【正文】 7148平米寬景洋房 3期華宅壓軸登場 3期華宅壓軸登場 9月 28日 星期四 成都商報 35 24 16 彩色 87148平米寬景洋房 3期華宅壓軸登場 10月 11日 星期三 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 3期華宅壓軸登場 10月 20日 星期五 成都商報 35 24 28 彩色 87148平米寬景洋房 3期火熱發(fā)售 10月 27日 星期五 成都商報 35 24 19 彩色 87148平米寬景洋房 幸?；仞佋?，購房有禮 11月 3日 星期五 成都商報 35 24 體娛內(nèi) 23 彩色 87148平米寬景洋房 幸?；仞佋?，購房有禮 11月 9日 星期四 華西都市報 35 24 房產(chǎn)36 彩色 87148平米寬景洋房 幸?；仞佋?，購房有禮 07年 1月12日 星期五 華西都市報 35 24 9 彩色 87148平米寬景洋房 好樓盤自己會說話 4月 12日 星期四 居周刊 整版 輕涂紙 彩色 關(guān)注下一代，讓孩子贏在起跑線 新加坡雙語幼稚園落戶米蘭香洲 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 日期（ 07年） 星期 媒體 版幅 版位 顏色 建筑類型 廣告語 備注 4月 19日 星期四 居周刊 整版 輕涂紙 彩色 /軟文 130－147平米 金沙準(zhǔn)現(xiàn)大宅，清盤發(fā)售 臻品戶型區(qū)間 /四重驚喜優(yōu)惠 3940元 /平米起 5月 10日 星期四 成都商報 1/4 22 彩色 130－147平米 購現(xiàn)房，送車位 /感恩母親節(jié)， 5套特價美宅限時推出贈送車位（僅限 4日） 4080元 /平米起 5月 18日 星期五 成都商報 1/4 48 套紅 130－147平米 四批次火爆上市，長線飄紅，行情看得見 /購現(xiàn)房，送車位 臻品大戶 4250元 /平米起， 2％購房優(yōu)惠 5月 31日 星期四 居周刊 1/4 輕涂紙 套紅 130－147平米 金沙準(zhǔn)現(xiàn)板式大宅，四批次火熱發(fā)售中 /清水河畔約10000平米中庭景觀美宅，壓軸精品火速遞減 兒童節(jié)期間，購 130－ 147平米珍稀兩梯兩戶板式大宅，即可獲超值 2％驚喜優(yōu)惠 /現(xiàn)房心動價 4250元每平米起 6月 7日 星期四 成都商報 1/4 22 彩色 130－147平米 金沙二梯二戶板式大宅 準(zhǔn)現(xiàn)房 3956元每平米起 清水河畔稀有戶型， 2％驚喜優(yōu)惠發(fā)售中 7月 5日 星期四 成都商報 1/4 19 套紅 130－147平米 成黃路，通了！清水河，靚了！稀有二梯二戶板式大宅 最后 12席至尊現(xiàn)房 4277元每平米起清盤中 夠臻品大戶 獲 2％超值優(yōu)惠 贈空中花園 小結(jié)： 該項目在前期蓄客以及銷售階段進(jìn)行大量的報版宣傳，其投入的報版費(fèi)用共約 430萬元，占到了其營銷費(fèi)用的一定比例， 特別是在每次推盤前便開始集中投放報版，猛攻火力。 ? 推廣主題：雙景漣城 龍耀清波 ? 推廣賣點： 充分利用各類落地窗、轉(zhuǎn)角窗及陽光花園，無限延伸水景入戶， 每戶均設(shè)入戶花園； 良好的采光通風(fēng)，并為入駐業(yè)主提供新風(fēng)系統(tǒng)； 實行“半軍事化管理”的物業(yè)服務(wù)，全面保障業(yè)主的居住品質(zhì)。此外，藍(lán)光、興元等知名開發(fā)商的進(jìn)入也再度提高片區(qū)品質(zhì)，利于土地及樓盤價值的提升。 具體改進(jìn)方案見附件 《 星彥銷售中心服務(wù)流程 》 本案現(xiàn)狀及解決方案 售樓處包裝： 從星彥地產(chǎn)長期對該區(qū)域樓盤銷售情況的監(jiān)控來看，外地客戶在客戶構(gòu)成中占較大比例，建議在現(xiàn)場增加部分區(qū)域介紹展板。 備注：項目外圍及現(xiàn)場包裝見銷售動線整改 圖示如左，其作用分別如下： 截留城西客戶群； 截留金沙客戶群； 項目形象、銷售現(xiàn)場指引。 階段 第一階段 （二個月內(nèi)） 第二階段 (四個月內(nèi) ) 第三階段 (七個月內(nèi) ) 第三階段 (10個月內(nèi) ) 時間 銷售率 30% 25% 35% 5% 合計 30% 55% 90% 95% 注：統(tǒng)一按剩余可售面積計。 