【正文】 因此，我們可以通過(guò)以下途徑事半功倍地獲取目標(biāo)客戶：途徑一：媒體廣告、戶外廣告信息獲取通過(guò)我們的媒體廣告、戶外廣告獲取信息得知我們產(chǎn)品相關(guān)情況，這是客戶獲取相關(guān)信息的一種主要的方式。六、差異化分析我們將在已經(jīng)認(rèn)識(shí)和把握本案各項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場(chǎng)中的“定位”。長(zhǎng)效媒體：主要是戶外的高炮、工地戶外看板、市內(nèi)定點(diǎn)看板等，但高炮似乎未必很適合本案，定點(diǎn)看板可以考慮，綜合運(yùn)用各種媒體以達(dá)到吸引特定個(gè)性年齡層次及具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體，造成廣泛的知名度?！?傳統(tǒng)都市的原生態(tài)區(qū) 由于我們項(xiàng)目所在地目前基本上還基本屬于傳統(tǒng)都市的“原生態(tài)區(qū)”，自然環(huán)境保持良好，噪音小，是現(xiàn)代都市難得的一片凈土，更是其他類似產(chǎn)品中所無(wú)法具有的優(yōu)勢(shì)，而健康精神生活提倡一種生態(tài)、輕松、簡(jiǎn)約而又現(xiàn)代的生活方式◆ 成熟人文環(huán)境、暢想都市繁華本案周邊是傳統(tǒng)的大型居民聚居區(qū)，人口基數(shù)龐大，人文生活成熟配套，同時(shí)其距城市副中心——五角場(chǎng)中心區(qū)域的直線距離是較近的，傍邊緊鄰江灣體育場(chǎng)、上海體育學(xué)院等，繁華盡在掌控。以其作為項(xiàng)目案名的市場(chǎng)推廣，有助于我案市場(chǎng)品牌的迅速樹(shù)立和提升，同時(shí)最大限度地展示了產(chǎn)品的特質(zhì)和高檔次印象，最終達(dá)到我案的快速去化。甚至這種法則不僅僅適用于上述人群至于小戶型寫(xiě)字樓，或多或少也與時(shí)尚扯上了點(diǎn)關(guān)系，我們從其產(chǎn)品特性及用戶群體不難看到這樣兩條脈絡(luò)：產(chǎn)品：品質(zhì)現(xiàn)代——獨(dú)立空間——交流空間——時(shí)間鏈接——時(shí)尚商務(wù)空間產(chǎn)品：發(fā)展型中小企業(yè)——?jiǎng)?chuàng)業(yè)初始人士——外地或外資企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)——外地政府辦事處二、案名 主推案名 ————— 案名釋義橙市密碼ORANGE——橙色，一種最具時(shí)尚、活力、青春、躍動(dòng)的色彩（同時(shí)也是今后幾年青年一代的流行色）。以主題概念吸引主力客層以產(chǎn)品特色對(duì)抗地段【上兵伐謀，不戰(zhàn)而屈人之兵以為上，善之善者也】一、作品、讀者、思想 amp。注重健康、生態(tài)的都市生活或辦公環(huán)境收入較高、穩(wěn)定，崇尚獨(dú)立、時(shí)尚生活。從而形成一種多功能、全配置真正產(chǎn)權(quán)商務(wù)辦公的形象?，F(xiàn)代的年輕人，錢(qián)不一定掙很多，但已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)耐顿Y意識(shí)。個(gè)性化服務(wù)及私密性：你可以在自己的房門(mén)上貼上自己喜歡的名字，同時(shí)向前臺(tái)提出申請(qǐng)，前臺(tái)的就會(huì)在你的房間號(hào)碼下面加上你起的個(gè)性化戶名。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個(gè)性化戶型之一。 房型建議：適用于對(duì)陽(yáng)光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。 SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，可以最大限度地提高房屋使用率。如果能解決他們生活的休閑空間，滿足他們活動(dòng)需要，甚至為他們考慮出度假的空間，當(dāng)然會(huì)讓年輕人心動(dòng)。需要再快一點(diǎn)，時(shí)間才會(huì)有節(jié)余。所以新新人類需要年輕人的感覺(jué)，需要社交氛圍和面對(duì)面的交流。 契合年輕人的消費(fèi)特征及要求獨(dú)立的生活態(tài)度以及沖動(dòng)，迎合他們的生理需求，用時(shí)尚的筆觸真正摧毀他們的心理防線?！敉獾乜蛻舨豢少J款，影響一定客戶群體?！裟壳捌渑赃叺慕謪^(qū)比較陳舊，甚至不太規(guī)范，更對(duì)其區(qū)域形象造成不良影響。項(xiàng)目周邊環(huán)境 根據(jù)我們掌握的情況：本項(xiàng)目周邊匯聚了眾多的普通居民住宅區(qū)（房齡大多較長(zhǎng)）：如體育新村、長(zhǎng)海新村、國(guó)和新村等，以及大型公交總站、上海體育學(xué)院等，另外江灣體育場(chǎng)也僅隔數(shù)條街。2002004年區(qū)域市場(chǎng)更是呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象，2005年楊浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著區(qū)域大市政交通的建設(shè)、生活環(huán)境的改善，房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)活躍。