五星酒店商業(yè)調(diào)研與定位報告-預(yù)覽頁
【正文】 玩，項目區(qū)域具有休閑娛樂的氣吸； W： 劣 勢 項目周邊沒有已形成的商圈或商業(yè)集中區(qū)，區(qū)域的商業(yè)氛圍較差； O：機(jī)會 渭南 商業(yè)開始外延式發(fā)展，而 多條高鐵 的開通，為項目提升價值帶來新的 契 機(jī)； 項目周邊的居住氛圍越來越好，整體入駐 率 大大提升； 渭南 城市規(guī)劃把項目周邊定位為休閑娛樂區(qū)域，順勢而動將能夠為項目帶來 良 好的機(jī)會點； T：威脅 國貿(mào)信達(dá) 商圈距離項目僅 3公 里 ，完全處于其核心輻射范圍之內(nèi)； 渭南商業(yè)處于一個從 “ 量變 ＂到 “ 質(zhì)變＂的外延式發(fā)展過程，這是項目發(fā)展的一個非常好的 契 機(jī)，項目地段決定 了 我們的兩個思考發(fā)展方向： 一、成為 渭南北 區(qū)的商業(yè)核心體，為 渭南 的商業(yè)分布劃上完整的 句 號。 不 同的項目發(fā)展方向，應(yīng)該從消費者角 度 確定項目的定位。 3. 項目商業(yè)規(guī)劃特點明顯，除地下 室 超市大賣場外，地上商業(yè) 分布為 6層，經(jīng)營范圍珠寶、化妝品、服飾、家具、家電、肯德基連鎖等。 2. 項目商業(yè)主要定位 為渭南中檔商業(yè)。 3. 項目商業(yè)規(guī)劃 為 3層： 1樓化妝品，黃金珠寶、運動裝， 2樓男裝， 3樓時尚女裝，：手機(jī)銷售與電腦銷售 區(qū)域周邊商業(yè)競爭小結(jié) 1. 商業(yè)分布相對較 集中 ，成 片 狀分布，以 服飾與化妝品珠寶 主題商業(yè)為主，與 本項目 區(qū)域商業(yè)目標(biāo)客群和影響力有較大差別； 2. 信達(dá)廣場 定位于餐飲娛樂主題的商業(yè)項目，其影響力及輻射力相對較廣，但其業(yè)態(tài)相對單一，且建筑有一定局限性，本項目可通過自身鮮明的主題定位，豐富的業(yè)態(tài)組合和購物體驗與其競爭。 本項目區(qū)域消費者研究 年齡結(jié)構(gòu) 教育水平 家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)特征 收入水平 主要段分布在 3140歲，其中 41歲以上年齡段最高的取樣區(qū)域為 西一路 商圈， 30歲以下年齡段占比最高的區(qū)域為 西四路 。 依據(jù)抽樣訪談項目周邊 3公里范圍內(nèi)最具消費力的客群年齡主要集中在 30 40歲， 多為從事專業(yè)技術(shù)和熱門產(chǎn)業(yè)的人士，以中層管理和普通職員居多，整體受教育水平及收入水平均較高，多數(shù)已婚有子女。 周邊 3KM區(qū)域 調(diào)研 約有建成樓盤 15個人口約 6萬人 居住人群需求大型超市、餐飲、兒童等家庭類業(yè)態(tài)，娛樂類的影院業(yè)態(tài)，服務(wù)類的教育培訓(xùn)、個人護(hù)理等業(yè)態(tài)也對居住人群有一定的吸引力。 時尚快銷 時尚快銷零售主力店拓展，重心依重慶市場現(xiàn)狀首選在人流量大的成熟商圈。 “ 快些！再快些！＂ —— 每個人就這樣被裹挾著開始 了 無休無 止的奔忙。 大多數(shù) 渭南 白領(lǐng)感覺到生活壓 力 的存在， 僅 10%的抽樣對象認(rèn)為沒有生活壓 力 ，認(rèn)為 壓 力“大＂的被訪問者有 42%，而 “很大＂ 的有 24%，在 “追求物質(zhì)＂的時代生活的壓 力 圍繞著白領(lǐng)或大多數(shù)人。 在面對生活或工作壓 力 上，白領(lǐng)的減壓方式較多，在訪談中 了 解 了 很多 不 同的方式，而 20%的人選擇 “在家睡覺＂，去酒吧、去唱歌、逛街的商業(yè)休閑方式也是多 數(shù)人經(jīng)常選擇的方式。 在面對生活或工作壓 力 上，白領(lǐng)的減壓方式較多，在訪談中 了 解 了 很多 不 同的方式，而 20%的人選擇 “在家睡覺＂，去酒吧、去唱歌、逛街的商業(yè)休閑方式也是多 數(shù)人經(jīng)常選擇的方式。 分析五： 渭南 缺少規(guī)?；蛘w的 “慢生活 ＂商業(yè)。 “慢生活＂主題式商業(yè)具有非常大的市場生存空間，在 渭南 的消費中需要引 導(dǎo)性與宣傳性，項目的打造能夠得到多數(shù)人的認(rèn)可與產(chǎn)生實際消費； 隨著 渭南 城市的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)， 渭南 正向 二 線城市發(fā)展， “慢生活＂ 的需求也將像國內(nèi)或國外大城市一樣得到認(rèn)可； “慢生活＂正成為一種 流行 ，其生活方式或商業(yè)模式正向一種生存方式的倡 導(dǎo)者； 核心關(guān)鍵詞 :潛在需求大、引導(dǎo)性、讓消費成為 流行 慢生活具有較高的市場潛力 ?擁有 良 好的休閑資源 ?城市規(guī)劃休閑商業(yè)區(qū)域 ?消費者存在消費需求 ?競爭小，存在市場空白點 ?能夠形成差異化經(jīng)營 ?市場已有成功案 例 2. 檔次定位 項目檔次定位需考慮因素： 享地利優(yōu)勢： CBD核心位置，交通通達(dá)性好，緊 鄰 渭南政務(wù)大樓 ，四面環(huán)路，交通便捷通達(dá)。 3. 客群定位 根據(jù)項目所在區(qū)域特征分析，項目未來主要消費人群可分為如下幾大類： 較高的文化素質(zhì)、 中高的收入水平 崇尚格調(diào) 拒絕平凡 追求品質(zhì)生活 富有小資情懷 1 區(qū)域辦公人群 2 區(qū)域及區(qū)域周邊居住人群 3 區(qū)域酒店人群 4 區(qū)域游訪人群 客群定位 核心客戶 基礎(chǔ)客戶 基礎(chǔ)客戶 3. 客群定位 白領(lǐng)及商務(wù)人士 盛世華府 業(yè)主 周邊居住者 4. 主題定位 綜合報告前部分對 本 區(qū)域之研究項目可輻射消費群體主要為四大類類型定位主題表現(xiàn)： 項目周邊辦公人群、居住人群、酒店人群、游訪人群
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