【正文】 判決結(jié)果 :最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定 :債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。 【案 例】 新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。 事實(shí)上作為物業(yè)管理常規(guī)業(yè)務(wù)的裝修管理工作，可以在多種環(huán)節(jié)加以控制。 管理處認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對其做出相應(yīng)的處罰。鑒于 12 名被告封閉陽臺(tái)使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。 【案例】 合同沒有作約定 業(yè)主有權(quán)封陽臺(tái) 被告業(yè)主 12 人于 2020 年 6 月至 7 月分別與大成開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買映日園 1 號樓房屋各一套。 筆者以為，上述 “兩難選擇 ”是可以解決的，雖然本案房地產(chǎn)證辦下來的時(shí)間是將來的某個(gè)不確定日期，但法院完全可以判到該日期截止之日的違約金。值得注意的是，本案房地產(chǎn)公司于 2020 年 9 月 30 日將房屋交付給張某，并于 2020 年 10 月 28 日取得竣工驗(yàn)收備案證明書，筆者以為房地產(chǎn)公司于訴訟時(shí)效期間屆滿后，仍將房屋交付給張某，這種交付受到法律的保護(hù)，張某應(yīng)取得該房屋的所有權(quán)。那么，前述所提及的張某該請求權(quán)有無過訴訟時(shí)效的三種觀點(diǎn)哪種正確呢？筆者以為第三種觀點(diǎn)正確 。民法上對請求權(quán)作這種劃分其有重要意義，我國臺(tái)灣地區(qū)著名民法學(xué)家王澤鑒先生就極力推崇請求權(quán)基礎(chǔ)法律分析方法，認(rèn)為用這種方法分析案例時(shí)，可以從法律的立場去思考問題，避免個(gè)人主觀的價(jià)值判斷及未受節(jié)制的衡平方法。原告張某于 2020 年 5 月 7 日向本院起訴主張權(quán)利，故從該日起往前推兩年即 2020 年 5 月 7 日，至 2020 年 9 月 30 日房地產(chǎn)公司實(shí)際交房日期間的延期交房違約金予以支持； 2020 年 5 月 6 日以前的訴請超過了訴訟時(shí)效，本院不 予保護(hù)。 [法院的判決 ] 一、駁回原告的全部訴訟請求。按揭銀行于 2020 年 12 月 9 日將貸款足額劃給了被告。后經(jīng)法院調(diào)解，物業(yè)管理公司賠償黃先生經(jīng)濟(jì) 損失 4500 元。 【分析】 在這起案例中，樓上業(yè)主違規(guī)裝修，造成樓下住戶受損。 【分析】 積極與物業(yè)建設(shè)單位聯(lián)系，反映小區(qū)外墻實(shí)際情況，把再不進(jìn)行維修后果的嚴(yán)重性報(bào)給物業(yè)建設(shè)單位，從根本上打消物業(yè)建設(shè)單位無限期 “拖 ”的念頭；積極向物業(yè)建設(shè)單位提供合理的多套解決方案，并分析各自的利弊；積極與業(yè)主委員會(huì)合作、與有影響力的業(yè)主進(jìn)行真誠溝通，取得各方的信任，把不安定因素消除在萌牙之中；充分認(rèn)識時(shí)間的緊迫性，督促物業(yè)建設(shè)單位盡早確定并進(jìn)場開工，爭取在五六月份雨季到來之前完成，否則拖入下半年，事情將更難處理，后果無法想象。很多開發(fā)商在建設(shè)與營銷的過程中，就物業(yè)管理方面進(jìn)行了不少運(yùn)作與宣傳，給人感覺物業(yè)管理工作很像是這個(gè)樓盤的售后服務(wù)工作。 如果物業(yè)管理公司與開發(fā)商確實(shí)是單純的兩個(gè)民事主體。雨不停地下， 504 室陽臺(tái)與房間的頂部交界處滴水，滲水向內(nèi)延伸約兩米多。陳女士與其父火速趕回家中，發(fā)現(xiàn)整個(gè)地板（兩間臥室、一間客廳）已完全被水浸沒，廚房、北陽臺(tái)積水已達(dá)數(shù)寸，家中陳設(shè)包括音響、冰箱、洗衣機(jī) 、衣櫥等均在水中。 （二）原告給付的金額不足應(yīng)付價(jià)款 50%的，被告可要求原告支付欠付款 10%的違約金（一般不超過 10%）。 [法院的認(rèn)定 ] 本院認(rèn)為，原被告簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》沒有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力。 合同簽訂后，張某依約向房地產(chǎn)公司支付了購房款， 2020 年 9 月 30 13 日，房地產(chǎn)公司向張某發(fā)出入伙通知書，張某于當(dāng)日在入伙通知書上簽字。