【正文】 。 35 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標 消費者行為理論 邊際效用 邊際效用（ MU） 消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。一旦發(fā)現(xiàn)供不應求，短期內都無法增加供應，令樓市可以連年上升。 泡沫成因： ? 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎； ? 投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因； ? 金融機構的過度房貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑 48 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)項目融資 49 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 機 構可 自 行 提 供 開 發(fā)或 拿 地 資 金無 融 資 需 求開 展房 地 產(chǎn) 信 貸向 金 融 機 構 貸 款由 公 司或 房 地 產(chǎn) 信 托 機 構持 有 大 宗 商 用 房 地 產(chǎn)抵 押 貸 款 證 券 化房 地 產(chǎn) 權 益證 券 化資 金 規(guī) 模尚 小資 金 規(guī) 模不 斷 擴 大二 、 房地產(chǎn)市場 50 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 1. 房地產(chǎn)資本市場 ? 主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款，是商業(yè)銀行和儲蓄等金融機構資產(chǎn)的主要組成部分； ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資信托的股票在股票交易所交易 ? 房地產(chǎn)抵押貸款證券逐漸成為證券市場的重要組成部分 二 、 房地產(chǎn)市場 51 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 2. 房地產(chǎn)企業(yè)的權益融資與債務融資 ? 權益融資：投資者通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其它機構投資者資金、合作開發(fā)等方式，補足資本金；權益融資的資金供給方與投資者共擔風險，所得報酬是項目投資所形成的可分配利潤 ? 債務融資：通過舉債的方式，除銀行外，其它機構投資者如保險公司、退休基金也可提供債務融資。 ? 融資方案分析：資金來源可靠性、融資結構、融資成本和融資風險 二 、 房地產(chǎn)市場 58 * 中國幾大區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 二 、 房地產(chǎn)市場 北京 上海 深圳 廣州 四大中心城市： 59 ?深圳靠近香港，可以從香港借鑒房地產(chǎn)管理體系、產(chǎn)品、規(guī)劃概念、推廣、營銷手法等； ?82年深圳市政府建區(qū)后，在 87年就開始拍賣第一塊地； ?房地產(chǎn)市場化的程度比較高，比較早，包括土地的拍賣，相關許可證的獲取，從規(guī)劃、建筑設計、工程施工、銷售、推廣到其后的物業(yè)管理，都運用了市場競爭的方法； ?民營企業(yè)、股份制公司、國企各顯身手； ?因此房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水準位列全國之冠，國內其他地區(qū)的同行不少都到深圳來學習房地產(chǎn)開發(fā)和營銷的方法和經(jīng)驗。 房地產(chǎn)策劃的含義： 房地產(chǎn)策劃，就是由專業(yè)的房地產(chǎn)市場人員對房地產(chǎn)項目以市場為導向，對市場供應、消費者需求進行針對性地信息收集、專題研究和歸納分析，從而對未來一定時期內潛在的消費需求做出預測，以此作為發(fā)展商產(chǎn)品設計的市場依據(jù)；并制定相應的市場定位、推廣、銷售等的一系列計劃和方案，最終促使?jié)撛谙M者產(chǎn)生實質性購買行為的一項服務。 64 整體流程 拍賣 《國有土地使用權證》 《建設用地規(guī)劃許可證》 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 《建設工程施工許可證》 《商品房預售許可證》 《住宅質量保證書》 《住宅使用說明書》 《房屋產(chǎn)權證》 65 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) * 土地獲取的中國特色 ? 政府壟斷土地資源； ?從協(xié)議出讓，逐漸過渡到招標、拍賣、掛牌； ?土地出讓的對象和范圍，由政府決定。 ? 商用房抵押貸款 ? 在建工程抵押貸款 二 、 房地產(chǎn)市場 53 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 5. 抵押貸款二級市場 6. ? 在一級市場，商業(yè)銀行和儲蓄機構等利用間接融資發(fā)放抵押貸款；二級市場利用類似資本市場的機構、工具，通過購買一級市場發(fā)放的抵押貸款，將其轉化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的融合 ? 抵押貸款支持證券的類型：抵押貸款支持證券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款支付證券和抵押貸款擔保證券 二 、 房地產(chǎn)市場 54 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 6. 房地產(chǎn)投資信托（ Real Estate Investment Trusts， REITs） ? 是指通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益拼爭或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式 ? REITs的投資領域涉及不同地區(qū)的不同類型的房地產(chǎn)（公寓、超市、商業(yè)中心、寫字樓、零售中心、工業(yè)物業(yè)和酒店等）和抵押資產(chǎn)，相應投資的收入現(xiàn)金流分配給投資者，自身是投資代理。 (3)投資地產(chǎn)的財務杠桿效益大，按揭貨款往往可高達樓價的七至八成。從而影響資產(chǎn)市場的需求；同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。 31 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標 需求指標 ? 國內生產(chǎn)總值 ? 人口數(shù) ? 城市家庭人口 ? 就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布 ? 城市家庭可支配收入及城市家庭總支出 ? 房屋空間使用數(shù)量 ? 商品零售價格指數(shù)及城市居民消費價格指數(shù) 32 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標 供給指標 ? 存量 ? 新竣工量 ? 滅失量 ? 空置量及空置率 ? 可供租售量 ? 房屋施工面積 ? 房屋新開工面積 ? 平均建設周期 ? 竣工房屋價值 33 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標 彈性理論 需求價格彈性： 商品的需求量對商品本身價格變動的反應程度 供給價格彈性： 供給量變動率與價格變動率的比值。 會計師 容積率 = 總建筑面積 /建筑用地面積 試算：某地塊的總面積為 1000平方米，其上建筑物的總面積為 4000平方米， 問容積率為多少？ 16 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術語 如：在一定地塊內，建筑物