【正文】 國際、滬東金融廣場、萬達國際廣場等就位于中心商圈內(nèi)，已經(jīng)開始啟動總建面超過100萬平方米的創(chuàng)智天地也僅靠五角場中心區(qū)域，其大有直逼徐家匯的氣勢。目前該板塊集中在M8線營口路段線沿線大多在建項目都將陸續(xù)在7月份集中入市，該板塊將迎來一波小的供應(yīng)高潮。板塊內(nèi)現(xiàn)行的價格段為1100015000元/㎡。除去本身發(fā)展了較為成熟的商業(yè)配套外，該板塊最大的特點就是交通的明顯優(yōu)勢。隨著近年來楊浦較大規(guī)模的市政建設(shè)，巨額的內(nèi)外資紛紛進入相關(guān)領(lǐng)域，使得整個楊浦區(qū)的城市形象煥發(fā)一新，區(qū)域環(huán)境逐步改善，未來隨著軌道交通的建成、黃浦江沿線開發(fā)以及“知識型”楊浦工程的啟動、五角場城市副中心的建設(shè)將有力的推動區(qū)域高檔物業(yè)市場的發(fā)展，為本項目的建設(shè)提供契機。市委、市政府對于楊浦知識創(chuàng)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要決策是楊浦新一輪發(fā)展的重大歷史機遇，并提出了“知識楊浦”的主導(dǎo)城市功能。　　楊浦區(qū)為上海市人口聚集的傳統(tǒng)老城區(qū)，楊浦區(qū)傳統(tǒng)的居住環(huán)境較差，同時前幾年相對于其他區(qū)而言，楊浦的發(fā)展速度相對滯后，曾經(jīng)是“老舊、落后”的代名詞?！　∈紫?2005年積累了大量的供應(yīng)壓力需要在2006年獲得消化緩解,價格會繼續(xù)降低。　　則2006年普通住宅實際購房年需求預(yù)計為:(改善型購普通住宅＋外來人口購普通住宅)＋結(jié)婚購普通住宅＋拆遷型購普通住宅＋投資型購普通住宅20%=(811＋360)＋392＋127＋103520%≈1700萬平方米。按照流動人口平均在上海5年左右可以購房,兩人組成家庭,購房面積80平方米來計算,當(dāng)然這部分購房需求也會有部分轉(zhuǎn)向二手住宅,則外來人口每年購房面積可以預(yù)測為:50015%247。則,結(jié)婚購房面積可以預(yù)測為:80%80=392萬平方米。則總的拆遷購房面積為354=637萬平方米?！　、投資購房:我們認為投資性購買住宅的比例占2004年商品房總成交面積的30%左右,即:345030%=1035萬平方米?！?造成最近普通住宅成交低迷的情況在很大程度上是由于之前以降價為主的促銷手段使購房者進入了促銷疲勞期,并且實際上大部分樓盤降價幅度并不大,因此在金九銀十的短暫成交高潮之后,市場成交又進入了低潮期?！　∪绻》啃枨竽鼙挥行Ъぐl(fā)的話,2006年的市場成交情況將在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。因此，著眼于長期發(fā)展的外資進駐將對上海市的商業(yè)市場上升構(gòu)成有力支撐。投資商業(yè)市場的外資除一些中小投資者外，基本上是跨國零售巨頭。在完成大規(guī)模住宅建設(shè)之后，商業(yè)市場將逐步成熟，商業(yè)市場的增量將趨于平緩。在陸家嘴，由于匯亞大廈和花旗集團大廈建成入市并開始入駐租戶，%。雖然上海甲級寫字樓供應(yīng)依舊十分緊張，但是由于本季度許多早期物業(yè)中的很多租戶都紛紛搬走遷至品質(zhì)更好的新建物業(yè)，使得甲級寫字樓整體平均租金缺乏上漲動力。在人民廣場區(qū)域隨著都市總部大樓的完工入市，市場緊張局面得到了暫時的緩解，%。其中兩個物業(yè)位于陸家嘴區(qū)域，使得本季度大部分吸納量都集中在此，%。上海商業(yè)市場的規(guī)模還將繼續(xù)擴大上海經(jīng)濟發(fā)展的速度決定了商業(yè)市場的擴容。特別是經(jīng)過今年的房產(chǎn)新政的考驗，人們發(fā)現(xiàn)上述物業(yè)的抗跌性也明顯高于純住宅的項目，當(dāng)然，其對地段的要求相對苛刻。今年一季度上海甲級辦公樓的整體吸納量明顯加速。去年全國房價的漲幅卻在14％至15％之間。2004年更是實現(xiàn)了大副的增長，相對而言，2005年的增副、價格有了一定程度的回落，仍在比較正常的氛圍內(nèi)，增速高于其他各類投資主體。95 / 96上海市房地產(chǎn)市場的市場定位報告一、上海地產(chǎn)宏觀市場特點概況2003—2004年，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資總量擴張，市場供需兩旺，市場結(jié)構(gòu)總體合理的態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位仍在凸顯。