【正文】 、蓮花路西 工業(yè) 廠(chǎng)房 飛龍路北、芙蓉路東 工業(yè) 廠(chǎng)房 上表為 2023年底合肥工業(yè)地產(chǎn)出讓情況一覽表，其土地成交價(jià)格在 25萬(wàn)元 /畝左右。 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 工業(yè)用地天然氣無(wú)法開(kāi)通。 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行 作為“孵化器”產(chǎn)品假設(shè) 作為“總部基地”產(chǎn)品假設(shè) 項(xiàng)目研判與物業(yè)檔次定位 項(xiàng)目客戶(hù)定位 項(xiàng)目形象定位及形象提純 項(xiàng)目目標(biāo)回顧與核心問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)策略及策略分解 營(yíng)銷(xiāo)總攻略 報(bào)告要點(diǎn)回顧 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綠化率達(dá) 36% 。 制造業(yè)民企是絕對(duì)的主角： 除了一 家外企外其余的都是民企； 99%以 上是制造業(yè)民企，其中科技 電子 電信、機(jī)械和汽配是比重最大的 三類(lèi)企業(yè)。 制造加工型總部基地： 濟(jì)南時(shí)代總部基地營(yíng)銷(xiāo)策略上以活動(dòng)擴(kuò)大影響力以產(chǎn)品吸引客戶(hù) 通過(guò)舉辦或參加各類(lèi)相關(guān)活動(dòng)增強(qiáng)影響力： ? 成功舉辦了不同主題的 三期總部沙龍， 與企業(yè)家暢談總部基地發(fā)展中的各種問(wèn)題，搭建與意向客戶(hù)溝通的良好平臺(tái) ； ? 參加“ 浙江省首屆總部經(jīng)濟(jì)高峰論壇 ”和“ 山東省首屆總部經(jīng)濟(jì)高峰論壇”， 向各界人士展示總部基地的形象和招商策略 ， 吸引了大批的溫州企業(yè)參觀(guān)考察 ? 高調(diào)亮相 春季房展會(huì)， 以 DIY 定制地產(chǎn)”概念及多樣化的產(chǎn)品吸引眾多企業(yè)； ? 07年受邀參加 山東首屆環(huán)濟(jì)南都市圈中小創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目資金洽談會(huì)， 倡導(dǎo)的“中小企業(yè)發(fā)展平臺(tái)”主旨，吸引了大批參展者，成為展會(huì)上一大亮點(diǎn) 靈活多樣的招商活動(dòng)： 積極在浙江等地招商，先后吸引了 5批溫州考察團(tuán) 來(lái)濟(jì)南考察，效果顯著，第一批溫州考察團(tuán)即有 20 家企業(yè)當(dāng)場(chǎng)簽訂了入駐意向書(shū)。 ? 解決教育。 空港型總部基地： 哥本哈根機(jī)場(chǎng)商務(wù)花園 概況： ? 位于歐洲四大國(guó)際機(jī)場(chǎng)之一的 哥本哈根國(guó)際機(jī)場(chǎng)東部 ，接通世界各地 130多個(gè)機(jī)場(chǎng)； ? 整個(gè)地區(qū)有 完善的基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)達(dá)的公交系統(tǒng) 。 總部基地案例研究 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)棟 雙拼 集中式辦公 ? 獨(dú)棟、雙拼和集中式辦公樓相結(jié)合的產(chǎn)品類(lèi)型使得客戶(hù)可選擇性較大同時(shí)通過(guò)集中式寫(xiě)字樓可以提高容積率，但是面積區(qū)間也較大，這將帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn) 龍頭企業(yè) 關(guān)聯(lián)性企業(yè) 重慶下面城市客戶(hù) 其它 5% 22% 63% 10% 5%22%63%10%龍頭企業(yè)關(guān)聯(lián)性企業(yè)重慶下面城市場(chǎng)客戶(hù)其它配合空港引進(jìn)物流型龍頭型企業(yè)提升項(xiàng)目形象，塑造空港經(jīng)濟(jì)氛圍，提升客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)預(yù)期。 成功招商 +銷(xiāo)售策略： 大型空港帶動(dòng)了倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、中轉(zhuǎn)、配送、包裝、流通加工等航空物流業(yè)的發(fā)展 總部基地案例研究 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總部基地案例研究 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總部基地案例研究 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 曼哈頓 CBD包含老城、中城。 