【正文】 023年 11月 200 19672 9800 192785600 80% 113638912 2023年 12月 107959936 2023年 1月 200 19828 10000 198280000 80% 86583872 2023年 2月 111036800 2023年 3月 23793600 2023年 4月 104 9256 10600 98113600 50% 19622720 2023年 5月 41207712 2023年 6月 32377488 2023年 7月 4905680 合計 57300 570347200 570347200 I期資金回籠預計： 預計： 2023年底前資金回籠金額 2023年春節(jié)前資金回籠金額 2023年 6月底前資金回籠金額 內場 +外場 (金鷹隊 )+門店 +渠道資源（樂居會、媒體俱樂部、新浪購房團等） 場內資源 專職案場銷售團隊 高素質案場銷售人員構成， 并有相關職能部門提供專業(yè)支持。健身房 棋牌室 。 接待會館（銷售中心） 強化開發(fā)商的“物業(yè)服務而非管理”的理念，物業(yè)服務先行導入，進入銷售中心為來訪客戶服務，讓客戶切身感受，心領神會。 (在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚 → 各類大小灌木 → 喬木 → 圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富 ) ?街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。 三者均圍繞活動展開。 導入方式即：活動。 前期炒作主題？ 1990年， “ 新城市主義 ” 誕生 —— 新城市主義強調 “ 城市情結 ” 2023年，盤古首創(chuàng)： “ 新城市主義 ” 再升級 —— 從人本角度出發(fā)，看新城發(fā)展 “生態(tài)城市論” 從深層意義上講，建設生態(tài)城市是對人類文化本體論的一種回歸。 易居中國操作實例 市中心客戶 大北區(qū)客戶 區(qū)內客戶 周邊居民 項目：慧芝湖花園 在實際操作過程中，實現(xiàn)客戶成長發(fā)展歷程如左圖。 思考： 站在整盤 25萬方的高度定位，考慮后續(xù)的成長性與可發(fā)展性。 嘉定新城 潛在客源分析 —— 導入型客戶 真如城市副中心 中山公園商圈 徐家匯城市副中心 2023世博展區(qū) 盤古天地 軌道交通 11號線的開通，將極大的拉近與市區(qū)的距離。 該總精神，整體上來說，與“盤古天地”這一案名調性統(tǒng)一，涵蓋了項目與品牌雙重形象。對嘉定新城、對上海地產(chǎn)界而言，盤古所帶來的是翻天覆地的變化。天使之城不僅帶來純凈生態(tài)的自然感受，也有佛祖寶珠的意思，寓意稀貴。有個叫做盤古的巨人張開巨大的手掌向黑暗劈去，一聲巨響，“大雞蛋”碎了，千萬年的混沌黑暗被攪動了。 天地：天地 ,包羅萬象，意味深長，與盤古開天辟地的故事息息相關。 25萬方國際全生態(tài)社區(qū) 產(chǎn)品標簽 大牌風范 大規(guī)模 競爭差異點 產(chǎn)品優(yōu)勢 超高綠化率 超寬棟距 盤古天地 案 名 盤古：發(fā)展商為第一批進入中國的外資銀行 —— 盤古銀行。 B、從盤古品牌，思考盤古天地 嘉定新城內唯一的外資品牌，逐鹿群雄， 我們以何姿態(tài)登場？ 大盤競爭策略 B、大盤競爭策略 縱觀項目地塊所在 —— 嘉定新城。 以項目為主體， 品牌作為營銷主要支撐點進行傳播 。 時間 2023 2023 2023 板塊均價（元 /平方米） 7058 9626 9024 九城湖濱（元 /平方米） 8081 9993 9954（最新價格 13000） 金豐藍庭（元 /平方米） 6663 8516 8560 項目應以引領者的形象出現(xiàn) 項目有條件、有能力、有機會成為新城板塊的領導者 而企業(yè)的在國內的發(fā)展也需要樹立這樣一個標桿 市場定位思考 期許 —— 盤古國內第一個住宅項目，中國戰(zhàn)略的開山之作 能力 —— 國際化成熟開發(fā)背景，實力雄厚 機遇 —— 嘉定新城全面開發(fā)，項目處于先發(fā)陣容 優(yōu)勢 —— 項目特點鮮明，綜合產(chǎn)品力優(yōu)勢明顯 競爭 —— “前有狼后有虎”，多個項目同時上市 項目核心賣點梳理 規(guī)劃化生態(tài)復合生態(tài)環(huán)境 高標準新城配套 軌交等立體交通網(wǎng)絡 新城開發(fā)的歷史機遇 新城板塊公共資源，所有競爭項目共享，并不是本項目取得競爭優(yōu)勢的獨有核心力量。