【正文】 配置及管理模式：概念：ＬＩＶＩＮＧ ＨＯＴＥＬ——完全產(chǎn)權(quán)酒店模式針對本案建議集中體現(xiàn)在共享服務(wù)上：底下一些樓層為一些生活所必須的會所及便利設(shè)施，可以對外開放以增加項目本身的附加值，在為業(yè)主提供獨具一格的享受同時，也能作到與其他類似項目的差異化。有雙人工作空間，SOHO一族最為合適。廚房空間和主使用空間一體，視覺開闊。你可以在大堂公告欄上張貼你自己的啟示，比如征召去外地旅游的同伴。以目前的租房市場來看，一套普通的住房每個月也需要2000元左右的租金，為別人付租金還不如為自己付，15年后還可以落下一套房子。目前上海市辦公樓市場來說，本案具有面積小總價低的價格優(yōu)勢，而且具有小戶型辦公樓特有的中央商務(wù)區(qū)服務(wù)功能，在市場上具有較強的的市場競爭力；但前面所講的本案小區(qū)域目前先天性不足是不容忽視的。因此我們建議我們產(chǎn)品無論是作成酒店式公寓或者SOLO，我們除了要在產(chǎn)品品質(zhì)本身（這里指規(guī)劃布局、外立面、房型、建材等）上下功夫外，我們還應(yīng)該更加光大我們本身獨具的優(yōu)勢，我們的目標(biāo)是：都市原生態(tài)，演繹商務(wù)新時空——OFFICE綠色密碼，破譯生活法則——SOLO具體為：根據(jù)我們地塊的特點，因地制宜，采用綠色植被、花草、生態(tài)水系構(gòu)成小區(qū)域生態(tài)鏈；用原木、天然石片或仿毛石地磚、網(wǎng)格地磚等組合成軟系地面為主裝飾的生態(tài)鏈以外的空地，是整個小區(qū)與其他類似場所相比：不僅風(fēng)格獨特，而且有一股濃郁的自然之風(fēng)。作為SOLO，與傳統(tǒng)的 “單身公寓”并非同一的概念。二者合二為一，意味著一種讓人憧憬、神往的全新都市生活或OFFICE載體的出現(xiàn)。SOLO橙市密碼，破譯生活法則獨立個性，生活理當(dāng)由我徜徉自由，空間我行我素 Office是OFFICE，也是生活鑒賞，另一種風(fēng)景舞蹈，在未來的峰顛 五、廣告策略 產(chǎn)品本項目的企劃推廣，首先必須很清楚地知道：我們產(chǎn)品是什么？產(chǎn)品的長處是什么？產(chǎn)品處的環(huán)境是什么？我們需要強調(diào)什么？怎么去強調(diào)？了解了上述這些，那么我們的方向和目的就明確了。◆ 動感空間，體驗生活夢想科學(xué)合理的房型是現(xiàn)代商業(yè)房產(chǎn)的基本要素，因此只有我們項目房型規(guī)劃合理，空間利用得當(dāng)，理應(yīng)是一大賣點，能更容易影響客戶的心理；而理想的房型正是業(yè)者體驗自己生活成就的主要場所之一。強銷期為火力集中期，在各類主流及各專業(yè)類媒體全面推廣，以造成市場的轟動效應(yīng)，從而達(dá)到消費者耳熟能詳?shù)男Ч?。相對于我們的項目，我們的?yōu)勢到底在哪里呢？天然的優(yōu)勢：◆距五角場城市副中心、江灣體育場、上海體育學(xué)院較近，目前其環(huán)境比較幽靜，仍保持著城市的原生態(tài)狀態(tài)，是其他眾多同類型項目中不可多得的條件。途徑三：客戶轉(zhuǎn)介紹通過我們自己老客戶或其他方面的客戶的相互轉(zhuǎn)告而獲取產(chǎn)品信息的情況。本案所屬的五角場地區(qū)，是楊浦區(qū)一個發(fā)展非常迅猛的地區(qū)，被提升為城市副中心的高度予以發(fā)展，其未來的升值空間應(yīng)該比較大，而本項目目前所處的位置正好位于五角場經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)域，同時目前該小區(qū)域還沒有完全跟上周邊地區(qū)的發(fā)展拍節(jié)，這同樣也意味著其未來與眾不同的升值前景。用感性誘導(dǎo)來挑動市場欲望，用理性陳述來吸納目標(biāo)客戶。在其他非常規(guī)媒體運用上主要以房展會、郵政派發(fā)、公車廣告。針對我們產(chǎn)品特點及我們的廣告包裝，力求營造一種全新產(chǎn)品形態(tài)的氛圍，從而領(lǐng)跑五角場區(qū)域本類型的產(chǎn)品。茶色在色彩體系中象征“沉穩(wěn)的商務(wù)印象”，而曼頓，即“茶色優(yōu)雅”組合在一起則體現(xiàn)了商務(wù)特質(zhì)無可挑剔的完美；同時，“曼頓”人們通常會有意無意把它與著名“曼哈頓”聯(lián)系起來，這樣更增加了其品質(zhì)感、知名度、易記性。先前的“單身公寓”市場反應(yīng)已經(jīng)說明這一點。