企業(yè)外交官 為每家入駐企業(yè)聘配長(zhǎng)期 “企業(yè)外交官 ”，實(shí)行一站式、 “一條龍 ”服務(wù)；協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營(yíng)中相關(guān)事務(wù)。 無(wú)費(fèi)區(qū) 嚴(yán)格控制和降低投資商務(wù)運(yùn)作成本。 項(xiàng)目自身資源分析： 包河工業(yè)園中心區(qū)位與管委會(huì)為鄰 ,緊臨機(jī)場(chǎng)路網(wǎng)，交通發(fā)達(dá)，初具空港經(jīng)濟(jì)雛形 項(xiàng)目作為總部基地 ? 項(xiàng)目位于包河區(qū)管委會(huì)對(duì)面北側(cè)臨 312國(guó)道連接合寧、合安、合銅等高速公路。從其整體規(guī)劃發(fā)展分析濱湖新區(qū)將形成制造加工 +空港經(jīng)濟(jì) +CBD的復(fù)合型總部經(jīng)濟(jì)。 項(xiàng)目自身資源分析： 包河工業(yè)園區(qū)一定的企業(yè)基礎(chǔ)對(duì)于項(xiàng)目作為總部基地提供了需求支撐 ? 入園企業(yè)已達(dá)百家，其中上市公司 5家。 ≥1億且入庫(kù)稅收 ≥100萬(wàn) .按當(dāng)年區(qū)財(cái)政所得的 30%給予獎(jiǎng)勵(lì)。 新站區(qū) 對(duì)所得稅地方留成（市區(qū)）部分全額獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)，對(duì)增值稅的地方留成部分，由財(cái)政按 50％的比例獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)；列為省級(jí)新產(chǎn)品的， 3年內(nèi)，所得稅地方留成（市區(qū)）部分由財(cái)政按 50％的比例獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)，對(duì)增值稅的地方留成部分，在 3年內(nèi)由財(cái)政按 30％比例獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)，繼續(xù)用于企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 10萬(wàn)元至 50萬(wàn)元及以上的企業(yè)，以其稅收區(qū)財(cái)政實(shí)際所得為計(jì)獎(jiǎng)依據(jù) . （五年內(nèi)第一年分別給予 30%和 40%的獎(jiǎng)勵(lì)；第二年分別給予 20%和 30%；第三年至第五年分別給予 10%和 20%的獎(jiǎng)勵(lì)。 S5：收購(gòu)優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)其它區(qū)域不具有。 所以，項(xiàng)目需要圍繞進(jìn)駐企業(yè)優(yōu)惠、外資企業(yè)進(jìn)駐專(zhuān)享優(yōu)惠、中小企業(yè)進(jìn)駐本項(xiàng)目所享政策等方面與政府溝通，以此擴(kuò)大項(xiàng)目所具有的招商優(yōu)勢(shì)。 ? 在對(duì)客戶(hù)訪(fǎng)談中發(fā)現(xiàn)客戶(hù)希望能夠詳細(xì)了解項(xiàng)目，較歡迎產(chǎn)品定制的模式確定購(gòu)買(mǎi)意向后希望參與內(nèi)部布局，能夠很好的結(jié)合自身的使用要求。 項(xiàng)目自身資源分析： 智能化辦公等軟性服務(wù)對(duì)項(xiàng)目形象有較大的提升力，因此需著力提升項(xiàng)目商業(yè)配套、商務(wù)服務(wù)等軟性環(huán)境 項(xiàng)目作為總部基地 本項(xiàng)目基本配套 硬件：酒店、會(huì)議中心、 休閑酒吧、購(gòu)買(mǎi)中心、商 務(wù)會(huì)所、獨(dú)棟辦公、環(huán)境 優(yōu)美。 3）所提供的軟件必須具有差異化與競(jìng)爭(zhēng)力。 ?需要后續(xù)加強(qiáng)。 招商力度 軟性服務(wù)與配套 選擇性的品質(zhì)感營(yíng)造 項(xiàng)目可作為“空港型總部基地”且具有成為合肥城市發(fā)展標(biāo)桿性辦公產(chǎn)品潛力。 ? 