【正文】 外區(qū)客源屬性 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 客戶定位 年齡特征： 2840歲的中青年、處于事業(yè)的上升階段 人群特征： 既是這個時代的時尚先鋒，又具有較高的文化修養(yǎng) 購買能力特征： 尚無法滿足市區(qū)高端住宅，但月還款能力高 消費習慣特征： 喜歡新生事物，善于接受新的觀念，不甘流于俗套 生活品味特征： 受過高等教育，喜歡開創(chuàng)新的生活方式 價格預判 價格的確定采用以下基本思路： 市場比較法推算單價（均價） 估價思路： 市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格的因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現的合理價格。 本案價格推算 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 項目以 4000元 /平方米入市：此價格相對于周邊項目和同品質項目來說價格適中，可拓寬一部分客戶群，迅速引爆市場，快速積累人氣及口碑，為未來留有一定的升值空間，確保持續(xù)熱銷。 SWOT分析 客戶群體 價格預判 市場環(huán)境 第二部分 整體營銷大綱 金嶼海岸項目組人員配置及架構 專案組成員： 資深業(yè)務專案一名 高級企劃經理一名 業(yè)務主管三名 行政專案一名 置業(yè)顧問十五名 項目總負責人 企劃部 市場部 銷售部 產品規(guī)劃部 專案經理 行政女專 銷售主管 銷售主管 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 企劃專案 金嶼海岸項目組服務架構 整體的推案節(jié)奏 本項目將根據以下依據進行整體劃分成三期八個批次進行銷售 ◎ 整體施工進度和場地劃分 ◎ 預售許可證進度 ◎ 市場接受度 ◎ 房型面積比例 ◎ 最大程度的資金回籠 ◎ 各類型產品的價值最大化 第一期 樓棟： 1 12號樓 總面積： 總套數： 598套 推售時間： 08年 12月至 09年 8月 完成率： 80% 項目分期 一期 銷售時期 08年 9月 09年 8月 銷售周期 3個月 +9個月 推售分批 第一批次 第二批次 分批時期 分批周期 3個月 +4個月 5個月 推售房源 11（ 246） 10（ 132） 9（ 24） 12（ 196） 推盤量 378套 220套 房源構成 ㎡ ， 33套 ㎡ ， 33套 90㎡ ， 312套 ㎡ ， 24套 ㎡ ， 66套 ㎡ ， 66套 90㎡ ， 64套 分批推售面積 ㎡ ㎡ 推盤面積 ㎡ 推售套數比例 24% 推盤面積比例 26% 一期推售目標 ◎ 引起市場最大關注度，形成市場熱點 ◎ 快速回籠資金，盤活整盤運營 ◎ 提升項目品牌和企業(yè)品牌，保證大盤銷售 一期推售計劃原因 一期推售計劃建議： 第一批次： (— ) 10棟、 11棟，共 378套； 第二批次： (— ) 9棟、 12棟，共 220套 第一批次的推售力求去化的速度要快 ,所以推出的房源以小戶型為主 ,但同時搭配 174平米 .132平米這兩種戶型，這樣的搭配能吸引各層面的客戶，加上房源的總價比較有沖擊力 ,有利于房源的去化速度 .照成熱銷之勢 .，時間上我們預計 11月份開盤，所以前 2個月為市場預熱期，如 11月未能開盤，那預熱期還需延長。 第二期 樓棟： 7號樓 總面積： 90364平方米 總套數： 957套 推售時間： 09年 9月至 11年 4月 完成率： 80% 二期 09年 9月 11年 4月 20個月 第一批次 第二批次 第三批次 8個月 4個月 8個月 6（ 153） 8（ 278） 3（ 165） 5（ 129） 7（ 262） 431套 165套 391套 ㎡ ， 29套 ㎡ ， 29套 ㎡ ， 22套 90㎡ ， 351套 ㎡ ， 32套 ㎡ ， 32套 90㎡ ， 101套 90㎡ ㎡ ㎡ 33178㎡ ㎡ 40% 38% 二期推售目標 ◎ 整體個案資金回籠，保證項目利潤 ◎ 項目品牌已經成為區(qū)域指標型個案 ◎ 整體價格形象已經樹立 ◎ 品牌價值和價格形象的超值利潤開始體現 二期推售計劃原因 二期推售分三個批次 : 第一批次 。 第三批次 :(— ) 13棟 酒店式公寓 ,共 340套 ., 這一批次推出房源全部為小于 60平米精裝修小戶型 ,全面滿足對小戶型需求以及投資的客戶的需求，加上項目的配套設施已全面落成，更加有助于整體的形象提升，快速的去化房源 ,。因此前期必須有很強勢的積累期，所以我們在每一期的開始都會有三個月的客戶積累期。伴隨售樓處的動工，樣板房和樣板景觀段也一同動工，保證春節(jié)過后配合售樓處全部投入使用，給客戶造成強烈的視覺沖擊力，配合廣告宣傳樹立項目知名度。 工地整體形象樹立：由于該項目的規(guī)模和在經濟開發(fā)區(qū)的影響度和考慮市場的影響度，在 9月底前現場必須進行良好的包裝，并在周邊形成樣板概念。 現場售樓處及市區(qū)售樓處的建立 樣板房的設計及完成 樣板景觀段的設計及完成 媒體方面的資源整合 項目主題概念的研討會及一系列項目活動配合 周期 關鍵 方式 配合 一期認籌階段（ 08年 11月） 方式： 持 500元預約卡客戶出售“ VIP貴賓卡”，價值 2023元 規(guī)定只有購買了“ VIP貴賓卡”的客戶才能在公開發(fā)售時優(yōu)先選房并參加一系列活動 向客戶承諾購買“ VIP貴賓卡”可在開盤一周后全額退還 成交客戶購買“ VIP貴賓卡”的金額計入總房價并另優(yōu)惠若干元 客戶購買 VIP卡要同時填寫認籌單，要填寫意向房號，有利于本項目制定針對性的營銷價格策略 VIP卡有序號，因而需要客戶排隊認購 周期 關鍵 方式 配合 一期開盤強銷期 （ 2023年 12月 — 2023年 3月） 周期 關鍵 方式 配合 售樓處和樣板景觀段的全面展示，充分體現產品主題，把其建成一個主題概念會館，給客戶以強大的視覺沖擊，更加迅速的去化開盤銷售房源。 