【正文】 春華四季園最后一批卓能雅居東華明珠園 2期風和日麗 4期圣莫里斯 2期 星河明樂舊改華昊項目瀅水灣項目書香門第 2期星河丹堤 2期片區(qū) 項目 /地塊 占地面積建筑面積 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 推出時間二線拓展區(qū)240萬 （港鐵物業(yè)未計入）春華四季園二期 B區(qū)一批 3房 95－ 120平米、復式 140平米 202311世紀春城四期 2房、 3房為主，全高層，新政限制 07年底金地梅隴鎮(zhèn)二期 13 3 2房 4房 ,1218套 2023年 4月金地梅隴鎮(zhèn)三期 11 3 拼合后： 3房 50％； 4房 15％； 2房 35％ 07年底金地梅隴鎮(zhèn)四期 3 2房、 3房；按照 90－ 70限制 08年初碧水龍庭二期（分 2批） 5 14 2房 3房 07年上旬春華四季園二期 B區(qū)二批單位 2房 4房 ,共 588套 07年上旬潛龍二線拓展區(qū)項目 6 24~30 4～ 5 2房、 3房； 90－ 70限制 07~08年鵬潤達項目 3 4 100％小戶型， 90－ 70限制 08年初中航項目 4 2房、 3房，可能拼合大戶型 08年初A8180206地塊 9 1房、 2房、 3房： 90－ 70限制 07~08年A8170127地塊 3 1房、 2房、 3房： 90－ 70限制 07~08年綠景項目 2房、 3房：按照 9070限制 09年后書香門第二期 首批推 10棟高層， 13房；后續(xù)有小高層 07年中下新鴻幸福風景 　 07年底鴻榮源龍一號 小高層、 TH： 85－ 300 08~09年特發(fā)園區(qū)舊改 11 　 08~09年港鐵物業(yè) 　 290 　 　 08年起龍坂 0607推售項目統(tǒng)計明晰片區(qū) 項目 /地塊 占地面積建筑面積 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 推出時間關(guān)口 片區(qū)217萬 深國投項目 純別墅 07年中圣莫麗斯 — 約 34房 230310平米 2023年 1月— —— 高層，平面產(chǎn)品，均大于 160平米 07年 89月星河丹堤 — 22 總 3房、 4房、 5房 1300套： 85－ 300 2023年 7月— 6 獨棟＋聯(lián)排：戶均 250 08年初華昊地塊 —— 55 —— 2房、 3房、 4房：可能走拼合路線 08~09年潛龍山莊地塊 33 58 TH/小高層 /高層，走拼合路線 未定星河民樂舊改 預計 2房、 3房： 90－ 70限制 09年瀅水灣 大戶型 .TH,受 90/70政策限制 08年龍華鎮(zhèn)中心 23萬風和日麗 4期 　 　 　 35房 85300平米 07年底丹楓雅苑 公寓型產(chǎn)品， 1房、 2房 07年卓能雅居 　 07年江南華府 34房 128180平米 2023年 1月龍坂 0607推售項目統(tǒng)計明晰龍坂 0607推售項目統(tǒng)計明晰片區(qū) 項目 /地塊 占地面積建筑面積 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 推出時間坂田片區(qū)128萬萬科城三期 MINIHOUSE 　 　 1房、 1房 2廳、 2房 2023年 1月萬科第五園 三期 : 12 34房疊拼 HOUSE 07年四期： 小高層為主，少量洋房、 TH 07~08年五期： 多層、小高層為主；少量洋房、 TH 08年初萬科城后續(xù)項目 　 　 　 　 　陽光第五季 70㎡－ 100㎡ ,共 488套 07年上旬華宇項目 7 2房、 3房：按照 9070限制 07年珠江旭景佳園 4 23房 07年上旬大貿(mào)項目 14 14 ~08年金光華 2號地塊 9 19 2 受 90/90限制、可能走拼合路線 08年信義項目 受 90/70限制 07~08年光浩坂田項目 10 4 受 90/70限制 08年底龍坂市場小結(jié)：n 07年龍坂區(qū)域?qū)⑼瞥?17個項目，供應約 183萬平米，同比 06年 126萬的放量，增長近 31%， 龍坂區(qū)域?qū)⒊蔀?07年全市置業(yè)熱點，同時將成為關(guān)內(nèi)客戶置業(yè)首選 。 家庭收入 2萬以上為項目 4房客戶，占 18%216。客戶需求量高、可實現(xiàn)高市場價值。 通透型三房單位作為項目現(xiàn)金牛產(chǎn)品，是項目銷售速度的突破口，穩(wěn)中求高，保證項目合理速度及利潤；216?！?自然增長率 ” 按照 06年龍坂區(qū)域約 30%增幅計算，月均增幅約 %“ 權(quán)重 ” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合所得。 首批核心均價推導：客戶指導法 按照均價 9800元 /平米，分產(chǎn)品測算 2房、 3房客戶支付首付及月供額：產(chǎn)品分類 面積 預計總價 首付標準 20年月供標準 推導家庭月收入水平2房 75M2 73萬 約 15萬 約 4000元 800012023元小 3房 100M2 98萬 約 30萬 約 4800元 1000015000元大 3房 115M2 113萬 約 34萬 約 5500元 1100018000元*根據(jù)深圳家庭房產(chǎn)月供占家庭收入的 1/2或 1/3計算； 首批核心均價推導：客戶指導法產(chǎn)品分類首付標準符合要求的比例及批次與相應產(chǎn)品對比比例家庭收入水平符合要求的比例及批次與相應產(chǎn)品對比比例2房 約 15萬 23%（ 1380批次） 1： 800012023 32%（ 1920批次） 1： 小 3房 約 30萬 16% （ 960批次） 1： 1000015000 33%（ 1980批次） 1： 大 3房 約 34萬 13% （ 780批次） 1： 1100018000 12% （ 720批次） 1： *客戶量按照開盤前積累約 6000批次計算； *首批單位中， 2房 167套、小 3房 159套、大 3房 372套；*以上統(tǒng)計的意向客戶為 2期整體客戶狀況，非全首批意向客戶；核心均價取 9800元 /M178。 