【正文】 始計(jì)算延期辦證違約金，并至起訴之日止。所以，原告應(yīng)支付被告遲延付款的違約金 420 元。合同簽訂后，原告于 2020 年 10 月 15 日支付被告人民幣 123519 元。黃先生為維護(hù)自身的合法權(quán)益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。 ”物業(yè)公司只好與居委會(huì)將樓上、樓下兩位業(yè)戶（業(yè)主和住戶）請(qǐng)到一起，共同分析引發(fā)漏水的原因，商量相應(yīng)的處理方法及賠償事宜。開發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相就的民事責(zé)任。這些問(wèn)題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來(lái)，而造成這些問(wèn)題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對(duì)此不聞不問(wèn)，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費(fèi)作為抗議和斗爭(zhēng)的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？ 【分析】 對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，從法律 的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_發(fā)商的問(wèn)題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。應(yīng)該按照合同約定 向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。管理處經(jīng)理和維修工及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，敲開六樓封閉的落水管墻，將落水管修復(fù)。同時(shí)，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。 該合同還有附表，其中有建筑期購(gòu)樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起 1 日內(nèi)付全部樓價(jià)款的 %，即人民幣 153519 元； 2020 年 11月 23 日前付全部樓價(jià)款的 %，即人民幣 60 萬(wàn)元，或在該日期之前向有關(guān)銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。 在保修期內(nèi)，被告作為出賣人，對(duì)樓宇質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)了修復(fù)責(zé)任。張某于 2020 年 5 月 7 日起至訴法院，請(qǐng)求： 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 9 月 30 日的延期交房違約金； 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 3 月 31 日至房地產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)為止的延期辦證違約金。 ” 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從雙 方約定的交房日屆滿開始計(jì)算，因?yàn)橐馈睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害時(shí)計(jì)算，本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定的交房日為 2020 年 6 月 30 日，該日期屆至，房地產(chǎn)公司未交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，張某此時(shí)應(yīng)知自己的權(quán)益受到侵害，故應(yīng)從 2020 年 6月 30 日的次日起二年內(nèi)，張某應(yīng)主張權(quán)益，但其直至 2020 年 5 月 7 日才起訴至法院，該項(xiàng)請(qǐng)求顯然已超過(guò)訴訟時(shí)效，且房地產(chǎn)公司提出了時(shí)效抗辯，故張某的該項(xiàng)請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。而本案房地產(chǎn)公司所為的登記在性質(zhì)上應(yīng)屬于預(yù)登記。再次，如果按照這種觀點(diǎn)的話，任何違約、侵權(quán)損害賠償均可分段計(jì)算，訴訟時(shí)效制度恐怕會(huì) “土崩瓦解 ”。但筆者注意到這么一個(gè)問(wèn)題，二審法院一方面判房地產(chǎn)公司延期交房違約金至張某實(shí)際 “入伙 ”日，另一方面判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的基點(diǎn)為竣工驗(yàn)收之日，這實(shí)際上存在邏輯上的混亂，其后果是無(wú)形中鼓勵(lì)了發(fā)展商在未取得竣工驗(yàn)收證書的情況下交付房屋，從而免除交房的合同義務(wù)，不必承擔(dān)延期交房違約責(zé)任；另一方面發(fā)展商交付房屋后，拖著不去辦竣工驗(yàn)收證書，因?yàn)椴晦k竣工驗(yàn)收可以不承擔(dān)責(zé)任，而辦了竣工驗(yàn)收，則可能承擔(dān)民事責(zé)任，致使發(fā)展商在實(shí)際交付房屋后，取得竣工驗(yàn)收證書前處于義務(wù)真空地帶，法院不應(yīng)無(wú)視這種不誠(chéng)實(shí)信用的行為。