【正文】 日 星期日 成都商報 3 3 2 4 14 100000 用心建筑，品質(zhì)自然出眾 房交會期間，真情回饋，4 重大利答謝購房者6 月1 4 日 星期四 成都晚報 1/2 樓市A 1 7 25000 金沙新區(qū). 清水河畔生態(tài)大作1 6 0 0 0 畝公園綠地/ 1 0 0 0 米迷人水岸線/ 9 0 0 0 0 平米人文住區(qū)6 月2 8 日 星期四 成都晚報 1/2 樓市0 5 29000 金沙新區(qū). 清水河畔生態(tài)大作 世界5 0 0 強、中國建筑行業(yè)1 0 0 強企業(yè)實力打造? 推廣方式較為多樣，以戶外、公交站牌及報紙廣告為主。 項目建筑面積 8萬余平方米，全部為 16層的電梯公寓，秉承實用主義至上的設(shè)計原則，定位為城市知本精英適用型居家社區(qū)。 ? 推廣主題： 鴻運金沙 星鋒尚 ? 推廣賣點： 片區(qū)環(huán)境較好，交通便捷； 周邊配套相對完善，公園環(huán)抱； 不超過 4000元 /平米的價格優(yōu)勢； 主力戶型為 60— 90平米的套二、套三，投資居住兩相宜。 Swot分析 SWOT分析 S1：處于開發(fā)熱點片區(qū) S2：完善的基本生活配套，升值潛力較大 S3：開發(fā)商有一定客戶資源積累 S4：周邊競爭在售項目較少 優(yōu)勢利用： 市場競爭優(yōu)勢（高性價比精品）＋成熟生活配套＋品質(zhì)居住 W1： 前期項目運作有一定的負面影響 W2：企業(yè)品牌知名度較為欠缺 W3：可直接利用資源較為缺乏 W4：周邊環(huán)境相對比較破舊 W5：目前周邊交通路網(wǎng)較差 劣勢規(guī)避： 周邊環(huán)境保證 +小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造 O1：成都市房地產(chǎn)業(yè)整體保持平穩(wěn)上漲勢頭 O2：西遷潮引發(fā)城西購樓高潮，外金沙房地 產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮? O3：項目所在區(qū)域有一定的輻射，客戶層面 較大 O4：成黃路公路的規(guī)劃改造 機會利用： 炒作片區(qū)前景＋成黃路＋關(guān)注市政建設(shè) 優(yōu) 勢 劣 勢 機會點 威脅點 T1：宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)的不確定性 T2：國六條導(dǎo)致 23年內(nèi)中小戶型的增量 T3：區(qū)域內(nèi)儲備土地較大，競爭激烈 T4：無可直接利用資源 威脅規(guī)避： 選擇恰當?shù)耐票P量及時間（規(guī)避直接競爭）+產(chǎn)品品質(zhì)與客戶市場細分（規(guī)避同質(zhì)競爭） +研究政策及對策 本案現(xiàn)狀及解決方案 目前項目周邊金福路路段銷售氣氛較弱，做為到達項目的主要通道，該路段導(dǎo)視性較弱，建議在該路段增加道旗，以增強銷售氣氛和導(dǎo)視功能。 本案現(xiàn)狀及解決方案 從對目前項目價格表的設(shè)計分析： 層差設(shè)計過于單一，每上升一層增加 30元 /平方米的價格設(shè)計對目前高樓層單位的銷售速度有一定的不利影響。16萬平米濱江華宅 ” 區(qū)位 ： 金沙片區(qū)目前已是成都客戶認可的成熟生活片區(qū)， 而該區(qū)域作為金沙外延的發(fā)展板塊，已逐步納入金沙范圍，主打 “ 外金沙 ” 概念，將進一步拉近與金沙片區(qū)的心理距離感，為后期價格拉升，奠定堅實的區(qū)域基礎(chǔ)。由于項目 1期已開始銷售，對于后期銷售需要提前蓄客，所以前期客戶儲備顯得至關(guān)重要，經(jīng)項目組討： ? 項目須考慮到目前戶型的一些弊端，需設(shè)置實體樣板房； ? 每期房源銷售到 80％時加推新房源，根據(jù)區(qū)域市場供應(yīng)來看，每批次房源控制在300套左右； ? 實現(xiàn)加快推盤頻率，控制推盤貨量，實現(xiàn)價格的快速拉升。 ?短信 利用短信發(fā)布銷售信息，有效的利用星彥深圳 6萬客戶及成都 3萬客戶資源及新咨詢 的客戶，挖掘潛在客戶。 推廣手段 報紙廣告： 形象延續(xù)、關(guān)鍵事件、關(guān)鍵節(jié)點發(fā)布 營銷節(jié)點：認籌 /解籌 /樣板房開放 /入伙 /樣板景觀區(qū) 展示節(jié)點：樣板景觀區(qū) /樣板房 /活動 形象延續(xù)：開盤前增加曝光頻率，開盤后每月 2個 1/3半版（根據(jù)每月銷售情 況略有調(diào)整） 媒體發(fā)布以商報為主，華西為輔 推廣手段 ? 建立自身的項目網(wǎng)站，擴大知名度。 