【正文】 023年 11月 200 19672 9800 192785600 80% 113638912 2023年 12月 107959936 2023年 1月 200 19828 10000 198280000 80% 86583872 2023年 2月 111036800 2023年 3月 23793600 2023年 4月 104 9256 10600 98113600 50% 19622720 2023年 5月 41207712 2023年 6月 32377488 2023年 7月 4905680 合計(jì) 57300 570347200 570347200 I期資金回籠預(yù)計(jì)： 預(yù)計(jì)： 2023年底前資金回籠金額 2023年春節(jié)前資金回籠金額 2023年 6月底前資金回籠金額 內(nèi)場(chǎng) +外場(chǎng) (金鷹隊(duì) )+門(mén)店 +渠道資源（樂(lè)居會(huì)、媒體俱樂(lè)部、新浪購(gòu)房團(tuán)等） 場(chǎng)內(nèi)資源 專職案場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì) 高素質(zhì)案場(chǎng)銷售人員構(gòu)成， 并有相關(guān)職能部門(mén)提供專業(yè)支持。健身房 棋牌室 。 接待會(huì)館（銷售中心） 強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的“物業(yè)服務(wù)而非管理”的理念，物業(yè)服務(wù)先行導(dǎo)入，進(jìn)入銷售中心為來(lái)訪客戶服務(wù)，讓客戶切身感受，心領(lǐng)神會(huì)。 (在道路的斷面處理上，通過(guò)高差的變化，加上“面磚 → 各類大小灌木 → 喬木 → 圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富 ) ?街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。 三者均圍繞活動(dòng)展開(kāi)。 導(dǎo)入方式即：活動(dòng)。 前期炒作主題？ 1990年， “ 新城市主義 ” 誕生 —— 新城市主義強(qiáng)調(diào) “ 城市情結(jié) ” 2023年，盤(pán)古首創(chuàng)： “ 新城市主義 ” 再升級(jí) —— 從人本角度出發(fā)，看新城發(fā)展 “生態(tài)城市論” 從深層意義上講，建設(shè)生態(tài)城市是對(duì)人類文化本體論的一種回歸。 易居中國(guó)操作實(shí)例 市中心客戶 大北區(qū)客戶 區(qū)內(nèi)客戶 周邊居民 項(xiàng)目：慧芝湖花園 在實(shí)際操作過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)客戶成長(zhǎng)發(fā)展歷程如左圖。 思考： 站在整盤(pán) 25萬(wàn)方的高度定位，考慮后續(xù)的成長(zhǎng)性與可發(fā)展性。 嘉定新城 潛在客源分析 —— 導(dǎo)入型客戶 真如城市副中心 中山公園商圈 徐家匯城市副中心 2023世博展區(qū) 盤(pán)古天地 軌道交通 11號(hào)線的開(kāi)通，將極大的拉近與市區(qū)的距離。 該總精神，整體上來(lái)說(shuō)，與“盤(pán)古天地”這一案名調(diào)性統(tǒng)一，涵蓋了項(xiàng)目與品牌雙重形象。對(duì)嘉定新城、對(duì)上海地產(chǎn)界而言，盤(pán)古所帶來(lái)的是翻天覆地的變化。天使之城不僅帶來(lái)純凈生態(tài)的自然感受，也有佛祖寶珠的意思，寓意稀貴。有個(gè)叫做盤(pán)古的巨人張開(kāi)巨大的手掌向黑暗劈去，一聲巨響，“大雞蛋”碎了，千萬(wàn)年的混沌黑暗被攪動(dòng)了。 天地：天地 ,包羅萬(wàn)象，意味深長(zhǎng)，與盤(pán)古開(kāi)天辟地的故事息息相關(guān)。 25萬(wàn)方國(guó)際全生態(tài)社區(qū) 產(chǎn)品標(biāo)簽 大牌風(fēng)范 大規(guī)模 競(jìng)爭(zhēng)差異點(diǎn) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 超高綠化率 超寬棟距 盤(pán)古天地 案 名 盤(pán)古：發(fā)展商為第一批進(jìn)入中國(guó)的外資銀行 —— 盤(pán)古銀行。 B、從盤(pán)古品牌，思考盤(pán)古天地 嘉定新城內(nèi)唯一的外資品牌，逐鹿群雄， 我們以何姿態(tài)登場(chǎng)？ 大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)策略 B、大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)策略 縱觀項(xiàng)目地塊所在 —— 嘉定新城。 以項(xiàng)目為主體， 品牌作為營(yíng)銷主要支撐點(diǎn)進(jìn)行傳播 。 