產(chǎn)業(yè)鏈型企業(yè)： 關(guān)聯(lián)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)支援服務(wù)業(yè)。舉例：賽車(chē)手和軍隊(duì)對(duì)更好的剎車(chē)的需求。 ? 參照依賴(lài)交通、物流、地段，對(duì)辦公環(huán)境要求等“空港型總部基地” KPI因子，分析購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓 170M2— 260M2客戶(hù)，符合的客戶(hù)為：依賴(lài)物流與交通的日用消費(fèi)品、物流、貿(mào)易企業(yè)；重視辦公環(huán)境同時(shí)對(duì)辦公地段要求相對(duì)較弱的通訊、文化展覽機(jī)構(gòu)。 ? 看重濱湖新區(qū)發(fā)展與項(xiàng)目作為“總部基地”未來(lái)所呈現(xiàn)的商機(jī)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此提早進(jìn)駐戰(zhàn)略布點(diǎn)的企業(yè)。 喜歡高效率的辦公環(huán)境 對(duì)于核心客戶(hù)而言，項(xiàng)目所呈現(xiàn)的形象、性?xún)r(jià)比、與政府的合作關(guān)系尤為重要，同時(shí)核心客戶(hù)亦是確保項(xiàng)目成功為項(xiàng)目帶來(lái)贏利型企業(yè)。 …… ? 通過(guò)對(duì)曾操盤(pán)過(guò)寫(xiě)字樓或正在操盤(pán)寫(xiě)字樓的專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談，可知合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)一半的購(gòu)買(mǎi)力由投資客戶(hù)完成，投資客戶(hù)來(lái)源于從事個(gè)體貿(mào)易或個(gè)體煤礦主。 ? 價(jià)值取向： 具有一定“老板情節(jié)” ，容易受到權(quán)威影響，認(rèn)可正面的規(guī)劃引導(dǎo)，認(rèn)可實(shí)力與品位。 偶得客戶(hù)：占優(yōu)性企業(yè) ? 客戶(hù)構(gòu)成： 投資型企業(yè)客戶(hù)、政府機(jī)構(gòu)、關(guān)聯(lián)企業(yè)。 ? 須說(shuō)明招商工作對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有著較為重要的推動(dòng)作用。 低密度 超低密度、生態(tài)的，有別于傳統(tǒng)的商務(wù)辦公環(huán)境。 形象邏輯 形象三步曲 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 思想是第一生產(chǎn)力 商務(wù)王座 ,智慧空間 走進(jìn)『金谷產(chǎn)業(yè)公園』，仿佛全宇宙的光輝都集中在您身上。 形象定位 低密度財(cái)智會(huì)館。 對(duì)于目標(biāo)的理解 項(xiàng)目核心目標(biāo)：市場(chǎng)基礎(chǔ)上、平衡資金效率前提下的利潤(rùn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 適當(dāng)增加營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例，重視渠道拓展、重視“企政”聯(lián)合、重視市場(chǎng)口碑 。 如何實(shí)現(xiàn)差異化？ ? 跟“孵化器”項(xiàng)目以絕對(duì)值的形象跳出競(jìng)爭(zhēng)，立意于“非孵化器”項(xiàng)目，而是高端低密度寫(xiě)字樓產(chǎn)品。 活動(dòng) （ Scene） 展示攻略要點(diǎn) : 成本領(lǐng)先下的項(xiàng)目展示 ? 小獨(dú)棟注意控制隱性材料成本 ； ? 大獨(dú)棟保持現(xiàn)有規(guī)劃與施工方案不變； ? 園林重點(diǎn)放在展示區(qū)。 ? 基于項(xiàng)目形象塑造及提升的活動(dòng)構(gòu)建，小活動(dòng)建立客戶(hù)拓展渠道，大活動(dòng)少而精。 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行 作為“孵化器”產(chǎn)品假設(shè) 作為“總部基地”產(chǎn)品假設(shè) 項(xiàng)目研判與物業(yè)檔次定位 項(xiàng)目客戶(hù)定位 項(xiàng)目形象定位及形象提純 項(xiàng)目目標(biāo)回顧與核心問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)策略及策略分解 營(yíng)銷(xiāo)總控及費(fèi)用預(yù)算 報(bào)告要點(diǎn)回顧 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 銷(xiāo)售過(guò)程中存在諸多的營(yíng)銷(xiāo)限制條件。 