【正文】 ， 吸引了大批的溫州企業(yè)參觀考察 ? 高調(diào)亮相 春季房展會(huì)， 以 DIY 定制地產(chǎn)”概念及多樣化的產(chǎn)品吸引眾多企業(yè)； ? 07年受邀參加 山東首屆環(huán)濟(jì)南都市圈中小創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目資金洽談會(huì)， 倡導(dǎo)的“中小企業(yè)發(fā)展平臺(tái)”主旨，吸引了大批參展者，成為展會(huì)上一大亮點(diǎn) 靈活多樣的招商活動(dòng)： 積極在浙江等地招商，先后吸引了 5批溫州考察團(tuán) 來濟(jì)南考察，效果顯著，第一批溫州考察團(tuán)即有 20 家企業(yè)當(dāng)場(chǎng)簽訂了入駐意向書。 新辦高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，從投產(chǎn)年度起，兩年內(nèi)免征所得稅。 制造業(yè)民企是絕對(duì)的主角： 除了一 家外企外其余的都是民企； 99%以 上是制造業(yè)民企，其中科技 電子 電信、機(jī)械和汽配是比重最大的 三類企業(yè)。 天橋區(qū) 總部基地案例研究 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綠化率達(dá) 36% 。 良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式到達(dá)市區(qū)；環(huán)境優(yōu)美；人力資源基礎(chǔ)好；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)公司入駐。 項(xiàng)目定位 營銷策略及執(zhí)行 作為“孵化器”產(chǎn)品假設(shè) 作為“總部基地”產(chǎn)品假設(shè) 項(xiàng)目研判與物業(yè)檔次定位 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目形象定位及形象提純 項(xiàng)目目標(biāo)回顧與核心問題 營銷戰(zhàn)略 營銷策略及策略分解 營銷總攻略 報(bào)告要點(diǎn)回顧 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目在壓縮建安成本增加營銷投入時(shí)能夠有效的提升項(xiàng)目去化速度，但無法實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 展示包裝： “孵化器”產(chǎn)品案場(chǎng)展 示包裝氛圍的營造較弱對(duì)項(xiàng)目形象 提升無有力支撐。 ? 工業(yè)用地天然氣無法開通。 付款方式限制 辦證手續(xù)限制 ? 房產(chǎn)證辦理須向區(qū)經(jīng)貿(mào)委或招商局提交企業(yè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表或相關(guān)資信證明經(jīng)審核后辦理。 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 實(shí)現(xiàn)高額利潤 低價(jià)取地 ? 合肥工業(yè)地出讓約在 25萬一畝，且 07年前政府對(duì)于用地條件與銷售限制不嚴(yán)。 合肥孵化器市場(chǎng)基礎(chǔ)背景分析： 多數(shù)“孵化器”項(xiàng)目開發(fā)動(dòng)機(jī)為城市運(yùn)營機(jī)遇下實(shí)現(xiàn)低價(jià)取地 項(xiàng)目作為孵化器 在轄區(qū) 項(xiàng)目位置 規(guī)劃土地用途 土地面積 建設(shè)指標(biāo)要求 成交價(jià) (萬元 /畝 ) 主體建筑物性質(zhì) 建筑容積率（ ≥） 瑤海區(qū) 合磨路東 工業(yè) 42 廠房 +辦公 緯 B路與經(jīng) B路交口 工業(yè) 70 廠房 合磨路與站前北路交口 工業(yè) 100 廠房 +辦公 緯 A路西與緯 D路北 工業(yè) 廠房 經(jīng)濟(jì)區(qū) 楓林路東、紫蓬路南 工業(yè) 廠房 +辦公 方興大道南、青鸞路西 工業(yè) 廠房 紫云路北、楓林路西 工業(yè) 廠房 +辦公 湯口路北、桃園路西 工業(yè) 廠房 繁華大道北合九鐵路西 工業(yè) 廠房 +辦公 紫云路南、蓮花路西 工業(yè) 廠房 飛龍路北、芙蓉路東 工業(yè) 廠房 上表為 2023年底合肥工業(yè)地產(chǎn)出讓情況一覽表，其土地成交價(jià)格在 25萬元 /畝左右。 生態(tài)辦公、智能化辦公、自由空間組合成為“孵化器”產(chǎn)品定位共性特征 ，但此類定位對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格提升空間有限。公共部分：生態(tài)辦公園林（中央花園、水景、游園）開窗見綠，奧的斯電梯、每層空間自由組合。立面：局部文化石搭配涂料，聯(lián)排三層共七棟，雙層中空玻璃。公共部分：大堂 9米挑高大堂，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造，國際品牌電梯，轎廂內(nèi)豪華裝修。 ? 但需要強(qiáng)調(diào)的是，結(jié)合當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境及合肥本地市場(chǎng)情況分析，兩種選擇都會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要來源于土地性質(zhì)及政府凌駕的各種限制。 企業(yè)目標(biāo)： 保證項(xiàng)目一期順利運(yùn)作，為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)提供指導(dǎo)。 ? 明確所達(dá)成的營銷思路共識(shí)基礎(chǔ)上項(xiàng)目的推廣調(diào)性及其分階段訴求核心。[金谷產(chǎn)業(yè)公園 ]項(xiàng)目定位與營銷策略執(zhí)行報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 形成階段性營銷節(jié)點(diǎn)及其相應(yīng)所需物料配合與執(zhí)行要求。 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們將在結(jié)合此類風(fēng)險(xiǎn)的因素、站在企業(yè)的角度綜合衡量，希望尋找一個(gè)最優(yōu)的解決方案。衛(wèi)生間采用星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)。公共部分：入戶花園、車位。 創(chuàng)業(yè)型高科技企業(yè) 均價(jià) 2800元 /M2 鯤鵬國際廣場(chǎng) 立面： U型全框架結(jié)構(gòu)造型現(xiàn)代。合肥目前入駐“孵化器”項(xiàng)目的客戶以 創(chuàng)業(yè)型的成長企業(yè)為主 或是服務(wù)型行業(yè)為主，缺乏關(guān)聯(lián)性標(biāo)志企業(yè)。 ?注：以上資料來源于合肥土地市場(chǎng)網(wǎng) 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 作為住宅出售 ? 規(guī)劃為批著辦公外衣，實(shí)際為住宅的產(chǎn)品。 合肥孵化器市場(chǎng)基礎(chǔ)背景分析： 當(dāng)前政策對(duì)孵化器產(chǎn)品銷售加以諸多限制條件， 08年孵化器產(chǎn)品銷售去化速度較慢 項(xiàng)目作為孵化器 項(xiàng)目名稱 2023供給體量 2023推售套數(shù) 消套數(shù) 銷售化率 蜀山一號(hào) 71680 28 17 61% 鯤鵬國際廣場(chǎng) 120230 60 10 17% “孵化器”項(xiàng)目低價(jià)、低速銷售，其最大障礙在于銷售條件的限制。 購買對(duì)象限制 轉(zhuǎn)讓的限制 天然氣開通限制 ? 個(gè)人不能購買，必須企業(yè)或企業(yè)法人、股東方可購買。 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營銷限制條件： 入駐企業(yè)、銀行按 揭等營銷限制條件使多數(shù)客戶認(rèn)為 “孵化器”產(chǎn)品不是正常辦公產(chǎn)品。 對(duì)于項(xiàng)目作為“孵化器”產(chǎn)品時(shí)的基本研判：項(xiàng)目在壓縮建安成本增加營銷投入時(shí)能夠有效的提升項(xiàng)目去化速度但無法實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍 項(xiàng)目作為孵化器 項(xiàng)目名稱 營銷改變后銷售情況 營銷改變前銷售情況 蜀山一號(hào) 可銀行按揭平均 15套 /年 銀行按揭取消后至今未有銷售 鯤鵬國際廣場(chǎng) 強(qiáng)勢(shì)推廣期銷售 4套左右 近階段營銷投入減少銷售停滯 ?營銷限制： 可變性不大 ?價(jià)格： 可變 ?入駐企業(yè)： 可變性不大 ?展示包裝： 可變 產(chǎn)品形象認(rèn)知的心理過程 ?土地性質(zhì)： 不可改變 ?從“孵化器”產(chǎn)品市場(chǎng)銷售實(shí)際情況分析 當(dāng)影響客戶形象認(rèn)知因素改變時(shí) ， 項(xiàng)目去化速度能夠得到提升 。 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總部基地分類研究： 總部基地的五大發(fā)展模式 模式 1 ： 制造加工型總部基地 模式 3 ： 研發(fā)及高科技型總部基地 模式 4 ： 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地 模式 5 ： 后臺(tái)服務(wù)型總部基地（ CBD） 北京星網(wǎng)工業(yè)園 濟(jì)南時(shí)代總部基地 哥本哈根機(jī)場(chǎng)商務(wù)花園 成都空港總部公園 Park west西區(qū)商務(wù)花園 德國慕尼黑寶馬中心 劍橋商務(wù)花園 新加坡商務(wù)花園 巴黎拉德方斯 紐約曼哈頓 模式 2 ： 空港型總部基地 交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸；市政設(shè)施水平較高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。 