíng)業(yè)稅和二手房個(gè)稅的 征收的影響， 7至 9月深圳三級(jí) 市場(chǎng)跌入了成交冰點(diǎn) ，伴隨著 新的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)辦法的產(chǎn)生，被 壓抑的購(gòu)買欲望得以釋放，三 級(jí)市場(chǎng)成交逐漸復(fù)蘇， 11月的 成交十分活躍，掛牌與成交價(jià) 格也有明顯的提升。 商品住房：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e在 90平方米以內(nèi)的住房總建筑面積必須達(dá)到新建住房總建筑面積 70%以上。n對(duì)萬(wàn)科這類在工程施工、產(chǎn)品研究方面，以 “ 布品化 ” 標(biāo)準(zhǔn)制運(yùn)作的公司，有較大的優(yōu)勢(shì)。 一、合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)， 發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑 ，形成具有中國(guó)特 點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。 2期價(jià)值最大化，價(jià)格引領(lǐng)龍坂；216。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。金地梅隴鎮(zhèn) 2期目前項(xiàng)目工作進(jìn)度儲(chǔ)客 算價(jià)展示 1批開(kāi)盤 2批開(kāi)盤銷售階段工作重點(diǎn) 蓄客、摸底 樣板房開(kāi)放、算價(jià) 2期引爆市場(chǎng) 再造熱潮深挖前期登記客戶，蓄卡調(diào)查 2期客戶狀態(tài)及意向；指導(dǎo)定價(jià)；通過(guò)樣板房展示、算價(jià)等營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)對(duì)辦卡客戶進(jìn)行深度摸底，調(diào)整定價(jià)。 第二批單位開(kāi)盤月完成 80%的銷售；在 9月底完成 95%的銷售。世聯(lián)對(duì)十一五規(guī)劃的解讀n對(duì)發(fā)展商的成本控制能力是一個(gè)考驗(yàn)。n清算項(xiàng)目的上溯日期會(huì)成為下一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)，但近期各地會(huì)逐漸清晰化。06年 全市 整體價(jià)格 在多輪調(diào)控政策出臺(tái)后仍漲幅較大。明年應(yīng)該進(jìn)入到一個(gè)項(xiàng)目整體評(píng)估階段，比如土地政策，國(guó)土部將派土地督察組，來(lái)監(jiān)督執(zhí)行各地出臺(tái)的政策， 因此明年將是一個(gè)執(zhí)行年、評(píng)估年 ， 執(zhí)行后看市場(chǎng)效果，再反過(guò)來(lái)評(píng)估調(diào)整 。而在 11月寶安的成交 均價(jià)更一度達(dá)到了 9327元 /平方 米的高位，直逼關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)。 1234關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)帶動(dòng)關(guān)外飆升關(guān)外樓價(jià)攀升的因素區(qū)域規(guī)劃利好，拉高房?jī)r(jià)階段性供應(yīng)萎縮，導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升關(guān)外產(chǎn)品新穎，大贈(zèng)送面積拉高房?jī)r(jià) 區(qū)域市場(chǎng)分析：關(guān)外價(jià)格攀升的因素　 寶安中心區(qū) 龍崗中心城 龍坂區(qū)域整體規(guī)劃利好 　 　 成熟生活配套 　 　 　階段供應(yīng)緊縮產(chǎn)品創(chuàng)新新穎 　 　 　高價(jià)客戶支撐 　 　 　綜合評(píng)價(jià)★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★★★★關(guān)外核心區(qū)域價(jià)值評(píng)價(jià)表寶安中心區(qū) 〉 龍坂區(qū)域 〉龍崗中心城 區(qū)域價(jià)值綜合評(píng)價(jià)結(jié)果：★★ 寶安中心區(qū)、龍崗中心城、龍坂片區(qū)作為 關(guān)外置業(yè)熱點(diǎn) 片區(qū)，目前市場(chǎng)顯現(xiàn)態(tài)勢(shì)： 寶安中心區(qū)：價(jià)值被提前釋放 龍崗中心城：被市場(chǎng)忽略的 “黑馬 ” 龍坂區(qū)域：市場(chǎng)理性發(fā)展區(qū)域?qū)毎仓行膮^(qū)龍坂區(qū)南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)龍崗中心城區(qū)11000元 /平米11500元 /平米15300元 /平米13500元 /平米10000元 /平米9000元 /平米 區(qū)域市場(chǎng)分析：全市各區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)分析 從目前全市各區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)看來(lái)， 07年置業(yè)熱點(diǎn)的龍坂片區(qū)價(jià)格存在迅猛上揚(yáng)的客觀條件及市場(chǎng)機(jī)遇。 家庭收入 2萬(wàn)為項(xiàng)目大 3房客戶，占 12%；216。 高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗 相對(duì)市