【正文】 島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實(shí)施了東門新村等 8 個(gè)總面積達(dá) 32萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積 28 萬平方米，新增綠地 公頃，拆遷房屋 18 萬平方米。按照市政府?dāng)M定的“十五”計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長(zhǎng)預(yù)期樂觀。 一、 2020 年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀： 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積 城市 施工面積 （萬平方米） 本年新開工 （萬平方米） 竣工面積 （萬平方米） 溧陽 45 14 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)房屋銷售與空置建筑面積 城市 實(shí)際銷售 （萬平方米） 住宅銷售 （萬平方米） 空置 （萬平方米） 溧陽 37 33 ● 2020 年度溧陽房地產(chǎn)開發(fā)完成實(shí)際投資額為 ，商品房施工建筑面積為 萬平方米，其中住宅為 萬平方米；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為 14 萬平方米，銷售面積為 37 萬平方米，其中住宅為 33 萬平方米，空置面積為 萬平方米。 2020施工面 積比 2020增加 136%，而實(shí)際竣工的面積和 2020年差不多，這預(yù)示著將來集中竣工的可能很大，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有潛在的沖擊。 宏觀政策調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng) 隨著 18號(hào)文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫 徹執(zhí)行，針對(duì)如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 考慮到國(guó)家可能會(huì) 繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們?nèi)詫?duì)后市保持謹(jǐn)慎樂觀。老城區(qū)的改造將擴(kuò)大市場(chǎng)的鋼性需求，促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。一些開發(fā)企業(yè)，最終會(huì)因?yàn)槟貌坏酵恋鼗蛘唛_發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場(chǎng)，相反那些實(shí)力雄厚、信譽(yù)度好的開發(fā)企業(yè)則會(huì)在這次洗牌過程中變的更加強(qiáng)大。新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場(chǎng)市調(diào)總表 樓盤名 開發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價(jià)格 工程進(jìn)度 聯(lián)系電話 天目國(guó)際村 江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 347000㎡ 110000 ㎡ 別墅 400 170—400 獨(dú)棟310 —330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 150000 ㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場(chǎng)地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180—400 三房 300 —400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐隨著溧陽市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會(huì)有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理化、規(guī) 范化，但另一方面，眾多實(shí)力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。新城，也有占地僅 4萬平方米的南大街廣場(chǎng)和水韻華庭。市場(chǎng)上的高檔公寓沒有明顯的賣點(diǎn)特 征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽市場(chǎng)的高檔公寓市場(chǎng)并不成熟，產(chǎn)品沒有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場(chǎng)上大多數(shù)購房者對(duì)房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場(chǎng)上的主力三房面積峰值 在 115135平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在 4米以上，各個(gè)臥室面寬一般在 ，居住較為舒適、寬敞。新城 高層 景鴻花園 水韻華庭桃源里南大街廣場(chǎng) 龍泉山莊疊加龍泉山莊多層 溧陽市高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格在 30003400元 /平方米之間（別墅暫不計(jì)算在內(nèi)），其中均價(jià)最高者為南大街廣場(chǎng)，其次為嘉豐新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對(duì)小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對(duì)較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場(chǎng)的接受度仍有待改善。 除此之外，處于主力總價(jià)處于三十五萬元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 項(xiàng)目都為多層住宅小區(qū)，其相對(duì)較低的購房總價(jià)將會(huì)對(duì)中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。 除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地 60010 平方米，總建 63000平方米的西片區(qū) 4號(hào)地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動(dòng)工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷售。 37 4332 . 526 . 567 7529 3432 3734 4625 . 5 3341 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場(chǎng)桃源里培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對(duì)期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到 80%以上。因此我項(xiàng)目高層 7層以下部分去化問題應(yīng)深思。 另針對(duì)我項(xiàng)目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對(duì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情 況加以闡述：目前溧陽市場(chǎng)上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡(jiǎn)單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。 客源狀況 目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體營(yíng)業(yè)者。 在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報(bào)警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個(gè)樓盤必備之設(shè)施，相對(duì)來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國(guó)際村和龍泉山莊二個(gè)別墅項(xiàng)目里設(shè)置有此配套。月。 ? 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。 ? 北面 —— 護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場(chǎng)與項(xiàng)目隔河相望。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。 商務(wù)配套 南方證券、東海證券、溧陽賓館、溧陽大酒店、南方賓館等。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。 ? 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。 ? 土地費(fèi)用高，規(guī)劃容積率較低。 機(jī)會(huì) —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 地處市中心區(qū)域，地段價(jià)值高，有升值潛力。 地塊外部開發(fā)條件 ? 本案開發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開發(fā)成本，提高投資回報(bào)率。 ? 本案屬舊區(qū)改造，購地成本較高，開發(fā)投入較多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 ? 溧陽后期開發(fā)和供應(yīng)量可觀，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 一、建筑風(fēng)格 根據(jù)本項(xiàng)目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅(jiān)持與周邊高靜園、五亭園、護(hù)城河相和諧，并能在市場(chǎng)上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適 銷對(duì)路的原則，建議該項(xiàng)目采用目前在沿海城市較為流行的 美式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 ，打造溧陽市場(chǎng)上少有的高檔美式主題社區(qū) 。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請(qǐng)本地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成，以節(jié)省成本支出。 建筑風(fēng)格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。根據(jù)本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。自由的開窗 —— 高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時(shí)能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹 一道營(yíng)造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。 這個(gè)中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯(cuò)落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。但可以考慮設(shè)置一些陽光會(huì)所如：網(wǎng)球場(chǎng)、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會(huì)所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。 別墅： 目前溧陽市場(chǎng)別墅供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，且別墅銷售周期長(zhǎng)?；▓@洋房因其在保持低價(jià)格的同時(shí)又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺(tái)和花園等別墅的特點(diǎn)，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場(chǎng)上尚無真正的花園洋房，因此建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 模型二、高層 +多層 +聯(lián)排別墅 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=聯(lián)排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062平方米 Y= 5258平方米 小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是 14062平方米和 5258平方米。 ? 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。通過這幾個(gè)方面的修正，就把交易實(shí)例房地