【正文】 ），而是將這些服務(wù)內(nèi)容盡可能的分包給專業(yè)公司，由專業(yè)公司選拔合適的工作人員、組成工作團(tuán)隊(duì)為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)，而物業(yè)公司僅僅在物業(yè)管理處安排物業(yè)服務(wù)助理，一方面根據(jù)合同的約定，對(duì)專業(yè)服務(wù)公司的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，另一方面協(xié)調(diào)物業(yè)公司、業(yè)主、和專業(yè)服務(wù)公司三方的關(guān)系，提高三方的滿意度，實(shí)現(xiàn)三方共贏。 第三，是大學(xué)生的引進(jìn)。在這個(gè)方面，科瑞物業(yè)管理公司最具特色的做法是：?jiǎn)T工持有企業(yè)股份。 三、財(cái)務(wù)管理 在 科瑞物業(yè) 長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)運(yùn)作管理中，形成了一套 具有科瑞特點(diǎn)的 財(cái)務(wù)管理體系。首先由董事會(huì)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和預(yù)算期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的初步預(yù)測(cè)，提出下一年度公司財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)，各管理處按照公司下達(dá)的財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)和政策，結(jié)合自身特點(diǎn)提出詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算方案上報(bào)公司。財(cái)務(wù)部對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同的審核，主要從經(jīng)濟(jì)效益入手，重點(diǎn)審核合同制訂依據(jù)的合理性、合同制訂程序的科學(xué)性，監(jiān)督合同約定的履行，保證公司購(gòu)銷經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有序、高效運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金使用效益。 第二，增強(qiáng)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。公司董事會(huì)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和預(yù) 算期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的初步預(yù)測(cè)，在決策的基礎(chǔ)上，一般于每年底提出下一年度公司財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)，包括營(yíng)業(yè)目標(biāo)、成本費(fèi)用目標(biāo)、利 9 潤(rùn)目標(biāo)和現(xiàn)金流量目標(biāo)等，并確定財(cái)務(wù)預(yù)算編制的政策，由財(cái)務(wù)部下達(dá)各管理處。 5． 下達(dá)執(zhí)行。 公司宗旨：規(guī)范、周到、守信、高效 公司精神：服從、自信、自律、進(jìn)取 公司理念：全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理思想，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費(fèi)、可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)、業(yè)主、企業(yè)三方利益。有人說(shuō)，務(wù)實(shí)好講，創(chuàng)新實(shí)難。在對(duì)發(fā)包方的監(jiān) 管和磨合方面，采取了懷柔政策和階段性的磨合策略，以保證發(fā)包方與科瑞文化的融合。要做到穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)就需要兩方面的保障：穩(wěn)以務(wù)實(shí)，長(zhǎng)要?jiǎng)?chuàng)新。 五、市場(chǎng)營(yíng)銷 科瑞物業(yè)的市場(chǎng)部的主要工作就是為公司承接項(xiàng)目做最前沿的工作，具體來(lái)說(shuō)就是尋找合作方、中標(biāo)后的合同起草等相關(guān)工作。他們認(rèn)為在招投標(biāo)的過(guò)程中最容 易吸引包括房地產(chǎn)開發(fā)商、其它物業(yè)公司和業(yè)主在內(nèi)的社會(huì)各界的目光，如果能有力的抓住這種機(jī)會(huì)，定能取得意想不到的效果，而宣傳成本則為零?？梢哉f(shuō)這是 科瑞人針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)量身定做的一種策略。 在過(guò)去的 5年中，科瑞發(fā)展速度很快 ,管理面積從 14萬(wàn)到 900多萬(wàn)，有以下的原因： （一）公司機(jī)制、體制優(yōu)勢(shì) 股份管理 公司自主性大 公司的發(fā)展目標(biāo)經(jīng)董事會(huì)作決定之后，由公司具體操作，綠地集團(tuán)以房地產(chǎn)為主的企業(yè)，對(duì)物業(yè)公司管理相對(duì)寬松，自集團(tuán)提供利潤(rùn)為目標(biāo)，在這樣的情況下，除非重大事委在董事會(huì)決定之外，人事，財(cái)務(wù)，決策，經(jīng)營(yíng)都在公司，給以科瑞很 大的自主性， 觀念意識(shí)的轉(zhuǎn)變 （ 1）公司員工 95％以上是多社會(huì)人士中招入，要求的就是員工的個(gè)人能力。 （ 三 ）作業(yè)層與管理層分離 全國(guó)大部分物業(yè)公司實(shí)行 “大而全 ”“小而全 ”的模式中。 七、質(zhì)量管理 上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司于 2020 年 1 月 18日由上海綠地集團(tuán)控股、多方投資組建，并和加拿大高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司合作。 科瑞物業(yè)在質(zhì)量管理方面的工作思路清晰，分工明確，責(zé)任到位，主要有四大方面的內(nèi)容： 。然后由總公司匯總統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)滿意率和不滿意的問(wèn)題出處，尤其關(guān)注業(yè)主不滿的問(wèn)題，匯總的同時(shí)上門拜訪，將公司的處理意見(jiàn)與業(yè)主進(jìn)行溝通和反饋。 。 在科瑞物業(yè)的在質(zhì)量管理方面的工作中，有幾條經(jīng)驗(yàn)做法值得借鑒： 1. 服務(wù)超前于需求，服務(wù)圍繞需求，服務(wù)在投訴后更新。 2. 持續(xù)改進(jìn)，才能有物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。將操作層的工作細(xì)化，制定出統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，編寫符合標(biāo)準(zhǔn)的作業(yè)文件和作業(yè)規(guī)程，對(duì)操作層人員進(jìn)行集中的培訓(xùn)，對(duì)他們的執(zhí)行情況的考核，這一系列的工作同是為了一個(gè)目標(biāo) —— 提升操作的規(guī)范性，服務(wù)的專業(yè)化 、程序化和人性化，從而提高服務(wù)質(zhì)量，完成質(zhì)量管理的最初目的和最終目標(biāo) —— 品質(zhì)。 公司定期地進(jìn)行管理評(píng)審、內(nèi)部審核以及外部審核，這些雖然都是體系中規(guī)定的過(guò)程，但是切實(shí)到位的執(zhí)行正說(shuō)明了公司對(duì)于質(zhì)量管理的重視和對(duì)持續(xù)改進(jìn)的意義的認(rèn)識(shí)。因此，滿意度調(diào)查是必需的一項(xiàng)工作，了解業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司服務(wù)的意見(jiàn)，清楚明了自己的缺陷 才可以發(fā)現(xiàn)改進(jìn)的空間。其中對(duì)于外包的項(xiàng)目，管理層主要起監(jiān)督、管理和指導(dǎo)的作用。 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)族與物業(yè)管理的“聯(lián)姻”可以幫助物業(yè)公司建立科學(xué)有效的質(zhì)量體系，提高管理質(zhì) 量和服務(wù)質(zhì)量，有助于提高物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)力和生存力，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，也可以知道消費(fèi)者選擇質(zhì)量可靠、信譽(yù)過(guò)關(guān)的物業(yè)公司。在投訴處理過(guò)程中，一方面要依程序操作，另一方面即要追求投訴處理的及時(shí)率，盡可能的轉(zhuǎn)業(yè)主的不滿為滿意。 當(dāng)然，要成為一匹黑馬，沒(méi)有自己的追求、理念、特色和戰(zhàn)略是很難在爭(zhēng)逐的賽場(chǎng)上脫穎而出的。 （ 四 ）綜合經(jīng)營(yíng) 科瑞公司以物業(yè)做為平臺(tái)，開展多種經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)公司發(fā)展，例如：設(shè)施設(shè)備維護(hù)、綠化公司管理、商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，這種經(jīng)營(yíng)加管理的公司運(yùn)作模式，對(duì)于新項(xiàng)目不只是管理，而是參與到房子的經(jīng)營(yíng)，延伸了公司的業(yè)務(wù)，開辟增收業(yè)務(wù)的途徑。完全通過(guò)市場(chǎng)化的利益和愿望趨 向，采用了聯(lián)合發(fā)展的方式，實(shí)現(xiàn)了兩家企業(yè)的合并。住戶是改 革的落伍者，心中的失落感以及對(duì)政府的不滿，使他們的情緒都轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司身上，物業(yè)費(fèi)收繳困難，但是，企業(yè)是以營(yíng)利為目地的，集團(tuán)不可能需要一個(gè)不盈利的子公司，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)公司步完善的大環(huán)境下，綠地物業(yè)公司本著創(chuàng)品牌就要走市場(chǎng)化的理念開始了改制之路，改革總是要付出成本，在不讓集團(tuán)付出代價(jià)的情況下，改革之路必然會(huì)容易許多。