【正文】 新城 3平方公里，各鎮(zhèn)、鄉(xiāng) ），為應(yīng)對(duì)不同人口增長(zhǎng)狀況和城市化進(jìn)程，適時(shí)啟動(dòng)。 (包括發(fā)展備用地 3平方公里，依據(jù)滾動(dòng)編制的近期建設(shè)規(guī)劃按照實(shí)際發(fā)展需求適時(shí)啟動(dòng) ) 延慶新城規(guī)劃 【 新城發(fā)展方向 】 規(guī)劃期內(nèi)新城以向南、向北和西南為主導(dǎo)發(fā)展方向，在滿足官?gòu)d水庫(kù)庫(kù)區(qū)防洪要求和基本農(nóng)田保護(hù)要求的前提下適當(dāng)發(fā)展三里河周邊及西部用地。新增居住用地主要分布在三里河以西、香苑街以北、媯水河以南等地區(qū)，到 2023年新城人均住宅面積 35平方米。南、北城市組團(tuán)主要以 18米建成區(qū)（商業(yè)區(qū)、居住區(qū)）為主，舊村改造居住區(qū)不再新建 6層以上住宅區(qū)。其中，第三季度完成 63286萬(wàn)元，同比下降 %。其中， 79月份建筑業(yè)產(chǎn)值完成 ，同比下降 %。和麥金利山為同一個(gè)開發(fā)商。 第二階段：別墅開發(fā)占主導(dǎo)。 ◆ 從建筑形態(tài)上看，延慶別墅 90%為 2層建筑，普通住宅為多層板樓，高層在當(dāng)?shù)氐慕邮芏容^低。 ? 建筑設(shè)計(jì)充分考慮與山體地勢(shì)的協(xié)調(diào)，南采陽(yáng)光，北觀山景。 ? 2023年 11月 24日，滟瀾山三期開盤， 200多組一期二期業(yè)主到場(chǎng)，當(dāng)日接待客戶近600人，開盤兩日銷售 47套，簽約 。 滟瀾山別墅四期2023年 4月 6日 , 三期 2023年 11月 24日開盤 ? 入住時(shí)間：龍湖 共 220套，全部為一梯兩戶南北通透，戶型面積7885平方米左右兩居、 104平方米三居、 101135平米躍層四居、160平米躍層六居。 月 開發(fā)商 北京靖夏仲清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅 樓棟數(shù) 約 396棟 戶型面積區(qū)間 獨(dú)棟： 258359㎡ 聯(lián)排：約 210 ㎡ 物業(yè)公司 北京古燕鴻衛(wèi)物業(yè)管理有限公司 清涼盛景 E1樓座圖 清涼盛景 —— 基本信息 首期開盤時(shí)間 2023年 7月 15日 首期開盤均價(jià) 4600元 /㎡ 總套數(shù) 396棟 ,1期 100棟 ,2期 135棟 在售房源均價(jià) 聯(lián)排 83809980元 /㎡ 獨(dú)棟 16080元 /㎡ 起 二期預(yù)計(jì) 20230元 /㎡ 銷售價(jià)格： 截至目前，項(xiàng)目獲批準(zhǔn)銷售共計(jì) 104套，其中已成交套數(shù)為 82套， 銷售部分已成交均價(jià)為： 9748元 /平方米。 舜澤園鳥瞰效果圖 舜澤園 —— 基本信息 項(xiàng)目基本資料 占地面積 建筑面積 容積率 產(chǎn)權(quán)年數(shù) 40年 物業(yè)費(fèi) 潁澤洲 /㎡ /月；舜澤園住宅 /㎡/月；別墅 － 1元 /㎡ /月 投資商 北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)商 北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 潁澤洲弘城物業(yè)公司；舜澤園龍慶物業(yè) 舜澤園 —— 基本信息 舜澤園 —— 基本信息 備注： 舜澤園項(xiàng)目分二期開發(fā)，一期為 1－9號(hào)樓，板樓，一梯 2戶 ，共 657戶，現(xiàn)已售罄。項(xiàng)目位于延慶古崖居西側(cè)，三面環(huán)山，地形覆蓋自然山谷，有地下山泉及百畝果園 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 原汁原味的美國(guó)西部風(fēng)情 銷售現(xiàn)狀： 首期開盤時(shí)間 2023年 10月 18日 首期開盤均價(jià) 6000元 /㎡ 總套數(shù) 900余套 銷售率 50% 在售開盤時(shí)間 2023年 5月 18日（三期） 在售物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 平均售價(jià)是 9700元 /平方米多。 