【正文】 展，努力把虹口建成航運(yùn)服務(wù)功能集聚、現(xiàn)代商貿(mào)繁榮繁華、城區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔、科教文化事業(yè)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中心城區(qū)。建成后的北外灘地區(qū)將實(shí)現(xiàn)城市功能、建筑形態(tài)和生態(tài)環(huán)境的完美結(jié)合，形成融國際航運(yùn)服務(wù)、中央商務(wù) 、現(xiàn)代商業(yè)、高尚居住和濱江休閑為一體的發(fā) 展區(qū)域，成為新世紀(jì)上海的新亮點(diǎn)，與外灘、陸家嘴形成上海的 “黃金三角 ”，交相輝映。上海市政府已將 “建設(shè)東大名路航運(yùn)服務(wù)一條街 ”寫進(jìn)了《上海市城市總體規(guī)劃》。近年來，虹口積極引進(jìn)和培育了一批律師、會(huì)計(jì)、審計(jì)等專業(yè)經(jīng)濟(jì)鑒證 機(jī)構(gòu)，管理咨詢、醫(yī)療、保健咨詢等專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)逐漸增多，建筑、裝飾裝潢、服裝、皮具箱包設(shè) 計(jì)、計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)和信息服務(wù)、生物醫(yī)藥、新材料等設(shè)計(jì)研發(fā)類企業(yè)發(fā)展較快，教育經(jīng)紀(jì)、中介服務(wù)和培訓(xùn)形成特色，知識(shí)服務(wù)業(yè)正成長為虹口區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。實(shí)行部門為企業(yè)服務(wù)公開承諾制度，通過設(shè)立重點(diǎn)企業(yè)綠色通道、開設(shè)企業(yè)服務(wù)熱線、定期走訪、建立企業(yè)服務(wù)綜合信息平 臺(tái)和誠信企業(yè)評(píng)審等方式，為企業(yè)提供政務(wù)咨詢、融資擔(dān)保、工商稅務(wù)、等多方面服務(wù)，此外，制定《關(guān)于支持和服務(wù)重點(diǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的意見》和《關(guān)于推進(jìn)本區(qū)商務(wù)樓宇服務(wù)工作的實(shí)施意見》等支持文件。目前，世茂集團(tuán)投資的雙子樓已經(jīng)開挖地基。 從市場角度出發(fā)，本案所處區(qū)域的將來規(guī)劃為以知識(shí)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)和國際服務(wù)為特色的服務(wù)貿(mào)易區(qū)，由此我 們認(rèn)為改造為商務(wù)樓后經(jīng)營成功的可能性遠(yuǎn)大于商業(yè)物業(yè)。 銷售型寫字樓市場也獲得越來越多企業(yè)的青睞。即便存在投資客戶，也只是部分成熟并且有資金實(shí)力的投資群 體介入，規(guī)模不大且素質(zhì)高；再次，各區(qū)政府都意識(shí)到了樓宇經(jīng)濟(jì)對于招商引資和財(cái)政稅收的重要性，紛紛出臺(tái)政策加以扶持。 上海甲級(jí)寫字樓租金走勢分析表： 三、區(qū)域市場分析 北外灘區(qū)域辦公樓受關(guān)注 2020 年上海寫字樓的總吸納量約達(dá)到 萬平方米，比 2020年全年增長近一倍。從產(chǎn)品供應(yīng)的角度來看，目前該區(qū)域內(nèi)若有寫字樓供應(yīng)，基本屬于這些區(qū)域的稀缺產(chǎn)品，而且銷售價(jià)格相比成熟區(qū)域而言，也具有更大的比較優(yōu)勢和成長空間，確實(shí)值得 投資者重點(diǎn)關(guān)注。參照過去十年陸家嘴特別是小陸家嘴翻天覆地的變化，北外灘尤其核心區(qū)位已經(jīng)成為上海房產(chǎn)市場最大的“潛力股”。