【正文】 示一座充滿橙色眩彩的生活特區(qū)，是青春、活力、個性、前衛(wèi)、品質(zhì)的代名詞，“密碼”——是解開未知領域的鑰匙，同時，又有一種精深的韻味。三、廣告總精神SOLO橙市密碼，破譯生活法則Office是OFFICE，也是生活 四、廣告推廣主題 廣告推廣主題作為產(chǎn)品推廣過程中一直要出現(xiàn)的訴求點，特點是必須明確，簡潔、獨特，另一方面還要遷就樓盤不同推廣階段的賣點訴求的調(diào)整，所以推廣語必須簡練易記，重點突出。◆ 通暢交通，延伸無限未來雖然我們項目所在地目前看來在五角場地區(qū)上屬較偏的地區(qū)，但其距五角場中心區(qū)域的直線距離是相對較近的，同時靠近交通大動脈滬淞路、內(nèi)環(huán)線、軌道8號先和一號線延伸線，交通是比較方便的。在投放頻率安排上，應采取先適度集中，以較高強度投放，造成市場的轟動效應，同時以硬廣告為主，以形象、概念、和直接的切入主題為主要表現(xiàn)方式，先樹立起產(chǎn)品的的知名度和產(chǎn)品品牌形象，后期配合銷售狀況和SP活動階段性投放，從而達到在最短的銷售周期達到最大經(jīng)濟利潤的推廣目標。同時更要充分認識到我們產(chǎn)品在某些方面比對手差的情況下，盡可能地避免與對手的短兵相接，在市場中盡量制造、挖掘、放大我的優(yōu)勢和長處，即我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異性”， 以引起消費者對我們產(chǎn)品的興趣和關注。途徑二：從近鄰樓盤交換客戶信息指客戶從鄰近樓盤得志我們產(chǎn)品的相關情況。無論是小面積商務辦公樓，還是SOLO型個性住宅，其主流客戶定位清晰明確，且客戶聚集效應較強。醞釀期側(cè)重“感性引導”的方式，強銷期側(cè)重“理性訴求”的手法。另一個需要引起重視的是：由于我們項目目前相對偏遠，可以在凇滬路、五角場中心區(qū)域設置若干戶外廣告看板、或引導性質(zhì)的指示牌、引導旗，同時在周邊小區(qū)設置適當橫幅、巨幅廣告等形式以彌補不足。具體我們應該從以下角度對產(chǎn)品進行完善和包裝：
◆獨樹一幟的產(chǎn)品形態(tài)
利用我們面積有限的地塊作出盡可能完美的規(guī)劃：◆現(xiàn)代、干凈、簡潔而又富有變化的外立面造型◆區(qū)域內(nèi)人性、自然的小環(huán)境◆空中共享綠色中庭◆獨特、人性的房型空間◆新型、綠色、環(huán)保、節(jié)能、健康的建材是現(xiàn)代文明社會發(fā)展所必須的。至此，“MINIO曼頓”，一個充分體現(xiàn)著物業(yè)形態(tài)及完美品質(zhì)的案名呼之欲出，同時，“MINI Office”的清輔發(fā)音和“曼頓”的“仄仄”音韻的完美搭配又使案名朗朗上口、便于記憶?，F(xiàn)代的年輕人，錢不一定掙很多，但已經(jīng)具備相當?shù)耐顿Y意識，在本產(chǎn)品形成一個有相當競爭力的總價優(yōu)勢的同時，其作為一種投資性產(chǎn)品的潛能就自然顯現(xiàn)出來了，因而理所當然吸引了具有商業(yè)投資頭腦的客戶群體。應力求達到我們“獨立、交流、時尚、品質(zhì)、健康”的訴求。以下方案僅供參考客戶定位我們產(chǎn)品潛在的主要客戶應該為：、年輕、時尚白領一族區(qū)域企業(yè)中高級管理人員效益較好的企事業(yè)單位中層職員國家公務員客源區(qū)域分析：本項目周邊區(qū)域（包括旁邊的體育學院職工）五角場一帶中高層管理人員以及周邊效益較好的企事業(yè)單位中層職員個別投資區(qū)域外投資型人士從購買心理上細分:有投資意向，同時追求一種別致的生活情趣。大的方面：可供大家共用的如：會議室、咖啡吧等。先前的“單身公寓”市場反應已經(jīng)說明這一點。結(jié)合優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)管理公司，必定能增加產(chǎn)品的附加植，能更好的吸引目標客戶。，方便、豁達、豪華。 空間設計必須滿足2個人的需要：客戶中的大部分處于單身、獨居或未婚狀態(tài)。廚房一般提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳。新新人類已挑戰(zhàn)過青春的各種可能，全新的工作與生活秩序，不斷上演。提案、協(xié)議、回家倒頭就睡。