特色二：小戶型別墅設(shè)計(jì) 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 項(xiàng)目特色 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 項(xiàng)目特色 ? 目前，延慶區(qū)最主要的度假、娛樂(lè)資源是冰燈、滑雪場(chǎng)和溶洞，冰燈和滑雪場(chǎng)是應(yīng)季節(jié)的娛樂(lè)項(xiàng)目，而溶洞在近幾年已經(jīng)很難吸引公眾的注意力，由此可見，延慶區(qū)的度假、旅游等行業(yè)急需突破發(fā)展。 本案 達(dá)延慶 卓家營(yíng)民俗旅游 采摘園 采摘園 黃柏寺民俗旅游 龍慶峽 龍聚山莊 石京龍滑雪場(chǎng) 快樂(lè)假日 舊小路 北京防衛(wèi)科技學(xué)院 冠帽山 N 920環(huán)線 920環(huán)線 石京龍賓館 韓郝莊民俗旅游 本案地理位置 —— SWOT分析 項(xiàng)目周邊基本概況 項(xiàng)目周邊基本概況 項(xiàng)目周邊基本概況 項(xiàng)目周邊基本概況 項(xiàng)目周邊基本概況 項(xiàng)目周邊基本概況 地塊評(píng)估 北京東北部是改革開放以來(lái)最早的富人區(qū)之一 ， 此區(qū)域由優(yōu)異的空氣質(zhì)量 、 便利的交通路線以及蜿蜒流過(guò)的溫榆河所構(gòu)成的理想居住環(huán)境一直吸引著眾多購(gòu)買群的注意力 ， 將修養(yǎng)生憩之所選址在此區(qū)域內(nèi)或用來(lái)接待重要來(lái)賓 。 。這部分買家傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。 別墅消費(fèi)者調(diào)研分析 此外，我們對(duì)密云、懷柔、平谷、延慶、昌平等區(qū)域的別墅市場(chǎng)進(jìn)行了一次系統(tǒng)的研究和分析，并通過(guò)本司銷售團(tuán)隊(duì)與這幾大區(qū)域別墅業(yè)主直接進(jìn)行了抽樣訪問(wèn)，以期從市場(chǎng)供應(yīng)，需求等方面對(duì)北京別墅的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入了解 。 消費(fèi)者購(gòu)房背景分析 ?受訪人群多居住在朝陽(yáng)、海淀 在受訪人群中，有 34％長(zhǎng)期居住在朝陽(yáng)區(qū)， 22％長(zhǎng)期居住在海淀區(qū)，這兩個(gè)區(qū)被訪者共占 56％，其余人群分布在其他各區(qū)內(nèi)。度假型別墅進(jìn)入我國(guó)才幾個(gè)年頭，但是正在被越來(lái)越多的人了解和接受。以上說(shuō)明人們選擇這些度假型物業(yè)是為了體驗(yàn)身心上的放松和解放，這也為我們以后開發(fā)復(fù)合地產(chǎn)指明了方向。因此，我們?cè)诖蛟於燃傩臀飿I(yè)的時(shí)候，對(duì)于硬件上的細(xì)節(jié)不容忽視，因?yàn)楦咂焚|(zhì)的生活也就意味著精致的生活細(xì)節(jié)。 在針對(duì)度假物業(yè)面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 100200平米的物業(yè)較受歡迎，達(dá)到 70％，其中，有 38％的被訪者選擇 100150平米的物業(yè)， 31％的被訪者選擇 150250平米的物業(yè)。 這和度假人群集中在 10人以下的使用要求是吻合的。建議種植和周邊地貌相搭配起伏的綠色植被和大面積樹林，多一些自然的，少一些人工的，做到和大自然的融合。從中可以看出，定制別墅多選擇在遠(yuǎn)郊，分時(shí)度假選擇在近郊。 ? 首次購(gòu)買別墅的客群會(huì)非常注重產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題； 什么樣的內(nèi)心感受？ ? 城市所有的東西他都見過(guò)，有的購(gòu)買的套數(shù)不止一套，突然之間發(fā)現(xiàn)區(qū)別于這樣的一個(gè)形態(tài)的一個(gè)產(chǎn)品，我可以去旅游，我可以去享受，我可以享受居住的文化，還有自然的資源，比城市里面的交通的擁堵、空氣的污染、噪音的污染，工作的干擾，他突然間找到另外一種感覺(jué)。 。 ?我們的客戶至少已經(jīng)買過(guò)一套別墅，甚至 n套別墅； ?能吸引他的，價(jià)格是一方面，更重要的是感受，可以度假和放松的感受； ?用來(lái)玩的房子，要把風(fēng)格和調(diào)性做出來(lái)，表達(dá)出來(lái)。 