城市中心，發(fā)達(dá)的城市交通，人流量密集，最高的地價(jià)和租金，購物、餐飲、休閑配套齊全，以大型金融、商貿(mào)企業(yè)等服務(wù)型企業(yè)入駐。寫字間面積在 8002023平米之間，可拆分的寫字間面積為 202300平米。 制造加工型總部基地： 濟(jì)南時(shí)代總部基地客戶構(gòu)成 整體： 截至 07年一季度，已簽入駐 協(xié)議客戶 42家，其中德力西集團(tuán)、 正泰集團(tuán)、信發(fā)集團(tuán)是代表企業(yè)。 總部基地案例研究 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 出口產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值 70％以上的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，按減 10％的稅率征收所得稅。 用產(chǎn)品說話，突出高性價(jià)比： ? DIY地產(chǎn)： 隆重推出首家“ DIY 定制地產(chǎn)”概念，滿足客戶對(duì)產(chǎn)品靈活性和個(gè)性化的需求 ； ? 可冠名的獨(dú)棟式別墅 ：強(qiáng)調(diào)可獨(dú)立冠名、彰顯企業(yè)形象的獨(dú)棟式產(chǎn)業(yè)別墅，是山東省目前最大的首創(chuàng)獨(dú)棟式商企辦公平臺(tái)； ? 環(huán)境 綠化 ：環(huán)境優(yōu)美，尊享后花園、空中花園，超大綠色生態(tài)環(huán)境； ? 多樣化戶型 ：擁有面積 300～ 1600㎡的多種戶型，招商方式靈活多樣，產(chǎn)品內(nèi)部空間自由分拆組合，可分可合，可租可售，投資自用兩便 ； ? 高性價(jià)比： 突出高性價(jià)比 —— 3年半租金擁有一棟總部樓 總部基地案例研究 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 政府提供招商政策。 ? 購買優(yōu)惠。 ? 尊享后花園、空中花園。設(shè)有國際火車站，同時(shí)也是連結(jié)斯堪的納維亞和中歐國際高速公路的要點(diǎn)，可以方便的乘火車、飛機(jī)、汽車方便到達(dá)商務(wù)花園；乘火車或開車到達(dá)哥本哈根中心只需 10到 15分鐘，瑞典南中部大部分城市和商務(wù)花園在兩三小時(shí)地上旅程內(nèi)可達(dá)。 多種交通方式組合，與市區(qū)聯(lián)系緊密。 空港型總部基地： 成都空港總部公園為品牌開發(fā)商藍(lán)光在西航港核心區(qū)推出的集總部辦公、商業(yè)和居住為一體的復(fù)合型定位 5A國際商務(wù)城 ? 區(qū)位： 成都國際航空港核心區(qū)，雄踞國際城南，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意研發(fā)產(chǎn)業(yè)、金融、 通訊等形成的完整產(chǎn)業(yè)鏈。 ? 優(yōu)惠條件： 享受雙流縣統(tǒng)一的“ 533”優(yōu)惠政策 ，贈(zèng)送樓頂廣告牌。以重慶下面城市外遷企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金牛。進(jìn)駐的企業(yè)總部或分支機(jī)構(gòu)有條件享受“ 533”財(cái)政扶持政策 高品質(zhì)產(chǎn)品： 將獨(dú)棟作為標(biāo)桿產(chǎn)品，更有利于進(jìn)駐企業(yè)展示自己的企業(yè)形象，并聘請(qǐng)世界級(jí)物業(yè)服務(wù)公司第一太平戴維斯和品牌實(shí)力運(yùn)營商為進(jìn)駐企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營管理顧問服務(wù)。 ? 寶馬中心位于慕尼黑北郊，總建筑面積35萬㎡，擁有設(shè)計(jì)研發(fā)人員 8500余人，不僅成為寶馬自由展示產(chǎn)品的空間，更是慕尼黑的必游之地。 研發(fā)及高科技型總部基地： 德國慕尼黑寶馬中心總建筑面積達(dá) 35萬平米，擁有設(shè)計(jì)研發(fā)人員 8500余人，是寶馬的自由世界 寶馬大廈 寶馬博物館 寶馬體驗(yàn)中心 形成集研發(fā)、展示、銷售為一體的大型研發(fā)基地。 研發(fā)及高科技型總部基地： 成功因素分析 成功要素：交通便利。 生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施完善。 新加坡商務(wù)花園的發(fā)展背景： ? 東南亞的微型國家，幾乎沒有任何足以支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然擴(kuò)產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)資源； ? 