【正文】 等；8　 有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)等。 存在的問題及建議 通過對(duì)本項(xiàng)目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項(xiàng)目仍存在一些問題，具體問題以及對(duì)本項(xiàng)目的一些建議如下：1　 目前政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準(zhǔn)備防止資金鏈發(fā)生斷裂。 未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境更趨復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對(duì) 2012 年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析如下：u 有利因素 （1） 國(guó)際方面 （1）世界經(jīng)濟(jì)總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)格局的變化將提升，世界經(jīng)濟(jì)總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，我國(guó)的國(guó)際影響力在不斷加強(qiáng)。美國(guó)貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢(shì)，聯(lián)邦基金利率 % 的超低水平將一直維持至2013年，美聯(lián)儲(chǔ)已宣布延長(zhǎng) 4000 億美元的國(guó)債期限，未來美聯(lián)儲(chǔ)仍有采取其他措施進(jìn)一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。日本央行預(yù)測(cè)，經(jīng)濟(jì)從今年 4 季度開始進(jìn) 入溫和復(fù)蘇軌道，但日本經(jīng)濟(jì)仍面臨世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、日元升值和內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力不足等挑戰(zhàn)。另外使我國(guó)等新興大國(guó)在國(guó)際貨幣體系方面話語權(quán)和影響力不斷提高，有助于我國(guó)加快實(shí)施人民幣國(guó)際化戰(zhàn)略。2012 年宏觀調(diào)控政策從整體政策框架和總基調(diào)上，不會(huì)有太大改變，可能仍是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng) 金融危機(jī)正在倒逼中國(guó)經(jīng)濟(jì)從“出口”轉(zhuǎn)到“內(nèi)需”上來。在進(jìn)一步調(diào)整收入分配體制，提高勞動(dòng)者收入報(bào)酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費(fèi)增長(zhǎng)的制約瓶頸之后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的消費(fèi)增長(zhǎng)仍具有十分巨大的潛力。u 不利因素 （1） 國(guó)際方面 （1）歐債危機(jī)正演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)金融全球化后世界經(jīng)濟(jì)所面臨的最新挑戰(zhàn)。2012 年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增速較2011年將明顯回落，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。未來美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家針對(duì)我國(guó)的保護(hù)主義措施勢(shì)必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護(hù)主義措施外，諸如碳關(guān)稅之類新型保護(hù)主義措施還會(huì)層出不窮；各種形式的投資保護(hù)主義措施，有可能影響我國(guó)企業(yè)在海外的發(fā)展；我國(guó)銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)在開展跨國(guó)經(jīng)營(yíng)時(shí)，一些金融業(yè)務(wù)會(huì)受到金融保護(hù)主義的限制。 （2）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡問題嚴(yán)重。歐債危機(jī)影響不斷深化，正開始由邊緣國(guó)家向核心國(guó)家蔓延，由 國(guó)債市場(chǎng)向銀行業(yè)蔓延，未來我國(guó)對(duì)歐盟出口的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步增加。大部分學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)都預(yù)期我國(guó)勞動(dòng)力人口將在 2015 年前后達(dá)到頂峰,人口紅利對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)將大幅減少。 回顧2011年在中國(guó)的城市化進(jìn)程中注定會(huì)是有里程碑式意義的一年。 