時(shí)間 2023 2023 2023 板塊均價(jià)（元 /平方米） 7058 9626 9024 九城湖濱（元 /平方米） 8081 9993 9954（最新價(jià)格 13000） 金豐藍(lán)庭（元 /平方米） 6663 8516 8560 項(xiàng)目應(yīng)以引領(lǐng)者的形象出現(xiàn) 項(xiàng)目有條件、有能力、有機(jī)會(huì)成為新城板塊的領(lǐng)導(dǎo)者 而企業(yè)的在國(guó)內(nèi)的發(fā)展也需要樹(shù)立這樣一個(gè)標(biāo)桿 市場(chǎng)定位思考 期許 —— 盤(pán)古國(guó)內(nèi)第一個(gè)住宅項(xiàng)目，中國(guó)戰(zhàn)略的開(kāi)山之作 能力 —— 國(guó)際化成熟開(kāi)發(fā)背景，實(shí)力雄厚 機(jī)遇 —— 嘉定新城全面開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目處于先發(fā)陣容 優(yōu)勢(shì) —— 項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明，綜合產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)明顯 競(jìng)爭(zhēng) —— “前有狼后有虎”，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)上市 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理 規(guī)劃化生態(tài)復(fù)合生態(tài)環(huán)境 高標(biāo)準(zhǔn)新城配套 軌交等立體交通網(wǎng)絡(luò) 新城開(kāi)發(fā)的歷史機(jī)遇 新城板塊公共資源，所有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目共享，并不是本項(xiàng)目取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的獨(dú)有核心力量。九萬(wàn)平方米的生態(tài)園林、 46％高綠化率，四萬(wàn)平方米集中綠地。項(xiàng)目定位“中國(guó)親情社區(qū)” 市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 新城板塊處?kù)秵?dòng)狀態(tài)，在售項(xiàng)目?jī)H一個(gè)，板塊市場(chǎng)尚不成熟； ? 整體市場(chǎng)回暖加速新城專案開(kāi)發(fā)進(jìn)度， 2023年下半年多個(gè)同時(shí)上市，供應(yīng)總量近 20萬(wàn)平方米； 新城板塊市場(chǎng)多項(xiàng)目、不同產(chǎn)品組合產(chǎn)品同時(shí)上市情況下 我們?cè)撊绾螌?duì)“盤(pán)古天地”項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位思路 在“保利家園”專案搶先進(jìn)入新城板塊並取得成功的前提下， 本項(xiàng)目在後市激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，將以何種姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)？ 市場(chǎng)環(huán)境：板塊市場(chǎng)不成熟、項(xiàng)目相對(duì)集中上市 品牌目標(biāo)：盤(pán)古全面進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的啟動(dòng)項(xiàng)目，企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展意義重大 項(xiàng)目機(jī)遇：嘉定新城全面啟動(dòng)，專案處?kù)断劝l(fā)行列 上海新城開(kāi)發(fā)案例借鑒 —— 九亭板塊 新城規(guī)劃定位、環(huán)線外區(qū)位、老城區(qū)為依託、規(guī)?；虚_(kāi)發(fā)、品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐 —— 上海松江區(qū)九亭板塊與新城板塊有著相同的開(kāi)發(fā)背景。 )供應(yīng)占比供應(yīng)套數(shù)( 套供應(yīng)面積(M 178。新城板塊在售項(xiàng)目只有“保利家園”項(xiàng)目。 嘉定新城公寓成交情況分析 嘉定新城公寓市場(chǎng)供求走勢(shì) （含嘉定老城、南翔板塊）020230400006000080000100000120230020234000600080001000012023供應(yīng)面積( M 178。 項(xiàng)目初步認(rèn)知 ? 新城核心區(qū)域 ，絕佳先天開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) ? 大環(huán)境配套下，優(yōu)先享有各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源 ? 區(qū)域內(nèi)唯一具有國(guó)際化開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商 ? 