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間應(yīng)分段計(jì)算，本案張某與房地產(chǎn)公司約定的延 期交房違約金系按日計(jì)算，則逾期交房第一天的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)滿 2 年止，逾期交房第二天的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)滿2 年止，其他依此類推，故張某的此項(xiàng)訴請從起訴之日往前推兩年的受法律保護(hù)，其他因已過時(shí)效，不予保護(hù)。登記分為預(yù)登記和終局登記這兩種。物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)同為絕對權(quán)，在二者遭受侵害而產(chǎn)生損害賠償時(shí)，從起訴日往前推 兩年未過時(shí)效是正確的，而本案張某的基礎(chǔ)權(quán)利是債權(quán)，故不能類推知識產(chǎn)權(quán)審判中的上述做法。當(dāng)然，此時(shí)購房方與房地產(chǎn)公司均有過錯(cuò)，雙方應(yīng)按過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，比如，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)延期交房違約責(zé)任；而購房方由于居住了房屋，可按指導(dǎo)租金的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)公司支付對價(jià)。 雖說違章裝修的問題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對管理處的成見，每次見面都板著個(gè)臉，主動(dòng)搭話也愛理不理的。并于同年 12 月 9 日交給原告有 1 號樓 100 位業(yè)主簽名的《一樓業(yè)主封閉陽臺(tái)的決議暨送達(dá)大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告 不同意的情況下，被告 12 戶于 2020 年 1 月將自家居室的南陽臺(tái)統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。也不構(gòu)成業(yè)主對其住宅進(jìn)行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利（在不違章的情況下）。樓上住戶回家后，發(fā)現(xiàn)不是供主水干線跑水， 而是私接部分爆裂，修好了自家漏水部位，但拒絕給樓下住戶賠償損失，管理員到樓上住戶家勘察現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)漏水部位屬自用部位，并且是由于裝修不當(dāng)、造成漏水。合同法第九十九條所講的抵消是指 :當(dāng)事人互負(fù)到期 債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。因?yàn)樵摌I(yè)主在裝修申請時(shí)已經(jīng)和管理處簽署住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，所以該業(yè)主不能拒絕和阻礙管理處進(jìn)行正當(dāng)?shù)南嚓P(guān)監(jiān)督檢查工作 !管 理處的工作人員是依照相關(guān)的法律法規(guī)行使其本身的監(jiān)督權(quán)，保證某位業(yè)主在裝修過程中確無出現(xiàn)違反規(guī)定的裝修行為，以保證樓宇自身的安全和其業(yè)主的公共利益。 由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢， 最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。 24 【案例】裝修不當(dāng)造成漏水糾紛案 2020 年 12 月管理員接到某小區(qū) 3樓 454 室住戶的電話，說他家樓上往他家嚴(yán)重漏水，而且找不到樓上居民，并且要求樓上的居民對他家的損失進(jìn)行賠償?？梢娢飿I(yè)管理企業(yè)沒有行政處罰權(quán)，不能對施工單位“做出相應(yīng)的處罰”。 【點(diǎn)評】 業(yè)主違規(guī)裝修，是目前大多數(shù)管理單位感到較難處理的問題，裝修有裝修的規(guī)定，這不僅涉及美觀，而且還影響到房屋的安全，但是，執(zhí)行規(guī)章制度，通常得講原則，但過于原則，又往往顧及不了情面，本案業(yè)主和管理公司的矛盾升級到了非通過法律來解決的地步，也許有其客觀原因， 22 但是如果管理公司處理問題多講究一些方式方法，增加一些宣傳和引導(dǎo)，換個(gè)思路來處理，提高工作藝術(shù)，在李女士裝修前就進(jìn)行說服，也許能少一些矛盾和損失，多一些理解和支持。 ”《業(yè)主公 約》中的 “裝修管理公約 ”規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。開了一個(gè)口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。但筆者以為，這樣的判斷是錯(cuò)誤的，我國《城市房地產(chǎn)管理法》為加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，防止 “豆腐渣 ”工程，其第 26 條第 2 款明確規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用 ”，此為法律的強(qiáng)制性規(guī)定，任何未取得竣工驗(yàn)收證書的商品房交付，應(yīng)為無效交付。首先，張某的請求權(quán)屬債權(quán)請求權(quán)性質(zhì)，持第二種觀點(diǎn)的人錯(cuò)誤地把這種請求權(quán)理解為物上請求權(quán)，認(rèn)為該請求權(quán)是物權(quán)遭受了侵害，基礎(chǔ)權(quán)利是物權(quán)，故從起訴日往前推兩年未過訴訟時(shí)效，因?yàn)樽鳛榛A(chǔ)權(quán)利的物權(quán)仍然存在。理由是，張某與房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)公司依約將買賣合同進(jìn)行登記，使標(biāo)的物特定化，基于登記公示公信原則，房地產(chǎn)公司不可能再將房屋出售，這實(shí)際上是使張某的權(quán)利變?yōu)?“對世權(quán) ”，這與債權(quán)的 “對人權(quán) ”是不同的。從上述日期來看，張某延期交房違約金的訴請有無過訴訟時(shí)效，在審判實(shí)踐中存有爭論。 這就提醒廣大購房人遇到類似問題時(shí)應(yīng)慎重行使拒 絕收樓的權(quán)利。 [原告的訴訟請求 ] 判令被告賠償延期交付房地產(chǎn)的違約金人民幣 元， 本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。 【案例】 質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓 2020 年 10 月 15 日，原被告簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》一份，雙方約定：原告為買方，被告為賣方，原告購買被告興建的的某花園 1 棟 21B 號房，位于 21 層，用途為住宅，建筑面積 98 平方米，總價(jià)款為人民幣 753519 元。裝修不當(dāng)產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。 天長日久，落水管的橡膠部分損壞。 在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)就應(yīng)該向物業(yè)管理公司 給付物來管理費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，應(yīng)物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，由于前期的質(zhì)量問題或其他問題，開發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主給付賠償或者補(bǔ)償?shù)?，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。這就路以使廣大的業(yè)主產(chǎn)生這樣的認(rèn)識：物業(yè)管理活動(dòng)是房屋建設(shè)、銷售的一問分。 【點(diǎn)評】 物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主之 間因種種因素不可避免會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，倘若一方只考慮自己的利益得失，不考慮別人的真實(shí)感受，矛盾就會(huì)升級、激化。 現(xiàn)在，業(yè)主違規(guī)裝修房子的現(xiàn)象較普遍，許多人圖方便封閉落水管，而一旦發(fā)生漏水，維修起來很不方便。此事雖然最終通過法院調(diào)解解決，但在業(yè)主中產(chǎn)生了不良的影響，一定程度上損害了物業(yè)公司的形象。原告收到被告發(fā)出的入伙邀請書，于 2020 年 3 月 28 日前往驗(yàn)收樓宇。 三、駁回被告的其他訴訟請求。 房地產(chǎn)公司不服，向上級人民法院提起上訴，二審人民法院維持了一審人民法院關(guān)于延期交房違約金的判決，駁回了房地產(chǎn)公司的該項(xiàng)請求。就本案而言，張某購買了房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，依買賣合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)依約向張某交付涉案標(biāo)的物，而房地產(chǎn)公司違約，未按時(shí)交付。