【正文】 國(guó)際、滬東金融廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)等就位于中心商圈內(nèi)，已經(jīng)開始啟動(dòng)總建面超過(guò)100萬(wàn)平方米的創(chuàng)智天地也僅靠五角場(chǎng)中心區(qū)域，其大有直逼徐家匯的氣勢(shì)。目前該板塊集中在M8線營(yíng)口路段線沿線大多在建項(xiàng)目都將陸續(xù)在7月份集中入市，該板塊將迎來(lái)一波小的供應(yīng)高潮。板塊內(nèi)現(xiàn)行的價(jià)格段為1100015000元/㎡。除去本身發(fā)展了較為成熟的商業(yè)配套外，該板塊最大的特點(diǎn)就是交通的明顯優(yōu)勢(shì)。隨著近年來(lái)?xiàng)钇州^大規(guī)模的市政建設(shè)，巨額的內(nèi)外資紛紛進(jìn)入相關(guān)領(lǐng)域，使得整個(gè)楊浦區(qū)的城市形象煥發(fā)一新，區(qū)域環(huán)境逐步改善，未來(lái)隨著軌道交通的建成、黃浦江沿線開發(fā)以及“知識(shí)型”楊浦工程的啟動(dòng)、五角場(chǎng)城市副中心的建設(shè)將有力的推動(dòng)區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供契機(jī)。市委、市政府對(duì)于楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要決策是楊浦新一輪發(fā)展的重大歷史機(jī)遇，并提出了“知識(shí)楊浦”的主導(dǎo)城市功能?！　钇謪^(qū)為上海市人口聚集的傳統(tǒng)老城區(qū)，楊浦區(qū)傳統(tǒng)的居住環(huán)境較差，同時(shí)前幾年相對(duì)于其他區(qū)而言，楊浦的發(fā)展速度相對(duì)滯后，曾經(jīng)是“老舊、落后”的代名詞?！　∈紫?2005年積累了大量的供應(yīng)壓力需要在2006年獲得消化緩解,價(jià)格會(huì)繼續(xù)降低。　　則2006年普通住宅實(shí)際購(gòu)房年需求預(yù)計(jì)為:(改善型購(gòu)普通住宅＋外來(lái)人口購(gòu)普通住宅)＋結(jié)婚購(gòu)普通住宅＋拆遷型購(gòu)普通住宅＋投資型購(gòu)普通住宅20%=(811＋360)＋392＋127＋103520%≈1700萬(wàn)平方米。按照流動(dòng)人口平均在上海5年左右可以購(gòu)房,兩人組成家庭,購(gòu)房面積80平方米來(lái)計(jì)算,當(dāng)然這部分購(gòu)房需求也會(huì)有部分轉(zhuǎn)向二手住宅,則外來(lái)人口每年購(gòu)房面積可以預(yù)測(cè)為:50015%247。則,結(jié)婚購(gòu)房面積可以預(yù)測(cè)為:80%80=392萬(wàn)平方米。則總的拆遷購(gòu)房面積為354=637萬(wàn)平方米?！　、投資購(gòu)房:我們認(rèn)為投資性購(gòu)買住宅的比例占2004年商品房總成交面積的30%左右,即:345030%=1035萬(wàn)平方米。　 造成最近普通住宅成交低迷的情況在很大程度上是由于之前以降價(jià)為主的促銷手段使購(gòu)房者進(jìn)入了促銷疲勞期,并且實(shí)際上大部分樓盤降價(jià)幅度并不大,因此在金九銀十的短暫成交高潮之后,市場(chǎng)成交又進(jìn)入了低潮期?！　∪绻》啃枨竽鼙挥行Ъぐl(fā)的話,2006年的市場(chǎng)成交情況將在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。因此，著眼于長(zhǎng)期發(fā)展的外資進(jìn)駐將對(duì)上海市的商業(yè)市場(chǎng)上升構(gòu)成有力支撐。投資商業(yè)市場(chǎng)的外資除一些中小投資者外，基本上是跨國(guó)零售巨頭。在完成大規(guī)模住宅建設(shè)之后，商業(yè)市場(chǎng)將逐步成熟，商業(yè)市場(chǎng)的增量將趨于平緩。在陸家嘴，由于匯亞大廈和花旗集團(tuán)大廈建成入市并開始入駐租戶，%。雖然上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)依舊十分緊張，但是由于本季度許多早期物業(yè)中的很多租戶都紛紛搬走遷至品質(zhì)更好的新建物業(yè)，使得甲級(jí)寫字樓整體平均租金缺乏上漲動(dòng)力。