自由空間之外，擴大交流的范圍，會令生活有更多色彩，不再是一成不變的飲食男女。 目前項目周邊還沒有形成完全的商務或高檔住宅的氛圍與周邊生活配套的缺陷是推向市場的瓶頸點，個案體量較小又是進行“概念推廣”的機會點，基于上述原因?qū)⑽磥砜驮吹闹埸c從產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)移到一種新的生活方式是定位的重點?！粼诒景镐N售周期內(nèi)，預計存在新建樓盤的潛在競爭。◆ 周邊眾多小區(qū)比較陳舊，以及旁邊較大的公交場站等，造成其小區(qū)域環(huán)境整體形象欠佳。未來窗IF社區(qū)地段位置：國順路——黃興路物業(yè)類型：定位為青年公寓（SOHO類型）、酒店（自己經(jīng)營、不售不租） 開發(fā)商：上海鵬欣集團價格（出售）：9000—12000元/平方米裝修狀況：毛坯 戶型面積：58—110平方米建筑面積：總建面4萬平方米，由兩棟高層組成銷售情況：第一期A棟已經(jīng)售磬，二期B棟剛開盤一、項目概況 項目位置 本項目位于楊浦區(qū)的****路——****交匯處，近五角場，項目占地面積約在8萬余平方米左右（估計），環(huán)境比較幽靜，是一處比較適宜人居的地方，但目前比較缺乏商業(yè)氛圍和商務環(huán)境。楊浦房地產(chǎn)市場分析近年來楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。該板塊目前在售的住宅個案較少，只有現(xiàn)代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均價水平已經(jīng)達到了12000元/㎡以上，較其三期的第一批房源單價有500的上漲。報告認為：巴士項目（暫定）作為楊浦北區(qū)一個新型的物業(yè)形態(tài)，率先提出“獨立空間、生態(tài)SOLO”的理念，獨樹一幟，必然會贏得市場先機，因此本報告先著眼五角場周邊主要地產(chǎn)板塊，通過板塊個性分析，解讀項目整體所處的競爭環(huán)境，進而為我們產(chǎn)品的規(guī)劃和定性指明方向。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，楊浦依托高校和國有大中型企業(yè)，以調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構和優(yōu)化城區(qū)功能為主線，以科技教育現(xiàn)代服務業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)為基礎，以居住服務為主導，積極推進以生產(chǎn)功能為主向的綜合功能戰(zhàn)略性調(diào)整。但要明確一點,雖然上述的真實需求可以稱為剛性需求,但在短期內(nèi)如果房價沒有實質(zhì)性的降低的話,剛性需求也會有很大的彈性,不會馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。流動人口中大多數(shù)人在滬已經(jīng)居住一年以上,主要居住在宿舍,其次是居住在租借的私房中,再次是居住在上海居民家中和租借的公房中?！　、拆遷購房:根據(jù)上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2004年拆遷居民住宅為233萬平方米,2003年拆遷居民住宅為475萬方,取兩者平均值為354萬平方米?！?普通住宅近期成交低迷◆ 根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)顯示,最近一段時間雖然商品房整體成交量仍然維持在宏觀調(diào)控以后的較高水平,11月14日11月20日上海全市商品房成交量為55萬平方米,環(huán)比增加16%,其中定向的配套商品房占總成交比例有很大幅度的增長,而普通住宅成交量卻相應降低為21萬平方米,%?？梢娊ㄔO中的國際化大都市的商業(yè)市場其潛在投資價值正被逐步認可。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市已形成了114個大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心需求將迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積將達到250萬平方米，銷售額達600億元。 