根據(jù)星彥成都市場多年操盤經(jīng)驗，分析成都客戶對電梯公寓的消費(fèi)心理，建議層差分階段設(shè)計，低層單位層差較大，越往上走層差越小，以實現(xiàn)高低層單位銷售的均好性。 典型樓盤個案分析 — 鴻運(yùn)之星 推廣小結(jié) ? 年齡： 20－ 50歲皆有，以青、中年為主 ? 職業(yè)：以成都西邊公司普通職員及周邊居民為主，也有部分為附近高校大學(xué)畢業(yè)生 ? 家庭結(jié)構(gòu)：多為單身、 2人世界及一家 3口 ? 年收入：家庭年收入 5萬以上 ? 交通工具：多為電動車及 10萬以下私家車 ? 吸引點：價格及投資前景等 ? 置業(yè)目的：多為過渡性居住及投資 ? 置業(yè)次數(shù)：首次及 2次居多 ? 認(rèn)知途徑：戶外、報紙廣告等 典型樓盤個案分析 — 鴻運(yùn)之星 客戶小結(jié) 注：項目暫為開盤，該客戶分析來源于其咨詢客戶。 ? 該項目在市中心有多處戶外及公交站牌，分布區(qū)域較廣，便于吸引更多客戶，解決其貨源問題，便于其后期銷售。 ，打造意式游泳池 4. 板式建筑大開間，短進(jìn)深，成就各戶采光、對流、觀景的均好性 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 戶型賞析 兩房兩廳一衛(wèi) 建筑面積： 87㎡ 該戶型擁有入戶花園，且戶型較為方正，但在過道區(qū)域存在一定的面積浪費(fèi)。五城區(qū)持續(xù)小幅上漲的勢頭。 典型樓盤個案分析 — 龍湖 .翠微清波 地理位置 成都市西三環(huán)清水河上游 ?青羊區(qū)金福路 規(guī) 模 總占地面積： 130畝；容積率： ；綠化率： 30%；總建筑面積： 318358㎡ ；總套數(shù) ：1925戶；商業(yè)建筑面積： 5600平米 物業(yè)形態(tài) 住宅、商業(yè) 設(shè)施配套 周邊配套： 中、小學(xué)：南財大、川師實驗外語學(xué)校、實驗小學(xué) 。 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 報版情況一覽表 約430萬 華西整版報版 商報整版報版 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 ? 推廣方式較為多樣，但仍以報版和戶外廣告為主； ?其報版主要發(fā)布在商報及華西，以整版、半版居多，也有居周刊等媒體輔助發(fā)布。 典型樓盤個案分析 — 中鐵 客 戶 —— 該片區(qū)在龍湖翠微清波、中鐵雙龍灣、藍(lán)光米蘭香洲幾大開發(fā)商聯(lián)合打造下，已逐 漸被客戶認(rèn)同外金沙片區(qū)，該區(qū)域客戶多為城西的客戶，還有外地客戶也占到了較 大的比例 供 應(yīng) 量 —— 從目前金沙片區(qū)的供應(yīng)來看，品牌開發(fā)商競爭較為激烈，但是從外金沙，特別是本 案區(qū)域未來供應(yīng)量相對較少，這對于本案有很大優(yōu)勢，利于后期提價 價 格 —— 該片區(qū)目前價格分差較大，已售罄的雙龍灣、米蘭香洲二手房價格在 5800— 6300 元 /平米之間，品牌開發(fā)商龍湖利用良好的景觀資源，將項目利潤最大化，價格已 經(jīng)拉升到 6400元 /平米，而鴻運(yùn)之星 40年產(chǎn)權(quán)目前宣傳價格不高于 4000元 /平米，從 而可以看出這個區(qū)域 5800－ 6200元 /平米是一個價格空白帶。 做為武漢地產(chǎn) 10強(qiáng)之一，東立有著自己強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，但初涉成都市場，知名度還未打開，建議現(xiàn)場安裝一臺等離子彩電，根據(jù)節(jié)點循環(huán)播放東立公司宣傳片，增強(qiáng)客戶購買信心。 推廣手段 報紙廣告： 形象延續(xù)、關(guān)鍵事件、關(guān)鍵節(jié)點發(fā)布 營銷節(jié)點：認(rèn)籌 /解籌 /樣板房開放 /入伙 /樣板景觀區(qū) 展示節(jié)點：樣板景觀區(qū) /樣板房 /活動 形象延續(xù)：開盤前增加曝光頻率，開盤后每月 2個 1/3半版（根據(jù)每月銷售情 況略有調(diào)整） 媒體發(fā)布以商報為主，華西為輔 推廣手段 ? 建立自身的項目網(wǎng)站，擴(kuò)大知名度。由于項目 1期已開始銷售，對于后期銷售需要提前蓄客，所以前期客戶儲備顯得至關(guān)重要，經(jīng)項目組討： ? 