黃興綠地板塊作為楊浦區(qū)內(nèi)又一塊城市綠肺，將依托其景觀優(yōu)勢(shì)規(guī)劃建設(shè)以“四高”為標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)模型現(xiàn)代化小區(qū)。大連路控江路板塊大連路控江路板塊是楊浦區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟的板塊，價(jià)格也屬于引領(lǐng)本區(qū)的地位。同時(shí)，該區(qū)域高校和科研院所比較集中，高等教育、研發(fā)創(chuàng)新是楊浦的主要特色優(yōu)勢(shì)。　　但是有兩點(diǎn)決定了未來(lái)一年內(nèi)普通住宅成交還會(huì)在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn),不會(huì)維持在最近幾周較低的水平。在上海購(gòu)買(mǎi)住房的流動(dòng)人口為經(jīng)濟(jì)富裕并且打算長(zhǎng)期居留上海的群體,預(yù)計(jì)占到外來(lái)人口數(shù)量的15%左右。由于拆遷的都是一些老式住房,動(dòng)遷人口之前的人均居住面積遠(yuǎn)達(dá)不到現(xiàn)在上海市的人均居住面積水平,居民再次購(gòu)房后的居住面積之和應(yīng)大于原來(lái)的,?！　“凑丈虾＞W(wǎng)上房地產(chǎn)11月23日的成交數(shù)據(jù)顯示,截至當(dāng)天全年普通住宅累計(jì)成交面積為1542萬(wàn)平方米,按此水平預(yù)計(jì)2005年全年非定向的普通住宅成交面積不會(huì)超過(guò)1700萬(wàn)平方米。在20世紀(jì)80、90年代，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)“三高”，已表明了外資源源不斷地進(jìn)入所具有的重要作用。%的規(guī)定保守計(jì)算，—340萬(wàn)平方米，%%。截至九月底上海全市范圍內(nèi)，%。如此驚人的吸納量增幅主要?dú)w因于在本季度許多新近完工的寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)始入駐租戶，如匯亞大廈、花旗集團(tuán)大廈及都市總部大樓。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，除了各類甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃興旺、乙級(jí)寫(xiě)字樓銷售順暢外，其他類型的概念物業(yè)如： SOLO、SOHO、酒店式公寓等更是倍受市場(chǎng)追寵，也因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少上述類型的產(chǎn)品面市，實(shí)際反響也相當(dāng)不錯(cuò)。％，％，％。95 / 96上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)定位報(bào)告一、上海地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)概況2003—2004年，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資總量擴(kuò)張，市場(chǎng)供需兩旺，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)總體合理的態(tài)勢(shì)。去年全國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅卻在14％至15％之間。特別是經(jīng)過(guò)今年的房產(chǎn)新政的考驗(yàn)，人們發(fā)現(xiàn)上述物業(yè)的抗跌性也明顯高于純住宅的項(xiàng)目，當(dāng)然，其對(duì)地段的要求相對(duì)苛刻。其中兩個(gè)物業(yè)位于陸家嘴區(qū)域，使得本季度大部分吸納量都集中在此，%。雖然上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)依舊十分緊張，但是由于本季度許多早期物業(yè)中的很多租戶都紛紛搬走遷至品質(zhì)更好的新建物業(yè)，使得甲級(jí)寫(xiě)字樓整體平均租金缺乏上漲動(dòng)力。在完成大規(guī)模住宅建設(shè)之后，商業(yè)市場(chǎng)將逐步成熟，商業(yè)市場(chǎng)的增量將趨于平緩。因此，著眼于長(zhǎng)期發(fā)展的外資進(jìn)駐將對(duì)上海市的商業(yè)市場(chǎng)上升構(gòu)成有力支撐?！?造成最近普通住宅成交低迷的情況在很大程度上是由于之前以降價(jià)為主的促銷手段使購(gòu)房者進(jìn)入了促銷疲勞期,并且實(shí)際上大部分樓盤(pán)降價(jià)幅度并不大,因此在金九銀十的短暫成交高潮之后,市場(chǎng)成交又進(jìn)入了低潮期。則總的拆遷購(gòu)房面積為354=637萬(wàn)平方米。按照流動(dòng)人口平均在上海5年左右可以購(gòu)房,兩人組成家庭,購(gòu)房面積80平方米來(lái)計(jì)算,當(dāng)然這部分購(gòu)房需求也會(huì)有部分轉(zhuǎn)向二手住宅,則外來(lái)人口每年購(gòu)房面積可以預(yù)測(cè)為:50015%247?！　∈紫?2005年積累了大量的供應(yīng)壓力需要在2006年獲得消化緩解,價(jià)格會(huì)繼續(xù)降低。