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時(shí)幫助她搬運(yùn)家具 …… 一次，助理員小王見(jiàn)她回來(lái)，吃力地拿著兩大包東西，而當(dāng)時(shí)電梯又臨時(shí)停運(yùn)，就主動(dòng)迎上前去，幫她將東西搬到家中。該合同是大成開發(fā)公司預(yù)先擬訂，在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的格式合同，對(duì)其中的條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。尤其是在法律法規(guī)日趨完善，人們維權(quán)意識(shí)日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時(shí)刻保持應(yīng)有的法律意識(shí)。樓上住戶對(duì)樓下住戶的損失進(jìn)行了賠償。開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù) 。在裝修期間，老王拒絕了管理處工作人員進(jìn)人其房?jī)?nèi)檢查，理由是這是他本人的私人空間，沒(méi)有他的同意別人不允許進(jìn)入。 開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問(wèn)題是事實(shí)，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒(méi)有糾紛。 在處理現(xiàn)場(chǎng)違章裝修時(shí)，如果出現(xiàn)業(yè)主或裝修施工單位拒不配合物業(yè)管理人員正當(dāng)?shù)难b修管理工作 時(shí)，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發(fā)放〈違章通知書〉、向政府部門報(bào)告等措施的同時(shí)注意在每一個(gè)步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動(dòng)有利的地位。當(dāng)然，如果這時(shí)出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務(wù)上門的方式履行“告知禁止行為和注意事 23 項(xiàng)”以及其他法定義務(wù)。 被告辯詞：被告李女士認(rèn)為其對(duì)該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)，擁有房地產(chǎn)權(quán)利證書，改變的是自家的房屋結(jié)構(gòu)屬正當(dāng)行為，別人無(wú)權(quán)干涉。 2020 年 6 月，北京市小區(qū)辦審核批準(zhǔn)大成開發(fā)公司報(bào)送的《大成南里小區(qū)長(zhǎng)安新城房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對(duì)房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。 你發(fā)火我不發(fā)火。那么一、二審法院的判決 哪一個(gè)正確呢？ 筆者以為，二審法院的判決是正確的。本案張某在 2020 年 7月 1 日就應(yīng)知自己的權(quán)利遭受侵害，卻在 2020 年 5 月 7 日才訴至法院，如果以他實(shí)際接受房屋時(shí) “才知道權(quán)利被侵害的程度和 違約金數(shù)額 ”，從而開始計(jì)算訴訟時(shí)效，顯然與法律規(guī)定訴訟時(shí)效的精神意旨背道而馳。張某既然依這種請(qǐng)求權(quán)主張權(quán)利，自然應(yīng)受訴訟時(shí)效的限制。筆者擬運(yùn)用民法相關(guān)理論，并結(jié)合法院判決來(lái)討論上述法律問(wèn)題。 理由是：開發(fā)商已經(jīng)取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，房地產(chǎn)已經(jīng)符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件； 開發(fā)商 依約履行及時(shí)書面通知購(gòu)房人入伙的義務(wù)； 現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定、有關(guān)合同也沒(méi)有約定房屋存在 (本案中的）質(zhì)量瑕疵，購(gòu)房人可以拒絕收樓； 開發(fā)商已對(duì)房屋存在的質(zhì)量瑕疵履行了維修義務(wù)。被告提交的樓宇交接紀(jì)錄，除上述內(nèi)容外，沒(méi)有“鑰匙管理處已收回”，增加了復(fù)查結(jié)果： 問(wèn)題整改完畢 39。同時(shí)，業(yè)主的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，不再像以前那樣 “死纏濫打 ”。 【點(diǎn)評(píng)】 要避免業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司應(yīng)在業(yè)主進(jìn)戶時(shí)，加大裝修知識(shí)宣傳力度，并對(duì)裝修注意事項(xiàng)約定詳細(xì)，一旦發(fā)生 問(wèn)題按合同處理。 