項目須考慮到目前戶型的一些弊端，需設(shè)置實體樣板房； ? 每期房源銷售到 80％時加推新房源，根據(jù)區(qū)域市場供應(yīng)來看，每批次房源控制在300套左右； ? 實現(xiàn)加快推盤頻率，控制推盤貨量，實現(xiàn)價格的快速拉升。 本案現(xiàn)狀及解決方案 從對目前項目價格表的設(shè)計分析： 層差設(shè)計過于單一，每上升一層增加 30元 /平方米的價格設(shè)計對目前高樓層單位的銷售速度有一定的不利影響。 ? 推廣主題： 鴻運(yùn)金沙 星鋒尚 ? 推廣賣點： 片區(qū)環(huán)境較好，交通便捷； 周邊配套相對完善，公園環(huán)抱； 不超過 4000元 /平米的價格優(yōu)勢； 主力戶型為 60— 90平米的套二、套三，投資居住兩相宜。雙龍灣 日期 星期 媒體 版幅 版位 報刊價格 廣告語 備注3 月7 日 星期三 華西都市報 3 3 2 4 10 108000 1 片森林 1 條河流 1 座家園 3 . 8 咨詢中心盛大開放3 月7 日 星期三 成都商報 3 3 2 4 15 125000 1 片森林 1 條河流 1 座家園 3 . 8 咨詢中心盛大開放3 月8 日 星期四 華西都市報 3 3 2 4 房產(chǎn) 26 110000 1 片森林 1 條河流 1 座家園 3 . 8 咨詢中心盛大開放3 月8 日 星期四 成都商報 3 3 2 4 房產(chǎn) 34 90000 1 片森林 1 條河流 1 座家園 3 . 8 咨詢中心盛大開放4 月6 日 星期五 華西都市報 3 3 2 4 38 99000 私享，清水河畔的幸福時光4 月 7 日起 V I P 卡正式接受申領(lǐng)，并接受誠意金登記，歡迎各位購房者前往接待中心咨詢辦理4 月6 日 星期五 成都商報 3 3 2 4 18 100000 私享，清水河畔的幸福時光4 月 7 日起 V I P 卡正式接受申領(lǐng)，并接受誠意金登記，歡迎各位購房者前往接待中心咨詢辦理4 月1 0 日 星期二 成都商報 3 3 2 4 18 1000004 月1 5 日幸福相約/ 清水河畔人文大作V I P 卡正在熱烈申領(lǐng)中，同步接受誠意金登記，歡迎前往銷售中心辦理4 月1 2 日 星期四 華西都市報 3 3 2 4 41 99000 4 月1 5 日盛大開盤銷售中心正在辦理開盤誠意金登記及 V I P 卡申領(lǐng)，此期間將享受購房優(yōu)惠4 月1 2 日 星期四 成都商報 3 3 2 4 41 90000 4 月1 5 日盛大開盤銷售中心正在辦理開盤誠意金登記及 V I P 卡申領(lǐng)，此期間將享受購房優(yōu)惠4 月1 3 日 星期五 成都商報 3 3 2 4 17 100000 成都還有這樣的好房子嗎4 月 15 日盛大開盤 銷售中心正在辦理誠意金 登記及V I P 卡申領(lǐng) 此期間將享受購房優(yōu)惠4 月1 5 日 星期日 華西都市報 3 3 4 8 3 162500 清水河畔人文大作 4 月 15 日盛大開盤4 月1 5 日 星期日 成都商報 3 3 4 8 4 170000 清水河畔人文大作 4 月 15 日盛大開盤4 月2 9 日 星期日 成都商報 3 3 2 4 14 100000 用心建筑，品質(zhì)自然出眾 房交會期間，真情回饋，4 重大利答謝購房者6 月1 4 日 星期四 成都晚報 1/2 樓市A 1 7 25000 金沙新區(qū). 清水河畔生態(tài)大作1 6 0 0 0 畝公園綠地/ 1 0 0 0 米迷人水岸線/ 9 0 0 0 0 平米人文住區(qū)6 月2 8 日 星期四 成都晚報 1/2 樓市0 5 29000 金沙新區(qū). 清水河畔生態(tài)大作 世界5 0 0 強(qiáng)、中國建筑行業(yè)1 0 0 強(qiáng)企業(yè)實力打造? 推廣方式較為多樣，以戶外、公交站牌及報紙廣告為主。 內(nèi)部配套： 幼兒園、音樂半島、金色沙灘、景觀泳池、會所、兒童游戲區(qū)、健身步道等高品質(zhì)休閑空間 戶型配比 兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積： 8794㎡ 配比：占 % 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積： 111131㎡ 配比 :占 % 綠化率 30% 交房日 2022年底 容積率 公攤率 14% 銷售進(jìn)度 銷售率：已經(jīng)清盤 價 格 4400元 /㎡ ； 4300元 /