市委、市政府對(duì)于楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要決策是楊浦新一輪發(fā)展的重大歷史機(jī)遇，并提出了“知識(shí)楊浦”的主導(dǎo)城市功能。除去本身發(fā)展了較為成熟的商業(yè)配套外，該板塊最大的特點(diǎn)就是交通的明顯優(yōu)勢(shì)。目前該板塊集中在M8線營(yíng)口路段線沿線大多在建項(xiàng)目都將陸續(xù)在7月份集中入市，該板塊將迎來(lái)一波小的供應(yīng)高潮。2002004連續(xù)兩年實(shí)際成交量都突破了100萬(wàn)平方米，今年全年商品房銷售面積估計(jì)是近50萬(wàn)平方米， 預(yù)計(jì)2006年可能會(huì)突破70萬(wàn)平方米。 三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)◆整個(gè)楊浦區(qū)正進(jìn)入大發(fā)展、高速度的城市改造期，城市面貌正以前所未有的速度更新、改善?！粑覀冺?xiàng)目小區(qū)域遠(yuǎn)期的市政規(guī)劃方面相對(duì)模糊，軌道交通除8號(hào)線較近外，其他的都比較遠(yuǎn)，有一種被邊緣化的感覺(jué)。四、市場(chǎng)定位要點(diǎn)闡述：我們將在已經(jīng)認(rèn)識(shí)和把握本案各項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場(chǎng)中的“定位”。年輕人的現(xiàn)時(shí)生活要求：獨(dú)立空間——交流空間——時(shí)間鏈接——新的生活態(tài)度情侶裝后的“SPACE”：從20歲到30歲，受過(guò)良好的教育，有自己喜歡的工作，或者在外企打工、或者是時(shí)髦的自由職業(yè)，家就是自己的工作室、或者正在與朋友們共同創(chuàng)業(yè)……總之，收入穩(wěn)定，對(duì)未來(lái)充滿自信，追求生活品質(zhì)和品位，喜歡運(yùn)動(dòng)和社交，個(gè)性強(qiáng)。家也是一樣，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的公共空間，和最實(shí)用的交流場(chǎng)所。何況很多事情，有時(shí)間才能有心情。綜合新人類的購(gòu)房四大要素，我們不難看出現(xiàn)代房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入對(duì)位比較競(jìng)爭(zhēng)階段，開(kāi)發(fā)商要尋求市場(chǎng)賣點(diǎn)，要市場(chǎng)認(rèn)可自己的產(chǎn)品，從開(kāi)發(fā)階段就要站在消費(fèi)者立場(chǎng)仔細(xì)考慮，不但要把消費(fèi)者要什么搞清楚做出來(lái)，還要把消費(fèi)者想要可沒(méi)想清楚的東西具象化，甚至把他們想要但不敢奢望的東西做為房子附加值給他們。主要客戶群定位于2332歲左右的單身或同居的青年人 戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化界面 每套建筑面積控制在5085平方米左右 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時(shí)便利店，24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等等， 全裝修現(xiàn)房交房，無(wú)毛胚銷售狀態(tài)。面寬，進(jìn)深，廳大，極為奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽(yáng)光。適用于做飯較少且需要較大視覺(jué)空間的業(yè)主空間方正，利用率高。 你可以在你喜歡的任何時(shí)間內(nèi)去樓下購(gòu)物或是健身。本司建議方案可以結(jié)合目前年輕人的特質(zhì)，形成一個(gè)有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，突出了本身產(chǎn)品價(jià)格特點(diǎn)，從而能吸引具有商業(yè)投資頭腦的客戶群。我們覺(jué)得：本案如果作為OFFICE，那么其單位面積區(qū)間應(yīng)該大致為： 50——90平方米左右為宜，其中面積50—70平方米的戶型比例應(yīng)該不低于70%，70—90平方米戶型比例應(yīng)在30%左右。五、項(xiàng)目意見(jiàn)和建議綜上所述：我們覺(jué)得我們的產(chǎn)品只有作出自己的特色才可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。 其他用心做的建筑產(chǎn)品，是不應(yīng)該被稱為建筑或住宅的對(duì)與我們的產(chǎn)品，似乎也應(yīng)該從一開(kāi)始就應(yīng)該這樣界定，因?yàn)樵谠S多方面我們可能回相對(duì)遜色于對(duì)手，這樣我們可能在一開(kāi)始就贏得先機(jī)，我們的產(chǎn)品：無(wú)論是SOLO還是OFFICE我們都理應(yīng)有這樣的態(tài)度……產(chǎn)品的讀者：時(shí)尚人士、自由工作者、年輕白領(lǐng)或就是年輕動(dòng)感一族等群體，或兼顧二次購(gòu)房的投資客源，以區(qū)域生活機(jī)能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個(gè)性、細(xì)節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局。橙市—音同“城市”，暗