8 【案例】 業(yè)主裝修擅自封陽(yáng)臺(tái)落水管 物業(yè)妥善解決 某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時(shí)，擅自將陽(yáng)臺(tái)與房間打通，并鋪了地板。 如果物業(yè)管理公司確實(shí)是開發(fā)商的一個(gè)部門或者有其他的資歷產(chǎn)紐帶關(guān)系，那么，房屋質(zhì)量若有問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)該可以拒交物業(yè)管理費(fèi)。 此外，由于目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展剛起步不久，真正市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)作、發(fā)展的格局遠(yuǎn)沒(méi)有形成，很多物業(yè)管理公司往往極度依 *開發(fā)商，與開發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。當(dāng)然管理處在具體實(shí)施時(shí)，也要考慮周全，不要把雙方矛盾的焦點(diǎn)引在自己身上。本案例中的 6 樓業(yè)主違反了裝修管理規(guī)定，不僅自己家里出現(xiàn)地板變形，而且導(dǎo)致樓下 504 室住戶家里嚴(yán)重漏水。如何加強(qiáng)裝修管理，規(guī)范業(yè)主裝修行為，保證相鄰業(yè)主的利益不受侵犯，這是擺在物業(yè)管理公司面前的一項(xiàng)艱巨工作。 訴訟中，原告提交樓宇交接記錄復(fù)印件，除由以上內(nèi)容外，還寫有“鑰匙管理處已收回”。 12 【點(diǎn)評(píng)】 本案當(dāng)事雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：被告房地產(chǎn)開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵是否導(dǎo)致購(gòu)房人有權(quán)拒絕收樓？ 本案判決已明確回答：房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房地產(chǎn)存在質(zhì)量瑕疵，在本案中購(gòu)房人無(wú)權(quán)拒絕收樓。 【分析】 本案的疑難與爭(zhēng)議之處涉及三個(gè)問(wèn)題：其一，張某請(qǐng)求延期交房違約 14 金有無(wú)過(guò)訴訟時(shí)效？其二，張某訴請(qǐng)延期辦證違約金的起算點(diǎn)應(yīng)從入伙之日還是應(yīng)從樓宇竣工驗(yàn)收之日？其三，張某訴請(qǐng)延期辦證違約金的截止日期應(yīng)判到起訴之日還是到房地產(chǎn)證辦下來(lái)之日？妥善解決好上述問(wèn)題，對(duì)于完善民法理論，正確處理糾紛，實(shí)現(xiàn)法律正義，公正司法具有重要意義。這種訴所依據(jù)的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)為債權(quán)上請(qǐng)求權(quán)，而非物上請(qǐng)求權(quán)。法律之所以規(guī)定時(shí)效，目的在于督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，明晰民事法律關(guān)系，并使 “權(quán)利上的睡眠者 ”承擔(dān)不利后果。而房地產(chǎn)公司認(rèn)為應(yīng)以合同約定的竣工驗(yàn)收之日為基點(diǎn)，該訴訟主張得到了二審法院的支持，二審法院據(jù)此變更了一審的此項(xiàng)判決。業(yè)主對(duì)此怨聲載道，說(shuō)管理處限制她 的自由，鐵架非搞不可?？⒐ず?,1號(hào)樓房屋的北陽(yáng)臺(tái)為白色塑鋼窗 封閉陽(yáng)臺(tái)，南陽(yáng)臺(tái)為護(hù)欄開敞式陽(yáng)臺(tái)。 【分析】 原告觀點(diǎn)：物業(yè)管理公 司認(rèn)為李女士拆陽(yáng)臺(tái)行為破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了房屋的安全與美觀，侵犯了小區(qū)內(nèi)其它業(yè)主的權(quán)益，理應(yīng)予以糾正。 物業(yè)管理人員在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項(xiàng)，發(fā)放〈違章整改通知書〉要求限期整改等），并沒(méi)有限制該負(fù)責(zé)人的人身自由的主觀故意和事實(shí)情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“非法滯留”。總之，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)多種途徑履行自己的告知、制止、報(bào)告以及協(xié)助處理等法定義務(wù)，規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)。 胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交 25 納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。 【案例】管理處工作人員能 否 在業(yè)主裝修期間進(jìn)行相關(guān)檢查 ？ 老王剛剛買了一套房子，由于在去管理處辦理 審批手續(xù)過(guò)程中，老王和管理處員工發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)相處不是很愉快。胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù) 。 