緊鄰未來(lái)新城最重要的“紫氣東來(lái)”景觀軸 ? 三面臨水、三面綠地、低密度、高綠化、大棟距生態(tài)型、國(guó)際化居住社區(qū) 優(yōu)勢(shì)生態(tài)居住環(huán)境 擁有國(guó)際化開(kāi)發(fā)背景及資源 二十五萬(wàn)平方米規(guī)模化開(kāi)發(fā)的綜合國(guó)際化居住區(qū) 在對(duì)項(xiàng)目自身有了初步瞭解後，我們來(lái)看看“盤(pán)古天地” 所處的市場(chǎng)背景與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 市場(chǎng)背景 整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善，部分行業(yè)逐步回暖； 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策鬆綁，市場(chǎng)復(fù)蘇交易持續(xù)回升； 通貨膨脹預(yù)期加劇，不動(dòng)產(chǎn)受到市場(chǎng)追捧； 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景 上海整體公寓市場(chǎng)供求分析 上海商品住宅市場(chǎng)供求走勢(shì)0202300400000600000800000100000012023001400000160000018000002023000020234000600080001000012023140001600018000供應(yīng)面積( M 178。 價(jià)值發(fā)現(xiàn)四：盤(pán)古房地產(chǎn)是新城目前唯一具有國(guó)際化背景，並有海外成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商，依靠先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念將在眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟。 盤(pán)古 — 擁有完善開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際開(kāi)發(fā)企業(yè)在中國(guó)首個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； 企業(yè)以此為起點(diǎn)全面切入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目有著較高的期許，在開(kāi)發(fā)各環(huán) 節(jié)也將全力以赴。 價(jià)值發(fā)現(xiàn)三：專案緊鄰未來(lái)規(guī)劃的國(guó)際學(xué)校，使專案在銷售競(jìng)爭(zhēng)中處?kù)断葯C(jī)。 價(jià)值發(fā)現(xiàn)一：本案處?kù)都味ㄐ鲁堑暮诵膮^(qū)域 ，具備絕佳“先天開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 盤(pán)古天地 F1賽車場(chǎng) 項(xiàng)目景觀環(huán)境 —— 大手筆生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，營(yíng)造上海北區(qū)公園城邦 上海新興三大新城中生態(tài)景觀是“嘉定新城” 最大的特點(diǎn)；新城已被中國(guó)城市建設(shè)與環(huán)境建設(shè)組委會(huì)確定為“ 2023— 2023年度中國(guó)最佳生態(tài)宜居城市”之一。 遠(yuǎn)香湖 紫氣東來(lái)景觀軸 人均公共綠地面積 —— ； 遠(yuǎn)香湖 —— 占地 62萬(wàn)平方米； 紫氣東來(lái)綠化景觀軸 —— 占地 55萬(wàn)平方米， 2400米長(zhǎng)；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃 18個(gè)湖泊 價(jià)值發(fā)現(xiàn)二：近百萬(wàn)平方米生態(tài)環(huán)境大手筆營(yíng)造，上海新城區(qū)規(guī)劃中較為罕 見(jiàn)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 —— 盤(pán)古房地產(chǎn)雄厚國(guó)際開(kāi)發(fā)背景 主要投資方之一的泰國(guó)曼谷的城市地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)完成了多個(gè)大型房地產(chǎn)專案，涉及的領(lǐng)域包括高檔辦公樓、住宅公寓、酒店、購(gòu)物中心以及國(guó)際學(xué)校和大型工業(yè)園區(qū)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境 —— 眾多知名發(fā)展商入駐開(kāi)發(fā)，嘉定新城全面啟動(dòng) ? 盤(pán)古房地產(chǎn) ? 保利置業(yè) ? 重慶龍湖 ? 上海綠地 ? 中信泰富 ? 新城地產(chǎn) ? 