職業(yè)主要為企事業(yè)單位職工、辦公室普通職員、教師、技術(shù)人員、中高級管理人員、個體戶等 。 做為武漢地產(chǎn) 10強之一，東立有著自己強大的品牌優(yōu)勢，但初涉成都市場，知名度還未打開，建議現(xiàn)場安裝一臺等離子彩電，根據(jù)節(jié)點循環(huán)播放東立公司宣傳片，增強客戶購買信心。 本案現(xiàn)狀及解決方案 根據(jù)工程進度節(jié)點推出樓體廣告，加大項目標識度，如左圖。 客 戶 —— 該片區(qū)在龍湖翠微清波、中鐵雙龍灣、藍光米蘭香洲幾大開發(fā)商聯(lián)合打造下，已逐 漸被客戶認同外金沙片區(qū)，該區(qū)域客戶多為城西的客戶，還有外地客戶也占到了較 大的比例 供 應(yīng) 量 —— 從目前金沙片區(qū)的供應(yīng)來看，品牌開發(fā)商競爭較為激烈，但是從外金沙，特別是本 案區(qū)域未來供應(yīng)量相對較少，這對于本案有很大優(yōu)勢，利于后期提價 價 格 —— 該片區(qū)目前價格分差較大，已售罄的雙龍灣、米蘭香洲二手房價格在 5800— 6300 元 /平米之間，品牌開發(fā)商龍湖利用良好的景觀資源，將項目利潤最大化，價格已 經(jīng)拉升到 6400元 /平米，而鴻運之星 40年產(chǎn)權(quán)目前宣傳價格不高于 4000元 /平米，從 而可以看出這個區(qū)域 5800－ 6200元 /平米是一個價格空白帶。 戶型賞析 典型樓盤個案分析 — 鴻運之星 此戶型方正，但客、飯廳分開面積較為浪費，且飯廳在門后也不便使用；次臥采光較弱，居住舒適感較差。 典型樓盤個案分析 — 中鐵 暢銷戶型 此戶型設(shè)計成三房還是比較合理，但客廳空間比較浪費，大多數(shù)房間進深太長，不便于家具擺放，室內(nèi)空間不能很好的利用；且此戶型面向路邊噪音較大。 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 報版情況一覽表 約430萬 華西整版報版 商報整版報版 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 ? 推廣方式較為多樣，但仍以報版和戶外廣告為主； ?其報版主要發(fā)布在商報及華西，以整版、半版居多，也有居周刊等媒體輔助發(fā)布。項目從亮相開始到現(xiàn)在報媒費用共約 500萬元，總體來說該項目的報媒投放量較大，同時也取得了較多的效果。 典型樓盤個案分析 — 龍湖 .翠微清波 地理位置 成都市西三環(huán)清水河上游 ?青羊區(qū)金福路 規(guī) 模 總占地面積： 130畝；容積率： ；綠化率： 30%；總建筑面積： 318358㎡ ；總套數(shù) ：1925戶；商業(yè)建筑面積： 5600平米 物業(yè)形態(tài) 住宅、商業(yè) 設(shè)施配套 周邊配套： 中、小學(xué)：南財大、川師實驗外語學(xué)校、實驗小學(xué) 。 清水河畔 項目營銷策略溝通稿 謹呈：成都東立置業(yè)有限公司 深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司 2022年 9月 報告綱要 一、市場研判 二、項目現(xiàn)狀及解決方案 三、項目定位 四、項目營銷思路探討 五、星彥地產(chǎn)服務(wù)計劃 一、市場研判 成都總體市場情況 07 年上半年各方位商品房供應(yīng)情況0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 0北 中 西 東 南面積(萬平米)0100002022030000數(shù)量(套)面積總套數(shù)城西供應(yīng)面積與數(shù)量最多 從各方位的供應(yīng)情況來看，城西供應(yīng)指標為各方位之首，居第二位的是城南。五城區(qū)持續(xù)小幅上漲的勢頭。 戶型配比 兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積： 8590㎡ 配比 :占 16% 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積： 103151㎡ 配比 :占 % 四室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積： ㎡ 配比 :占 % 綠地率 30% 交房日 2022年底 容積率 銷售進度 銷售率： 1期已售磬； 2期開盤當日銷售率達到 85% 價 格 均價 :5000元 /㎡ ( )； 5700元 /㎡ ( )； 6400元 /㎡ ( ) 管 理 費 物管費： 2元 /㎡ .