展望 2012年3月5日溫家寶在第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上指出今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，%以內(nèi)；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在4%左右；進(jìn)出口總額增長(zhǎng)10%左右，國(guó)際收支狀況繼續(xù)改善。 經(jīng)濟(jì)規(guī)?？焖賶汛?。到“十一五”末，占全市GDP的50%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1006億元，；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由5：：：：。農(nóng)村公路建設(shè)改造8400公里，基本實(shí)現(xiàn)平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路”。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)達(dá)到304天，比2005年增加了14天，創(chuàng)歷史最好水平。榮獲中國(guó)最具幸福感城市、十大中國(guó)最關(guān)愛民生城市等榮譽(yù)稱號(hào)。經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)完成投資144億元，累計(jì)竣工815萬平方米，解決了9萬戶單位職工和中低收入家庭住房問題。公共文化服務(wù)體系進(jìn)一步完善。文化體制改革加速推進(jìn)，西安秦腔劇院、歌舞劇院等事業(yè)單位完成改制，成立了陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司，區(qū)縣文化體制改革任務(wù)基本完成。韓國(guó)總領(lǐng)事館、泰國(guó)駐西安領(lǐng)事辦公室相繼設(shè)立，國(guó)際友好城市達(dá)到20個(gè)。政府多次明確表態(tài)2012年繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，2012年的樓市愈發(fā)顯得不明朗，從供應(yīng)來看，2012年最后一個(gè)季度各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。2012年3月14日全市各城區(qū)商品房交易數(shù)據(jù)區(qū)域 成交套數(shù)成交面積（㎡）環(huán)比可售套數(shù)可售面積（㎡）城東294%↑247692248675城南82%↑380514710420城西27%↑166751751241城北76%↓301723436652城內(nèi)1—5175高新35%↓262753161755全市515%↑14111715838936預(yù)測(cè)：隨著政府北遷，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)，大明宮公園的進(jìn)一步完善以及地鐵3號(hào)線的建成，該片區(qū)無論是投資性購房還是居住性購房都將會(huì)成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。海藍(lán)城，該項(xiàng)目最大戶型為240平方米，但這種戶型過大，市場(chǎng)需求并不大，而120到150平方米的三室銷售火熱。該項(xiàng)目已出東三環(huán)，離市中心較遠(yuǎn)，地鐵還沒修好，還存在大量城中村，環(huán)境較差，因此價(jià)格上不去，由此可見容積率只是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)因素，大的容積率也未必一定比小容積率的樓盤買的單價(jià)低，其中還有樓盤自身的開發(fā)水平，以及后期的物業(yè)管理和周邊的各種配套等，但仍有希望賣出較高的單價(jià)，因?yàn)樵擁?xiàng)目為與東二環(huán)與北二環(huán)的交叉處，且緊鄰浐灞生態(tài)區(qū)，有較大的升值空間 。4） 其他參數(shù) 車位：本次調(diào)查中所有樓盤都有車位，但各個(gè)樓盤樓盤的市場(chǎng)定位不同他們的車位比也不一樣，比較小的，如幸福美地只有1:，比較大的如位于西安市長(zhǎng)樂路浐河?xùn)|岸的水岸東方為1:.朝向差：由于各個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)不同因此其朝向差也不一樣，同層房子有朝向差為0 的也有朝向差為200元的，如位于新城區(qū)東元西路甲字1號(hào)的東岸陽光項(xiàng)目?！　№?xiàng)目產(chǎn)品豐富多樣設(shè)計(jì)精良，從47平米一室到135三室一應(yīng)俱全，主力戶型71—99平米兩室更是項(xiàng)目精工之作、明廳、明廚、明衛(wèi)……全明戶型設(shè)計(jì)，為每一個(gè)空間提供更多開放、通透的窗戶，更多陽光、更多新鮮空氣，改善室內(nèi)通風(fēng)和采光性；大面寬、小進(jìn)深空間，居家生活需求，合理設(shè)計(jì)，給予生活更多有效空間；低窗臺(tái)、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、尺度闊綽的270176。項(xiàng)目周邊配套完善，小區(qū)內(nèi)更有7萬平米的商業(yè)配套和大型超市人人樂進(jìn)駐。