北外灘將與外灘和陸家嘴在功能上分工互補(bǔ)，實(shí)施分層次推進(jìn)、差別化發(fā)展戰(zhàn)略，將中央商務(wù)區(qū)的最弱一環(huán)做強(qiáng)做大。 樓盤名稱： 申茂大廈 地址：長陽路 235 號(hào) 發(fā) 展 商 :上海鈞茂置業(yè)有限公司 單價(jià)報(bào)價(jià) :30000 元 /平方米； 其他房 : 平 方米 網(wǎng)上登記套數(shù)： 11 套 剩余套數(shù)： 10 套 付款方式 :組合按揭 聯(lián)系電話 : 65414510 65410350 交屋時(shí)間 :現(xiàn)房 公開日期 :20201231 開盤時(shí)間 :20201231 其 他 :該大廈總建面 23000 平方米，是一座 28 層的高級(jí)涉外辦公樓，建筑層高 米。 寫字樓空置率 —— 持續(xù)下降 據(jù)調(diào)查表明，本市寫字樓空置率已降至六年來的最低點(diǎn)，寫字樓租賃興旺、銷售順暢。 虹口區(qū)其它非甲級(jí)寫字樓租金 區(qū)域 名稱 地址 總樓層 租 金 管理費(fèi) 可出租（平方米） 設(shè)備 虹口 上海渡邊國際商務(wù)大樓 臨平北路 ￥ 20177 獨(dú)立空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 喜臨門大廈 四平路 30 層 ￥ 147－ 1600 中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 晟隆大廈 東長治路 19 層 ￥ 2 37－ 605 中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 外灘老洋房 188 黃浦路 4 層 880 中央空調(diào)，電話 虹口 錦發(fā)商務(wù)樓 黃浦路 2 層 ￥ － 2 35－ 900 獨(dú)立空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 虹口 新世紀(jì)商務(wù)中心 虎丘路 ￥ 含 100－ 900 中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修 六、區(qū)域內(nèi)其他寫字樓租金價(jià)格表 七、區(qū)域內(nèi)其他寫字樓租賃情況表 01234租金（元/平 方米/天 ）晟隆大廈華聯(lián)集團(tuán)大廈遠(yuǎn)洋大廈上海灘國際大廈上海海灣大廈申茂大廈上海康翔商務(wù)大樓 020406080100120出租率（％）晟隆大廈華聯(lián)集團(tuán)大廈遠(yuǎn)洋大廈上海灘國際大廈上海海灣大廈申茂大廈上海康翔商務(wù)大樓 第三章 區(qū)域商業(yè)市場分析 一、虹口商業(yè)規(guī)劃 :北外灘熱推商貿(mào)服務(wù)國際航運(yùn) ２０世紀(jì)初，外灘的崛起成為上海的標(biāo)志，２０世紀(jì)末，陸家嘴的崛起成為上海的亮點(diǎn)。經(jīng)規(guī)劃調(diào)整 ，地區(qū)道路系 統(tǒng)由主干路、次干路、支路構(gòu)成，規(guī)劃道路長約３１．３公里，規(guī)劃道路網(wǎng)密度為８．５５公里／平方公里，規(guī)劃道路面積為１．２平方公里，規(guī)劃道路面積率約３３．６％。該地區(qū)定位為知識(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，將大量吸引國內(nèi)外中介類和設(shè)計(jì)類等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建成各類國際性機(jī)構(gòu)相對集中的辦公區(qū)和濱江旅游區(qū)域。 規(guī)劃現(xiàn)狀 六大重點(diǎn)項(xiàng)目啟動(dòng) 近期北外灘地區(qū)已啟動(dòng)和即將啟動(dòng)的六大重點(diǎn)項(xiàng)目是： —— 已開工建設(shè)、高１２０米的商務(wù)姐妹樓北外灘世茂酒店。統(tǒng)計(jì)資料顯示，上海商業(yè)2020年每平方米年租金在９９３美元，2020年為１０４３美元，2020年為１１０７美元，年平均增長幅度達(dá)５．