【正文】 8 【案例】 業(yè)主裝修擅自封陽臺落水管 物業(yè)妥善解決 某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時，擅自將陽臺與房間打通，并鋪了地板。 504 室住戶聲稱： “房子發(fā)生問題，只找物業(yè)管理公司，不找樓上業(yè)主。 【點評】 要避免業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司應(yīng)在業(yè)主進戶時，加大裝修知識宣傳力度，并對裝修注意事項約定詳細，一旦發(fā)生 問題按合同處理。由于他們是新婚不久，裝修時間不長，遭此意外，受損嚴重。同時，業(yè)主的法律意識不斷增強，不再像以前那樣 “死纏濫打 ”。 合同簽訂前，原告分兩次支付被告人民幣共計 30000 元。被告提交的樓宇交接紀錄，除上述內(nèi)容外，沒有“鑰匙管理處已收回”，增加了復(fù)查結(jié)果： 問題整改完畢 39。關(guān)于被告的反訴，原告已在合同約定期內(nèi)足額支付首期款人民幣 153519 元，沒有違約；其后，原告未在合同約定期限內(nèi)付清全部樓價款人民幣 60 萬元，亦未在合同約定期限內(nèi)辦妥抵押貸款手續(xù)，系違約行為，被告有權(quán)主張違約金。 理由是：開發(fā)商已經(jīng)取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》，房地產(chǎn)已經(jīng)符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件； 開發(fā)商 依約履行及時書面通知購房人入伙的義務(wù)； 現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定、有關(guān)合同也沒有約定房屋存在 (本案中的）質(zhì)量瑕疵，購房人可以拒絕收樓； 開發(fā)商已對房屋存在的質(zhì)量瑕疵履行了維修義務(wù)。 張某認為自己 2020 年 9 月 30 日入伙，那么從該天起 150 天內(nèi)，即 2020 年 3 月 30 日止，房地產(chǎn)公司應(yīng)該為自己辦證，現(xiàn)房地產(chǎn)公司違約，故應(yīng)支付從 2020 年 3 月 31 日至房地產(chǎn)證辦下為止的延期辦證違約金。筆者擬運用民法相關(guān)理論，并結(jié)合法院判決來討論上述法律問題。那么哪種觀點較為合理呢？一、二審法院的判決正確嗎？筆者以為，要回答這些問題，必須從 15 張某訴請延期交房違約金的請求權(quán)性質(zhì)，法律規(guī)制訴訟時效的目的入手來分析。張某既然依這種請求權(quán)主張權(quán)利，自然應(yīng)受訴訟時效的限制。５這種登記具有類似物權(quán)的排他效力，房地產(chǎn)公司違反預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為無效。本案張某在 2020 年 7月 1 日就應(yīng)知自己的權(quán)利遭受侵害，卻在 2020 年 5 月 7 日才訴至法院，如果以他實際接受房屋時 “才知道權(quán)利被侵害的程度和 違約金數(shù)額 ”，從而開始計算訴訟時效，顯然與法律規(guī)定訴訟時效的精神意旨背道而馳。第三種觀點是正確的，符合訴訟時效制度的精神實質(zhì)，張某在 2020 年 7 月 1 日就應(yīng)知自己的權(quán)利被侵害，其應(yīng)在兩年內(nèi)主張權(quán)利，而其卻于 2020 年 5 月 7 日才起訴，顯然已過了訴訟時效。那么一、二審法院的判決 哪一個正確呢？ 筆者以為，二審法院的判決是正確的。考慮到我國城市居民對房地產(chǎn)法律普遍認知程度較低的現(xiàn)實，從房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的需要看，我們應(yīng)認真反思上述判決。 你發(fā)火我不發(fā)火。 【點評】 堅持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。 2020 年 6 月，北京市小區(qū)辦審核批準大成開發(fā)公司報送的《大成南里小區(qū)長安新城房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。同時，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同也是格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關(guān)系。 被告辯詞：被告李女士認為其對該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)，擁有房地產(chǎn)權(quán)利證書，改變的是自家的房屋結(jié)構(gòu)屬正當行為，別人無權(quán)干涉。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益 。當然，如果這時出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務(wù)上門的方式履行“告知禁止行為和注意事 23 項”以及其他法定義務(wù)。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進入業(yè)主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。 在處理現(xiàn)場違章裝修時，如果出現(xiàn)業(yè)主或裝修施工單位拒不配合物業(yè)管理人員正當?shù)难b修管理工作 時，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發(fā)放〈違章通知書〉、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動有利的地位。