在人民廣場(chǎng)區(qū)域隨著都市總部大樓的完工入市，市場(chǎng)緊張局面得到了暫時(shí)的緩解，%。其中兩個(gè)物業(yè)位于陸家嘴區(qū)域，使得本季度大部分吸納量都集中在此，%。上海商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度決定了商業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)容。特別是經(jīng)過(guò)今年的房產(chǎn)新政的考驗(yàn)，人們發(fā)現(xiàn)上述物業(yè)的抗跌性也明顯高于純住宅的項(xiàng)目，當(dāng)然，其對(duì)地段的要求相對(duì)苛刻。今年一季度上海甲級(jí)辦公樓的整體吸納量明顯加速。去年全國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅卻在14％至15％之間。2004年更是實(shí)現(xiàn)了大副的增長(zhǎng)，相對(duì)而言，2005年的增副、價(jià)格有了一定程度的回落，仍在比較正常的氛圍內(nèi)，增速高于其他各類投資主體。95 / 96上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)定位報(bào)告一、上海地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)概況2003—2004年，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資總量擴(kuò)張，市場(chǎng)供需兩旺，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)總體合理的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位仍在凸顯。％，％，％。上海商用地產(chǎn)場(chǎng)市場(chǎng)概況據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，隨著國(guó)內(nèi)外資本源源不斷的匯集，上海國(guó)際化大都市的地位已逐步確立，加之2010年世博會(huì)的拉動(dòng)效應(yīng)，自從去年以來(lái)，上海的辦公樓、酒店式公寓、高檔住宅等的市場(chǎng)需求量一路走高、租金也水漲船高，漲幅已達(dá)亞洲第一、全球第三。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，除了各類甲級(jí)寫字樓租賃興旺、乙級(jí)寫字樓銷售順暢外，其他類型的概念物業(yè)如： SOLO、SOHO、酒店式公寓等更是倍受市場(chǎng)追寵，也因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少上述類型的產(chǎn)品面市，實(shí)際反響也相當(dāng)不錯(cuò)。另外，隨著外資的大量進(jìn)入，外資的駐滬機(jī)構(gòu)和代表處的數(shù)量會(huì)大幅增加，其市場(chǎng)需求量也會(huì)明顯放大。如此驚人的吸納量增幅主要?dú)w因于在本季度許多新近完工的寫字樓物業(yè)開始入駐租戶，如匯亞大廈、花旗集團(tuán)大廈及都市總部大樓。在上海的幾個(gè)大型商務(wù)圈中，南京西路和淮海路區(qū)域的剩余供應(yīng)仍然最為緊張，% 和 %。截至九月底上海全市范圍內(nèi)，%。 　　 上海租金最高的區(qū)域仍然在南京西路和淮海路沿線，%，%。%的規(guī)定保守計(jì)算，—340萬(wàn)平方米，%%。由此可見(jiàn)其對(duì)于商鋪的需求仍會(huì)增加。在20世紀(jì)80、90年代，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)“三高”，已表明了外資源源不斷地進(jìn)入所具有的重要作用。那么,在一年內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求到底有多少呢?　　要判斷未來(lái)一年的普通住宅需求,首先需要對(duì)2005年之前的住宅購(gòu)房需求進(jìn)行分析,在此基礎(chǔ)上判斷2006年的普通住宅購(gòu)房需求?！　