5　 天香心苑項(xiàng)目名稱： 天香心苑項(xiàng)目地址： 城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）開發(fā)商： 陜西東順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)單位： 陜西建工集團(tuán)第六建筑工程有限公司項(xiàng)目占地面積： 70畝 綠化率：36% 均價(jià)：5500建筑面積： 400000平方米（一期24萬平） 最高價(jià)：7900容積率： 規(guī)劃用途：普通住宅規(guī)劃幢數(shù)：7（1期） 車位數(shù)量：共約1500余個(gè)土地年限： 70年 公攤率： 16%—22% 朝向差： 30規(guī)劃戶數(shù): 1250 銷售率: 65% 層差: 20—30建筑結(jié)構(gòu): 剪力墻 交付日期: 2013年底 商鋪價(jià)格: 未定（三層）工程進(jìn)度: 正負(fù)零 物業(yè)費(fèi): 付款方式: 銀行按揭貸款戶型區(qū)間: 由1棟15層小高層、4棟231層高層組成，戶型均為兩梯四戶，面積區(qū)間 80130㎡，主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi)一廚+空中院館、三室兩廳兩衛(wèi)一廚+空中院館主力戶型1: 81㎡ 開盤日期: 2011年12月主力戶型2: 113㎡ 入住日期: 2013年12月31日前具體分析： 項(xiàng)目南鄰礦山路，北望廣安路，東接廣運(yùn)潭大道，西側(cè)則是連接兩大新區(qū)的重要樞紐的東二環(huán)城市主干道，地鐵三號(hào)線站口就在家門口，坐擁著豐富的自然資源和人文資源，通過便利的環(huán)線與西安曲江新區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)一脈相連。周邊商業(yè)：華潤(rùn)萬家、易初蓮花、人人樂超市；周邊公園：大明國(guó)國(guó)家遺址公園、世園會(huì)會(huì)址、桃花潭公園、長(zhǎng)樂公園及興慶宮公園；周邊醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；周邊學(xué)校：后宰門小學(xué)、西安市第四十八中學(xué)等。216。 ：如圖可知被訪者更取向于市中心購房。 （四）、其他 ：如圖可知被訪者中信息獲取主要從他人介紹和戶外廣告的較多，這就要求開發(fā)商在做項(xiàng)目推廣時(shí)應(yīng)有所側(cè)重。178。 地段：雖位于三個(gè)版塊的交界處但西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展還不成熟，該項(xiàng)目所在地離西安市中心較遠(yuǎn)。 競(jìng)爭(zhēng):本項(xiàng)目緊鄰的有浐灞一號(hào)和紅星美凱城，這兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都比本項(xiàng)目大而且2010年已經(jīng)開盤，這在一定程度上減少了本項(xiàng)目的客源。形象定位：本項(xiàng)目東鄰浐灞生態(tài)區(qū)西畔大明宮遺址公園。為便于銷售，本次定價(jià)采取保守策略，以上六個(gè)可比實(shí)例價(jià)格均是現(xiàn)時(shí)均價(jià)，因此對(duì)交易日期不予修正。 年最高氣溫在40攝氏度左右，年最低溫度在8攝氏度左右。家作為人的身體和心靈的港灣在緩解人的精神壓力和陶冶情操方面起著重要作用。178。整個(gè)小區(qū)以“Ｓ”型水系為紐帶，貫通南北，連接?xùn)|西。交通：該小區(qū)交通實(shí)行人車分行，小區(qū)外環(huán)路線主要用于車行，而內(nèi)環(huán)路線用于人行，在必要路口設(shè)置欄桿，在不限制車輛進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部前提下，盡量增加其在小區(qū)內(nèi)部穿行難度。宣傳建議:告別歐式、現(xiàn)代、豪華，追求傳統(tǒng)、質(zhì)樸、自然。 具有人文氣息 人是地球上最理性也最感性的動(dòng)物，而房子是人的家的物質(zhì)載體，人的一半時(shí)間都是在這里度過，建房子時(shí)要關(guān)注人的感受，售房子時(shí)更應(yīng)該關(guān)注人的心理需求。3　 開盤該項(xiàng)目?jī)善陂_盤時(shí)間安排相同，都是在房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的旺季，而且西安秋季的房展會(huì)也在這段時(shí)間舉行，這些因素將有利開盤的順利進(jìn)行。 項(xiàng)目投資估算 土地費(fèi)用 該部分土地費(fèi)用是指取得土地時(shí)所支付的各種費(fèi)用，包括土地出讓金及各種稅金等。 依據(jù)西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《西安市建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)），本案建安造價(jià)估計(jì)如下： 該費(fèi)用指在小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠化、景觀小品、各項(xiàng)構(gòu)筑物、水景以及小區(qū)內(nèi)的管線布置所花費(fèi)的費(fèi)用。預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，本案中漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不計(jì)，基本預(yù)備費(fèi)以前邊各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)取。 　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。 