五星酒店商業(yè)調(diào)研與定位報告-文庫吧在線文庫
【正文】 古建筑群和被譽為 “ 東方民居村寨活化石 ”的黨家村?？傮w地勢南高北低，其中鐵路以北為平原區(qū)，以南為黃土臺塬。 本項目區(qū)域是 中央商務(wù)區(qū)商務(wù)中心區(qū)，是未來 渭 南 市形象展示的窗口。 規(guī)模：共占地面積 ,深南大道 由東向西穿越其間，將中心區(qū)分為南、北 兩片；其中，南片區(qū) ，北片 區(qū) 1 81平方公里 福田 CBD即將進入商業(yè)發(fā)展穩(wěn)定期，早先開業(yè)的商業(yè)紛紛調(diào)整，特別是零售品牌升級趨勢明顯，潛在高端項目將面世。 區(qū)域環(huán)境進一步成熟，消費者數(shù)量提升，市場認知度增加。 渭南市地處陜西省東部，屬秦豫晉三角經(jīng)濟合作區(qū)、關(guān)天經(jīng)濟區(qū)重要城市，隴海鐵路、包西鐵路、侯西鐵路、西合鐵路、大西客專、鄭西客專、連霍高速沿線，東瀕黃河，西臨西安，南倚秦嶺，北接延安，渭水橫貫其中，是八百里秦川最寬闊的地帶；是中華民族發(fā)祥地之一。本項目的建設(shè)，能夠顯著改善周邊城市景觀，對提升城市形象具有一定的貢獻和推動作用，因此，本項目的建設(shè)是必要的。 了 解項目 “ 地段＂尋找商業(yè)價值點 渭南市區(qū)商業(yè)分布 ※ 本項目 區(qū)域內(nèi)沒有商業(yè)，將為項目在區(qū)域中的價值找到一個發(fā)展機會。 如今，購物中心消費日益成為市民主流的時尚購物休閑生活方式。 ：老百姓大藥房 陽光商城 項目點評： 1. 項目位于 恒昌商場對面，國貿(mào)與恒基之間。 約四成的消費者個人月收入超過 4500元，約半數(shù)的消費者家庭月收入超過 7000元，約七 成的消費者擁有或兩年內(nèi)有購車打算，整體收入水平較高。 主力店及娛樂類業(yè)態(tài) 項目興趣表現(xiàn)較為明顯 餐飲類 特色餐飲類業(yè)態(tài)也有拓展意向； 美食廣場考慮客流因素，需待觀察。 ●渭南 的白領(lǐng)同樣擁有著非常大的工作壓 力 ； ● 他們需要一個可以放松或宣泄壓 力 的空間； ● 對于多數(shù)的白領(lǐng)工作者，擁有著別人無法知了 的工作與 生活壓 力 ； ● 很多 “ 高壓＂人群非常需要一個放松的地方，而福州沒 有這樣的消費或放松場所； 以“慢生活 ＂為主題的經(jīng)營氛圍打造 分析一： 渭南 白領(lǐng)與其它城市一樣存在工作壓 力 ， 不 是一個完全慢的城市 把 渭南 定義成為一個 “慢＂城市主要是指福州的原居民與整體的生活氛圍，在福州都市白領(lǐng)中，加班是一個比較正常的事情，有 70%的人均有加班的情況，而每周加 班 10個小時以上的有34%，他們的工作節(jié)奏一樣很快。 在 調(diào)研 中 66%的人知道 “慢生活＂，而 24%了 解 “慢生活＂，隨著慢生活在網(wǎng)絡(luò)中的 不 斷傳播，在白領(lǐng)中 不 斷地被人們所提及，而大多數(shù)是近幾 年 才開始關(guān)注 這種文化的。 10%的人認為 渭南 有慢生活的商業(yè)場所，主要是以 “洗浴中心 ＂等休閑在為 主，而這些也是他們經(jīng)常消費的場所。 購物中 心 時尚運動 5. 形象 定位 體現(xiàn)現(xiàn)代消費的購物中心化趨勢 / 滿足消費客群對品質(zhì)格調(diào)生活需求 / 展現(xiàn)項目魅力的個性化商業(yè)場所 炫酷 品質(zhì) 格調(diào) 渭南 首個極具個性的主題型購物中心 綜合消費者調(diào)研結(jié)論，結(jié)合市場實際情況，判斷各類型人群需求業(yè)態(tài)如下 定位 增設(shè)通往車庫出入口，方便車庫人群進入商業(yè)； 自動扶梯直達負一層車庫，便于商場與車庫互動； 店鋪變平緩，使動線更流暢； 擴大沿 倉程路 路出入口，使商業(yè)展示效果更佳。 綜合體開發(fā)： 項目綜合體開發(fā)整體檔次較高； 商業(yè)雖有限制性因素，但有機會進 行改善，配合綜合體整體發(fā)展。 對于 “慢生活＂休閑場所的需求潛 力 在大，多數(shù)人認為只要把其氛圍打造出來， 均會把它做為休閑等消費的第一選擇，但 在具體的回答中56%的人選擇 “都可以＂， 可見消費的引導性較強。 在 調(diào)研 中 66%的人知道 “慢生活＂，而 24%了 解 “慢生活＂，隨著慢生活在網(wǎng)絡(luò)中的 不 斷傳播，在白領(lǐng)中 不 斷地被人們所提及，而大多數(shù)是近幾 年 才開始關(guān)注 這種文化的。 反饋 2. 檔次定位 3. 客群定位 1. 類型定位 5. 形象定位 6. 業(yè)態(tài)定位 4. 主題定位 1. 類型定位 綜合以下項目發(fā)展方向思考認為，購物中心開發(fā)更匹配項目綜合體屬性，體現(xiàn) 本項目 CBD現(xiàn)代化發(fā)展特征，并未來可獲得更優(yōu)的資產(chǎn)回報，對企業(yè)品牌、形象也有較大提高 加班、開會、社交、學習、應(yīng)酬 ?? 通過對 25— 45歲人群的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查： 84%的受訪者確信自己生活在 “ 加急時代＂， “ 只是在疲于奔命＂成 了 多數(shù)人的共同感受。 辦公人群為區(qū)域的主力人群，白天對午間工作餐、接待訪客洽談對休閑餐飲有需求，夜晚下班后特色餐飲、大型餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)、零售業(yè)態(tài)等可延長辦公群體在項目的逗留時間。 未來 本項目 商圈除 CBD核區(qū)域，其商業(yè)可輻射 CBD周邊 區(qū)域，其特征如下： 1 項目核心輻射區(qū)在 3KM范圍內(nèi)（如圖所示）； 2. 區(qū)
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