％，％，％。上海商用地產(chǎn)場市場概況據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，隨著國內(nèi)外資本源源不斷的匯集，上海國際化大都市的地位已逐步確立，加之2010年世博會的拉動效應(yīng)，自從去年以來，上海的辦公樓、酒店式公寓、高檔住宅等的市場需求量一路走高、租金也水漲船高，漲幅已達亞洲第一、全球第三。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，除了各類甲級寫字樓租賃興旺、乙級寫字樓銷售順暢外，其他類型的概念物業(yè)如： SOLO、SOHO、酒店式公寓等更是倍受市場追寵，也因此，市場上出現(xiàn)了不少上述類型的產(chǎn)品面市，實際反響也相當(dāng)不錯。另外，隨著外資的大量進入，外資的駐滬機構(gòu)和代表處的數(shù)量會大幅增加，其市場需求量也會明顯放大。如此驚人的吸納量增幅主要歸因于在本季度許多新近完工的寫字樓物業(yè)開始入駐租戶，如匯亞大廈、花旗集團大廈及都市總部大樓。在上海的幾個大型商務(wù)圈中，南京西路和淮海路區(qū)域的剩余供應(yīng)仍然最為緊張，% 和 %。截至九月底上海全市范圍內(nèi)，%。 　　 上海租金最高的區(qū)域仍然在南京西路和淮海路沿線，%，%。%的規(guī)定保守計算，—340萬平方米，%%。由此可見其對于商鋪的需求仍會增加。在20世紀(jì)80、90年代，香港房地產(chǎn)市場的持續(xù)“三高”，已表明了外資源源不斷地進入所具有的重要作用。那么,在一年內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場的真實需求到底有多少呢?　　要判斷未來一年的普通住宅需求,首先需要對2005年之前的住宅購房需求進行分析,在此基礎(chǔ)上判斷2006年的普通住宅購房需求。　　按照上海網(wǎng)上房地產(chǎn)11月23日的成交數(shù)據(jù)顯示,截至當(dāng)天全年普通住宅累計成交面積為1542萬平方米,按此水平預(yù)計2005年全年非定向的普通住宅成交面積不會超過1700萬平方米。那么,在一年內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場的真實需求到底有多少呢?　　我們認為： 2005年之前的住宅購房需求主要有以下幾個方面:投資購房、拆遷購房、結(jié)婚購房、外來人口定居購房、改善型購房。由于拆遷的都是一些老式住房,動遷人口之前的人均居住面積遠達不到現(xiàn)在上海市的人均居住面積水平,居民再次購房后的居住面積之和應(yīng)大于原來的,?！　、結(jié)婚購房:根據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),上海最近5年的結(jié)婚人數(shù)分別為:、,取其算術(shù)平均值為:,假設(shè)其中80%需購婚房,婚房面積為80平方米，但也有一部分結(jié)婚購房需求會轉(zhuǎn)向二手住宅,。在上海購買住房的流動人口為經(jīng)濟富裕并且打算長期居留上海的群體,預(yù)計占到外來人口數(shù)量的15%左右?！　∮捎诟纳菩唾彿亢屯鈦砣丝谫彿吭诖酥坝幸欢ǔ潭鹊耐钢?；結(jié)婚購房和拆遷型購房屬于剛性需求,雖然在目前可以延遲購房,但在未來會保持穩(wěn)定；投資型購房需求有較大萎縮,預(yù)計為之前投資購房數(shù)量的20%左右。　　但是有兩點決定了未來一年內(nèi)普通住宅成交還會在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn),不會維持在最近幾周較低的水平。二、項目區(qū)域概況概況楊浦區(qū)地處上海市中心城區(qū)的東北部，東、南臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔江相望，常住人口124萬。同時，該區(qū)域高校和科研院所比較集中，高等教育、研發(fā)創(chuàng)新是楊浦的主要特色優(yōu)勢。作為城市基本建設(shè)重中之重的道路交通和城市商業(yè)、商務(wù)、居住區(qū)的建設(shè)更是被政府如提到了前所未有的高度，在完善地區(qū)基本居住功能的同時，加快江灣—五角場城市副中心的規(guī)劃建設(shè)，加快黃浦江兩岸與復(fù)興島發(fā)展帶的開發(fā)建設(shè)。