月 開發(fā)商 成都龍湖錦華置業(yè)有限公司 物管公司 成都龍湖物業(yè)管理有限公司 營銷推廣 開盤時間： （ ）； （ ）； （ 2期） 營銷賣點 ， 72500畝百仁公園、 4000畝青羊綠洲公園、 2166畝永康森林公園以及 6657畝兩河森林公園等環(huán)繞； ； 、醫(yī)療等配套的完善； 典型樓盤個案分析 — 龍湖 .翠微清波 戶型賞析 兩房兩廳一衛(wèi) 建筑面積： 89㎡ 該戶型為精致兩房，功能布局合理，并設(shè)計寬觀景陽臺、獨立儲藏間；但是戶型轉(zhuǎn)角較多且通風(fēng)、光線等較差。 ，打造意式游泳池 4. 板式建筑大開間，短進深，成就各戶采光、對流、觀景的均好性 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 戶型賞析 兩房兩廳一衛(wèi) 建筑面積： 87㎡ 該戶型擁有入戶花園，且戶型較為方正，但在過道區(qū)域存在一定的面積浪費。其面積從 82232平米，戶型較多，選擇面大，且多種戶型都贈送了超大景觀陽臺 ,目前項目僅余 2套 180平米房源在售，商業(yè)未發(fā)售。 ? 該項目在市中心有多處戶外及公交站牌，分布區(qū)域較廣，便于吸引更多客戶，解決其貨源問題，便于其后期銷售。主力戶型為 60— 90平米的套二、套三，并設(shè)計 8米超大景觀露臺。 典型樓盤個案分析 — 鴻運之星 推廣小結(jié) ? 年齡： 20－ 50歲皆有，以青、中年為主 ? 職業(yè)：以成都西邊公司普通職員及周邊居民為主，也有部分為附近高校大學(xué)畢業(yè)生 ? 家庭結(jié)構(gòu)：多為單身、 2人世界及一家 3口 ? 年收入：家庭年收入 5萬以上 ? 交通工具：多為電動車及 10萬以下私家車 ? 吸引點：價格及投資前景等 ? 置業(yè)目的：多為過渡性居住及投資 ? 置業(yè)次數(shù)：首次及 2次居多 ? 認知途徑：戶外、報紙廣告等 典型樓盤個案分析 — 鴻運之星 客戶小結(jié) 注：項目暫為開盤，該客戶分析來源于其咨詢客戶。 本案現(xiàn)狀及解決方案 從目前本案周邊情況來看，項目較多，目前項目導(dǎo)視系統(tǒng)較為小氣，容易被淹沒。 根據(jù)星彥成都市場多年操盤經(jīng)驗，分析成都客戶對電梯公寓的消費心理，建議層差分階段設(shè)計，低層單位層差較大，越往上走層差越小，以實現(xiàn)高低層單位銷售的均好性。 規(guī)模： 16萬平米體現(xiàn)項目大盤規(guī)模，與公司武漢 10強的地位相輔相成，有利于樹立公司及企業(yè)的品牌形象 濱江：體現(xiàn)項目靠近河景優(yōu)勢，并可放大這一優(yōu)勢，作為后期價格拉升的重要支撐 客戶定位 — 區(qū)域客戶 外金沙片區(qū)項目目前輻射范圍較廣 ， 主要以成都本地客戶為主 ， 其中又以城西的客戶為主 ， 有改善居住條件的需求 ，并具有相應(yīng)的經(jīng)濟實力 。 階段 第一階段 （二個月內(nèi)） 第二階段 (四個月內(nèi) ) 第三階段 (七個月內(nèi) ) 第三階段 (10個月內(nèi) ) 時間 銷售率 30% 25% 35% 5% 合計 30% 55% 90% 95% 注：統(tǒng)一按剩余可售面積計。 推廣手段 活動營銷 關(guān)鍵活動營銷 —— 主題體驗活動，與東立品牌推廣結(jié)合 體驗產(chǎn)品 體驗 “ 東立 ” 生活 體驗河濱生活 核心點：互動、體驗 讓過程充滿互動，讓接觸成為體驗。 備注：項目外圍及現(xiàn)場包裝見銷售動線整改 圖示如左，其作用分別如下： 截留城西客戶群； 截留金沙客戶群； 項目形象、銷售現(xiàn)場指引。看重區(qū)域交通環(huán)境，戶型和價格以及未來發(fā)展?jié)摿? 。 具體改進方案見附件 《 星彥銷售中心服務(wù)流程 》 本案現(xiàn)狀及解決方案 售樓處包裝： 從星彥地產(chǎn)長期對該區(qū)域樓盤銷售情況的監(jiān)控來看，外地客戶在客戶構(gòu)成中占較大比例，建議在現(xiàn)場增加部分區(qū)域介紹展板。如左圖所示 本案現(xiàn)狀及解決方案 從目前本案道旗設(shè)計來看，圖案過于繁瑣，重點不突出，且尺寸較小，建議調(diào)整，如左上圖：龍湖道旗 本案現(xiàn)狀及解決方案 從目前周邊環(huán)境來看，比較雜亂，因此本案的圍墻廣告不宜內(nèi)容較多以免更顯繁瑣，建議調(diào)整，如上圖花郡圍墻廣告。此外，藍光、興元等知名開發(fā)商的進入也再度提高片區(qū)品質(zhì)，利于土地及樓盤價值的提升。目前項目處于開盤前蓄客期，預(yù)計 9月 20日左右開盤。 ? 推廣主題：雙景漣城 龍耀清波 ? 推廣賣點： 充分利用各類落地窗、轉(zhuǎn)角窗及陽光花園，無限延伸水景入戶， 每戶均設(shè)入戶花園；