【正文】 評(píng)估的水分眾所周知，毋庸多言，除此之外，還有很多問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商欠付工程款，施工方將根據(jù)合同法享有優(yōu)先于抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)；如果房產(chǎn)抵押后辦理預(yù)售，那么對(duì)于售出房屋，買(mǎi)售人享有優(yōu)先于抵押權(quán)人的權(quán)益，甚至在開(kāi)發(fā)商違規(guī)預(yù)售的情況下，法院也有可能優(yōu)先保護(hù)支付了所謂會(huì)員費(fèi)、排號(hào)費(fèi)的購(gòu)房人的利益；在建工程抵押中，如果抵押物不能如期竣工，變成爛尾樓，抵押物價(jià)值不僅會(huì)大大低于評(píng)估價(jià)值，其變現(xiàn)能力也會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害；有的開(kāi)發(fā)商以造城式的模式搞開(kāi)發(fā)，他們提供的單體抵押物往往難以處置；一些地方性的小規(guī)模開(kāi)發(fā)商，之所以能夠拿到好項(xiàng)目，往往是跟政府存在潛在的默契或者私下的協(xié)議，如果發(fā)生爭(zhēng)議，項(xiàng)目的變現(xiàn)難度非常大；一些地方政府給平臺(tái)公司違規(guī)辦證，沒(méi)有足額繳納出讓金，抵押物存在重大瑕疵；如果抵押物已經(jīng)出租，并且租期很長(zhǎng)，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，法院也難以處置。此外，股權(quán)、應(yīng)收賬款、收費(fèi)權(quán)成為很常見(jiàn)的質(zhì)押標(biāo)的。應(yīng)收賬款應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)形成、合法有效且債務(wù)人對(duì)債權(quán)人不享有實(shí)質(zhì)性抗辯權(quán)的債權(quán)。而且這些收費(fèi)權(quán)的處置方式并不明確。（七）保證擔(dān)保保證擔(dān)保的核心在兩點(diǎn)，一是保證本身的效力問(wèn)題，二是保證的實(shí)質(zhì)擔(dān)保力問(wèn)題。信托財(cái)產(chǎn)的份額化表現(xiàn)形式為這一增信機(jī)制提供了前提。而有的信托公司則由于實(shí)質(zhì)的介入目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)，而與原有經(jīng)營(yíng)者發(fā)生矛盾，影響到目標(biāo)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為，與目標(biāo)公司本身對(duì)賭，是明顯的名為聯(lián)營(yíng)、實(shí)為借貸，違背公司制度的基本精神，損害了目標(biāo)公司潛在債權(quán)人的利益，應(yīng)為無(wú)效；與其他股東或者高管對(duì)賭，不損害目標(biāo)公司及其債權(quán)人的利益，而且有利于鼓勵(lì)投資，只要協(xié)議雙方意思表示真實(shí)，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。金錢(qián)擔(dān)保是在擔(dān)保法司法解釋中明確下來(lái)的，在銀行貸款業(yè)務(wù)中得到一定應(yīng)用。另一種則是認(rèn)為無(wú)論什么風(fēng)險(xiǎn)，只要經(jīng)過(guò)披露，都可以規(guī)避。（十四）原狀分配一般認(rèn)為股權(quán)投資是風(fēng)險(xiǎn)更大的投資方式。如果統(tǒng)計(jì)一下資管公司接盤(pán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，估計(jì)大部分都在風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控的區(qū)域。一方面實(shí)力雄厚的股東可以通過(guò)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓幫助信托公司渡過(guò)個(gè)別項(xiàng)目的兌付危機(jī)，以保全公司的行業(yè)聲譽(yù)。目前，信托相關(guān)法律規(guī)定本身就很不完善，更何況信托對(duì)于多數(shù)法官來(lái)說(shuō)還是個(gè)陌生事物，信托公司的業(yè)務(wù)操作在司法領(lǐng)域難免存在較大爭(zhēng)議。而且司法解釋不會(huì)直接在現(xiàn)有法律基礎(chǔ)上大量造法。不過(guò)公證債權(quán)文書(shū)的強(qiáng)制執(zhí)行在司法實(shí)踐中仍存在一些爭(zhēng)議，信托公司的一些操作模式尚缺乏司法檢驗(yàn)，未必會(huì)得到認(rèn)可。信托風(fēng)控的問(wèn)題也遠(yuǎn)不限于筆者所列，隨著兌付風(fēng)險(xiǎn)在個(gè)案中的暴露，各種潛在問(wèn)題將在糾紛解決、司法審判甚至是記者的事后走訪中被逐個(gè)暴露出來(lái)。信托業(yè)的看家本領(lǐng)本在于能夠以專業(yè)的手段發(fā)現(xiàn)、排除、控制項(xiàng)目進(jìn)程中的風(fēng)險(xiǎn)，穿越密布的荊棘尋找誘人的獵物，可是各種客觀原因讓信托業(yè)過(guò)了幾年坐地即可生財(cái)?shù)氖娣兆?，不知不覺(jué)間就從昔日命運(yùn)多舛、形消體瘦的模樣長(zhǎng)成了今天的膀大腰圓。優(yōu)秀的信托經(jīng)理不應(yīng)只是一味追求業(yè)績(jī)指標(biāo)，而是能充分運(yùn)用專業(yè)知識(shí)在法律框架內(nèi)利用牌照和制度賦予的各種便利，發(fā)現(xiàn)好項(xiàng)目，把項(xiàng)目做好。