【正文】 及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。至于業(yè)主提出的保修期問題，關(guān)鍵在保修期時(shí)效的計(jì)算。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。……[案例二]住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費(fèi)用去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財(cái)務(wù)部主管在《收費(fèi)通知單》上加蓋財(cái)務(wù)專用章； F．財(cái)務(wù)部主管在每月28日前將有效的《收費(fèi)通知單》交公共事務(wù)部管理員派發(fā)； G．公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入《收費(fèi)通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式： ——需要直接送達(dá)的，管理員應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送交住戶家中，并請(qǐng)住戶簽收； ——如住戶家中無人接收的，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送進(jìn)住戶信箱；——需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個(gè)工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。(2)滯納金的計(jì)算公式：本金（1+1‰）n（n為滯納天數(shù)）。(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費(fèi)用。 4．服務(wù)處管理員負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。[解決方法]物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費(fèi)，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補(bǔ)齊管理費(fèi)，還需繳納滯納金。要保證正常工作，只能挪用其他費(fèi)用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。[案例分析]認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了?！段飿I(yè)管理案例分析》匯編財(cái)務(wù)管理篇[案例一]房子沒住，交不交管理費(fèi)某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。 物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動(dòng)，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費(fèi)。三、職責(zé) 1．出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。5．財(cái)務(wù)部主管負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳工作的監(jiān)督。(4)兼營的餐飲、娛樂等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。3．管理費(fèi)的收繳 (1)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供參考） A．多層帶電梯： ?平方米；B．多層不帶電梯： ?平方米；C．別墅： ?平方米；D．商鋪： ?平方米~?平方米；E．寫字樓： ?平方米；F．公寓： ?平方米。H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費(fèi)通知單》的派發(fā)情況；Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財(cái)務(wù)部用現(xiàn)金支付。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。房屋保修期的計(jì)算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計(jì)算時(shí)間，與業(yè)主入住到房屋的時(shí)間無關(guān)，因此，業(yè)主所說剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰＭㄟ^提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)，并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠?！?．有償服務(wù)費(fèi)用的收繳 (1)機(jī)電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶提供各項(xiàng)有償服務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)，并請(qǐng)住戶對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在服務(wù)單上簽字確認(rèn)。(5)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在28日前將《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核存有疑問的在三個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。5．水、電、煤氣、電話費(fèi)用的代收代繳(1)對(duì)已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時(shí)到銀行抄錄托收記錄。 (5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費(fèi)用時(shí)，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費(fèi)憑據(jù)的同時(shí)，還應(yīng)按《現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定向住戶開具收款收據(jù)。(2)該部門的收費(fèi)員應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)消費(fèi)明細(xì)單上的消費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)費(fèi)、收費(fèi)。 (2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應(yīng)責(zé)令會(huì)計(jì)及時(shí)更正；如無疑問應(yīng)將收費(fèi)資料加密在財(cái)務(wù)部長期保存。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。[解決方法]為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。[相關(guān)法規(guī)制度]1．《物業(yè)管理公約》前言為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。3．管理公司：受房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定物業(yè)管理有限公司為的物業(yè)管理公司4．單位：指業(yè)主依據(jù)《 商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間放到指定地點(diǎn)。2．維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。第七條：管理公司的權(quán)利l．根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。5．采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元5000元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《 委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊(cè)及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。(一)財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置 財(cái)會(huì)部門一般設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、出納、電腦員、統(tǒng)計(jì)員、收費(fèi)員。 (1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度；(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等；(3)及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失； (4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作； (5)及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)相符，并交會(huì)計(jì)作賬。合同除了對(duì)租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費(fèi)由王小姐承擔(dān)。在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時(shí)書面告知物業(yè)公司。根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)是有法律依據(jù)的，因?yàn)槟阋袚?dān)連帶責(zé)任。[相關(guān)法規(guī)制度]1．城市房屋租賃管理辦法第一章 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。 承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。 第四條 （三）共有房屋未取得共有人同意的； （七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。 市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。 （二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； （六）房屋修繕責(zé)任； （十）當(dāng)事人約定的其他條款。 第十條 （三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。 因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： （四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 第十六條租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 第十八條 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù) 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。 第二十條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。 第二十三條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償； （四）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的； （八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 第二十五條 第五章 第二十六條轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 第二十九條 第六章 第三十二條 （一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款； 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機(jī)機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。 第三十七條誰知入住后，勞醫(yī)生發(fā)現(xiàn)買房費(fèi)用只是一個(gè)開始，還要交維修基金、管理費(fèi)押金、裝修保證金等等?！眲卺t(yī)生非常氣憤，先是向管理公司投訴該財(cái)務(wù)人員，又到政府主管部門投訴管理公司亂收費(fèi)，還發(fā)動(dòng)鄰居拒交管理費(fèi)。一是因?yàn)闃I(yè)主個(gè)人不具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提取具有合法效力的審計(jì)證明；二是因?yàn)槿绻總€(gè)業(yè)主都去使用自己的查賬權(quán)，就會(huì)干擾管理公司開展正常工作。如果勞