位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要 國際貿(mào)易口岸和節(jié)點(diǎn) ； ? 政府發(fā)揮自身 國際口岸優(yōu)勢(shì)主動(dòng)吸引 國際企業(yè)總部，尤其是吸引很多全球性大企業(yè)的亞洲區(qū)域總部進(jìn)入新加坡； ? 為了更集約、更有效的為國際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國際商務(wù)花園，帶有 強(qiáng)烈的政府色彩 。 裕廊 樟宜 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地： 新加坡商務(wù)花園與城市規(guī)劃緊密結(jié)合，注重園區(qū)內(nèi)在規(guī)劃與辦公環(huán)境打造 總部基地案例研究 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？偯娣e ，占紐約市總面積的 70%，人口 150萬人。 總部基地案例研究 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 建立企業(yè)交流平臺(tái)。 服務(wù)設(shè)施 辦公配套 商務(wù)中心、租賃中心。 交流平臺(tái) 通過政府加強(qiáng)招商。同時(shí)依托鄰近巢湖的天然優(yōu)勢(shì)，開發(fā)水上項(xiàng)目。滬漢蓉城際高鐵也建在 312國道北側(cè)，規(guī)劃設(shè)立客運(yùn)站和貨運(yùn)樞紐站。 項(xiàng)目自身資源分析： 位于濱湖新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃圈，城市規(guī)劃傾斜，預(yù)示區(qū)域未來升值前景 ? 項(xiàng)目距老城區(qū)不足 10公里，緊臨濱湖新區(qū)。 ? 濱湖新區(qū)南部所規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)與本項(xiàng)目所在區(qū)域接壤，為本項(xiàng)目規(guī)劃總部基地提供了較為先天性的發(fā)展支撐。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 軌道交通建設(shè)階段 北京通州區(qū)軌道交通對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升的時(shí)間序列表現(xiàn) 項(xiàng)目站臺(tái)設(shè)臵 ? 軌道的發(fā)展是城市發(fā)展的必然，代表著城市建設(shè)的現(xiàn)代化、國際化，帶給消費(fèi)者的是，意味著出行方式、生活觀念、時(shí)間觀念等都發(fā)展變化，是國際城市化發(fā)展的必然趨勢(shì)。 ? 初步形成了以江汽集團(tuán)、凱創(chuàng)汽車零部件、正興車輪為代表的汽車工業(yè)園。 企業(yè)類型 企業(yè)數(shù)量 汽車零配件企業(yè) 34 印刷類企業(yè) 8 新型建材企業(yè) 14 電子類企業(yè) 5 醫(yī)藥類企業(yè) 6 其他類企業(yè) 38 企業(yè)數(shù)量32%8%13%5%6%36% 汽車零配件企業(yè)印刷類企業(yè)新型建材企業(yè)電子類企業(yè)醫(yī)藥類企業(yè)其他類企業(yè)項(xiàng)目作為總部基地 注 :數(shù)據(jù)來源于包河工業(yè)園區(qū)網(wǎng) 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ≥5億且入庫稅收 ≥500萬 ,按當(dāng)年區(qū)財(cái)政所得的 40%給予獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目建設(shè)單位購置生產(chǎn)設(shè)備的，當(dāng)年內(nèi)完成投資額達(dá) 1000萬元的，獎(jiǎng)勵(lì) 2萬元，每增加投入 500萬元，增加獎(jiǎng)勵(lì) 1萬元，獎(jiǎng)勵(lì)最高限額 5萬元。 、市外投資者來我市投資合作，凡投資總額超過 300萬美元，年實(shí)現(xiàn)稅金 1000萬元人民幣以上的企業(yè) .(從當(dāng)年起 3至 5年內(nèi)），同級(jí)財(cái)政從其繳納的土地出讓金中返還 30％至100％。 廬陽區(qū) 生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，從獲利年度起，享受國家賦予的前 2年免征企業(yè)所得稅，后 3年減半征收企業(yè)所得稅等優(yōu)惠政策。） 2.對(duì)新建的固定資產(chǎn)投資規(guī)模在 500萬元以上的企業(yè)，以其稅收區(qū)財(cái)政實(shí)際所得為計(jì)獎(jiǎng)依據(jù) .（第一年給予 40%的獎(jiǎng)勵(lì)，第二、第三年給予 30%的獎(jiǎng)勵(lì) ,第四、第五年給予 20%的獎(jiǎng)勵(lì)） 龍崗區(qū)