Vip銀卡銷售積累 2期客源 繼續(xù)利用戶型，度假式生活等各個方面來吸引客戶，持續(xù)開盤的強銷勢頭。 周期 關鍵 方式 配合 三期項目入市引導期 （ 2023年 5月 2023年 7月） 三期開盤期 （ 2023年 8月 — 2023年 12月） 三期的持續(xù)期 （ 2023年 1月 — 2023年 9月） 三期積卡、認籌期（ 11年 5月 — 11年 7月） 開始運用整合會員形勢進行積籌 周期 關鍵 方式 配合 價格走勢預判 價格走勢定位 根據目前情況我們制定了兩種方案 第一種：酒店式公寓放在 第三批次 銷售 第二種：酒店式公寓放在 第八批次 銷售 整案價格走勢 ⅰ （酒店式公寓作為三期銷售） 批次 樓號 面積 時間 均價 銷售額 一期一批次 11 、 10 36724 4000 146897600 一期二批次 9 、 12 26742 4250 113653500 二期一批次 6 、 8 40016 4600 184071300 二期二批次 3 17171 4800 82421760 二期三批次 5 、 7 33178 5100 169207800 三期一批次 1 、 2 43781 5500 240796050 三期二批次 4 23390 6000 140342400 三期三批次 13 18852 6500 122536440 均價 5002 總銷 1199926850 批次 樓號 面積 時間 均價 銷售額 一期一批次 11 、 10 36724 4000 146897600 一期二批次 9 、 12 26742 4250 113653500 一期三批次 13 18852 5200 98029152 二期一批次 6 、 8 40016 4800 192074400 二期二批次 3 17171 . 2 5200 89290240 二期三批次 5 、 7 33178 5400 179161200 三期一批次 1 、 2 43781 5700 249552270 三期二批次 4 23390 6200 145020480 均價 5060 總銷 1213678842 整案價格走勢 ii （酒店式公寓作為一期銷售） 方案 ⅰ 分析 優(yōu)勢 ? 酒店式公寓單價可較大程度提高，同時對于整案縮短銷售周期 23月。 ? 先期銷售酒店式公寓可快速回籠已投入資金。 我司建議：本案作為 25萬方的大型項目，操作時以降低風險為首要任務，在市場波動的情況下，建議采取第一種方案。 從需求理論的角度看 我們的產品所具備的品質性特征決定了 我們不但具備滿足住戶在這個層面的追求， 同時提供了精神層面的超值享受。大衛(wèi) 從居住行為上定義：從人們居住行為中挖掘其精神價值，最終達到物質與精神的雙重享受。 從表現形式上定義： “ 精神住宅 ” 是建筑空間、地域空間、精神空間為主空間的物化表現形式。 炒作重點 2 產品品質： 現在大家都在說以人為本 ，健康住宅 ，這些不只是指住宅產品的綠色環(huán)保滿足國家對于住宅要求， 而是更關注單體建筑和小區(qū)整體，要以人的需求為根本出發(fā)點，核心價值在于人，而不在于建筑。使人們更直接的理解精神住宅含義，助力之后的概念研討和推廣； 精神住宅高峰論壇 目的： 引起話題，引導住房消費的新方向，使消費者主動接受精神住宅的說法； 詮釋精神住宅的含義，為第二期第三期精神住宅概念的延展和升華起到鋪墊作用； 有效傳遞本項目的產品特征； 樹立企業(yè)及項目的高端形象 會議主題 ：人類生活追求與精神享受主題研討會 論題 1：合肥市住宅人文精神建設現狀和發(fā)展方向 2：精神住宅可行性探討 3：精神住宅的內涵和外延 人文精神主題會館（售樓處） 把現場售樓處建設成一個人文精神主題會館 （先行改造青年城 1號售樓處） 目的 ： 金嶼人文會館不僅是售樓處，需要深度挖掘項目內涵，營造文化氛圍，主題活動成果可在此得到集中展示； 與其他樓盤進行形象區(qū)隔，塑造在購房者心目中的高端文化形象，突出精神住宅的主題特點； 全省重點城市的會館建設增加項目的口碑傳播和影響力，同時利用省會的輻射作用吸引外來客戶群； 非物質文化遺產巡展 目的 ： 充分契合本案精神住宅定位。 07:10:3107:10:3107:103/29/2023 7:10:31 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 29日星期三 上午 7時 10分 31秒 07:10: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 7時 10分 31秒 上午 7時 10分 07:10: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 07:10:3107:10:3107:10Wednesday, March 29, 2023 ? 1不知香積寺，數里入云峰。 2023年 3月 上午 7時 10分 :10March 29, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 07:10:3107:10:3107:103/29/2023 7:10:31 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :10:3107:10:31March 29, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 7時 10分 31秒 上午 7時 10分 07:10: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscin