【正文】 興建的的某花園 1 棟 21B 號房，位于 21 層，用途為住宅，建筑面積 98 平方米，總價款為人民幣 753519 元。 該合同還有附表，其中有建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起 1 日內(nèi)付全部樓價款的 %，即人民幣 153519 元； 2020 年 11月 23 日前付全部樓價款的 %，即人民幣 60 萬元，或在該日期之前向有關銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。 2020 年 11 月 28 日，原告與被告及按揭銀行簽訂了《個人住房借款合同》，由原告向銀行借款人民幣 60 萬元，貸款期限 12 年，貸款實際發(fā)放和期限以個人住房貸款憑證為準。 原告驗收認為：門把手松、景觀陽臺欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門柜有刮痕、客衛(wèi)生毛巾松架、柜門內(nèi)貼紙不行（空鼓）、書房墻臟、書房門不好關、書房地 板處有空響、客房窗臺大理石有劃痕、客房衣架少掛衣 11 桿、主衛(wèi)龍頭斜、書房大理石斜、主人房一拐角更改、客房門不行、客房地板有空響、不同意接收。 [原告的訴訟請求 ] 判令被告賠償延期交付房地產(chǎn)的違約金人民幣 元， 本案訴訟費由被告承擔。 在保修期內(nèi)，被告作為出賣人，對樓宇質量問題承擔了修復責任。被告的反訴請求，本院部分予以支持，部分予以駁回。 案件受理費人民幣 100 元，由原告負擔；反訴費人民幣 50 元，由原告負擔人民幣 35 元、被告負擔人民幣 15 元。 這就提醒廣大購房人遇到類似問題時應慎重行使拒 絕收樓的權利。張某于 2020 年 5 月 7 日起至訴法院，請求： 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 9 月 30 日的延期交房違約金； 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 3 月 31 日至房地產(chǎn)權證辦下來為止的延期辦證違約金。 一審法院經(jīng)審理認為，原告張某與被告房地產(chǎn)公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效。但關于延期辦證違約金問題，二審人民法院支持了房地產(chǎn)公司的上訴主張，認為延期辦證違約金應從涉案房地產(chǎn)竣工驗收之日第 150 天的次日起算，至張某起訴之日止 。從上述日期來看，張某延期交房違約金的訴請有無過訴訟時效，在審判實踐中存有爭論。 ” 第三種觀點認為，訴訟時效期間應從雙 方約定的交房日屆滿開始計算，因為依《民法通則》的規(guī)定，訴訟時效期間從知道或應當知道權利受到侵害時計算，本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定的交房日為 2020 年 6 月 30 日，該日期屆至，房地產(chǎn)公司未交房，構成違約，應承擔違約責任，張某此時應知自己的權益受到侵害，故應從 2020 年 6月 30 日的次日起二年內(nèi)，張某應主張權益，但其直至 2020 年 5 月 7 日才起訴至法院，該項請求顯然已超過訴訟時效，且房地產(chǎn)公司提出了時效抗辯，故張某的該項請求不應得到支持。２按請求權基礎權利之不同，主要分為債權上請求權和物上請求權等幾種類型。故張某得基于合同法中關于買賣合同的法律規(guī)定向房地產(chǎn)公司提出延期交房違約之訴。理由是，張某與房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)公司依約將買賣合同進行登記，使標的物特定化，基于登記公示公信原則，房地產(chǎn)公司不可能再將房屋出售，這實際上是使張某的權利變?yōu)?“對世權 ”，這與債權的 “對人權 ”是不同的。而本案房地產(chǎn)公司所為的登記在性質上應屬于預登記。 通過以上分析，筆者得出結論：張某訴請房地產(chǎn)公司延期交房違約金所依據(jù)的請求權，為債權上請求權。在我國，指權利人自知道或應當知道其權利受到侵害而要求人民法院保護其權利的期間，期間經(jīng)過，即喪失勝訴權。首先，張某的請求權屬債權請求權性質，持第二種觀點的人錯誤地把這種請求權理解為物上請求權，認為該請求權是物權遭受了侵害，基礎權利是物權，故從起訴日往前推兩年未過訴訟時效，因為作為基礎權利的物權仍然存在。再次，如果按照這種觀點的話，任何違約、侵權損害賠償均可分段計算，訴訟時效制度恐怕會 “土崩瓦解 ”。故筆者以為本案張某訴請延期交房違約金不應得到支持，本案一、二審法院的該項判決是值得商 榷的。而張某起訴房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是以 2020 年 9 月 30 日自己實際 “入伙 ”之日為基點，一審法院支持了張某的該訴訟請求。但筆者以為，這樣的判斷是錯誤的，我國《城市房地產(chǎn)管理法》為加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，防止 “豆腐渣 ”工程，其第 26 條第 2 款明確規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用 ”，此為法律的強制性規(guī)定，任何未取得竣工驗收證書的商品房交付，應為無效交付。但筆者注意到這么一個問題，二審法院一方面判房地產(chǎn)公司延期交房違約金至張某實際 “入伙 ”日，另一方面判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的基點為竣工驗收之日，這實際上存在邏輯上的混亂，其后果是無形中鼓勵了發(fā)展商在未取得竣工驗收證書的情況下交付房屋，從而免除交房的合同義務，不必承擔延期交房違約責任；另一方面發(fā)展商交付房屋后，拖著不去辦竣工驗收證書，因為不辦竣工驗收可以不承擔責任，而辦了竣工驗收，則可能承擔民事責任，致使發(fā)展商在實際交付房屋后，取得竣工驗收證書前處于義務真空地帶，法院不應無視這種不誠實信用的行為。在上述兩難選擇下，出現(xiàn)了上述一、二審法院的不同 判決。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。開了一個口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時幫助她搬運家具 …… 一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當時電梯又臨時停運，就主動迎上前去，幫她將東西搬到家中。真正高水平的物業(yè)管理單位，當然應當選擇后者。但大成開發(fā)公司沒有給 20 購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日園 1 號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符。 ”《業(yè)主公 約》中的 “裝修管理公約 ”規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。該合同是大成開發(fā)公司預先擬訂，在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。物業(yè)公司在合同中沒有考慮售房時所簽 21 的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況，強制不準許 “擅自封閉陽臺 ”的約定不合理，該內(nèi)容無效。 李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的一層， 2020 年 2 月 6 日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報批，擅自將該房屋朝南陽臺的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復被拆陽臺的原狀，并負擔本案的訴訟費用。 【點評】 業(yè)主違規(guī)裝修，是目前大多數(shù)管理單位感到較難處理的問題，裝修有裝修的規(guī)定，這不僅涉及美觀，而且還影響到房屋的安全，但是，執(zhí)行規(guī)章制度，通常得講原則，但過于原則，又往往顧及不了情面，本案業(yè)主和管理公司的矛盾升級到了非通過法律來解決的地步，也許有其客觀原因， 22 但是如果管理公司處理問題多講究一些方式方法，增加一些宣傳和引導，換個思路來處理，提高工作藝術，在李女士裝修前就進行說服，也許能少一些矛盾和損失，多一些理解和支持。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。 注： 該戶業(yè)主未簽署《裝修管理服務協(xié)議》。這一行為顯然有違我國憲法關于公民的合法財產(chǎn)以及人身權益不受侵犯的 法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權益，確有侵權之嫌?？梢娢飿I(yè)管理企業(yè)沒有行政處罰權，不能對施工單位“做出相應的處罰”。尤其是在法律法規(guī)日趨完善，人們維權意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應有的法律意識。在實施服務過程中始終保持有禮有節(jié)，不卑不亢，體現(xiàn)出熱情服務、依法管理的職業(yè)風貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立時在〈業(yè)主公約〉加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續(xù)辦理以及日常巡查等環(huán)節(jié)加以控制和處理。 24 【案例】裝修不當造成漏水糾紛案 2020 年 12 月管理員接到某小區(qū) 3樓 454 室住戶的電話，說他家樓上往他家嚴重漏水，而且找不到樓上居民，并且要求樓上的居民對他家的損失進行賠償。樓上住戶對樓下住戶的損失進行了賠償。另外樓上住戶在裝 修時沒有到物業(yè)管理部門辦理裝修審批手續(xù)，未經(jīng)技術人員指導，裝修不當造成漏水屬于個人行為，所以應當給樓下住戶賠償由漏水造成的損失。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開 發(fā)商協(xié)商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。 由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢， 最終在律師主持下達成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。開發(fā)商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發(fā)商基于賠償責任對胡女士負有債務 。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合當事人互負到期債務的條件。 【點評】 經(jīng)濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務都沒有爭議，分析清楚各自的關系后履行各自的義務能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務轉換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。因為該業(yè)主在裝修申請時已經(jīng)和管理處簽署住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，所以該業(yè)主不能拒絕和阻礙管理處進行正當?shù)南嚓P監(jiān)督檢查工作 !管 理處的工作人員是依照相關的法律法規(guī)行使其本身的監(jiān)督權，保證某位業(yè)主在裝修過程中確無出現(xiàn)違反規(guī)定的裝修行為，以保證樓宇自身的安全和其業(yè)主的公共利益。在裝修期間，老王拒絕了管理處工作人員進人其房內(nèi)檢查，理由是這是他本人的私人空間，沒有他的同意別人不允許進入。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負有的交費義務轉移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理 26 費后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務就履行完畢。關于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應當依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理 公司負有債務 。合同法第九十九條所講的抵消是指 :當事人互負到期 債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質不得抵消的除外。 開發(fā)商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟損失，但是他們認為自己已經(jīng)同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。人住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水淚濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。樓上住戶拒絕賠償損失的原因是不明白何為自用部位和自用設施。樓上住戶回家后，發(fā)現(xiàn)不是供主水干線跑水， 而是私接部分爆裂，修好了自家漏水部位，但拒絕給樓下住戶賠償損失，管理員到樓上住戶家勘察現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)漏水部位屬自用部位，并且是由于裝修不當、造成漏水。 在處理現(xiàn)場違章裝修時，如果出現(xiàn)業(yè)主或裝修施工單位拒不配合物業(yè)管理人員正當?shù)难b修管理工作 時，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發(fā)放〈違章通知書〉、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動有利的地位。比如在物業(yè)銷售環(huán)節(jié)可以在銷售合同中的物業(yè)管理內(nèi)容里加以明確，也可以在〈業(yè)主臨時公約〉中加以明確。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進入業(yè)主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。也不構成業(yè)主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權利（在不違章的情況下）。當然，如果這時出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務上門的方式履行“告知禁止行為和注意事 23 項”以及其他法定義務。 【分析】 本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關法規(guī)和合同認真履行自己的職責和義務，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好像是合情、合理、合法的。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權益 。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。 被告辯詞：被告李女士認為其對該房屋享有合法產(chǎn)權，擁有房地產(chǎn)權利證書，改變的是自家的房屋結構屬正當行為，別人無權干涉。法院判決，駁 回北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求。同時，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務合同也是格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關系。并于同年 12 月 9 日交給原告有 1 號樓 100 位業(yè)主簽名的《一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告 不同意的情況下，被告 12 戶于 2020 年 1 月將自家居室的南陽臺統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。 2020 年 6 月，北京市小區(qū)辦審核批準大成開發(fā)公司報送的《大成南里小區(qū)長安新城房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定?！渡唐贩抠I賣合同》中約定，“該商品房陽臺是 [封閉陽臺 ][非封閉陽臺 ]”。 【點評】 堅持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一