房地產(chǎn)供給-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 從總體上看土地的自然供給量是一個(gè)常量 ，不會(huì)隨土地價(jià)格或租金的變化而變化 ， 因此 ， 土地自然供給曲線垂直于橫軸 （ 見圖3） 。 ? 人們可以通過開墾荒地 、 排除給水 、 填湖造地等土地開發(fā)活動(dòng)增加土地?cái)?shù)量； ? 但自然災(zāi)害或人為因素也可能造成土地經(jīng)濟(jì)供給量的減少 ， 如草原退化成沙漠 、 現(xiàn)有耕地由于種植過度而使肥力損耗殆盡等等 。第六章 房地產(chǎn)供給 ? 第一節(jié) 土地供給 ? 第二節(jié) 土地供給曲線與彈性 ? 第三節(jié) 土地供給的調(diào)節(jié) ? 第四節(jié) 住房供給 ? 第五節(jié) 城市土地供給決策因素 第一節(jié) 土地供給 ? 土地供給 —— 即地球能夠供給人類社會(huì)利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。 特點(diǎn) ? （ 1） 土地的經(jīng)濟(jì)供給是一個(gè)變量 。 土地的自然供給曲線 ? 土地是一種不可再生的稀缺資源 。 土地的短期供給 ? 是指土地所有者或開發(fā)者只能在固定的機(jī)械設(shè)備和不變成本（如土地契約費(fèi)用、 折舊費(fèi)、管理人員的工資、保險(xiǎn)費(fèi)等）之下，從事土地開發(fā)建設(shè)，在這一時(shí)間內(nèi)的土地供給狀況。 ? 它反映了土地供給量對(duì)地價(jià)變動(dòng)做出反應(yīng)的靈敏程度。 政府的規(guī)章條例 ? 如城市規(guī)劃中對(duì)某些地塊的使用限制也影響到土地供給。 住房流量 （ Housing flow） ? 指由住房建筑的各種屬性及住房周圍的環(huán)境因素構(gòu)成的，一定質(zhì)量的住房所能給住房消費(fèi)者帶來(lái)的一種“服務(wù)量”。 ? 三類： ? 福利商品房。 住房生產(chǎn)部門的勞動(dòng)生產(chǎn)率 ? 影響住房供給的決定因素 。 四、“過濾”型供給 ? 住房的向下“過濾”（ Filtered Down） – 當(dāng)住房服務(wù)質(zhì)量自然下降到一定程度后，許多原有的租房者為了繼續(xù)享受其原先水平的住房服務(wù)，就有可能離開原有的租房而搬到相當(dāng)其最初住房服務(wù)水平的租房去住。 ? 人們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格和土地利用前景變化的預(yù)期也很重要 ， 且這此預(yù)期是變化的 ， 在決定買一塊閑地用于開發(fā)之前必須考慮到這些 。 三、政府規(guī)章、條例 ? 如果土地所有者是一個(gè)私人投資者 ， 他要付資本稅 ， 而為土地付出的成本可以免稅 ， 資本稅邊際稅率為 T， 設(shè) U(taxes)為稅后凈成本 ， 則： U(taxes) = ( 1T ) Te + r + S P 四、交易成本 ? 如果出售土地的手續(xù)費(fèi)和法定費(fèi)用很高 ， 轉(zhuǎn)手和供給將減少 。 合理的公房租金： 應(yīng)包括 1– 8項(xiàng)因素 ? 1） 折舊費(fèi) ? 2） 維修費(fèi) ? 3） 管理費(fèi) ? 4） 投資利息 ? 5） 房產(chǎn)稅 ? 6） 利潤(rùn) ? 7） 地租 ? 8） 保險(xiǎn)費(fèi) 存量住宅的質(zhì)量和數(shù)量 ? 前面是從新開發(fā)量 （ 即新建住宅的投入 ） 角度分
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