九萬平方米的生態(tài)園林、 46％高綠化率，四萬平方米集中綠地。項目定位“中國親情社區(qū)” 市場分析結論 ? 新城板塊處於啟動狀態(tài)，在售項目僅一個，板塊市場尚不成熟； ? 整體市場回暖加速新城專案開發(fā)進度， 2023年下半年多個同時上市，供應總量近 20萬平方米； 新城板塊市場多項目、不同產(chǎn)品組合產(chǎn)品同時上市情況下 我們該如何對“盤古天地”項目定位 項目定位 項目定位思路 在“保利家園”專案搶先進入新城板塊並取得成功的前提下， 本項目在後市激烈的競爭環(huán)境中，將以何種姿態(tài)進入市場？ 市場環(huán)境：板塊市場不成熟、項目相對集中上市 品牌目標：盤古全面進入中國市場的啟動項目，企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展意義重大 項目機遇：嘉定新城全面啟動，專案處於先發(fā)行列 上海新城開發(fā)案例借鑒 —— 九亭板塊 新城規(guī)劃定位、環(huán)線外區(qū)位、老城區(qū)為依託、規(guī)模化集中開發(fā)、品牌開發(fā)企業(yè)入駐 —— 上海松江區(qū)九亭板塊與新城板塊有著相同的開發(fā)背景。 )供應占比供應套數(shù)( 套供應面積(M 178。新城板塊在售項目只有“保利家園”項目。 嘉定新城公寓成交情況分析 嘉定新城公寓市場供求走勢 （含嘉定老城、南翔板塊）020230400006000080000100000120230020234000600080001000012023供應面積( M 178。 項目初步認知 ? 新城核心區(qū)域 ，絕佳先天開發(fā)優(yōu)勢 ? 大環(huán)境配套下，優(yōu)先享有各項優(yōu)質資源 ? 區(qū)域內唯一具有國際化開發(fā)經(jīng)驗的發(fā)展商 ? 緊鄰未來新城最重要的“紫氣東來”景觀軸 ? 三面臨水、三面綠地、低密度、高綠化、大棟距生態(tài)型、國際化居住社區(qū) 優(yōu)勢生態(tài)居住環(huán)境 擁有國際化開發(fā)背景及資源 二十五萬平方米規(guī)?；_發(fā)的綜合國際化居住區(qū) 在對項目自身有了初步瞭解後，我們來看看“盤古天地” 所處的市場背景與競爭環(huán)境 市場背景 整體經(jīng)濟環(huán)境有所改善，部分行業(yè)逐步回暖； 房地產(chǎn)市場政策鬆綁，市場復蘇交易持續(xù)回升； 通貨膨脹預期加劇，不動產(chǎn)受到市場追捧； 宏觀經(jīng)濟環(huán)境背景 上海整體公寓市場供求分析 上海商品住宅市場供求走勢0202300400000600000800000100000012023001400000160000018000002023000020234000600080001000012023140001600018000供應面積( M 178。 價值發(fā)現(xiàn)四：盤古房地產(chǎn)是新城目前唯一具有國際化背景，並有海外成功開發(fā)經(jīng)驗的發(fā)展商，依靠先進的開發(fā)理念將在眾多開發(fā)企業(yè)中獨樹一幟。 盤古 — 擁有完善開發(fā)經(jīng)驗的國際開發(fā)企業(yè)在中國首個住宅開發(fā)項目； 企業(yè)以此為起點全面切入國內市場，對本項目有著較高的期許，在開發(fā)各環(huán) 節(jié)也將全力以赴。 價值發(fā)現(xiàn)三：專案緊鄰未來規(guī)劃的國際學校，使專案在銷售競爭中處於先機。 價值發(fā)現(xiàn)一：本案處於嘉定新城的核心區(qū)域 ，具備絕佳“先天開發(fā)優(yōu)勢 盤古天地 F1賽車場 項目景觀環(huán)境 —— 大手筆生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，營造上海北區(qū)公園城邦 上海新興三大新城中生態(tài)景觀是“嘉定新城” 最大的特點；新城已被中國城市建設與環(huán)境建設組委會確定為“ 2023— 2023年度中國最佳生態(tài)宜居城市”之一。 遠香湖 紫氣東來景觀軸 人均公共綠地面積 —— ； 遠香湖 —— 占地 62萬平方米； 紫氣東來綠化景觀軸 —— 占地 55萬平方米， 2400米長；區(qū)域內規(guī)劃 18個湖泊 價值發(fā)現(xiàn)二：近百萬平方米生態(tài)環(huán)境大手筆營造，上海新城區(qū)規(guī)劃中較為罕 見。 