理由二：項(xiàng)目的總體風(fēng)格定位與產(chǎn)品的基本定位并不矛盾 ， 在滿足客戶的生活方式的需求的同時(shí) ， 賦予產(chǎn)品文化和精神上的附加值 ， 達(dá)到提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的 。 冬季利用陽(yáng)光示意圖 ? 冬季陽(yáng)光間和“中心溫室”充分吸收太陽(yáng)輻射熱，為住宅提供熱量。夏季夜間則可以完全開啟，以利用風(fēng)壓效應(yīng)，充分進(jìn)行夜間通風(fēng)，冷卻建筑結(jié)構(gòu)，達(dá)到改善夏季白天熱環(huán)境的目的。雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但是很打動(dòng)他，他不在乎。我們的自然優(yōu)勢(shì)并不明顯 大多數(shù)客戶在于內(nèi)心的感受，他感到這個(gè)東西是我想要的，而不會(huì)考慮價(jià)錢是便宜了十萬(wàn)塊錢我就買，不優(yōu)惠了我就不買。 ?里邊具有代表性的，比如有大學(xué)的教授、法律工作者、私企業(yè)主，包括業(yè)內(nèi)人士，房地產(chǎn)方面的高管層，銀行這方面的、文化這方面的、娛樂(lè)明星這方面都有。 別墅使用類型 ?第一居所 城市中心的公寓 ?第二居所 城市近郊別墅 ?第三居所 城市遠(yuǎn)郊度假別墅 小結(jié) : ?本案從使用功能來(lái)看，無(wú)法作為第一居所和第二居所 關(guān)于旅游度假 ? 旅游度假 就是針對(duì)于環(huán)境，能夠讓自己放松，能夠回歸到大自然里，能夠親密地和大自然進(jìn)行接觸。 多因素交叉分析 ?購(gòu)房?jī)A向和物業(yè)風(fēng)格的關(guān)系 在對(duì)購(gòu)房?jī)A向和物業(yè)風(fēng)格的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)卡方檢驗(yàn)后 (注：由于此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對(duì)應(yīng)分析得出以下結(jié)論 )：它們之間存在顯著的差異性 (95％的置信水平下 )。 這說(shuō)明，目前市場(chǎng)上占據(jù)壟斷地位的北美或歐式風(fēng)格的建筑并不能滿足消費(fèi)者多樣化的需求，中式風(fēng)格大行其道，這和市場(chǎng)上對(duì)中式別墅起到啟蒙教育的觀唐、易郡的推廣等不無(wú)關(guān)系，介于選擇中式風(fēng)格和選擇歐美風(fēng)格的比例差異不是很大，同時(shí)中式別墅還處于成長(zhǎng)發(fā)展的階段，不確定因素較大。 ?庭院面積需求 —— 150300平米庭院最受歡迎 針對(duì)度假物業(yè)庭院面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 150300平米的庭院最受歡迎，達(dá)到36％，其次是 50150平米的庭院面積，達(dá)到 29％，同時(shí)也有 20％的被訪者選擇300500的庭院面積。 我們對(duì)這 4個(gè)因子進(jìn)行加權(quán)打分，得出因子 1得分為 87分，因子 2為 83分，因子 3為 76分，因子 4為 74分。 消費(fèi)特征分析 ?購(gòu)房目的 —— 提高個(gè)人生活品質(zhì)是主流 在針對(duì)度假物業(yè)購(gòu)房動(dòng)機(jī)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，個(gè)人用途是絕對(duì)的主流，公司用途只占被訪者選取答案的 11％；在個(gè)人用途中，“作為個(gè)人資產(chǎn)，提高生活品質(zhì)”占最多，達(dá)到 57％，其次是周末度假使用，達(dá)到 33％，用于個(gè)人投資占了 27％。對(duì)于其他物業(yè)，比如公寓或者普通別墅，選擇的人群很少，只占 7％，由于此次調(diào)查選取的被訪者都是高檔公寓或?qū)懽謽堑闹脴I(yè)者，他們?cè)诘谝痪铀弦呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了居住的舒適性要求，對(duì)第二居所必然選擇獨(dú)創(chuàng)性、個(gè)性化的置業(yè)原則。郊區(qū)度假的方式已經(jīng)漸漸被大家所接受，并成為一種時(shí)尚。 ?