【正文】 元，在出口 額中，一般貿(mào)易出口 6821萬美元，加工貿(mào)易出口 1332萬美元。培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 2020 年全市旅游總收入 億元，全社會實現(xiàn)旅游增加值 億元，增長%。 經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo) 項目 現(xiàn)狀（ 2020） 2020 2020 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 200 105 708 436 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元） 三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 ： ： ： ：8： 55：37 4： 53：43 4 ：54 ：2 ：48 ：培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 42 50 經(jīng)濟增長速度 （ %） 16 11 12 二、 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。進一步完善城市管理體制，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。市政工程建設(shè)投入資金8000 多萬元。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應(yīng)和市場秩序。 溧陽市近年商品銷售面積與空置面積比較2111002860692700008700 15130325000500001000001500002020002500003000003500002020 2020 2020年份平方米銷售面積空置面積 ● 從圖分析 2020的銷售量小于 2020年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于 2020年房價高于 2020年，一部分消費者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費者選擇余地小。 老城區(qū)改造力度加大。 競 爭 市 場 篇 在本競爭分 析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。新城 溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層、高層公寓 2300（一期722） 87 —190 三房 120138 高層3080 多層2950 2020/9 7278888 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 景鴻花園 溧陽申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅：38 公寓：1100 別墅：190—210 公寓：85135 三房 114 —131 別墅：3850 公寓：2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266(聯(lián)排20) 115—150 三房 120 —140 公寓：2650 別墅：4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78 —160 二房、三房 95 —123 均價：2680 2020底 7301845 南大街廣場 武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90 —160 三房 99 —135 均價：3400 2020底 7288188 合計 1086900 961690 4999 78 —400 三房 99 —140 25803080 開發(fā)企業(yè)： 從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天 目國際村， 500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價高達 5000元 /平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導(dǎo)也較少。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了 24802850 元 /平方米之間。 工程進度 從工程進度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。據(jù)分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競爭激烈。 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設(shè)計理念較為先進的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內(nèi)（天目國際村、龍泉山莊）。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 ? 地塊處于溧陽市重要的城市主干線 — 南大街 ，目前南大街是溧陽市商業(yè)、金融核心處。 項目地塊周邊交通狀況 —— 項目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 地塊內(nèi)部開 ? 項目水岸景觀線長，可利用空間大。 地塊外部開發(fā)條件 ? 基價較高，無價格優(yōu)勢，不利于與外圍樓盤競爭。 ? 地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本 案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 開 發(fā) 建 議 篇 本節(jié)分析小結(jié) —— 項目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內(nèi)保留建筑為本項目發(fā)展最大的難點，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（約 350 米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會所的形式克服。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設(shè)計主要針對溧陽市中高收入階層的私營業(yè)主和個體經(jīng)營者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、 律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計理念，滿足項目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達到生活與自然空間完美結(jié)合。沿大營巷布置商業(yè)用房，由于大營巷商業(yè)氣氛不強，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳 可以考慮建造 1000 平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 米，在不增加容積率的培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 情況下，可以增加商業(yè)部分的價值。溫暖木質(zhì)百頁憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用護城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中 可以點綴一些親水小品，如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進較發(fā)達地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，規(guī)范化的操作流程，個性化的物業(yè)服務(wù)。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因為本案高層臨河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計 3000平方米； 保留建 筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500平方米計算； 項目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項目新建面積 高層建筑面積 商業(yè)面積 =36320150002020=19320平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積 =30620300058902500 =19230平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 ，這里按 ； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 ，這里按 。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得 出待定價的對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。 五、價格定位 定價原則與理論 ? 房地產(chǎn)定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學(xué)上并沒有硬性的指標(biāo)。 會 所： 高端項目基本都設(shè)有會所，由于本項目相對較小，配置專 門會所可能性不大。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30 米以上，中間形成綠化，使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。選用木材，自然而然就會使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。 建筑布局應(yīng)根據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。同時可以借助這些規(guī)劃公司的聲譽提升項目檔次。 地塊外部開發(fā)條件 ? 預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高，小區(qū)建造的審批、交付標(biāo)準(zhǔn)更趨嚴(yán)格。 ? 項目東面未來將規(guī)劃交通橋一座，便于項目與東城區(qū)連通。 ? 項目在規(guī)劃設(shè)計上受限過多。 ? 具有深厚的文化底蘊。地面條件不平整，整體呈西低東高，最大落差約 米；北底南高，最大落差約 米。離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。說明目前溧陽市大多數(shù)住宅項目中 還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。 銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。 銷售狀況 溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結(jié)構(gòu)封頂9 月交付9 月交付 12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加景鴻花園 水韻華庭南大街廣場桃源里40%50%60%70%80%90%100% 上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。 主力總價在 35— 46 萬 元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個項目的成敗與否直接關(guān)系溧陽市高端市場的興衰。新城多層嘉豐 產(chǎn)品設(shè)計 在產(chǎn)品設(shè)計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī)模不等，既有占地 新城（二期）等項目；另 外在本案周邊將會對本項目產(chǎn)生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競爭的加劇，商品房正告別簡單建筑時代進入產(chǎn)品時代。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂觀 2020年溧陽房地產(chǎn)投資額達到 ，較 2020年增長 3倍有余，相比之下銷售額遠低于投資額，未來的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場，對溧陽房地產(chǎn)市場的消化能力是個不小的考驗。 2020 年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。