如果說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)層是信托公司的大腦，那么中臺(tái)就是決策機(jī)制的眼睛。當(dāng)基金、券商資管淡化了制度紅利和牌照優(yōu)勢(shì)，當(dāng)證監(jiān)會(huì)的諸多新政為中小企業(yè)發(fā)債、股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了靈活渠道，信托公司單是回歸信托本業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要專注信托，做好信托，打造信托業(yè)的航空母艦和百年老店。如今，他必須要強(qiáng)健自己的筋骨、壯實(shí)自己的體格、豐富自己的大腦，真正成為資管行業(yè)的巨人。如果房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫，眼下的一些兌付案件不過(guò)是一場(chǎng)凄風(fēng)苦雨的前奏。未來(lái)，信托業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是經(jīng)營(yíng)理念的深度調(diào)整、管理機(jī)制的不斷完善和對(duì)優(yōu)秀人才的爭(zhēng)相延攬。真正的創(chuàng)新需要綜合素質(zhì)很高的信托經(jīng)理。不過(guò)借助于信托財(cái)產(chǎn)的份額化表現(xiàn)形式、風(fēng)險(xiǎn)隔離功能和信托牌照的全能特點(diǎn)，可以設(shè)計(jì)出最優(yōu)化的風(fēng)控措施。實(shí)則不然，做好抵押擔(dān)保僅僅是信托風(fēng)控的起點(diǎn)，而且抱持這種觀念的人也未必就能把抵押擔(dān)保做實(shí)。實(shí)際上，信托業(yè)的風(fēng)控手段又何止于這些。指望最高院的司法解釋來(lái)推動(dòng)信托立法恐怕是不現(xiàn)實(shí)的。最致命的是，一些法律意識(shí)淡薄的信托經(jīng)理在盡調(diào)、談判和為了規(guī)避監(jiān)管政策而幫助融資方粉飾項(xiàng)目的過(guò)程中已經(jīng)留下了許多管理失職的把柄，再好的律師恐怕也回天乏力。當(dāng)兌付風(fēng)險(xiǎn)只是個(gè)案危機(jī)的時(shí)候，股東有能力協(xié)調(diào)，但如果爆發(fā)區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)，兌付案件越來(lái)越多，恐怕股東也是有心無(wú)力，更何況即便政府出面，如果企業(yè)不景氣，協(xié)調(diào)也難有實(shí)質(zhì)效果。資管公司的事后接盤(pán)算不上是信托的風(fēng)控措施，也不是一種常態(tài)化的兜底措施。這種做法的實(shí)質(zhì)是延遲風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然如果確實(shí)看好融資方未來(lái)的償債能力，本身也無(wú)可非議。不少由銀行介紹資金來(lái)源和用途的單一資金信托項(xiàng)目，許多人認(rèn)為信托公司不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，一方面是認(rèn)為銀行要承擔(dān)責(zé)任，另一方面則是認(rèn)為只要向委托人充分披露風(fēng)險(xiǎn)，信托公司即可免責(zé)。（十三）向委托人披露風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)披露既是信托公司履行盡職義務(wù)的要求，也是規(guī)避自身職責(zé)的手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目中，資金監(jiān)管有利于擬投資項(xiàng)目如期竣工，抵押物持續(xù)增值。這是信托機(jī)制所獨(dú)有的，有助于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，結(jié)構(gòu)化的內(nèi)部增信只有在信托項(xiàng)目雖未實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益但能保證多數(shù)受益人基本利益時(shí)才有意義。法定代表人的連帶保證。但是，抵質(zhì)押措施作為風(fēng)控手段的核心不在于能否辦理，而在于可否變現(xiàn)。目前信托業(yè)務(wù)中運(yùn)用比較多的是高速公路收費(fèi)權(quán)、物業(yè)收費(fèi)權(quán)、景區(qū)收費(fèi)權(quán)等。去年出現(xiàn)問(wèn)題的某礦產(chǎn)類信托項(xiàng)目，目標(biāo)企業(yè)股權(quán)質(zhì)押后，其實(shí)際控制人竟仍可以對(duì)質(zhì)押股權(quán)進(jìn)行輾轉(zhuǎn)騰挪，從記者事后報(bào)道的情況推斷，質(zhì)押環(huán)節(jié)有可能存在問(wèn)題。動(dòng)產(chǎn)抵質(zhì)押的缺陷在于：一是可移動(dòng)性，難以控制；二是除車(chē)輛等特殊動(dòng)產(chǎn)外，企業(yè)機(jī)器設(shè)備、原材料、庫(kù)存貨物等抵押物的變現(xiàn)能力可能會(huì)比較差，而且折舊很快。抵押品的評(píng)估必須結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)綜合判斷，一些頻頻登上泡沫風(fēng)險(xiǎn)排行榜的城市還是應(yīng)當(dāng)慎重觸碰。此外，個(gè)別項(xiàng)目中，法律合規(guī)部門(mén)在各種主動(dòng)和被動(dòng)因素的促使下，更是徹底為項(xiàng)目