大連路控江路板塊大連路控江路板塊是楊浦區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展最為成熟的板塊，價格也屬于引領(lǐng)本區(qū)的地位。目前該板塊內(nèi)的代表個案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。黃興綠地板塊作為楊浦區(qū)內(nèi)又一塊城市綠肺，將依托其景觀優(yōu)勢規(guī)劃建設(shè)以“四高”為標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)模型現(xiàn)代化小區(qū)。五角場地區(qū)將形成現(xiàn)代城市副中心、市級商業(yè)中心和公共文化活動中心，真正將成為上海東北角的一顆璀璨明珠，未來房產(chǎn)將集中開發(fā)綜合型的物業(yè)。2002004年區(qū)域市場更是呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象，2005年楊浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著區(qū)域大市政交通的建設(shè)、生活環(huán)境的改善，房產(chǎn)市場繼續(xù)活躍。下面是五角場地區(qū)周邊一些商業(yè)地產(chǎn)項目（以非住宅類為主）的大致情況：上海滬東金融大廈地段位置：五角場翔殷路1128號物業(yè)類型：商場、寫字樓開發(fā)商：上海天誠置業(yè)有限公司價格（目前只租不售）：—裝修狀況：裝修和毛坯都有占地面積：4862平米建筑面積：48239平米戶型面積：200—2000平米開盤時間：2002年1月1日目前租售情況：尚有4層空置學(xué)習(xí)廣場地段位置：國順路288號（靠近四平路）物業(yè)類型：辦公樓開發(fā)商：上海遠程教育集團價格（出租）：—裝修狀況：初裝修占地面積：2600平米建筑面積：23000平米戶型面積：40平米—200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平方米開盤時間：2004年11月1日海上海LOFT地段位置：飛虹路600號（近大連路）物業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：上實發(fā)展價格（出售）：均價15000元/平方米（LOFT10號樓），兩期均價分別為13806元/平方米、14827元/平方米裝修狀況：毛坯建筑面積：3幢共76000平方米開盤日期：共三次開盤，最新一次開盤是2005年9月2日租售情況：到調(diào)查日止，共320套剩余96套，銷售率為70%創(chuàng)智天地地段位置：國立路——凇滬路（江灣體育場一帶）物業(yè)類型：住宅、商住綜合樓、寫字樓、商場及文體中心開發(fā)商：香港瑞安集團價格（出售）：均價15000元/平方米起裝修狀況：裝修建筑面積：總共超過100萬平方米銷售情況：第一期即將開盤其他：本項目開發(fā)周期較長，預(yù)計至2010年才能完成全部項目開 發(fā)。項目周邊環(huán)境 根據(jù)我們掌握的情況：本項目周邊匯聚了眾多的普通居民住宅區(qū)（房齡大多較長）：如體育新村、長海新村、國和新村等，以及大型公交總站、上海體育學(xué)院等，另外江灣體育場也僅隔數(shù)條街?！?距離交通主干道較遠，車輛相對較少，區(qū)域環(huán)境較為幽靜。◆目前其旁邊的街區(qū)比較陳舊，甚至不太規(guī)范，更對其區(qū)域形象造成不良影響?！糁苓叴笠?guī)模的市政改造、眾多新的企業(yè)、商場、公司的進駐，都將會帶入潛在的客戶。◆外地客戶不可貸款，影響一定客戶群體。產(chǎn)品定位：由于本項目占地面積僅一萬多平方米，在項目立項上是作為一非住宅項目來規(guī)劃的，靠近江灣體育城和上海體育學(xué)院，雖然因為其周邊是老舊的普通居民住宅區(qū)，目前的整體環(huán)境還不是太理想，但著眼本區(qū)域以后的發(fā)展前景，以及附近街區(qū)的良好市容市貌，我們有理由認為：本區(qū)域還是大有潛力可挖的，因此我們建議：◆：產(chǎn)品定位一：依據(jù)目前市場對不同類型物業(yè)的反響及我們項目及周邊環(huán)境特點：針對年輕一族客戶群體、自由職業(yè)者等時尚人士，兼顧二次購房的投資客源，以區(qū)域生活機能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個性、細節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局，導(dǎo)入國外流行的—— “solo”