在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，他們不一味的求所管理面積的一味擴(kuò)大，也不一味的追求在短時(shí)間內(nèi)管理類型多樣化，他 們要求自己在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中求穩(wěn)，他們對(duì)于那些有損于自己品牌的項(xiàng)目不接，對(duì)于自己沒(méi)有把握的項(xiàng)目不接，這種策略對(duì)科瑞品牌的建立也是十分重要的?？迫鹞飿I(yè)作為綠地集團(tuán)的控股子公司，很多人認(rèn)為集團(tuán)的項(xiàng)目就夠科瑞物業(yè)接的了，然而科瑞人們認(rèn)識(shí)到了僅僅靠接集團(tuán)的項(xiàng)目對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是得不到發(fā)展的，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，搶到一杯羹，就必須苦練內(nèi)功，靠自己的實(shí)力贏得市場(chǎng)和業(yè)主的認(rèn)可。 “和諧”是科瑞的企業(yè)理想，人與自然的和諧，企業(yè)與外部各主體之間的和諧以及企業(yè)內(nèi)部的和諧都始終是科瑞不變的追求。正是基于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的共同認(rèn)識(shí)和需求，股份制和民營(yíng)二家企業(yè)通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)， 使聯(lián)合后的新的科瑞物業(yè)公司走上了新的發(fā)展平臺(tái) ， 使兩家企業(yè)原有的發(fā)展計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)。 運(yùn)作模式創(chuàng)新 管理層和作業(yè)層的分離，是目前發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理的普遍模式，也是中國(guó)物業(yè)管理未來(lái)專業(yè)化的趨勢(shì)，但現(xiàn)實(shí)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，科瑞物業(yè)是第一個(gè)大膽嘗試該運(yùn)作模式并獲得初步成功的企業(yè)。房屋表示物業(yè)，是科瑞的主營(yíng)業(yè)務(wù)；雙金字塔一方面體現(xiàn)科瑞的創(chuàng)造性改制，另一方面又傳達(dá)一種自信與堅(jiān)實(shí)的企業(yè)印象； GREEN 反映是企業(yè)崇尚綠色，力主和諧的服務(wù)理念。 四、企業(yè)文化 上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司 從母體綠地集團(tuán)分離之后，已跨入第 6 個(gè)年頭。公司財(cái)務(wù)部對(duì)各管理處上報(bào)的財(cái)務(wù)預(yù)算方案進(jìn)行審查、匯總，提出綜合平衡的建議。 預(yù)算的目標(biāo)和業(yè)績(jī)是判斷公司經(jīng)營(yíng)效果的一個(gè)更好的基礎(chǔ)。公司財(cái)務(wù)預(yù)算就是反映公司在現(xiàn)金收支、資金投放、資金籌集、營(yíng)業(yè)收入、成本、費(fèi) 用以及盈利狀況和財(cái)務(wù)狀況的一整套財(cái)務(wù)計(jì)劃。 為了落實(shí)預(yù)算執(zhí)行責(zé)任，科瑞物業(yè)公司將財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)層層分解，使預(yù)算指標(biāo)從橫向和縱向落實(shí)到內(nèi)部各部門、各管理處、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系。同時(shí)，財(cái)務(wù)部定期進(jìn)行公司整體財(cái)務(wù)活動(dòng)分析，每季末根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表撰寫財(cái)務(wù)報(bào)告，系統(tǒng)分析公司的財(cái)務(wù)狀況，綜合評(píng)價(jià)各管理處的經(jīng)濟(jì)效益水平，對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)行中的問(wèn)題提出切實(shí)可行的改進(jìn)措施，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供有益參考。 “廣開人源”為公司運(yùn)營(yíng)打開思路 在人員引進(jìn)方面，科瑞物業(yè)管理公司做到了“開源”，一方面廣泛的啟用外部人員，把好的經(jīng)營(yíng)理念、管理模式帶到了公司，促進(jìn)公司的進(jìn)一步發(fā)展，另一方面用心的發(fā)掘和培養(yǎng)內(nèi)部人才，激勵(lì)員工提升自身素質(zhì)，發(fā)揮自身價(jià)值，使內(nèi)部人力資源發(fā)揮最大效益；一方面為在職者搭建職業(yè)發(fā)展平臺(tái)，另一方面給與年輕大學(xué)生以開拓事業(yè)的空間，科瑞物業(yè)公司的“廣開人源”戰(zhàn)略發(fā)揮了內(nèi)外部招聘的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了人力資源優(yōu)化配置，為公司走創(chuàng)新發(fā)展道路奠定了基礎(chǔ)。 科 瑞物業(yè)管理公司的崗中培訓(xùn)也沒(méi)有走傳統(tǒng)的套路，而是強(qiáng)調(diào)了“每一個(gè)管理者都是培訓(xùn)者”的理念，鼓勵(lì)管理者將管理心得與工作經(jīng)