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行 作為“孵化器”產(chǎn)品假設(shè) 作為“總部基地”產(chǎn)品假設(shè) 項(xiàng)目研判與物業(yè)檔次定位 項(xiàng)目客戶(hù)定位 項(xiàng)目形象定位及形象提純 項(xiàng)目目標(biāo)回顧與核心問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)策略及策略分解 營(yíng)銷(xiāo)總攻略 報(bào)告要點(diǎn)回顧 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CEO會(huì)館， 沒(méi)有高度怎行？ 沒(méi)有高度，無(wú)法成就商務(wù)顛峰。 社交不出門(mén)，無(wú)界交流平臺(tái) CEO最?lèi)?ài)的豪華俱樂(lè)部 誰(shuí)擁有私人接待所、專(zhuān)屬俱樂(lè)部，這一切的規(guī)劃與設(shè)想都在『金谷業(yè)公園』的辦公終極解決方案中。 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行 作為“孵化器”產(chǎn)品假設(shè) 作為“總部基地”產(chǎn)品假設(shè) 項(xiàng)目研判與物業(yè)檔次定位 項(xiàng)目客戶(hù)定位 項(xiàng)目形象定位及形象提純 項(xiàng)目目標(biāo)回顧與核心問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)策略及策略分解 營(yíng)銷(xiāo)總攻略 報(bào)告要點(diǎn)回顧 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 臵業(yè)關(guān)注： 項(xiàng)目形象、發(fā)展預(yù)期、價(jià)格。 ? 客戶(hù)渠道： 企業(yè) +政府招商渠道，銷(xiāo)售渠道。因此，建議適當(dāng)放寬個(gè)人以企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)的投資行為。大部分自購(gòu)自營(yíng)型客戶(hù)成交周期長(zhǎng)，喜歡現(xiàn) 樓交易，對(duì)前廣場(chǎng)面積、車(chē)位數(shù)量、大堂裝修風(fēng) 格有較高要求。 ? 同時(shí) 園區(qū)客戶(hù)的找尋管委會(huì)的招商與引資作用至關(guān)重要 。希望在本區(qū)域?qū)ふ乙粋€(gè)辦公環(huán)境較好，商務(wù)服務(wù)齊全且離企業(yè)不遠(yuǎn)的區(qū)域作為企業(yè)總部辦公場(chǎng)所。 我們用領(lǐng)先用戶(hù)曲線(xiàn)來(lái)分析本項(xiàng)目的核心客戶(hù)群，尋找領(lǐng)先客戶(hù)作為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金牛的客戶(hù) 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 在無(wú)形象拉動(dòng)型企業(yè)進(jìn)駐前借大企業(yè)提升名度的中小企業(yè) 、產(chǎn)業(yè)鏈類(lèi)型的企業(yè) 無(wú)法引導(dǎo) 。 結(jié)合項(xiàng)目研判本項(xiàng)目是： 項(xiàng)目形象與高檔寫(xiě)字樓平齊，價(jià)格處于寫(xiě)字樓與孵化器之間的高性?xún)r(jià)比“空港總部基地”產(chǎn)品 對(duì)比項(xiàng) 孵化器 空港型總部基地 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目形象 辦公形象較低 具有較高的辦公形象 具有較高的辦公形象 價(jià)格 市場(chǎng)均價(jià) 3500元 /M2左右 孵化器 空港型總部基地 寫(xiě)字樓 價(jià)格 6000元 /M2 去化速度 降低成本，加大推廣力度項(xiàng)目去化速度無(wú)質(zhì)變 從全國(guó)案例分析與資源匹配分析，項(xiàng)目具有實(shí)現(xiàn)較快去化速度的可能 去化速度尚可 城市運(yùn)營(yíng) 孵化器項(xiàng)目只是城市普通工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 總部基地與政府城市規(guī)劃高度一致，開(kāi)發(fā)行為是城市運(yùn)營(yíng) 普通商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 孵化器 VS 空港型總部基地 綜合考慮更項(xiàng)目因素，我們建議項(xiàng)目物業(yè)及檔次定位為：項(xiàng)目形象與高檔寫(xiě)字樓平齊，價(jià)格處于寫(xiě)字樓與“孵化器”之間的高性?xún)r(jià)比“空港總部基地”。 