【正文】 ：標(biāo)廠 辦公一體 ?神舟全部購買 研發(fā)型企業(yè)獨(dú)棟 5棟 ， 1棟， 1萬平方米 4棟： ?設(shè)計(jì)功能：滿足研發(fā)型企業(yè)生產(chǎn)辦公研發(fā)一體化需求 ?中廣核工程公司簽約 5號(hào)樓 標(biāo)準(zhǔn)廠房： ?A、 B、 C 3座滿足小型研發(fā)企業(yè)廠房辦公需求 ?典型入住企業(yè)：索英電氣、記憶集團(tuán)、綠傘化學(xué) ?租用面積： 5002100㎡ 項(xiàng)目本體分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 宏觀大勢分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。降息是否會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生影響？茅于軾表示很難說； 地產(chǎn)專家 —— 房地產(chǎn)市場會(huì)是此次降息的既得利益者 ?復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉。 世聯(lián)觀點(diǎn)：長期看好，中期波動(dòng)，短期看淡， 我們的政府正在轉(zhuǎn)向，我們越來越有信心，中國有望在未來 3年之內(nèi)成為全球穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要火車頭，經(jīng)濟(jì)總量有望超過日本成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體。金融類企業(yè)主要為投資，非金融類型企業(yè)基本為自用。中關(guān)村區(qū)域 08年第二季度整體租金狀況環(huán)比上升趨勢，同時(shí)區(qū)域內(nèi)部需求繼續(xù)保持上升趨勢。 現(xiàn)在金融政策比較緊了，我們項(xiàng)目因?yàn)槭巧虡I(yè)用地，貸款不好辦，一般首付至少要 50%，一次性付款對于一部分企業(yè)來說比較困難，這個(gè)因素對項(xiàng)目影響較大。 ，寫字樓市場受政策影響相對較小，消化量和租金呈上升趨勢。假設(shè) Ⅳ 2 、 Ⅱ 20兩個(gè)地塊開發(fā)持有物業(yè)，后續(xù)將剩余 ，其中，科研用地 ，商服用地 。 ?后續(xù)運(yùn)營模式 —— 結(jié)合中關(guān)村和上地的發(fā)展歷程來看，一般園區(qū)的運(yùn)營模式是前期出售物業(yè)回籠資金、后期出租物業(yè)賺取利潤；對于永豐產(chǎn)業(yè)基地來說，已經(jīng)進(jìn)入園區(qū)穩(wěn)定發(fā)展期， 3個(gè)地塊承擔(dān)的運(yùn)營模式是本項(xiàng)目需要考慮的問題；在滿足基本回現(xiàn)要求前提下，地塊價(jià)值最高的地塊宜開發(fā)持有型物業(yè)。 中關(guān)村西區(qū)： 中關(guān)村核心區(qū)旁，以金融資訊、科技貿(mào)易、科技會(huì)展等功能為主，配有商業(yè)、酒店、文化、公共綠地，高科技企業(yè)、大型公司總部、高科技產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)聚集。 A座為清華同方自用辦公樓，B座為開發(fā)項(xiàng)目，面向社會(huì)公開發(fā)售，銷售手續(xù)完備 有行業(yè)門檻審核， IT、科技創(chuàng)新領(lǐng)域；保潔公司、清華大學(xué)出版社、清華科技園留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、清華紫光通訊科技有限公司 ； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊競爭 創(chuàng)新園 環(huán)保園 生命 科技園 永豐基地 永豐產(chǎn)業(yè)基地是承接大海淀產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的“橋頭堡”，是周邊最成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且和周邊幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園存在競和關(guān)系 ?生命科技園： 有嚴(yán)格的行業(yè)門檻限制 ，行業(yè)組成單一，僅限生物醫(yī)藥有關(guān)的相關(guān)研究型企業(yè)； ?創(chuàng)新園： 處于整體 招商引資 階段，尚未有具體實(shí)施項(xiàng)目； ?環(huán)?？萍紙@： 主要以 土地出讓 和大面積獨(dú)棟項(xiàng)目 為主，僅有雀巢、華為等大客戶入駐，有可能形成后期競爭； ?永豐基地： 是直接承接大海淀產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的主要區(qū)域，是周邊幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)最成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)； ?幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位不同，但共同承擔(dān)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展重任，是 競和關(guān)系，但永豐基地開發(fā)要考慮其它幾個(gè)園區(qū)后續(xù)競爭； 永豐優(yōu)勢： ?現(xiàn)代企業(yè)加速器（ MEA），為高成長企業(yè)提供專業(yè)化平臺(tái)、融資渠道以及產(chǎn)業(yè)氛圍空間； ?具備二級開發(fā)資格，后續(xù) 800畝土地供應(yīng)儲(chǔ)備，能夠?yàn)槠髽I(yè)快速入駐提供條件； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要競爭區(qū)域供應(yīng)量趨緊，大海淀商務(wù)辦公外向擴(kuò)張，帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)客戶外溢是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)！ 大海淀區(qū)域商務(wù)需求特征： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北京最早低密度總部辦公區(qū)，依托產(chǎn)業(yè)氛圍和成熟度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、成本控制取得了較好的市場實(shí)現(xiàn) 總部基地區(qū)域 項(xiàng)目 總部基地 總部國際 基本 情況 甲級寫字樓，豐臺(tái)科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi) , 占地 65萬平方米，建面 106萬平米； 500棟，綠化 50% 總占地 ；總建面 212880平米 ；一期 34棟 ， 二期 18棟面積 10004300㎡ 。 ，由 16棟 718層獨(dú)棟成 ，建筑密度 26%；每組團(tuán) 34個(gè)建筑單體，5個(gè)組團(tuán)組成 產(chǎn)品形式 4層小獨(dú)棟， 43棟 景觀式辦公庭院 共 4棟集中辦公，招牌位臵 c組團(tuán) 2棟88米高度 18層寫字樓， 2棟 13層寫字樓； 12棟 7層、 9層獨(dú)棟； 產(chǎn)品面積 主力戶型在 20224000平米 /棟 主力 400012022平米 500800平米，標(biāo)準(zhǔn)層高 價(jià)格 04年 開盤 5888 元， 08年初 8800元 均價(jià) 9200元 /㎡ 產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn) 低密度園區(qū)，建筑與景觀之間滲透與結(jié) 合，小面積獨(dú)棟 明星位臵臨近 5號(hào)線站點(diǎn)榮華中路核心區(qū) ，直面環(huán)島 銷售狀況 04年 9月開始銷售，月均 1棟多 08年初售罄 目前銷售 BD組團(tuán)，均價(jià) 9200元 /㎡ 月均銷售 10001500平米 客戶狀況 創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司，北京白領(lǐng)時(shí)裝有限公司、納巴羅服飾有限公司 3M北京技術(shù)中心、北京動(dòng)向體育發(fā)展有限公司、 Kappa 沒有客戶入住 ?低密度園區(qū)、安靜的環(huán)境 ?BDA經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)氛圍 依托資源 ?9200元 /㎡ 平臺(tái)價(jià)格 ?國際企業(yè)大道 II分為三期開發(fā)，目前第一期 ?I園區(qū)成熟，企業(yè)入住 開發(fā)水平 ?低密度辦公物業(yè)，環(huán)境幽靜，利于激發(fā)靈感 ?飛碟會(huì)所， 88米雙子，區(qū)域地標(biāo) ?首層、頂層活性空間，可分割或做展示廳 ?超市、銀行、郵局、醫(yī)院、幼兒園齊全 產(chǎn)品特點(diǎn)及配套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— MAX銷售人員訪談 順義空港商務(wù)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ——— 非中心開發(fā)商推廣主管 黃啟光 會(huì)所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 上地科技創(chuàng)業(yè)園物業(yè) 許繼茹 項(xiàng)目特色 7 65 建筑空間彈性化 低密度辦公物業(yè)產(chǎn)品趨勢小結(jié) —— “ 疊加”： 34棟獨(dú)棟疊加，樓座相連，彈性購買 “ 圍合”：土樓式圍合，庭院式圍合 “ 可塑”：獨(dú)棟可塑大堂、總裁層活性空間、辦公自由分割 建筑形式個(gè)性化 “ 現(xiàn)代”：外立面玻璃幕墻以及其他新材料 “ 親景”：建筑充分與營造景觀親近 —— ” 內(nèi)外結(jié)合“ “ 夸張”：明星位臵標(biāo)志性建筑 辦公區(qū)域生態(tài)化 自然主題：下沉景觀、空中花園、自然交流空間 花園式辦公 :辦公建筑融于花園景觀 生態(tài)符號(hào) :天然氧吧、寧靜空間 辦公高效化： 較高實(shí)用率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 西山贏府銷售經(jīng)理 王萬晨 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 面積彈性，組合多樣，配套完善，前期投入控制，后期運(yùn)營費(fèi)用降低 項(xiàng)目特色 2 企業(yè)成本個(gè)性考慮： 大堂簡裝修，客戶購買后根據(jù)自己的風(fēng)格和需求進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)；空調(diào)設(shè)備每一層分別控制，成本比較低；低于 5A配臵標(biāo)準(zhǔn)，供電系統(tǒng)，通訊網(wǎng)絡(luò)接口都預(yù)留好了，客戶根據(jù)自己需求安裝就可以。 MAX空港企業(yè)園，依托機(jī)場城市產(chǎn)業(yè)氛圍，月均銷售 12套，但由于部分產(chǎn)品面積過大，損失了一部分小面積需求客戶群 位臵： 順義空港商務(wù)區(qū) 占地面積 : 14公頃 建設(shè)規(guī)模 : 20萬平方米 獨(dú)棟疊加模式： 主體由 72棟花園式低密度企業(yè)獨(dú)棟組成 ， 均為 4層至 。私密與開放共生的專屬花庭院落 銷售狀況 一期銷售 95%， 810棟 /月 開盤一期 49棟 7000元 ， 最高到 9000元 ，已經(jīng)全部入住 ， 月均 3棟 ， 目前開發(fā)二期 ，售價(jià) 10000元 /㎡ ， 月均不到 1套 客戶狀況 50%中央級企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)， 3040%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處 10%外企。 各個(gè)園區(qū) （ 或項(xiàng)目 ） 積極打造低密生態(tài)商務(wù)辦公氛圍； 個(gè)性化獨(dú)棟： 亦莊聯(lián)東 U谷為企業(yè)提供多功能通用標(biāo)準(zhǔn)廠房 、 商務(wù)花園獨(dú)棟辦公 、 個(gè)性化廠房定制以及各種生活 、 商務(wù)配套設(shè)施 。 ?上地產(chǎn)業(yè)區(qū)， 高成長型活力高新科技企業(yè)入住，流動(dòng)性強(qiáng)，寫字樓供應(yīng)、需求旺盛，產(chǎn)品類型豐富，價(jià)格跨度大，信息企業(yè)集中，流動(dòng)性強(qiáng)。 ?信息產(chǎn)業(yè)基地高成長信息企業(yè)氛圍 ?企業(yè)孵化器，留學(xué)創(chuàng)業(yè)人員政策 市場存量及供應(yīng) ?2022年初，百度公司購買了上地最后一塊土地，上地開發(fā)區(qū)的土地完成了 100%出讓 ，沒有后續(xù)土地供應(yīng) 產(chǎn)品及價(jià)格 客戶情況 ?歸國人員創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化： 北斗匯智、七草堂藥物研究院 、精易匯德 、清科奧博； ?IT信息研發(fā)企業(yè) :眾和網(wǎng)訊、邦諾存儲(chǔ)； ?企業(yè)員工工作時(shí)間彈性強(qiáng)，人才流動(dòng)性強(qiáng) 以中小面積租用為主，出售型供應(yīng)告罄 依托資源 ?物業(yè)類型： 集中辦公寫字樓為主，分布區(qū)域集中，配套資源共享； ?物業(yè)配臵： 網(wǎng)絡(luò)電信配臵完全，適應(yīng)信息企業(yè)入?。? ?租金 /㎡ 〃 天 ?銷售價(jià)格 /㎡ 產(chǎn)品類型豐富，價(jià)格跨度大，信息企業(yè)集中，流動(dòng)性強(qiáng)。 毗鄰中關(guān)村核心區(qū)，租金 6~9元，空臵率低于 5%，供不應(yīng)求，且區(qū)域內(nèi)未來無后續(xù)土地供應(yīng)，以存量供應(yīng)為主 依托資源 ?海淀區(qū) IT產(chǎn)業(yè)基地的核心商務(wù)區(qū) ?中關(guān)村成熟核心區(qū)范圍內(nèi) ?最后一個(gè)出售項(xiàng)目金和國際由 soho中國整棟 元購得 /㎡ ，無后續(xù)土地供應(yīng) ?現(xiàn)有項(xiàng)目入住達(dá)到 95% ?大型企業(yè)冠名獨(dú)棟。 從項(xiàng)目情況和市場競爭角度出發(fā)，我們項(xiàng)目的主要競爭區(qū)域?yàn)榇蠛５恚ㄖ嘘P(guān)村海淀園片區(qū)及周邊）和近郊低密度項(xiàng)目 亦莊 豐臺(tái)總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 非中心 西山 片區(qū) 中關(guān)村 海淀園區(qū)域 從市場角度出發(fā)，項(xiàng)目主要的競爭區(qū)域?yàn)橹嘘P(guān)村海淀園和城市近郊低密度板塊項(xiàng)目： ?