７５％。從各家商鋪 的客流量、裝修、分布等方面來看，此處商家的經(jīng)營狀況良好，從商鋪的供需兩方面來分析，應(yīng)當(dāng)是該地區(qū)的商鋪供應(yīng)與商鋪的需求基本平衡。 ? 消費(fèi)主要以家庭為主，所購買的商品家庭實(shí)用性要求很高，因此，相對的購物頻率就很高，而消費(fèi)單價(jià)就相對較低。而“奢侈”消費(fèi)則是由學(xué)生消費(fèi)的示范效應(yīng)，攀比心理導(dǎo)致的。 二、交通條件： 從整體上分析，本案所處區(qū)域的交通可達(dá)性尚可，交通輻射面較廣，可到達(dá)諸多滬上重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如人民廣場、火車站、外灘、陸家嘴、淮海路等。 楊樹浦路延線多是工業(yè)廠區(qū)，惠民路、臨潼路上全部是石庫門里弄，人文環(huán)境不佳。同時(shí)，以百聯(lián)集團(tuán)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，如介入項(xiàng)目 今后的運(yùn)營管理，將極大提升項(xiàng)木附加值，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。 在不成熟的市場中進(jìn)行商務(wù)樓 的經(jīng)營，給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)開發(fā)市場透明度低、經(jīng)營市場的不確定性因素等。而隨著新建高檔商品房的出現(xiàn)，本區(qū)域在整個(gè)城市中的定位也逐漸清晰了起來，整個(gè)區(qū)域正逐漸向著更高檔次的中心城區(qū)方向發(fā)展，并隨著國際航運(yùn)中心的崛起而顯得不斷重要起來。在未來北外灘形成一定規(guī)模的景觀后，靠近核心景觀部分的辦 公樓和酒店將進(jìn)一步獲得市場的支持，更加有利于產(chǎn)品中后期的租賃價(jià)格的調(diào)整并形成有效的利潤回饋！ （三）、本案不適合作為商場的理由 商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，不僅僅是地產(chǎn)物業(yè)概念上的升值、增值，關(guān)鍵在于未來最終消費(fèi)者能夠愿意在商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)不斷的形成消費(fèi)，用小業(yè)主的利潤收益進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營優(yōu)勢，但是本案無論是在地理位置、周邊交通環(huán)境、未來城市發(fā)展等方面都不能充分的支撐未來有可能出現(xiàn)的小業(yè)主的利益收入，因此將明顯的缺乏長效、可持續(xù)性的協(xié)調(diào)發(fā)展，因此將本案的商業(yè)項(xiàng)目將有可能在未來的發(fā)展中受到明顯的限制。 本案的位置存在于傳統(tǒng)的非商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)。 項(xiàng)目現(xiàn)有的建筑形態(tài)也明顯不利于商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和未來的走勢。另外，大型貨運(yùn)企業(yè)、航運(yùn)企業(yè)為了能夠更快的辦理貨運(yùn)手續(xù)，同樣將極有可能在本案的辦公樓中設(shè)立辦事處、代表處等，同樣將有效的支撐本案辦公商務(wù)客戶的數(shù)量。 辦公樓的停車條件直接影響到未來的客戶入住率，本案的停車條件是目前看來影響項(xiàng)目未來發(fā)展的重要因素。 針對現(xiàn)有的建筑形態(tài)，建議將整個(gè)辦公樓進(jìn)行內(nèi)部分割，朝南具有一定能夠景觀價(jià)值的辦公室將面積適當(dāng)控制，盡量不要超過 5070 平方米單套的平均使用面積，而在背向或者在設(shè)計(jì)中難以避免的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)交界出將辦公面積適當(dāng)擴(kuò)大，利用單元面積小景觀好單價(jià)高，反之相對低的租金定價(jià)策略，將整個(gè)辦公樓 27層進(jìn)行優(yōu)化劃分。