【正文】 規(guī)、辦法和指引的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展需要，發(fā)布了 《 關(guān)于當(dāng)前調(diào)整部分信貸監(jiān)管政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的通知 》 （銀監(jiān)發(fā)[2023]3號(hào)） ； ? 從 2023年歲末到 2023年年初， 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頻頻發(fā)出鼓勵(lì)信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展的信息。 ? 不得將 債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金 用于補(bǔ)充項(xiàng)目資本金，以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求。 政策點(diǎn)評(píng) ?該文件規(guī)定信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)時(shí)，不得以商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資劣后受益權(quán)。 39 ? 土地儲(chǔ)備貸款 ? 定義：是指向借款人發(fā)放的用于 土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、 整理的貸款。 不少信托公司為大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都存在通過(guò)各種方式試圖突破“四二三五”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的情況，在這方面充分體現(xiàn)了信托的靈活性，但按 實(shí)質(zhì)重于形式 的原則，都不一定能保證符合合規(guī)與風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。 49 信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本扣減比例如下： 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) （一）單一類信托業(yè)務(wù) 股權(quán)和其他投資類信托業(yè)務(wù) % 房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù) 1% 其他融資類業(yè)務(wù) % 事務(wù)類信托業(yè)務(wù) % （二）集合類信托業(yè)務(wù) 投資類信托業(yè)務(wù) % 房地產(chǎn)類融資業(yè)務(wù) 3% 事務(wù)類信托業(yè)務(wù) % 50 措施一 :增加資本金，提高風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)能力 《 凈資本管理辦法 》 為信托公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供契機(jī) 措施二：主動(dòng)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的資產(chǎn)管理公司，實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略 改變?nèi)肆Y源配置方式 增加營(yíng)銷能力建設(shè) 加強(qiáng)研發(fā)能力 51 Part Ⅲ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 —— 之業(yè)務(wù)篇 ； ； 。 59 ? “各銀監(jiān)局要督促信托公司在開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇 交易對(duì)手，合理把握規(guī)模擴(kuò)張，加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì) 大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián) 風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。 ? 信托公司應(yīng)要求借款人提供資本金到位的 合法、有效證明 ，必要時(shí)應(yīng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實(shí)認(rèn)定。 ? 2. 股東或關(guān)聯(lián)公司借款雖然不能視作自有資金，但客觀上增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可使用資金。 【 2023】 2號(hào)文 審慎發(fā)放 嚴(yán)禁發(fā)放 69 ?實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證 抵押 質(zhì)押 ?金融企業(yè)、上市公司股權(quán)質(zhì)押 五、擔(dān)保措施 保證 ?土地使用權(quán) ?在建工程 ?現(xiàn)房資產(chǎn) 70 閑置土地的規(guī)定 ? 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 ? （ 4）如項(xiàng)目中上述擔(dān)保方式綜合運(yùn)用的，綜合抵質(zhì)押率不應(yīng)高于 40%。 ? 3. 還要求信托公司列明“資金來(lái)源有無(wú)銀行理財(cái)資金”，如有還須說(shuō)明具體金額。 87 6月 窗口指導(dǎo)升級(jí)，監(jiān)管從“事后”到“事前” ? 銀監(jiān)會(huì)被迫從 7月開(kāi)始實(shí)行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“ 事前報(bào)備 ”制度。同時(shí)，監(jiān)管當(dāng)局也擔(dān)心，房地產(chǎn)項(xiàng)目到期出現(xiàn)無(wú)法兌付的案例，對(duì)信托行業(yè)的聲譽(yù)帶來(lái)重創(chuàng)。去年，由于只是一再“忠告”，而沒(méi)有剛性措施配套，銀信合作超過(guò) 2萬(wàn)億規(guī)模，最終銀監(jiān)會(huì)只得全面叫停該業(yè)務(wù)。 對(duì)房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”；對(duì)于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。 