成本利潤(rùn)率 成本利潤(rùn)率=（項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值—項(xiàng)目開發(fā)總成本）/（項(xiàng)目總開發(fā)成本）100%，其中：項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值為銷售收入扣除銷售稅金。 　　本案土地增值稅可用下列簡(jiǎn)便算法： 　　 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下： 　（1） 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% 　　土地增值稅稅額=增值額30% 　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%－扣除項(xiàng)目金額5% 　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%－扣除項(xiàng)目金額15% 　　（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200% 　　土地增值稅稅額=增值額60%－扣除項(xiàng)目金額35% 　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。3　 計(jì)算期的確定（13個(gè)季度），即從2012年1月1日到2015年3月31日。 該部分費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。v 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 依據(jù)國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)和建設(shè)部發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[2002]1號(hào)）的有關(guān)規(guī)定和西安市場(chǎng)行情付費(fèi)。5　 持續(xù)期 該段時(shí)期的主要目的是保證樓盤銷售的持續(xù)平穩(wěn)進(jìn)行。各階段銷售量及銷售計(jì)劃見一下兩表：一期銷售計(jì)劃階段時(shí)間預(yù)計(jì)銷售量累計(jì)預(yù)熱期—內(nèi)部認(rèn)購期—20%開盤—50%強(qiáng)銷期—75%持續(xù)期—85%尾盤期—98%二期銷售計(jì)劃階段時(shí)間預(yù)計(jì)銷售量累計(jì)預(yù)熱期—內(nèi)部認(rèn)購期—20%開盤—50%強(qiáng)銷期—75%持續(xù)期—85%尾盤期—98% 營(yíng)銷節(jié)奏與策略1　 預(yù)熱期該段時(shí)間項(xiàng)目雖然不具備銷售條件，但仍可以向市場(chǎng)發(fā)布信息，以盡早的聚集人氣，為開盤的順利進(jìn)行收集潛在客戶，也為開盤時(shí)銷售策略的執(zhí)行和調(diào)整提供依據(jù)。易智 易慧住在植物園，享受大自然。 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：5 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排1) 保證工程質(zhì)量2) 盡量縮短工期3) 科學(xué)合理4) 盡量降低成本5) 便于組織管理1） 總平面圖2） 開發(fā)商資金狀況3） 政府房地產(chǎn)政策4） 周圍項(xiàng)目的銷售狀況 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 一期包括住宅Ａ１－Ａ２、Ｂ１—Ｂ６、Ｄ1以及商業(yè)樓、一號(hào)地下車庫和水系景觀帶前半部分等。u 路面建議部分采用碎石路面，以質(zhì)樸和接近自然為原則；u 建一些能體現(xiàn)勞動(dòng)人民生活情感的景觀小品；u 盡量讓人感覺到住在這兒的人追求的是清凈、淡泊以及中華民族傳統(tǒng)的高尚品德如忠、信、孝、悌、禮、義、廉等?！兑捉?jīng)》之意，一曰平易、簡(jiǎn)易，二曰變易，三曰不易，這是我國(guó)諸子百家思想的源泉。178。 用地條件 建設(shè)項(xiàng)目所在地塊已經(jīng)經(jīng)過地質(zhì)勘查，并取得勘測(cè)報(bào)告，滿足工程建設(shè)要求。b. 商鋪單價(jià) 結(jié)合該項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，商鋪價(jià)格定為20000元/平方米。l 定價(jià)方法 本案項(xiàng)目定價(jià)采用目前被普遍采用的市場(chǎng)比較法。產(chǎn)品定位：針對(duì)第一類人群以開發(fā)60—100的中小戶型為主，如60—70的一室，70—90的二室，90—100的三室。 政策：現(xiàn)在西安市正在著力向北發(fā)展，而為位于東二環(huán)與北二環(huán)的本項(xiàng)目將大大有助于本地區(qū)環(huán)境的改進(jìn)，從而也將獲得政府的支持。在西安已有芙蓉世家、尚林苑、湖城大鏡等幾個(gè)大型項(xiàng)目，有很大的市場(chǎng)影響力。 地段：位于西安市***立交（東二環(huán)和北二環(huán)交匯點(diǎn)）西北處，東臨東二環(huán)延伸路北辰大道，南接北二環(huán)，是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和老城區(qū)三個(gè)板塊相交的黃金地段，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是西安市未來的中心，而浐灞