購(gòu)房決策主體的性別正在模糊化 在受訪人群中，男性的比例為 53％，女性達(dá)到 47％，女性在家庭購(gòu)房中的決策權(quán)逐漸顯現(xiàn)，“男主外，女主內(nèi)”的傳統(tǒng)觀念變得模糊。 財(cái)力雄厚的港澳、臺(tái)富商，由于在北京的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，他們長(zhǎng)時(shí)間滯留京城，形成對(duì)京城別墅較為穩(wěn)定的需求。 、價(jià)格定位高低 不同，對(duì)于本案的去化具有競(jìng)爭(zhēng)力。 ，交通相對(duì)便利， 有 920環(huán)線公交車路線直達(dá)社區(qū)門口。 特色三：新穎的娛樂(lè)設(shè)施 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 項(xiàng)目特色 ? 金礦主題，在商業(yè)中設(shè)計(jì)金礦下面的礦井，讓大家感覺(jué)進(jìn)入礦井像采礦工人的體會(huì)。 如此低密度的私有小型別墅 ，意味著占有了更多的自然美境 。 月 投資商 北京富明達(dá)農(nóng)林科技發(fā)展有限公司 開發(fā)商 北京富明達(dá)農(nóng)林科技發(fā)展有限公司 燕羽山莊 —— 基本信息 項(xiàng)目產(chǎn)品資料 物業(yè)類型 別墅 建筑類型 獨(dú)棟別墅 樓棟數(shù) 一期約 200棟 建筑層數(shù) 2層 一 /兩梯幾戶 獨(dú)棟 戶型面積區(qū)間 100300㎡ 整體主力戶型 四居 在售主力戶型 四居 入住時(shí)間 202305 精裝修與否 毛坯 燕羽山莊 —— 基本信息 項(xiàng)目銷售資料 首期開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 3月 首期開盤均價(jià) 預(yù)計(jì) 3500元 /㎡ 總套數(shù) 一期 200套 總銷售率 0% 在售開盤時(shí)間 未開盤 在售房源均價(jià) 暫定 3500元 /㎡ 在售物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 在售套數(shù) 擬推 200套 在售銷售率 /統(tǒng)計(jì)日 未開盤 區(qū)域 延慶縣 項(xiàng)目地址 延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街 40號(hào) 燕羽山莊 —— 基本信息 備注： 該項(xiàng)目采取“定制式”推出方式的森林別墅，業(yè)主可根據(jù)自己的意愿，從擇地選林、居所方位、建筑形態(tài)、樣式風(fēng)格、室內(nèi)裝飾到景觀設(shè)計(jì)均可自由作主，也可聘請(qǐng)項(xiàng)目定制顧問(wèn)專家團(tuán)為業(yè)主以及家人提供專業(yè)指導(dǎo)。 一期 260棟別墅（ 230套為獨(dú)棟、 30套為聯(lián)排）、20棟 4層板樓；二期 300套。多功能廳，以及桑拿室等娛樂(lè)與休閑于一體的健康會(huì)所。 媯河麗景 —— 基本信息 項(xiàng)目產(chǎn)品資料 物業(yè)類型 普通住宅 建筑類型 板樓、多層 樓棟數(shù) 3棟 建筑層數(shù) 4層 /5層 /6層 一 /兩梯幾戶 一梯兩戶 戶型面積區(qū)間 78160㎡ 整體主力戶型 兩居 /三居 在售主力戶型 未開盤 入住時(shí)間 2023年 10月 精裝修與否 毛坯 銷售電話 81193391 媯河麗景 —— 基本信息 銷售現(xiàn)狀： 截至目前，項(xiàng)目獲批準(zhǔn)銷售項(xiàng)目共計(jì)： 181套，其中已成交套數(shù)為154套，銷售平均價(jià)格為 5379元 /平方米。截止到目前銷售僅剩 20套，全部實(shí)現(xiàn)期房銷售 項(xiàng)目以地中海別墅風(fēng)格，含括托斯卡納式、西班牙式、意大利式。 類型：別墅 建筑類型：聯(lián)排別墅 價(jià)格：均價(jià) 36000元 /平方米 開發(fā)商：北京龍湖置業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積：約 24萬(wàn)平方米 建筑面積： 19萬(wàn)平方米 ,地上約 樓座展示：分為 3期開發(fā) ,430戶 情景營(yíng)銷的巨大成功 2023年 7月 21日，滟瀾山對(duì)外開放，當(dāng)日超過(guò) 1500人來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)參觀。 延慶在售項(xiàng)目總體特征分析