81 Part Ⅳ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 —— 最新動(dòng)態(tài) 82 5月中旬 十家信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停 6月底窗口指導(dǎo)升級(jí)，房地產(chǎn)信托新業(yè)務(wù)需逐筆報(bào)批 5月 5日 《 關(guān)于逐月上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)表的通知 》 7月 中長(zhǎng)期房地產(chǎn)信托，每半年還本付息一次 83 2023年 5月 5日 《 關(guān)于逐月上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)表的通知 》 ? 將此前較寬松的自主報(bào)備改為 “一絲不茍”的詳細(xì)上報(bào)，并要求地方銀監(jiān)局出示“ 判斷意見(jiàn) ”。 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 （ ） 72 ? 行政關(guān)系不依附于民事關(guān)系，民事關(guān)系也不為行政關(guān)系買單。 68 四、貸款用途 ? 嚴(yán)禁 向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放或以購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購(gòu)承諾等方式變相發(fā)放 流動(dòng)資金貸款 。 65 定義：注冊(cè)資本 +歷年收益結(jié)存 【 權(quán)益資本 】 意義：是衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 整體實(shí)力 和 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 的重要因素。 ? 固定資產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例 ：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，指固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例，國(guó)家規(guī)定，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)，該指標(biāo)根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益等因素確定 。 55 融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 56 融資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù) ： 信托公司將信托資金以貸款、投資附加回購(gòu)等債權(quán)方式運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，獲取債權(quán)收益的信托業(yè)務(wù) 1. 信托資金運(yùn)用方式 貸款、投資附加回購(gòu)等債權(quán)方式 2. 信托資金退出方式 到期償還貸款本息、回購(gòu)義務(wù)人履行義務(wù) 3. 受益人預(yù)期收益率 明確，一般為固定型 4. 信托期限 13年 5. 擔(dān)保方式 土地使用權(quán)、在建工程、現(xiàn)房資產(chǎn)抵押或金融企業(yè)、上市公司股權(quán)質(zhì)押 6. 項(xiàng)目管理 一般不參與 57 一、交易對(duì)手：二級(jí)資質(zhì) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 或其 控股股東 資質(zhì)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的 二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 。但并不能因此說(shuō)房地產(chǎn)信托前途暗淡，如若信托公司能提高自主管理能力，很好的設(shè)計(jì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好風(fēng)控措施，高收益的房地產(chǎn)信托仍將會(huì)是投資者的寵兒。 ? 商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。 37 投資者 進(jìn)一步明確了投資者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)不同確定不同檔次的投資者準(zhǔn)入門檻。 ? 信托公司按照 《 信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引 》 開(kāi)展私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)時(shí)，約定股權(quán)投資附加回購(gòu)選擇權(quán)的情形不適用前款規(guī)定。信托公司以投資附加回購(gòu)承諾方式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的間接融資適用前款規(guī)定。 24 關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知 （ 【 2023】 25號(hào) ） 性質(zhì)：規(guī)范性文件 發(fā)布單位：銀監(jiān)會(huì) 時(shí)間： 25 “25號(hào)文” 政策 背景 ? 在金融危機(jī)背景下出臺(tái)的 25號(hào)文，適當(dāng)調(diào)整了對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)從嚴(yán)限制的政策。銀行業(yè)監(jiān)管部門要根據(jù)本通知精神加強(qiáng)對(duì)信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理。對(duì)于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。 ? 房地產(chǎn)信托可以使房地產(chǎn)金融投資和房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的大眾化、多元化和融資社會(huì)化。 6 房地產(chǎn)信托 融資類房地產(chǎn)信托 投資類房地產(chǎn)信托 夾層類房地產(chǎn)信托 7 三、房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 ? 本課題所涉房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策，主要是指 2023年以來(lái) 國(guó)家出臺(tái)的與房地產(chǎn)信托緊密相關(guān)的法律法規(guī)、通知指引等規(guī)范性法律文件、以及監(jiān)管層