在建材、采光、照明等方面盡量采用新技術(shù)、新材料，力求環(huán)保、節(jié)能、通透。室外由于我們地塊總體占地面積較小，所以留給我們操作的空間不是太大，但是小面積照樣可以作出精品來，關(guān)鍵是我們的態(tài)度和眼光，比如在現(xiàn)在我們項目的建筑外面，我們可以充分利用有限的空地作足文章：把停車位盡量建在地下（車位數(shù)比房型總戶數(shù)比應(yīng)該不低于1：1），留出足夠的空間作出一些精致的區(qū)域小景：如綠化、水景、特色雕塑、棧橋小亭等可以巧妙組合，作到既精致又不失大氣。附加產(chǎn)品——小的方面如：桌椅、傳真機、復(fù)印機、電話、煙缸、電腦等組成的商務(wù)中心。這也決定了其將成為最具投資價值的物業(yè)。為符合目前市場熱門需求。奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。對女性客戶顯得尤為重要。SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。買房買的是生活方式：有了時間之后，你還需要什么？以一種自我的方式享受生活。購物、進(jìn)餐、PARTY，時間如金。飲食男女需要空間交流：有了自由空間之后，你還需要什么——交流（COMMUNICATION）。同時在今后的推廣上要與已日趨疲軟的“單身公寓”相區(qū)隔，提出有新意的概念。同時與對方項目相比：我們項目在許多方面都處于劣勢（我們只有作成較有差異性、有自己特色的產(chǎn)品才可能避免短兵相接）。劣勢◆本項目周邊比較缺乏上規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，因此目前尚未形成一定的商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境。萊克大廈地段位置：大連路1548號 物業(yè)類型：寫字樓價格（出售）：合同均價9935元/平方米裝修狀況：不詳 建筑面積：****銷售情況：共44套，目前僅售2套。近年來，楊浦呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，特別是隨著五角場地區(qū)一帶大規(guī)模市政建設(shè)的開展，區(qū)域高檔物業(yè)市場規(guī)模迅速擴大，居民的接受程度明顯增強，本項目在未來將面臨十分激烈的市場競爭。周家嘴路板塊該板塊距離控江路商圈較進(jìn)，具有一定的共享優(yōu)勢；同時受到虹口區(qū)周家嘴路開發(fā)利好的影響，價格較前期相比呈上升趨勢。近年區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況區(qū)域房地產(chǎn)分析本項目位于楊浦北部，由于項目產(chǎn)品的特殊性和地域特點，項目推廣和銷售必將主要立足本區(qū)域，特別是本項目周邊——五角場一帶，并對項目周邊的商業(yè)、辦公和住宅市場進(jìn)行分析。近年來，政府大大加強了舊城改造的力度和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為楊浦經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要支撐?！魟傂孕枨笠灿泻艽髲椥浴　「鶕?jù)對2006年需求的預(yù)測, 我們認(rèn)為,如果這些需求能被有效激發(fā)的,2006年的市場成交情況將在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn),達(dá)到31萬平方米/周左右?！　、外來人口定居購房:上海每年都吸引大量尋求發(fā)展機會的外來人口,2005年外來人口總數(shù)量近500萬,成為上海市人口增長的主要貢獻(xiàn)力量。這部分購房需求主要購買的是普通住宅。但在短期內(nèi)如果房價沒有實質(zhì)性的降低的話,剛性需求也會有很大的彈性,不會馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。他們進(jìn)入中國投資十分慎重，但一旦進(jìn)入通常很難是一種短期行為。今后幾年，上海大規(guī)模市政建設(shè)速度不減。在浦東陸家嘴區(qū)域，%。上海連續(xù)8年呈兩位數(shù)高速發(fā)展的勢頭，是很難因一些突發(fā)因素而嘎然而止的。其中絕大部分需求來自浦西地區(qū)。