樓上住戶拒絕賠償損失的原因是不明白何為自用部位和自用設(shè)施。 開發(fā)商認為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟損失，但是他們認為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理 公司負有債務(wù) 。在裝修期間，老王拒絕了管理處工作人員進人其房內(nèi)檢查，理由是這是他本人的私人空間，沒有他的同意別人不允許進入。 【點評】 經(jīng)濟活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責任對胡女士負有債務(wù) 。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開 發(fā)商協(xié)商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。樓上住戶對樓下住戶的損失進行了賠償。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立時在〈業(yè)主公約〉加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續(xù)辦理以及日常巡查等環(huán)節(jié)加以控制和處理。尤其是在法律法規(guī)日趨完善，人們維權(quán)意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應(yīng)有的法律意識。這一行為顯然有違我國憲法關(guān)于公民的合法財產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的 法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。 李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的一層， 2020 年 2 月 6 日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報批，擅自將該房屋朝南陽臺的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復(fù)被拆陽臺的原狀，并負擔本案的訴訟費用。該合同是大成開發(fā)公司預(yù)先擬訂，在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。但大成開發(fā)公司沒有給 20 購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日園 1 號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時幫助她搬運家具 …… 一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當時電梯又臨時停運，就主動迎上前去，幫她將東西搬到家中。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。但筆者注意到這么一個問題，二審法院一方面判房地產(chǎn)公司延期交房違約金至張某實際 “入伙 ”日，另一方面判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的基點為竣工驗收之日，這實際上存在邏輯上的混亂，其后果是無形中鼓勵了發(fā)展商在未取得竣工驗收證書的情況下交付房屋，從而免除交房的合同義務(wù)，不必承擔延期交房違約責任；另一方面發(fā)展商交付房屋后，拖著不去辦竣工驗收證書，因為不辦竣工驗收可以不承擔責任，而辦了竣工驗收，則可能承擔民事責任，致使發(fā)展商在實際交付房屋后，取得竣工驗收證書前處于義務(wù)真空地帶，法院不應(yīng)無視這種不誠實信用的行為。而張某起訴房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是以 2020 年 9 月 30 日自己實際 “入伙 ”之日為基點，一審法院支持了張某的該訴訟請求。再次，如果按照這種觀點的話，任何違約、侵權(quán)損害賠償均可分段計算，訴訟時效制度恐怕會 “土崩瓦解 ”。在我國，指權(quán)利人自知道或應(yīng)當知道其權(quán)利受到侵害而要求人民法院保護其權(quán)利的期間，期間經(jīng)過，即喪失勝訴權(quán)。而本案房地產(chǎn)公司所為的登記在性質(zhì)上應(yīng)屬于預(yù)登記。故張某得基于合同法中關(guān)于買賣合同的法律規(guī)定向房地產(chǎn)公司提出延期交房違約之訴。 ” 第三種觀點認為，訴訟時效期間應(yīng)從雙 方約定的交房日屆滿開始計算，因為依《民法通則》的規(guī)定，訴訟時效期間從知道或應(yīng)當知道權(quán)利受到侵害時計算，本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定的交房日為 2020 年 6 月 30 日，該日期屆至，房地產(chǎn)公司未交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任，張某此時應(yīng)知自己的權(quán)益受到侵害，故應(yīng)從 2020 年 6月 30 日的次日起二年內(nèi)，張某應(yīng)主張權(quán)益，但其直至 2020 年 5 月 7 日才起訴至法院，該項請求顯然已超過訴訟時效，且房地產(chǎn)公司提出了時效抗辯，故張某的該項請求不應(yīng)得到支持。但關(guān)于延期辦證違約金問題，二審人民法院支持了房地產(chǎn)公司的上訴主張，認為延期辦證違約金應(yīng)從涉案房地產(chǎn)竣工驗收之日第 150 天的次日起算，至張某起訴之日止 。