【點(diǎn)評(píng)】 管理員在解決鄰里糾紛時(shí)做到有理有據(jù)，做法正確。本案例中業(yè)主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實(shí)并不重要，重要的是現(xiàn)場(chǎng)工作人員是否養(yǎng)成了良好的工作習(xí)慣。 不久，業(yè)主知道了此事。而大成開發(fā)公司制定的《使用、 管理、維修公約》中關(guān)于業(yè)主對(duì)房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒(méi)有與業(yè)主協(xié)商或通告，對(duì)被告沒(méi)有約束力?？粗?jīng) “為難 ”過(guò)自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，她終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝。因此，將 二審法院關(guān)于延期交房違約金與延期辦證違約金的判項(xiàng)結(jié)合起來(lái)看，有值得檢討的地方。比如，還是本案，我們?cè)O(shè)想一種情況，發(fā)展商 2020 年 6 月 30 日應(yīng)交房，到現(xiàn)在（ 2020 年 5 月 7 日）仍未交，張某起訴發(fā)展商要求其交付房屋并支付延期交房違約金，按第二種觀點(diǎn)，從起訴之日往前推兩年的延期交房違約金應(yīng)當(dāng)支持，但張某要求交房的訴請(qǐng)顯然超過(guò)了訴訟時(shí)效，不應(yīng)被支持，這樣就會(huì)出現(xiàn)延期交房得不到支持，而延期交房違約金卻能得到支持的怪圈。預(yù)登記是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需的條件缺乏或尚未成就時(shí)，也就是說(shuō)權(quán)利人只對(duì) 未來(lái)的物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。上述三種觀點(diǎn)皆然不同，采納的觀點(diǎn)不同，對(duì)案件雙方當(dāng)事人張某權(quán)益 的影響也頗大。 [裁判要旨 ] 張某與房地產(chǎn)公司圍繞各自的觀點(diǎn)發(fā)表的意見(jiàn)集中如下： 張某認(rèn)為房地產(chǎn)公司應(yīng)支付從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 9 月 30日的延期交房違約金，而房地產(chǎn)公司認(rèn)為張某的該項(xiàng)訴請(qǐng)超過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效，不應(yīng)受法律的保護(hù)。因此，原告的松請(qǐng)求本院不予支持，予以駁回。合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)做了詳細(xì)約定。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從 403 室北陽(yáng)臺(tái)的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。盡管管理處經(jīng)理及維修工盡了最大的努力，但由于 504 室地板進(jìn)水，凸起變形。 至于前期出現(xiàn)的遺留問(wèn)題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過(guò)保修服務(wù)解決。 物 業(yè) 管 理 案 例 匯 編 1 目 錄 一、前期介入類 .................................................................................... 6 【案例】 房屋質(zhì)量有問(wèn)題，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)嗎？ ..................... 6 【案例】外墻滲 水業(yè)主怨， 積極處理避騷亂 ................................. 7 【案例】 業(yè)主裝修擅自封陽(yáng)臺(tái)落水管，物業(yè)妥善解決案例 .............. 8 【案例】 業(yè)主裝修不規(guī)范，居室遭水浸 .......................................... 9 【案例】質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓？ .......................................... 9 【案例】由房產(chǎn)證引發(fā)的房屋銷售糾紛 .........................................12 【案例】業(yè)主擅自在陽(yáng)臺(tái)頂棚焊接鐵架 .........................................19 【案 例】合同沒(méi)有作約定，業(yè)主有權(quán)封陽(yáng)臺(tái) ..................................19 【案例】自家房也不能改結(jié)構(gòu) .......................................................21 【案例】裝修期間，物管人員能否隨時(shí)進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng)？ .