時(shí)效指一定的事實(shí)狀態(tài)持續(xù)達(dá)一定期間而發(fā)生一定法律效果的法律事實(shí)?？梢?，合同約定的房地產(chǎn)公司向張某支付延期辦證違約金的基點(diǎn)以竣工驗(yàn)收之日為準(zhǔn)，即以 2020 年 10 月 28 日為基點(diǎn)。 【案例】業(yè)主擅自在陽臺(tái)頂棚焊接鐵架 某小區(qū)一位業(yè)主裝修時(shí)，擅自在陽臺(tái)頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽臺(tái)極不協(xié)調(diào)。《附件三》 “長安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) ”第 8 條的約定是 “封閉陽臺(tái)：白色塑鋼窗 ”。 【案例】自家房也不能改結(jié)構(gòu) 某市中級人民法院審結(jié)一起房屋恢復(fù)原狀案，案件被告李女士雖然裝修改變的是自己樓房的房屋結(jié)構(gòu)，卻仍然被法院判令恢復(fù)原狀?？墒?，本案例中物業(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主（所有權(quán)人）同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。業(yè)主入伙環(huán)節(jié)可以在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)明確。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。 本案中， 因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。管理員通過《物業(yè)管理?xiàng)l例》使住戶明白了什么是自用部位及自用設(shè)施，以及自己對自用部位及自用設(shè)施有看護(hù)權(quán)。 物業(yè)管理工作人員在面對業(yè)主和各種外來施工人員的態(tài)度上應(yīng)一視同仁。同時(shí)表示將訴諸公堂。業(yè)主房屋的所有權(quán)人，對陽臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。前者顯示的是霸 氣，后者顯示的是大器。 三、張某訴請延期辦證違約金的截止日期應(yīng)判到起訴之日還是房地產(chǎn)證辦下來之日 張某訴請房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的截止日期為房地產(chǎn)證辦下來為止，一審支持了張某的主張，而二審改判截止日期至起訴之日，為什么會(huì)出現(xiàn)這種不同判決呢？筆者以為，一、二審法院在裁判此問題時(shí)，面臨著如下選擇；張某起訴時(shí)，其案件受理費(fèi)只交納到起訴之日，若法院判 房地產(chǎn)公司支付延期辦證的違約金至房地產(chǎn)證辦下來為止，就會(huì)面臨難題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)證辦下來的日期總是將來的某個(gè)不確定時(shí)間，張某從起訴之日至房產(chǎn)證辦下來之日的訴請部分訴訟費(fèi)沒交納，法院在該部分請求沒交納訴訟費(fèi)的情況下可以作出判決嗎？并且，法院能對將來的事項(xiàng)做出判決嗎？反過來，法院如判延期辦證違約金到起訴之日，上述問題雖可以回避，但又面臨如下問題：張某就起訴之日以后的延期辦證違約金又提起訴訟，法院還必須受理并做出裁判，如此一來，將浪費(fèi)大量的審判精力、財(cái)力，導(dǎo)致訴訟不經(jīng)濟(jì)。從情感上講，張某依約交清了購房款，由于未及時(shí)主張權(quán)利，而不能要求延期交房違約金，這與人 們的日常公平觀念產(chǎn)生沖突，但筆者 17 以為，法律與情感發(fā)生沖突時(shí)，我們必須依法辦事。６所以，張某由于未取得買賣合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)，其享有的權(quán)利仍為合同債權(quán)，其只能依據(jù)買賣合同提起違約請求權(quán)之訴，盡管張某享有的債權(quán)基于預(yù)告登記而具有絕對權(quán)的性質(zhì)，但本質(zhì)上仍為債權(quán)，這是不言而喻的。 依民法原理，請求權(quán)指權(quán)利人得要求他人為特定行為（作為、不作為）的權(quán)利。房地產(chǎn)公司認(rèn)為合同約定應(yīng)從房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后 150 天內(nèi)辦證，而該大廈于2020 年 10 月 28 日取得竣工驗(yàn)收備案證明書，故應(yīng)從 2020 年 4 月 29 日開