中關(guān)村海淀園：重點(diǎn)區(qū)域包括 中關(guān)村西區(qū)、清華科技園區(qū)域、上地片區(qū)和永豐周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū) ； ?城市近郊低密度板塊（或項(xiàng)目）： 豐臺(tái)總部基地片區(qū)、亦莊片區(qū)、常營非中心、順義空港商務(wù)區(qū)和西山片區(qū)； ?中關(guān)村西區(qū) ?清華科技園 ?上地片區(qū) ?西三旗片區(qū) ?MAX空港企業(yè)園 ?非中心 ?BDA ?BDA國際企業(yè)大道 Ⅱ ?總部基地 ?總部國際 ?中間建筑 ?西山贏府 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上地發(fā)展歷程 政府將上地土地使用權(quán)出讓給實(shí)創(chuàng)公司，實(shí)創(chuàng)向中外投資者轉(zhuǎn)讓； 周邊配套逐步成熟 發(fā)展初期 成熟期 聯(lián)想的職能總部、研發(fā)、服務(wù)、生產(chǎn)、制造全部搬進(jìn)了上地，產(chǎn)值高達(dá) 100多億，物業(yè)面積 3萬平方米 90年代初，聯(lián)想入住， 800平方米，研發(fā)、生產(chǎn)，此時(shí)是一個(gè)無名的小公司， 以政策、土地 (使用權(quán) )和服務(wù)吸引國內(nèi)外投資者，吸引中關(guān)村“二次創(chuàng)業(yè)”，吸引了中外投資者 出租物業(yè) 。 ?核心地段、高品質(zhì)甲級、超甲級寫字樓一整棟銷售為主，客戶為金融投資客戶或者非金融行業(yè)的自用客戶； ?邊緣區(qū)域?qū)懽謽恰⒘闶垲愋汀⒚嫦蛑行∑髽I(yè)客戶的寫字樓受政策影響，銷售狀況較差，因此，激發(fā)租賃市場。 —— 邁達(dá)斯技術(shù)有限公司 桂滿樹 CEO 銷售人員、企業(yè)客戶訪談： 寫字樓市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?企業(yè)購買門檻提高，開發(fā)商銷售難度加大： 2022年 9月 27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)頒布 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 規(guī)定“利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋”，“商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 ”。 租金情況： 2022年第二季度，北京寫字樓市場平均租金報(bào)價(jià)上升到 /平米 /月，環(huán)比上升 %。 從央行降低準(zhǔn)備金率、降低貸款利率和在股市上直接出手開始，意味著本輪宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮性的調(diào)控徹底結(jié)束，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)對房地產(chǎn)影響的 5個(gè)預(yù)見： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)商 —— 國家可能對房地產(chǎn)出臺(tái)更多松綁政策 ?潘石屹表示，央行下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率完全在預(yù)料之中，但此次調(diào)整主要是針對整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如果當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)形勢繼續(xù)惡劣下去，國家還可能針對這個(gè)行業(yè)出臺(tái)更多的松綁政策。 針對 07年下半年以來 CPI的的持續(xù)快速上漲，除頻繁使用加息、提高存款準(zhǔn)備金、緊縮信貸等市場手段對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行降溫來間接達(dá)到降低 CPI的目的， 08年 8月， CPI和 PPI嚴(yán)重倒掛、物價(jià)走勢審慎樂觀； CPI同比上漲 %， PPI同比上漲 %，再創(chuàng)十余年新高，面臨向 CPI傳導(dǎo)壓力。 2022 上半年商品住宅供應(yīng)與銷售對比情況0202200400000600000800000100000012022001400000160000018000002022000 面積(m178。 項(xiàng)目交通 項(xiàng)目與中心城區(qū)及周邊區(qū)域交通聯(lián)系便利。 產(chǎn)業(yè)氛圍 ?20世紀(jì) 80年代電子一條街是海淀園發(fā)展的重心。 關(guān)于 Ⅰ 22地塊 —— 建立復(fù)合多元