“凑丈虾＞W(wǎng)上房地產(chǎn)11月23日的成交數(shù)據(jù)顯示,截至當(dāng)天全年普通住宅累計(jì)成交面積為1542萬(wàn)平方米,按此水平預(yù)計(jì)2005年全年非定向的普通住宅成交面積不會(huì)超過(guò)1700萬(wàn)平方米。那么,在一年內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求到底有多少呢?　　我們認(rèn)為： 2005年之前的住宅購(gòu)房需求主要有以下幾個(gè)方面:投資購(gòu)房、拆遷購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、外來(lái)人口定居購(gòu)房、改善型購(gòu)房。由于拆遷的都是一些老式住房,動(dòng)遷人口之前的人均居住面積遠(yuǎn)達(dá)不到現(xiàn)在上海市的人均居住面積水平,居民再次購(gòu)房后的居住面積之和應(yīng)大于原來(lái)的,?！　、結(jié)婚購(gòu)房:根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),上海最近5年的結(jié)婚人數(shù)分別為:、,取其算術(shù)平均值為:,假設(shè)其中80%需購(gòu)婚房,婚房面積為80平方米，但也有一部分結(jié)婚購(gòu)房需求會(huì)轉(zhuǎn)向二手住宅,。在上海購(gòu)買住房的流動(dòng)人口為經(jīng)濟(jì)富裕并且打算長(zhǎng)期居留上海的群體,預(yù)計(jì)占到外來(lái)人口數(shù)量的15%左右?！　∮捎诟纳菩唾?gòu)房和外來(lái)人口購(gòu)房在此之前有一定程度的透支,；結(jié)婚購(gòu)房和拆遷型購(gòu)房屬于剛性需求,雖然在目前可以延遲購(gòu)房,但在未來(lái)會(huì)保持穩(wěn)定；投資型購(gòu)房需求有較大萎縮,預(yù)計(jì)為之前投資購(gòu)房數(shù)量的20%左右?！　〉怯袃牲c(diǎn)決定了未來(lái)一年內(nèi)普通住宅成交還會(huì)在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn),不會(huì)維持在最近幾周較低的水平。二、項(xiàng)目區(qū)域概況概況楊浦區(qū)地處上海市中心城區(qū)的東北部，東、南臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔江相望，常住人口124萬(wàn)。同時(shí)，該區(qū)域高校和科研院所比較集中，高等教育、研發(fā)創(chuàng)新是楊浦的主要特色優(yōu)勢(shì)。作為城市基本建設(shè)重中之重的道路交通和城市商業(yè)、商務(wù)、居住區(qū)的建設(shè)更是被政府如提到了前所未有的高度，在完善地區(qū)基本居住功能的同時(shí)，加快江灣—五角場(chǎng)城市副中心的規(guī)劃建設(shè)，加快黃浦江兩岸與復(fù)興島發(fā)展帶的開發(fā)建設(shè)。大連路控江路板塊大連路控江路板塊是楊浦區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟的板塊，價(jià)格也屬于引領(lǐng)本區(qū)的地位。目前該板塊內(nèi)的代表個(gè)案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。黃興綠地板塊作為楊浦區(qū)內(nèi)又一塊城市綠肺，將依托其景觀優(yōu)勢(shì)規(guī)劃建設(shè)以“四高”為標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)模型現(xiàn)代化小區(qū)。五角場(chǎng)地區(qū)將形成現(xiàn)代城市副中心、市級(jí)商業(yè)中心和公共文化活動(dòng)中心，真正將成為上海東北角的一顆璀璨明珠，未來(lái)房產(chǎn)將集中開發(fā)綜合型的物業(yè)。2002004年區(qū)域市場(chǎng)更是呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象，2005年楊浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著區(qū)域大市政交通的建設(shè)、生活環(huán)境的改善，房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)活躍。下面是五角場(chǎng)地區(qū)周邊一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（以非住宅類為主）的大致情況：上海滬東金融大廈地段位置：五角場(chǎng)翔殷路1128號(hào)物業(yè)類型：商場(chǎng)、寫字樓開發(fā)商：上海天誠(chéng)置業(yè)有限公司價(jià)格（目前只租不售）：—裝修狀況：裝修和毛坯都有占地面積：4862平米建筑面積：48239平米戶型面積：200—2000平米開盤時(shí)間：2002年1月1日目前租售情況：尚有4層空置學(xué)習(xí)廣場(chǎng)地段位置：國(guó)順路288號(hào)（靠近四平路）物業(yè)類型：辦公樓開發(fā)商：上海遠(yuǎn)程教育集團(tuán)價(jià)格（出租）：—裝修狀況：初裝修占地面積：2600平米建筑面積：23000平米戶型面積：40平米—200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平方米開盤時(shí)間：2004年11月1日海上海LOFT地段位置：飛虹路600號(hào)（近大連路）物業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：上實(shí)發(fā)展價(jià)格（出售）：均價(jià)15000元/平方米（LOFT10號(hào)樓），兩期均價(jià)分別為13806元/平方米、14827元/平方米裝修狀況：毛坯建筑面積：3幢共76000平方米開盤日期：共三次開盤，最新一次開盤是2005年9月2日租售情況：到調(diào)查日止，共320套剩余96套，銷售率為70%創(chuàng)智天地地段位置：國(guó)立路——凇滬路（江灣體育場(chǎng)一帶）物業(yè)類型：住宅、商住綜合樓、寫字樓、商場(chǎng)及文體中心開發(fā)商：香港瑞安集團(tuán)價(jià)格（出售）：均價(jià)15000元/平方米起裝修狀況：裝修建筑面積：總共超過(guò)100萬(wàn)平方米銷售情況：第一期即將開盤其他：本項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)至2010年才能完成全部項(xiàng)目開 發(fā)。項(xiàng)目周邊環(huán)境 根據(jù)我們掌握的情況：本項(xiàng)目周邊匯聚了眾多的普通居民住宅區(qū)（房齡大多較長(zhǎng)）：如體育新村、長(zhǎng)海新村、國(guó)和新村等，以及大型公交總站、上海體育學(xué)院等，另外江灣體育場(chǎng)也僅隔數(shù)條街?！?距離交通主干道較遠(yuǎn)，車輛相對(duì)較少，區(qū)域環(huán)境較為幽靜。◆目前其旁邊的街區(qū)比較陳舊，甚至不太規(guī)范，更對(duì)其區(qū)域形象造成不良影響?！糁苓叴笠?guī)模的市政改造、眾多新的企業(yè)、商場(chǎng)、公司的進(jìn)駐，都將會(huì)帶入潛在的客戶。◆外地客戶不可貸款，影響一定客戶群體。產(chǎn)品定位：由于本項(xiàng)目占地面積僅一萬(wàn)多平方米，在項(xiàng)目立項(xiàng)上是作為一非住宅項(xiàng)目來(lái)規(guī)劃的，靠近江灣體育城和上海體育學(xué)院，雖然因?yàn)槠渲苓吺抢吓f的普通居民住宅區(qū)，目前的整體環(huán)境還不是太理想，但著眼本區(qū)域以后的發(fā)展前景，以及附近街區(qū)的良好市容市貌，我們有理由認(rèn)為：本區(qū)域還是大有潛力可挖的，因此我們建議：◆：產(chǎn)品定位一：依據(jù)目前市場(chǎng)對(duì)不同類型物業(yè)的反響及我們項(xiàng)目及周邊環(huán)境特點(diǎn)：針對(duì)年輕一族客戶群體、自由職業(yè)者等時(shí)尚人士，兼顧二次購(gòu)房的投資客源，以區(qū)域生活機(jī)能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個(gè)性、細(xì)節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局，導(dǎo)入國(guó)外流行的—— “solo”