本項目標準層打分調(diào)差因素及權(quán)重參考了市場同質(zhì)產(chǎn)品打分標準；216。 12棟第四單元 A、 B單元主景觀面受 15棟遮擋， 20層以上視野開揚，跳差 150元；C、 D單元主景觀面朝東基本不受影響，無跳差。 頂層稀缺復式單位額外加價 4000元；：特殊調(diào)差中心泳池中心園林園林園林付款方式折扣折扣類型 折扣率 預計比例 綜合折扣一次性及按揭付款 100% 開盤當日折扣 80% 銷售期靈活優(yōu)惠折扣 20% 發(fā)展商額外保留折扣 20% 實收折扣 　 　 備注：銷售期靈活優(yōu)惠折扣含開盤后老帶新優(yōu)惠本項目的綜合折扣率為： ：付款方式和平均折扣率87559790885691999830903990759608882385799566850984269304863710033 1102010540 10303123541064710754104661036510828105701001910465103371000597969596105041112023880117041023210851 1061311283 11806101941040310341103151071110584994210652105859663103929047 93329153 880087251050110089110841076811424 1060010360 997010964104961040510227以上單位標注的為實收價格；2批單位價格為目前的靜態(tài)價格未考慮自然增長率；首批均價 9800元2批單位 10750元 樣板房開放日客戶價格測試摸底　 各單元單位信息 統(tǒng)計結(jié)果（劃 “ 正 ” 字）戶型信息 價格信息 關(guān)注的客戶批次 能夠接受 猶豫不定 選擇放棄9棟 兩房約 75M2 均價區(qū)間： 92009600元 27 20 7 　總價區(qū)間： 70萬 74% 26% 　小三房約 100M2 均價區(qū)間： 9500元 6 4 2 　總價區(qū)間： 95萬 67% 33% 　大三房約 115M2 均價區(qū)間： 85009200元 16 12 3 1總價區(qū)間： 97105萬 75% 19% 6%12棟 兩房 75M2 均價區(qū)間： 970010600元 38 19 17 2總價區(qū)間： 7580萬 50% 45% 5%小三房約 100M2 均價區(qū)間： 10000元 8 3 4 1總價區(qū)間： 100萬 38% 50% 13%大三房約 115M2 均價區(qū)間： 1040010800元 61 22 28 11總價區(qū)間： 120萬 36% 46% 18%中部四房 143M2 均價區(qū)間： 10800元 5 2 2 1總價區(qū)間： 150萬 40% 40% 20%端頭四房 143M2 均價區(qū)間： 12023元 59 30 20 9總價區(qū)間： 170萬 51% 34% 15%10棟 小三房約 100M2 均價區(qū)間： 1040010600元 60 28 22 10總價區(qū)間： 105萬 47% 37% 17%大三房約 110M2 均價區(qū)間： 10100元 15 1 8 6總價區(qū)間： 110萬 7% 53% 40%四房 131M2 均價區(qū)間： 11000元 54 17 32 5總價區(qū)間： 145萬 31% 59% 9% 樣板房周末開放 2日的價格測試結(jié)果較為樂觀，但考慮到測試專員對客戶是有選擇性測試的客觀情況，基本上測試的對象屬于 B類或 B類以上客戶，相對誠意度較高，測試結(jié)果具備一定的參考性。大 3房單位屬性 項目 單位 實收建筑面積單價 實收總價本項目（ 9717均價 )1218C / 10857 1205127優(yōu)本項目（ 10017均價） 11158 1238538本項目（ 10317均價） 11459 1271949春華四季園 B區(qū)首批 299C / 108 8424（ 9056） 978048七里香榭 2期 22B / 111 9671（ 10638） 1180818中本項目（ 9717均價 )1238C / 10557 1203498本項目（ 10017均價） 10864 1243385本項目（ 10317均價） 11171 1278520春華四季園 B區(qū)首批 289A / 111 7819（ 8405） 932955七里香榭 2期 92B / 110 9056（ 9962） 1095820差本項目（ 9717均價 ) 958A / 8433 925269本項目（ 10017均價） 8741 959063本項目（ 10317均價） 9048 992747春華四季園 B區(qū)首批 289D / 107 7589（ 8158） 872906七里香榭 2期 92A / 110 8632（ 9495） 1044450 價格表的驗證：大 3房點對點分析備注：所有對比單位均選擇客廳帶露臺單位作比較。 政府 “ 龍華新城 ” 重點規(guī)劃216。 算價及升級定崗化接待流