在廉價(jià)酒店的二層或者是部分一層，設(shè)立類似 “錦江大廚 ”概念的中式餐廳，從中式餐飲環(huán)境中改善產(chǎn)品現(xiàn)有 的檔次，同樣能夠起到一方面可以配套辦公樓和酒店的需求，另一方面還可以滿足國際航運(yùn)中心的商務(wù)需要并且能夠在未來的世博會(huì)期間，起到一定的觀光休閑作用，這樣，整個(gè)項(xiàng)目的配套服務(wù)大環(huán)境系統(tǒng)就越來越趨向于成熟。 （三）、關(guān)于現(xiàn)有星浪 酒店的未來發(fā)展問題 作為一個(gè)低價(jià)的酒店，星浪酒店目前已經(jīng)基本成為穩(wěn)定的租金收入來源。 作為產(chǎn)權(quán)國有的地產(chǎn)租賃項(xiàng)目，租金的高低直接影響到使用權(quán)擁有者所獲得的利益。 總體推廣思路 利用整個(gè)產(chǎn)品所擁有的兩大地緣優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)勢招商。 成本核算： 28000 平方米 1500 元裝修建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)前期共投入約 10003500 萬元 費(fèi)用，整個(gè)施工周期約在 69 個(gè)月即刻全部完成進(jìn)行對外招租?，F(xiàn)有“新樓”底層設(shè)有的自動(dòng)扶梯完全有理由在未來辦公樓的服務(wù)中體現(xiàn)出作用。而作為一個(gè)商務(wù)辦公項(xiàng)目整體進(jìn)行推算，整個(gè)辦公樓將至少擁有 150180 套辦公用房（具體分割可進(jìn)行彈性調(diào)整），而為了能夠進(jìn)行一定規(guī)模的價(jià)值提升，盡量滿足每個(gè)未來辦公業(yè)主一個(gè)固定車位的需求是極為必要的，因此，根據(jù)現(xiàn)場的狀況分析，新樓底層在保留一定商務(wù)接待中心（大堂）的基礎(chǔ)上，恐怕能夠應(yīng)用于停車的面積不到 2500 平方米，相對較小。 而作為惠民路附近的經(jīng)濟(jì)型酒店，其整體的形態(tài)和品質(zhì)與現(xiàn)有的星浪酒店具有類似的特點(diǎn)。同時(shí)，建議利用原有的室內(nèi)調(diào)控的公共空間形成相對空間寬裕的室內(nèi)效果，避免大部分辦公樓中都出現(xiàn)的壓抑、局促的時(shí)覺效果。 作為辦公樓，立面的形態(tài)將顯得比較重要。 （一）、辦公樓未來客戶定位 靠近楊樹鋪路的商務(wù)樓，通過合理的改造（包括交通動(dòng)線、立面、結(jié)構(gòu)、配套等），項(xiàng)目的辦公商務(wù)條件將獲得極大的改善。沒有消費(fèi)能力的支撐、沒有未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的支撐，沒有成行成市的規(guī)模效應(yīng)，本案作為一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行推 廣的風(fēng)險(xiǎn)極大。 作為大型商業(yè)項(xiàng)目，周邊消費(fèi)群體的固定消費(fèi)支撐和具有一定特色的經(jīng)營產(chǎn)品種類將直接撐起項(xiàng)目的發(fā)展前景。 在整個(gè)虹口區(qū)以水上航運(yùn)為主的區(qū)域內(nèi)，占盡地理位置的優(yōu)勢，以極為便利的交通條件吸引有日常往返商務(wù)需求的客戶進(jìn)駐本項(xiàng)目的辦公樓，同時(shí)有效的提高此類客戶在區(qū)域內(nèi)的商務(wù)效率，同時(shí)，由于本項(xiàng)目相對較短的建設(shè)改造周期，本案將比任何一個(gè)北外灘概念內(nèi)的商務(wù)樓、寫字樓更快具有使用條件，并能夠突出本案良好的性能價(jià)格比。 