嘉寶集團(tuán) ? 鼎泰地產(chǎn) ? 大衛(wèi)房地產(chǎn) ? …… 知名發(fā)展商同一時(shí)期先後加入，對(duì)新城板塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目地塊分析 低建築密度（ %）； 高綠化率（ 50%） 。 ) 855220 317058 859302 717611 915182 1042716 1012244 622616 975905 863070 850653 998120 120248 285004 1084623 898009 966518 369735 成交面積( M 178。 ) 43606 4893 52216 15007 43098 26041 112873 4990 91360 16353 57141 14297 0 0 39310 73743 70537 0 成交面積( M 178。 隨新城啟動(dòng)、軌道通車及立體交通系統(tǒng)的建立，對(duì)上述道路的依賴性逐步減少，目標(biāo)競(jìng)品也由沿線逐步轉(zhuǎn)為新城板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。 )戶型合計(jì)五房四房三房二房一房成交占比成交套數(shù) 套成交面積供應(yīng)占比供應(yīng)套數(shù)套供應(yīng)面積戶型1 0 0 .0 0 %65776 3 9 8 1 21 0 0 .0 0 %67646 3 4 1 0 4合計(jì)4 .1 2 %271464143 .6 4 %24642197160 1 8 04 .3 9 %289436135 .2 3 %35453760145 1 6 09 .3 1 %612843995 .5 9 %37852156125 1 4 57 .2 1 %474563124 .4 9 %30436593110 1 2 53 .1 6 %208216451 .3 7 %939804100 1 1 02 0 .0 1 %13161 2 0 8 2 42 1 .3 8 %14461 3 2 5 4 990 1 0 03 7 .5 1 %24672 1 0 5 3 54 1 .1 9 %27862 3 8 4 0 270 901 4 .2 9 %940560701 7 .1 1 %11576864350 70成交占比成交套數(shù)( 套 )成交面積(M 178。 上海松江區(qū) —— 九亭板塊 九亭規(guī)定位劃為上海中心城區(qū)輻射長(zhǎng)三角的西南門(mén)戶松江區(qū)與上海中心城區(qū)連接重要城市節(jié)點(diǎn)，未來(lái)規(guī)劃多條軌道交通線交互。 上海古北物業(yè)管理有限公司成熟物業(yè)管理。 “盤(pán)古天地”的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？ 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理 不可複製、本專案獨(dú)有的資源背景 成熟的高端項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn) 緊鄰規(guī)劃中的國(guó)際學(xué)校 唯一國(guó)際化開(kāi)發(fā)背景 “國(guó)際化” %建筑密度； 50%綠化率 。 同時(shí)，為未來(lái)的中國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行 一定的品牌鋪墊。新城大規(guī)劃平臺(tái)下，群雄均實(shí)力不凡。因此，盤(pán)古二字可謂品牌價(jià)值，須大力發(fā)揚(yáng)并延續(xù)。由于上海新天地的聲名遠(yuǎn)播，天地也不乏國(guó)際性。盤(pán)古開(kāi)天辟地，是中國(guó)古老的神話。 與盤(pán)古天地這個(gè)具有大盤(pán)氣質(zhì)的案名基礎(chǔ)上，我們又思考了另一個(gè)方向：純凈生態(tài)之城。 盤(pán)古，既指發(fā)展商品牌，又指項(xiàng)目，具有雙重指向性。在語(yǔ)境上，頗具氣勢(shì)，可彰顯大盤(pán)氣質(zhì)、標(biāo)桿風(fēng)范。 交通導(dǎo)入型客戶 導(dǎo)入價(jià)格擠壓客戶 投資型客戶 潛在客源分析 —— 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型客戶 嘉定工業(yè)區(qū)正處?kù)渡?jí)中，由初加工型、註冊(cè)型逐漸向科技型、技術(shù)型轉(zhuǎn)變，市區(qū)同類企業(yè)不斷引入，帶來(lái)大量“三高”客戶 客戶分類 客戶需求描述 客源屬地 第一類 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶 嘉定工業(yè)北區(qū)、南區(qū)及汽車城內(nèi)的中高層管理人員，原居住地在上海西區(qū)，尋求工作便利性 上海西區(qū)，普陀、長(zhǎng)寧為主 第二類 價(jià)格擠壓型客戶 市區(qū)價(jià)格溢出客戶，對(duì)於價(jià)格敏感度較高 上海西區(qū)，普陀以及部份西區(qū)拆遷客戶 第三類 交通導(dǎo)入型客戶 為生活和工作距離縮短，形成的普陀南翔導(dǎo)