項(xiàng)目作為“總部基地”研判結(jié)論： 項(xiàng)目可作為“空港型總部基地”且具有成為合肥城市發(fā)展標(biāo)桿性辦公產(chǎn)品潛力。 ?政府支持。 政策體系：稅收優(yōu)惠、無(wú)費(fèi)區(qū)、 融資、交流平臺(tái)。 項(xiàng)目作為總部基地 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。聯(lián)排別墅變?yōu)榇螵?dú)棟別墅。 W1：包河工業(yè)園區(qū)對(duì)于中小企業(yè)入園門(mén)檻較低，但未能將此優(yōu)勢(shì)給予本項(xiàng)目，本項(xiàng)目進(jìn)駐門(mén)檻相對(duì)較高。 項(xiàng)目自身資源分析： 項(xiàng)目需要圍繞進(jìn)駐企業(yè)優(yōu)惠、外資企業(yè)進(jìn)駐專(zhuān)享優(yōu)惠、中小企業(yè)進(jìn)駐本項(xiàng)目所享政策等方面與政府溝通，以此擴(kuò)大項(xiàng)目所具有的招商優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目作為總部基地 S：優(yōu)勢(shì) W：劣勢(shì) S1：能夠享受濱湖新區(qū)既有政策。對(duì)于入園的研發(fā)型、生物型、高科技型企業(yè)給予每年返還企業(yè)增值稅的 30%。鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造。 ? 以名申電子、安達(dá)電子為代表的電子產(chǎn)業(yè)園等多種特色功能園區(qū)。 項(xiàng)目自身資源分析： 貫穿城市的快速軌道交通之輕軌在項(xiàng)目周邊設(shè)有站點(diǎn)，為項(xiàng)目中遠(yuǎn)期利益提升提供較為有力的支撐 規(guī)劃公示 在建 建成通車(chē) 正常運(yùn)營(yíng) 跳躍性增長(zhǎng) 提前釋放 建成后加速區(qū)域成熟 ， 從單純利好消息刺激價(jià)格上漲 ， 逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮?fù)合因素影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格 。 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。整個(gè)核心區(qū)以河道、綠帶為邊界，將區(qū)域內(nèi)的水面和綠帶有機(jī)地連環(huán)在一起，并沿巢湖岸邊分為 9大功能區(qū)塊：包括 濱水休閑區(qū)、商務(wù)金融區(qū)、會(huì)展中心區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、旅游服務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、生活居住區(qū)、體育活動(dòng)區(qū)和游艇度假區(qū) 。 個(gè)性化服務(wù) 提供獨(dú)立冠名權(quán)、客戶(hù)定制產(chǎn)品等服務(wù)。 成功要素：城市核心區(qū)的聚集效應(yīng)； 便利的城市交通系統(tǒng)； 人流信息流密集； 齊全的配套。 新加坡商務(wù)花園的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)： ? 商務(wù)花園的位臵選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合 ——城市邊緣區(qū)，土地成本相對(duì)較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換點(diǎn)；注重與邊緣居住組團(tuán)的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力； ? 商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的內(nèi)好性 ——保證每個(gè)地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達(dá)性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時(shí)保證了每個(gè)地塊都具有良好