五星酒店商業(yè)調(diào)研與定位報告(存儲版)
【正文】 裝。 整體受教育水平較高，約半數(shù)以上消費(fèi)者擁有大專以上學(xué)歷 樣本總體多數(shù)為已婚有子女家庭，而 CBD區(qū)域則已婚 有 子女家庭比重相對偏高。 生活零售（超市、便利店 …) 餐飲美食（特色餐飲、休閑餐飲、輕便餐飲、大型餐飲 …) 養(yǎng)生服務(wù)（美容美體、個人護(hù)理、教育培訓(xùn) …) 零售類（服飾零售家居零售兒童零售 ) 休閑娛樂（兒童樂園、書城 …) 餐飲美食（特色餐飲、休閑餐飲、輕便餐飲、大型餐飲 …) 休閑娛樂（電影院、兒童樂園、書城 …) 生活零售（超市、便利店 …) 養(yǎng)生服務(wù)（美容美體個人護(hù)理教育培訓(xùn) ) 零售類（服飾零售、家居零售、兒童零售 …) 根據(jù)區(qū)域消費(fèi)人群分析，本區(qū)域消費(fèi)人群可分為三檔，其主要特征如圖所示 : 高端消費(fèi)群、崇尚奢華、精致的消費(fèi) 企業(yè)高管 高端消費(fèi)群 酒店人群 . 中高端消費(fèi)群，崇尚有格調(diào)，有品質(zhì)的小資生活 企業(yè)中層 辦公白領(lǐng) 周邊中端住宅人群 大眾化消費(fèi)群，注重實用，關(guān)注性價比 周邊家庭人群 團(tuán)隊游游客 3. 商戶反饋 訪談商家大多認(rèn)為現(xiàn)階段 本項目 區(qū)域商業(yè)發(fā)展不成熟，但看好其未來發(fā)展前景。但是， “ 快生活＂使越來越多的人進(jìn)入亞健康狀態(tài)。 分析四： 渭南 白領(lǐng)對于 “慢生活 ＂擁有較高的認(rèn)知 度 。 64%的人對于 渭南 是否有 “慢生活＂這種休閑娛樂方式 不了 解，沒聽過是最多的回答。 1. 根據(jù)消費(fèi)客群消費(fèi)軌跡、特征分析，得出適用于 本項目 區(qū)域項目的基準(zhǔn)業(yè)態(tài)； 2. 結(jié)合項目物業(yè)情況，延伸出帶有較強(qiáng)主題性的特色化業(yè)態(tài)； 3. 通過主題化業(yè)態(tài)與項目自身屬性的結(jié)合，本項目商業(yè)主題可以考慮如下 二 個方向。 區(qū)域因素－ 市場因素－ 自身因素－ 綜合以上因素，建議項目建設(shè)初期定位于 “ 中檔偏高 ” ，未來可根據(jù)市場逐漸調(diào)高，既可規(guī)避市場不成熟的風(fēng)險，也可保留未來向上調(diào)整的空間，還可滿足項目形象及功能的需求。同時明確一定需 要的比 不 需求的要高很多，在需求意愿強(qiáng) 的選擇中大多數(shù)均是工作強(qiáng) 度 較大的人群。 分析三：商業(yè)休閑娛樂是白領(lǐng)減壓的一種重要方式。 “ 時間就是 金 錢，效 率 就是生命＂成 了 一種普世的價值觀，我們的社會也進(jìn)入 了 一種非同尋常的高 速運(yùn)轉(zhuǎn)階段。 CBD將吸引： 70%的駐 渭 國內(nèi)商業(yè)銀行、保險公司、證券公司 2/3的駐 渭 保險機(jī)構(gòu) 駐 渭 企業(yè)和所有的 辦事處 機(jī)構(gòu) 休閑娛樂（電影院、 KTV、酒吧、健身運(yùn)動、書城 …) 餐飲美食（特色餐飲、休閑餐飲、輕便餐飲、大型餐飲 …) 養(yǎng)生服務(wù)（美容美體個人護(hù)理教育培訓(xùn) ) 零售類（服飾零售、家居零售、生活零售、精品零售 …) 本項目區(qū)域消費(fèi)者特征 預(yù)計 2023年， 本項目區(qū)域 高端住宅人口將達(dá)到 ，到 2023年，將達(dá)到 。 3. 根據(jù)測算，該區(qū)域人口接近 10萬人，人口結(jié) 構(gòu)主要是公司白領(lǐng)、公務(wù)員、企事業(yè)單位、 國有企業(yè)中高層管理者及家屬，整體素質(zhì)較 高。 ：步行街、電影院、國美 恒昌商城 項目點評： 1. 項目位于 東風(fēng)大街中心廣場西鄰。 商業(yè)地段決定價值，而消費(fèi)者是商業(yè)開 發(fā)成功與否的關(guān)鍵功課。 東 側(cè)： 緊鄰渭南建材商業(yè)區(qū)與汽車銷售區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。為了使渭南市高端商務(wù)接待、重要會議、外埠投資者商務(wù)活動再上一個臺階，給渭南市城市建設(shè)增添新的亮點，提升渭南市城市品位，提高渭南酒店業(yè)服務(wù)水平，經(jīng)過充分的前期調(diào)研和論證，結(jié)合渭南市城市建設(shè)的總體規(guī)劃，決定開發(fā)建設(shè)本項目。 華州區(qū) 高新區(qū) 渭北區(qū) 中心區(qū) 規(guī)劃中 CBD的商務(wù)中心區(qū)將建成渭南的金融中心，區(qū)域內(nèi)將建有大量高檔寫字樓、酒店及高級住宅消費(fèi)人群品質(zhì)較高，區(qū)域交通規(guī)劃完善，內(nèi)外交通便捷 渭南城市規(guī)劃 制造業(yè)與工業(yè)為主，包含部分居住及辦公 商業(yè)功能完善的傳統(tǒng)老城區(qū) 包含了部分商務(wù)功能 道路建設(shè)較為滯后，交通擁堵情況較為突出 規(guī)劃中的 CBD配套服務(wù)區(qū)域，高級住宅、酒店較為密集消費(fèi)人群將以區(qū)域內(nèi)住宅人群、酒店商務(wù)人士為主 CBD內(nèi) 四 大功能區(qū)塊形成有機(jī)互動體， 中心區(qū) 將成為 渭南 金融中心。 CBD起步期 上海陸家嘴 CBD CBD穩(wěn)定發(fā)展期 CBD建設(shè)期 CBD案例研究小結(jié) 上海陸家嘴 CBD 深圳福田中心區(qū) 建設(shè)周期 起步 期 發(fā)展 期 成熟 期 CBD從規(guī)劃、建設(shè)到成熟一般需 2025年的時間；商業(yè)開發(fā)從建設(shè)到成熟一般 需 812年時間 依托區(qū)域交通、公共設(shè)施的建設(shè)并投入使用；商業(yè)樓宇大量開發(fā)，并吸引眾多知名企業(yè)進(jìn)駐。 商業(yè)氛圍不成熟，商業(yè)項目的定位鎖定周圍商業(yè)檔次較 隨著商務(wù)寫字樓的發(fā)展，及交通體系、市政配 套的完善，區(qū)域商業(yè)氛圍 也隨之濃厚。國家級歷史文化名城韓城，琉金映彩的古建筑與鱗次櫛比的高樓大廈交相輝映，游客可瞻仰、謁拜司馬遷祠墓，欣賞元代建筑 “ 禹王廟 ” ，觀賞中國目前保存最為完整的元、明
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