【正文】 城市建設(shè)目標(biāo) 現(xiàn)狀（ 2020） 近期（ 2020） 遠(yuǎn)期（ 2020） 人 均 住 房使 用 面 積（㎡ /人） 20 25 30 人均道路面積（㎡ /人） 人均公共綠地（㎡ / 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 人） 人 均 年 生活 用 電 量（度） 3288 4560 6000 城市燃?xì)馄占奥剩?%） 80 95 100 人 均 綜 合生 活 用 水量（升 /日） 180 230 280 城市供水普及 率（ %） 100 100 100 城 市 排 水服 務(wù) 面 積普及率（ %） 60 80 100 污水集中處理率（ %） 50 60 80 溧陽市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標(biāo) 城 鎮(zhèn)名稱 現(xiàn)狀（ 2020 年） 規(guī)劃末期（ 2020 年） 城鎮(zhèn)人口（萬） 總面積（ ha） 人均用地（㎡ /人） 城鎮(zhèn)人口（萬） 城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ ha） 人均建設(shè)用地（㎡/人） 總面積）（ ha） 城區(qū) 1479 7 5311 9150 綜上所述，溧陽市總體 經(jīng)濟運行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟將會向更為健康的方向發(fā)展。 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 2020 年城市基礎(chǔ)建設(shè) ● 2020 年溧陽 完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計公開招投標(biāo)機制。 ● 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 ● 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市。 ● 溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù) 計后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 ● 過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽市經(jīng)濟發(fā)展水平相對不高，經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較弱；另一方面也說明溧陽市還具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ陂L江三角洲整體經(jīng)濟飛躍的 21 世紀(jì)，相信交通地位愈顯重要的溧陽市，經(jīng)濟必將再上一個新臺階。分別完成總值為 115000萬元、 25000萬元和 35900萬元，同比都 有較大幅度提高。溧陽市經(jīng)濟綜合實力的壯大，為該市進一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。溧陽是革命老區(qū) , 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽的水西村。1＇ 31176。距上海、杭州 僅有 200 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場 80 公里，距常州機場 60多公里。36＇ 之間 。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 ● 2020 年全市統(tǒng)計實現(xiàn)工 業(yè)銷售收入 億元 ,實現(xiàn)利稅 億 ,實現(xiàn)利潤 億 ,其中年銷售超過 500 萬以上企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元 ,利稅 億元 ,利潤 億元 . ● 1978 年以來，溧陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 %的高速度增長。 ● 2020 年溧陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)比重由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)%培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 ● 溧陽市 2020年新批外商投資企業(yè) 58 家，新增 28家；其中 500 萬美元以上項目 18 個，合同利用外資 億元，實際利用外資 9998 萬美元，年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的 三資 企業(yè) 25家；其中銷售超 5000萬元的 三資 企業(yè) 4家，利稅在 1000萬元以上 三資 企業(yè) 1家。 ● 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實施，預(yù)計天目湖旅游區(qū)的知名度將進一步擴大，吸引前來觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域發(fā)展前景良好。 城市結(jié)構(gòu) 規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng)向東拓展，由西北、東南兩片 楔 形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個片區(qū)：中心片 區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成 “十 ”字型城市中心。 ● 加強國土資源管理，依法保護耕地，大力推進集約化用地，努力做好土地復(fù)墾培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 整理工作，確保耕地動態(tài)平衡和占補平衡?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。 城市近期建設(shè)規(guī)劃 ●指導(dǎo)思想：拓展城市框架，構(gòu)筑山水城市格局。完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 萬平方米。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場進行分析。與 2020年相比還算不錯。 20202020 年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。 目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。這說明，溧陽市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。 從以上價格分布中可以看出，市場平 均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500— 2600元 /平方米左右。新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu) 封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進度快。這一方面主要是由 于溧陽消費者對多層住宅較為青睞， 小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。 在教育機構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占 70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小 學(xué)等教育配套設(shè)施都無設(shè)立全依靠項目附近區(qū)域的社會公共設(shè)施。 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 大營巷及大營巷居民生活小區(qū)。項目南部大營巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會對項目形象有較大提升；另外，有 5 路公交路線通過本區(qū)域， 所處區(qū)位交通較為便利 。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 發(fā)條件 ? 項目景觀優(yōu)勢得天獨厚。 ? 項目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 ? 周邊舊區(qū)改造初顯成效，居住環(huán)境大大改善，提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 由于本項目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項目，因此更利于我們利用細(xì)分市場，造就小而精的精品。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護城河）景觀資源；在內(nèi)部“造景”，開辟小區(qū)內(nèi)的景觀空間，采用中央景觀區(qū)規(guī)劃，將內(nèi)部造就一個大花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間，頂樓復(fù)式有獨家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽臺，花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺設(shè)計送大露臺、空中庭院享受有天有“地”別墅級生活。 大門設(shè)置在小區(qū)中部，車庫設(shè)置在近門右側(cè)，分為地上地下兩層，盡量使車進門就入車庫，小區(qū)內(nèi)原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直，移步換景，衍生至濱河綠化帶。 在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。同時品牌的物業(yè)公司也是項目賣點之一。 聯(lián)排別墅容積率： 聯(lián)排別墅的容積率一般在 ，這里按 。 ? 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司，我們在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競爭市場以及溧陽市高端住宅市場的各種交易情況，采用市場比較法對本案進行價格定位。如何把客源吸引并 且成功的促使其購買本項目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。 多層： 多層產(chǎn)品是目前溧陽市場占有量最大的產(chǎn)品，市場成熟，消費者易于接受，建議在項目內(nèi) 規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。 景 觀： 高端競爭個案皆把環(huán)境 景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計是項目最最關(guān)鍵之一，是項目營銷過程中主要訴求之一。片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。奠定設(shè)計主基調(diào)和思路。 交通環(huán)境 ? 目前項目僅大營巷一條出行道且路況較差，動線安排難度增大。 交通環(huán)境 ? 本案南側(cè)大營巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 劣勢 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 ? 該地段在售樓盤較少，產(chǎn)品具稀缺性。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的矩型，東西最長距離約 350 米，最短距離約 265 米；南北最長距離約 110 米，最短距離約 90 米。 宏觀區(qū)位特征： ? 地塊處于溧陽市舊城改造核心區(qū)域。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會所配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水 韻 華庭 景 鴻 花園 桃源里 天目國際村 中高級生活配游泳池 無會所 無 無 無 有會所 有會所 有 網(wǎng)球場 無 有 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 套 商務(wù)中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城（一期） 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 智 能 化 管 理 門禁“一卡通” 有 有 分戶對講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網(wǎng) 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學(xué) 表三、物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 分類項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天 目國際村 收費標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米 .月） 待定 待定 待定 溧陽市住宅產(chǎn)品市場上，小區(qū)內(nèi)配備有會所的項目較少，約占 1/2左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒有。中高檔住宅仍有一定的市場。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年 6月份推出，其產(chǎn)品中包括 3棟小高層物業(yè)，預(yù)計將于明年底后年初交 付使用。 溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間 （單位：萬元） 住宅主力