作為兩棟分別層高為 7 層的框架結(jié)構(gòu)廠房而言，整體的建 筑布局并不能夠適應(yīng)現(xiàn)有的商業(yè)產(chǎn)品的市場定位。 ? 百聯(lián)集團(tuán)受市場的關(guān)注力度較大，良好的開發(fā)背景，給予了市場較高的信任度。 （一）優(yōu)勢 ? 本案所處位置為虹口區(qū)主要交通道 口之一，人流量較大，且周邊有較多商務(wù)區(qū)，具備一定的辦公基礎(chǔ)。 4 號(hào)線與已建成的 3號(hào)線構(gòu)成環(huán)狀，并與 1 號(hào)線和 2 號(hào)線接軌，形成“申”字形的基本網(wǎng)絡(luò)骨架。 綜上所述，本案所處區(qū)域由于商業(yè)環(huán)境發(fā)展的速度較慢，以及消費(fèi)主力群體常年形成的消費(fèi)習(xí)慣等原因，使得區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)水平相對較低。主要?dú)w納為以下幾個(gè)方面： ? 學(xué)生消費(fèi)有其不理性的一面 學(xué)生沒有經(jīng)濟(jì)來源，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性差，消費(fèi)沒有基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)的非獨(dú)立性決定了學(xué)生自主消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)少，不能理性地對消費(fèi)價(jià)值與成本進(jìn)行衡量。而近年來剛剛遷入此地的新居民，由于年齡層次較低、受教育程度較高，對商業(yè)環(huán)境和市場配置等往往有較高的要求，除了滿足平時(shí)生活必需的條件外，他們對休閑時(shí)尚也有一定的需求。所以擁有特色商圈概念和實(shí)力經(jīng)營管理公司兩大因素是特色商業(yè)街未來發(fā)展重要趨勢。 —— 東長治路拓寬工程項(xiàng)目，全長３．４６公里，首期從大連路到虹口港區(qū)域。在這一定位為航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的范圍內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展國際客運(yùn)、郵船、游艇的旅游服務(wù)；航運(yùn)交易、貨代、船代的物流服務(wù)；航運(yùn)中介、金融、保險(xiǎn)、海事服務(wù)，成為國內(nèi)外知名航運(yùn)企業(yè)總部和辦事機(jī)構(gòu)集聚地。規(guī)劃在國際客運(yùn)中心北側(cè)和海員醫(yī)院西側(cè)基地，設(shè)置總面積在２１０００平方米左右的大型集中綠地和廣場；在吳淞路與 東長治路的交匯處，規(guī)劃建設(shè)２５０００平方米的大面積綠地；規(guī)劃在下海廟和摩西教堂之間建設(shè)一塊面積約為２６０００平方米的大型公共綠地；在吳淞路西側(cè)的商業(yè)居住綜合區(qū)內(nèi)，規(guī)劃結(jié)合原有昆山花園設(shè)置了一處面積約４０００平方米左右的城市公共綠地以及１１０００平方米左右的沿蘇州河的濱河綠地。整個(gè)區(qū)域坐北朝南，既可觀賞浦江美景，又能充分沐浴陽光，區(qū)域優(yōu)勢十分顯著。租金不斷上漲，部分租戶因承受不了高額租金從甲級(jí)寫字樓遷至乙級(jí)寫字樓。加之 2020 年世博會(huì)的拉動(dòng)效應(yīng)，上海辦公樓租金一路走高，租金漲幅已達(dá)亞洲第一位、全球第三位。 可以看出，作為市政府今后十年的發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目，北外灘整體規(guī)劃上吸取了之前陸家嘴的成功經(jīng)驗(yàn)以及不完善之處的反思，因而相對陸家嘴以金融貿(mào)易為主的規(guī)劃發(fā)展，北外灘的整體規(guī)劃考慮更為周密齊全、各項(xiàng)功能配套設(shè)施更為完善，我們也有理由期望北外灘規(guī)劃的后發(fā)優(yōu)勢將更為顯著