租金/售價　　 2005年第三季度，上海甲級寫字樓平均租金報價繼續(xù)上揚，雖然其增長幅度有所放緩。在此前連續(xù)三個季度市場維持約60,000平方米的較低吸納量之后，2005年第三季度上海甲級寫字樓市場吸納量猛增，約升至159,300平方米。%%，今年上海上述物業(yè)的租金上漲率已經(jīng)達到了近20%，不能不說是一個奇跡。國家統(tǒng)計局2005年前三季度的數(shù)據(jù)顯示，我國的房價漲幅逐季平穩(wěn)回落。隨著房地產(chǎn)投資和商品房市場價格的快速增長，進入2005年以來，特別是2005年6月前后政府宏觀調(diào)控力度不斷加大，連續(xù)強勢出臺了一系列金融、土地、房產(chǎn)政策，為偏離正常發(fā)展軌道的樓市降溫、使得整個房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，這為房地產(chǎn)也以后長期穩(wěn)定發(fā)展提供了保證。素有樓市“晴雨表”之稱的“國房景氣指數(shù)”，今年以來一直是回落態(tài)勢，處于景氣不景氣的邊緣，在101點左右徘徊。從這部分物業(yè)業(yè)主的構成看，主要是一些從事貿(mào)易、高科技，咨詢，金融保險類公司或從業(yè)人員明顯較優(yōu)，這無疑和上海的整個城市定位相符合。其他吸納量比較集中的區(qū)域還有黃浦區(qū)和徐匯區(qū)，分別達到22,300平方米和8,900平方米。另外，盡管人民幣匯率進行了調(diào)整，但是許多寫字樓仍延續(xù)使用美金作為租金報價單位，使得在轉(zhuǎn)換成人民幣的過程中減少了租金的漲幅。 外資入駐對商業(yè)市場需求和價格上升形成支撐如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中國“搶灘登陸”，美國沃爾瑪、法國家樂福、德國的麥德龍、歐倍德等著名零售巨頭在上海紛紛立足，并且都制定了進一步拓展市場的計劃。今后一段時間上海樓市的市場需求評估隨著供應量的繼續(xù)積累,新一波的降價將在2006年來臨,并且?guī)硪粋€新的成交高潮。　◆真實需求到底有多少　　我們認為,隨著供應量的繼續(xù)積累,新一波的降價將在2006年來臨,并且?guī)硪粋€新的成交高潮。這部分需求基本上由政府提供的配套商品房來安置,同時有部分需求可能轉(zhuǎn)向二手住宅,只有部分需求是出于地段或環(huán)境的考慮會轉(zhuǎn)向購買普通住宅,預計拆遷后購買普通住宅的比例只能占到拆遷購房總面積的20%。580=360萬平方米?！　∑浯?2006年刺激消費可能會成為政府重點關注的一個方面。楊浦知識創(chuàng)新區(qū)在空間上覆蓋區(qū)域全境，是大學校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)三位一體，以開放、合作、互動為特色的“大學的城市、城市的大學”，是上海的“都市硅谷”。一方面大連路隧道的貫通，與浦東的交通往來更加便利；另一方面，現(xiàn)代化的公共交通——M8號線的建設，在該區(qū)域內(nèi)也設有多個站點。包括佳龍花園二期、城市麗苑和紫羅蘭家園在內(nèi)，整個供應量相對較大；盡管受到調(diào)控的影響，但其價格行情已經(jīng)很可觀了。據(jù)政府權威部門的統(tǒng)計：今年18月份，楊浦區(qū)累計新建商品房批準預售套數(shù)2549套，%、%；累計商品房預售成交套數(shù)3447套，面積371140平方米，%、%、%；累計存量房出售套數(shù)9259套，面積673813平方米，%、%，%?！魠^(qū)域現(xiàn)代通暢的交通網(wǎng)絡正全面形成。機會◆周邊居住小區(qū)房較長，有著數(shù)量龐大的潛在區(qū)域客戶。 “定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品。在有了情侶裝之后，你還需要什么呢？SPACE，一個屬于自己的極品青春版居住空間。鄰居就是我們的新朋友，社區(qū)就是我們的新社交圈子。有了公共空間之后，你還需要什么？TIME（時間）新新人類需要數(shù)分鐘內(nèi)即可搞定一切的周邊環(huán)境，余下的時間，想怎樣，就怎樣。甚至這種原則不僅僅適用于沖動但想法不定的年輕消費群。