張某于 2020 年 5 月 7 日起至訴法院，請求： 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 9 月 30 日的延期交房違約金； 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 3 月 31 日至房地產(chǎn)權(quán)證辦下來為止的延期辦證違約金。 案件受理費人民幣 100 元，由原告負擔；反訴費人民幣 50 元，由原告負擔人民幣 35 元、被告負擔人民幣 15 元。 在保修期內(nèi)，被告作為出賣人，對樓宇質(zhì)量問題承擔了修復(fù)責任。 原告驗收認為：門把手松、景觀陽臺欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門柜有刮痕、客衛(wèi)生毛巾松架、柜門內(nèi)貼紙不行（空鼓）、書房墻臟、書房門不好關(guān)、書房地 板處有空響、客房窗臺大理石有劃痕、客房衣架少掛衣 11 桿、主衛(wèi)龍頭斜、書房大理石斜、主人房一拐角更改、客房門不行、客房地板有空響、不同意接收。 該合同還有附表，其中有建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起 1 日內(nèi)付全部樓價款的 %，即人民幣 153519 元； 2020 年 11月 23 日前付全部樓價款的 %，即人民幣 60 萬元，或在該日期之前向有關(guān)銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。 目前，絕大多數(shù)業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。同時，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。這樣一來，既造成不必要的損失，也很容易引起鄰里糾紛。管理處經(jīng)理和維修工及時趕到現(xiàn)場，敲開六樓封閉的落水管墻，將落水管修復(fù)。此時，管理處應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)、文件的規(guī)定，適當運用強硬手段是能夠收到一定效果的。應(yīng)該按照合同約定 向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。既然這樣，業(yè)主往往認為，自己在入住的抗爭當然就可以對著物業(yè)管理公司來。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？ 【分析】 對于這個問題，從法律 的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。這實際上可以理解為一種債務(wù)的抵消。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相就的民事責任。他把部分落水管改用橡膠管子連接，并把陽臺的落水管用磚墻封閉起來。 ”物業(yè)公司只好與居委會將樓上、樓下兩位業(yè)戶（業(yè)主和住戶）請到一起，共同分析引發(fā)漏水的原因，商量相應(yīng)的處理方法及賠償事宜。對業(yè)主來說，應(yīng)該知曉裝修知識，不能隨心所欲地進行裝修。黃先生為維護自身的合法權(quán)益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。物業(yè)管理人員也 要相應(yīng)地提高自身的素質(zhì)，轉(zhuǎn)變觀念，加強法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，避免類似事件的發(fā)生 。合同簽訂后，原告于 2020 年 10 月 15 日支付被告人民幣 123519 元。,并由原告在復(fù)查欄內(nèi)簽名，時間為 2020 年 3 月 4 日。所以，原告應(yīng)支付被告遲延付款的違約金 420 元。 從以上法院認定及判詞中可以看出：房屋存在本案中的質(zhì)量瑕疵，尚不足以構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)問題及嚴重影響正常居住，屬開發(fā)商通過履行維修責任行為可以彌補的質(zhì)量范圍，沒有法定及約定理由可以導(dǎo)致購房人拒絕收樓，因此購房人要求開發(fā)商賠償遲延交樓的違約金沒有法律依據(jù)及合同依據(jù)。房地產(chǎn)公司認為合同約定應(yīng)從房地產(chǎn)竣工驗收后 150 天內(nèi)辦證，而該大廈于2020 年 10 月 28 日取得竣工驗收備案證明書，故應(yīng)從 2020 年 4 月 29 日開始計算延期辦證違約金，并至起訴之日止。 一、張某訴請延期交房違約金有無過訴訟時效 本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》約定的交房時間為 2020 年 6 月 30 日，而張某在入伙通知上簽字的日期為 2020 年 9月 30 日，房地產(chǎn)公司取得涉案大廈的竣工驗收備案證明書的時間為 2020年 10 月 28 日。 依民法原理，請求權(quán)指權(quán)利人得要求他人為特定行為（作為、不作為）的權(quán)利。４在司法實踐中，有人主張張某的延期交房違約金之訴， 所依據(jù)的請求權(quán)屬于物權(quán)請求權(quán)，是其物權(quán)受到了侵害。６所以，張某由于未取得買賣合同標的物的產(chǎn)權(quán)，其享有的權(quán)利仍為合同債權(quán)，其只能依據(jù)買賣合同提起違約請求權(quán)之訴，盡管張某享有的債權(quán)基于預(yù)告登記而具有絕對權(quán)的性質(zhì)，但本質(zhì)上仍為債權(quán)，這是不言而喻的。再看第二種觀點，它把訴訟時效按每天分段計算，這是不妥當?shù)?。從情感上講，張某依約交清了購房款，由于未及時主張權(quán)利，而不能要求延期交房違約金，這與人 們的日常公平觀念產(chǎn)生沖突，但筆者 17 以為，法律