【正文】 89 ? 現(xiàn)階段 房地產(chǎn)信托收緊 有兩個(gè)因素，一是應(yīng)銀監(jiān)會(huì)的要求，因?yàn)殂y行的開(kāi)發(fā)貸在不斷收緊，而信托卻在大規(guī)模放款，與當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)控相違背；二是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，政策的變化無(wú)法預(yù)估，加上信托所要求的投資回報(bào)不斷上升，各大信托公司在風(fēng)險(xiǎn)掌控上也開(kāi)始收緊。按照以往的規(guī)定，信托公司只需要在集合信托發(fā)行完畢后，到銀監(jiān)部門(mén)“事后報(bào)備”即可。 84 除了信托公司自己的判斷， 《 監(jiān)測(cè)表 》 還要求各地銀監(jiān)局對(duì)三個(gè)月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，逐一出具“ 對(duì)項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)的判斷意見(jiàn) ”。 74 河南省具有 一級(jí)資質(zhì) 的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu) ? 河南省豫建房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 ? 河南宇達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 ? 河南正達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司 75 六、風(fēng)險(xiǎn)資本扣減比例 ： 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) （一）單一類(lèi)信托業(yè)務(wù) 股權(quán)和其他投資類(lèi)信托業(yè)務(wù) % 房地產(chǎn)類(lèi)融資業(yè)務(wù) 1% 其他融資類(lèi)業(yè)務(wù) % 事務(wù)類(lèi)信托業(yè)務(wù) % （二）集合類(lèi)信托業(yè)務(wù) 投資類(lèi)信托業(yè)務(wù) % 房地產(chǎn)類(lèi)融資業(yè)務(wù) 3% 事務(wù)類(lèi)信托業(yè)務(wù) % 76 ?就地調(diào)整 在交易對(duì)手的現(xiàn)有條件上進(jìn)行調(diào)整，使之符合監(jiān)管條件 項(xiàng)目 Step 1 ?另辟蹊徑 轉(zhuǎn)向投資類(lèi)房地產(chǎn)信托 Step 2 Step 3 ?迂回繞行 （ 1）建筑公司、 關(guān)聯(lián)公司等發(fā)放流資貸款 (2)轉(zhuǎn)向符合監(jiān)管要求的其他成熟項(xiàng)目 （ 3）商業(yè)物業(yè)收益權(quán)投資 +回購(gòu) ?? 77 投資類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 78 投資類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù) ： 信托公司將信托資金以股權(quán)、入伙等方式投資于房地產(chǎn)企業(yè)，并參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、管理，獲取投資收益的信托業(yè)務(wù)。 ? 具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地： ① 國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的； ② 已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的； ③ 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 ? 3. 工程承包商、材料供應(yīng)商等的 墊資 不僅 不能視為自有資金 ，即便事實(shí)上已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的一個(gè)重要來(lái)源，也需嚴(yán)格把握，以防止法律沖突引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)。 64 ? 二、信托公司不得將 債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金 用于補(bǔ)充項(xiàng)目資本金，以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求?！? 【 2023】 343號(hào)文 ? Eg. 我公司對(duì)于“亞新系”房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)注。 52 防范風(fēng)險(xiǎn)原則 實(shí)質(zhì)重于形式原則 房地產(chǎn)信托監(jiān)管原則 53 原則（一）：防范風(fēng)險(xiǎn)原則 ? 防范風(fēng)險(xiǎn) 是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的 宗旨 ，也是 重要原則 之一。 45 政策概要 …… 第一還款來(lái)源評(píng)價(jià)；擔(dān)保措施評(píng)價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案 …… 逐筆進(jìn)行核查，實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別，書(shū)面報(bào)告銀監(jiān)會(huì) 加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)用的監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn) 信托公司 ——合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查 各銀監(jiān)局 ——合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 銀監(jiān)局督促信托公司 ——審慎選擇交易對(duì)手 46 政策分析： 房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道都已經(jīng)受到較嚴(yán)密的調(diào)控，目前給房企大量輸血的信托業(yè)也不可能避免。 40 關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知 【 2023】 72號(hào)文 性質(zhì)：部門(mén)規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會(huì) 時(shí)間： 41 ? 銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù) 是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。 35 關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知（ 【 2023】 54號(hào)文 ） 性質(zhì)：規(guī)范性文件 發(fā)布單位：銀監(jiān)會(huì) 時(shí)間： 36 《 關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知 【 2023】 54號(hào)文 ?除明確停止執(zhí)行 25號(hào)文中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí) 2C級(jí) (含 )以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定外，增加了關(guān)于 結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn) 集合資金信托計(jì)劃的 資金配比要求 以及對(duì) 土地儲(chǔ)備貸款的限制。 ? 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)的合規(guī)性管理和風(fēng)險(xiǎn)管理，審慎開(kāi)展該類(lèi)業(yè)務(wù)，確保公司健康。 令人欣喜的是，信托監(jiān)管政策的新動(dòng)向不斷向市場(chǎng)表明，信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展的針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)性日趨增強(qiáng)，傳導(dǎo)給信托公司的行動(dòng)力和執(zhí)行力越來(lái)越足。 23 政策評(píng)價(jià)：銀監(jiān)會(huì) 265號(hào)文 收緊信托公司“過(guò)橋融資”閘門(mén) ? 背景：在 信貸緊縮 的背景下，中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行融資無(wú)門(mén)而求助于信托公司，由于這些地產(chǎn)商一般都沒(méi)有拿全“四證”，他們通過(guò)信托計(jì)劃“ 過(guò)橋融資 ”以實(shí)現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)，這就給房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盲目“圈地”、盲目批地對(duì)貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)， 212號(hào)文目前 已失效 。1 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策匯總 信托業(yè)務(wù)二部 二 O一一年六月 2 目錄 ? Part Ⅰ 概述篇 1. 研究意義 2. 什么是房地產(chǎn)信托？ 3. 什么是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策？ ? Part Ⅱ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 ——之法條篇 ? Part Ⅲ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 ——之業(yè)務(wù)篇 1. 融資類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之監(jiān)管政策 2. 投資類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之監(jiān)管政策 ? Part Ⅳ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 ——之最新動(dòng)態(tài) 3 Part 1 概述篇 4 一、研究意義：房地產(chǎn)信托的 戰(zhàn)略互動(dòng) ? 我國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 的需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)信托的異軍突起； ? 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然受到政府宏觀調(diào)控和國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，使房地產(chǎn)信托也帶上了 鮮明的制度博弈色彩 ； ? 如何通過(guò)有效的戰(zhàn)略互動(dòng)在合理的博弈空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托的規(guī)范發(fā)展，在為房地產(chǎn)業(yè)提供有效融資渠道的同時(shí)為投資者開(kāi)拓多元化投資渠道，制度博弈下的房地產(chǎn)信托的命運(yùn)值得關(guān)注。文件規(guī)定，信托公司對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證 (“四證” )的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款；申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于 35%。要科學(xué)、動(dòng)態(tài)地測(cè)算和監(jiān)控土地收儲(chǔ)費(fèi)用，開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)的托管賬戶，警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓?zhuān)_保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。 22 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 ? 建立健全房地產(chǎn)貸款審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理政策，并加大 執(zhí)行力度 ； ? 進(jìn)行 盡職調(diào)查 ，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金、“四證”、開(kāi)發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合法性、合規(guī)性和可行性； ? 嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保，確保 擔(dān)保真實(shí)、合法、有效 ；密切監(jiān)控貸款及投資情況，加強(qiáng)項(xiàng)目管理。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)， 2023年 1月 10日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在認(rèn)真梳理各項(xiàng)信貸政策、法