項目開發(fā)背景 —— 盤古房地產(chǎn)雄厚國際開發(fā)背景 主要投資方之一的泰國曼谷的城市地產(chǎn)集團開發(fā)完成了多個大型房地產(chǎn)專案，涉及的領域包括高檔辦公樓、住宅公寓、酒店、購物中心以及國際學校和大型工業(yè)園區(qū)。 項目開發(fā)環(huán)境 —— 眾多知名發(fā)展商入駐開發(fā)，嘉定新城全面啟動 ? 盤古房地產(chǎn) ? 保利置業(yè) ? 重慶龍湖 ? 上海綠地 ? 中信泰富 ? 新城地產(chǎn) ? 嘉寶集團 ? 鼎泰地產(chǎn) ? 大衛(wèi)房地產(chǎn) ? …… 知名發(fā)展商同一時期先後加入，對新城板塊進行開發(fā)。 項目地塊分析 低建築密度（ %）； 高綠化率（ 50%） 。 ) 855220 317058 859302 717611 915182 1042716 1012244 622616 975905 863070 850653 998120 120248 285004 1084623 898009 966518 369735 成交面積( M 178。 ) 43606 4893 52216 15007 43098 26041 112873 4990 91360 16353 57141 14297 0 0 39310 73743 70537 0 成交面積( M 178。 隨新城啟動、軌道通車及立體交通系統(tǒng)的建立，對上述道路的依賴性逐步減少，目標競品也由沿線逐步轉為新城板塊內的競爭。 )戶型合計五房四房三房二房一房成交占比成交套數(shù) 套成交面積供應占比供應套數(shù)套供應面積戶型1 0 0 .0 0 %65776 3 9 8 1 21 0 0 .0 0 %67646 3 4 1 0 4合計4 .1 2 %271464143 .6 4 %24642197160 1 8 04 .3 9 %289436135 .2 3 %35453760145 1 6 09 .3 1 %612843995 .5 9 %37852156125 1 4 57 .2 1 %474563124 .4 9 %30436593110 1 2 53 .1 6 %208216451 .3 7 %939804100 1 1 02 0 .0 1 %13161 2 0 8 2 42 1 .3 8 %14461 3 2 5 4 990 1 0 03 7 .5 1 %24672 1 0 5 3 54 1 .1 9 %27862 3 8 4 0 270 901 4 .2 9 %940560701 7 .1 1 %11576864350 70成交占比成交套數(shù)( 套 )成交面積(M 178。 上海松江區(qū) —— 九亭板塊 九亭規(guī)定位劃為上海中心城區(qū)輻射長三角的西南門戶松江區(qū)與上海中心城區(qū)連接重要城市節(jié)點，未來規(guī)劃多條軌道交通線交互。 上海古北物業(yè)管理有限公司成熟物業(yè)管理。 “盤古天地”的核心競爭力在哪里？ 項目核心賣點梳理 不可複製、本專案獨有的資源背景 成熟的高端項目物業(yè)服務經(jīng)驗 緊鄰規(guī)劃中的國際學校 唯一國際化開發(fā)背景 “國際化” %建筑密度； 50%綠化率 。 同時，為未來的中國發(fā)展戰(zhàn)略進行 一定的品牌鋪墊。新城大規(guī)劃平臺下，群雄均實力不凡。因此，盤古二字可謂品牌價值，須大力發(fā)揚并延續(xù)。由于上海新天地的聲名遠播，天地也不乏國際性。盤古開天辟地，是中國古老的神話。 與盤古天地這個具有大盤氣質的案名基礎上，我們又思考了另一個方向：純凈生態(tài)之城。 盤古，既指發(fā)展商品牌，又指項目，具有雙重指向性。在語境上，頗具氣勢，可彰顯大盤氣質、標桿風范。 交通導入型客戶 導入價格擠壓客戶 投資型客戶 潛在客源分析 —— 產(chǎn)業(yè)導入型客戶 嘉定工業(yè)區(qū)正處於升級中，由初加工型、註冊型逐漸向科技型、技術型轉變，市區(qū)同類企業(yè)不斷引入，帶來大量“三高”客戶 客戶分類 客戶需求描述 客源屬地 第一類 產(chǎn)業(yè)導入客戶 嘉定工業(yè)北區(qū)、南區(qū)及汽車城內的中高層管理人員，原居住地在上海西區(qū)，尋求工作便利性 上海西區(qū)，普陀、長寧為主 第二類 價格擠壓型客戶 市區(qū)價格溢出客戶，對於價格敏感度較高 上海西區(qū)，普陀以及部份西區(qū)拆遷客戶 第三類 交通導入型客戶 為生活和工作距離縮短，形成的普陀南翔導