【正文】 （5）其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。以最小的投入獲得最大收益，是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的直接動(dòng)機(jī)和最終目的，成本的高低直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，而影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本高低的因素有多個(gè)，稅收是其中非常重要的因素。納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧,需制定合適房?jī)r(jià)，降低土地增值稅稅負(fù)。如果能想辦法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是能節(jié)省稅款的。估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值是800萬(wàn)元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為100萬(wàn)元。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了省稅的目的。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，“自2003年1月1日起，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬(wàn)元為限。為吸引更多的客戶(hù)，企業(yè)決定增加開(kāi)發(fā)成本，改善住房環(huán)境，增大投入主要用于公共配套設(shè)施和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用兩項(xiàng)，其他允許扣除項(xiàng)目金額大體一致（如表四）。因?yàn)檫@類(lèi)企業(yè)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開(kāi)發(fā)成本比例因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，這就會(huì)導(dǎo)致有的房屋開(kāi)發(fā)出來(lái)銷(xiāo)售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的就業(yè)負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。依據(jù)此規(guī)定，應(yīng)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品在銷(xiāo)售之前發(fā)生的借款費(fèi)用予以資本化，將在銷(xiāo)售之后發(fā)生的借款費(fèi)用予以費(fèi)用化。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條第一和第二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。因此企業(yè)比較合乎邏輯的做法就是故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯蚴羌傺b不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)按照第二種方法計(jì)算（五）建房方式的籌劃土地增值稅稅法對(duì)不同的建房方式進(jìn)行了一系列界定，并規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅，納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。我國(guó)稅法規(guī)定，“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì) 編，：《2006年讀注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，第171頁(yè)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。（八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?；诖耍{稅籌劃促使納稅人在謀求合法或不違法稅收利益的驅(qū)動(dòng)下，主動(dòng)、自覺(jué)地學(xué)習(xí)、鉆研稅收法律、法規(guī)和履行納稅義務(wù)，從而可以有效地提高納稅人的稅收法律意識(shí)。納稅人進(jìn)行多方面的納稅人進(jìn)行多方面的納稅籌劃，必然給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來(lái)很大壓力。稅務(wù)籌劃在我國(guó)尚處于起步階段，不論是納稅人還是稅務(wù)機(jī)關(guān)都要在實(shí)踐中正視它，在理論上要進(jìn)行深入研究。[7]賀志東，2002年9月第1版：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃》，機(jī)械工業(yè)出版社。[15]王韜，劉芳，2002年8月第版：《企業(yè)稅收籌劃》，科學(xué)出版社。[23]鄧漢賓，《漫談稅務(wù)籌劃》，《財(cái)務(wù)通訊實(shí)務(wù)讀本）》。[25]《調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的規(guī)定》，《財(cái)會(huì)月刊》。[19]李玉周，2005年7月第1版：《使用稅收籌劃》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社。[11]李嘉明主編，2005年3月第1版：《稅收管理與籌劃》，重慶大學(xué)出版社。[3]蓋地，2005年3月第3版：《稅務(wù)會(huì)計(jì)》，立信出版社。納稅人通過(guò)納稅籌劃對(duì)納稅方案進(jìn)行擇優(yōu)，盡管在主觀上是為了減輕自己的稅收負(fù)擔(dān)，但在客觀上卻是在國(guó)家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用下，逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道路，體現(xiàn)了國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地發(fā)揮國(guó)家的稅收宏觀調(diào)控職能。納稅籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，納稅人要達(dá)到避稅、節(jié)稅和轉(zhuǎn)稅的目的，必然要依靠加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理、會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，才能使籌劃的方案得到最好實(shí)現(xiàn)。在收入、成本、費(fèi)用等條件一定的情況下，納稅人的稅后利潤(rùn)或者說(shuō)稅后可支配收入與納稅金額互為增減。具體來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)事人在進(jìn)行捐贈(zèng)時(shí)可以采用以上兩種方式，最好采用這兩種方式。我國(guó)目前還沒(méi)有開(kāi)征這種稅收，也不對(duì)之征收土地增值稅。這樣，在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶(hù)，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，即不采用稅負(fù)較重的開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式。一般而言，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，借款數(shù)額會(huì)較大，其實(shí)際數(shù)會(huì)大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%。依據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，應(yīng)將房地產(chǎn)商品達(dá)到預(yù)定可銷(xiāo)售狀態(tài)之前發(fā)生的借款費(fèi)用，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)處理就，選擇利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。因此，B與C相比，應(yīng)該選擇C。其中公共設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，企業(yè)就應(yīng)特別關(guān)注?！边@規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃提供了空間。840]，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬(wàn)元（（5000840）30%），還需要繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元（50005%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元[60（7%+3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元(108+60+6),企業(yè)的所得稅前凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元(5000174)。具體做法是在合同上僅注明700萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，則問(wèn)題迎刃而解。比如房屋里面的各種設(shè)施。A和B相比，A每平方米售價(jià)低于B100元，獲利高于B。對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)投機(jī)收益具有更強(qiáng)的分辨能力，推遲交易時(shí)間，達(dá)到免稅的時(shí)間要求，就可以避開(kāi)營(yíng)業(yè)稅；而土地增值稅不存在避稅的情況，只要存在房地產(chǎn)交易的增值或所得，都需要納稅，并且推遲交易可能還會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)增值而承擔(dān)更重的稅負(fù)。居住未滿(mǎn)3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。（一）土地增值稅的納稅義務(wù)人及征稅范圍土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著