供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變不過隨著新政的逐步落實，以“平抑房價、打擊炒作和剔除泡沫”為主旨的新政整體效果已經(jīng)明顯。盡管如此，在上海，房地產(chǎn)市場投資規(guī)模仍在穩(wěn)步擴大。上海市場同樣不能幸免，整個地產(chǎn)市場已經(jīng)由買方市場想賣方市場轉(zhuǎn)換，市場人氣不足，信心指數(shù)下降，觀望氣氛濃厚，與不斷放大的入市體量相比，整個市場成交實際成交量明顯縮水，市場壓力極大。隨著發(fā)展，此種趨勢會得到進(jìn)一步加強。空置率　盡管2005年第三季度的新增供應(yīng)巨大，但由于市場持續(xù)活躍的預(yù)租，使得本季度上海甲級寫字樓市場的平均空置率仍然維持在較低的水平，%。目前上海共有14幢超甲級寫字樓，其品質(zhì)已經(jīng)達(dá)到國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，如：嘉華中心，來福士廣場和匯亞大廈等。其零售額已占社會零售總額的10%，今后3年將達(dá)到30%。因為支撐上海房地產(chǎn)市場的真實需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會被誘導(dǎo)成為現(xiàn)實的購買力。因為支撐上海房地產(chǎn)市場的真實需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會被誘導(dǎo)成為現(xiàn)實的購買力。因此,拆遷性購普通住宅的面積可以預(yù)測為:354=127萬平方米。E、改善購房:該部分購房需求既包括購買普通住宅也包括 購買配套商品房,因此，改善型購房需求=2005年住宅總購房面積投資購房需求拆遷購房總需求結(jié)婚購房需求外來人口購房需求=32341035637392360=810萬平方米。其中最關(guān)鍵的信貸政策會變得更加寬松,而降低后的房價也使得金融風(fēng)險得到有效降低和控制,因此央行有可能采取較寬松的刺激消費的信貸政策。根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以上海第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院為核心。這些利好點直接將該板塊的價格明顯拉升，而市場接受度也普遍良好?！镂褰菆霭鍓K近年來，五角場地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個接一個。（數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局）附下表：2005年18月份（楊浦區(qū)）數(shù)量（套）去年同期比面積（平米）去年同期比成交金額（萬元）去年同期比新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售2549↓%↓%商品房預(yù)售成交3447↓%371140↓%↓%存量房出售9259↓%673813↓%↑%楊浦區(qū)寫字樓租金價格案名地址租金備注海上海新城大連路 元/平米*日簡裝創(chuàng)富城東控江路、大連路交界處 元/平米*日精裝古北領(lǐng)峰(半島中心大廈)控江路1700號 元/平米*日精裝滬東金融大廈翔殷路 元/平米*日三菱電梯，中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修遠(yuǎn)洋廣場四平路*日中央空調(diào),直線電話楊浦科技創(chuàng)業(yè)園國定路335號（近邯鄲路）*日毛坯同濟(jì)科技大廈中山北二路1121號*日簡裝三、本案區(qū)域市場情況及競爭個案（五角場地區(qū)）本案作為五角場地區(qū)一個具有個性化的產(chǎn)品，一開始就將面臨眾多競爭對手的嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，除了面對一些傳統(tǒng)的寫字樓產(chǎn)品外，還有眾多已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的新面孔的考驗，如位于五角場中心區(qū)域的滬東金融大廈、學(xué)習(xí)廣場以及創(chuàng)智天地、未來窗IF社區(qū)等，而近在咫尺、聲名顯赫的創(chuàng)智天地的部分產(chǎn)品更是與我們產(chǎn)品完全重合，其現(xiàn)在