【正文】 ? 該方法的理論依據是房地產交易中的替代原則。花園洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項目內規(guī)劃部分花園洋房產品，正好填補市場的空白點。但可以考慮設置一些陽光會所如：網球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。這個中央景觀區(qū)是小區(qū)內部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現東方園林之清雅情韻。 根據本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請本地規(guī)劃設計公司完成，以節(jié)省成本支出。 ? 溧陽后期開發(fā)和供應量可觀，市場競爭激烈。 地塊外部開發(fā)條件 ? 本案開發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開發(fā)成本，提高投資回報率。 ? 土地費用高，規(guī)劃容積率較低。文化古跡與現代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。地塊為凈地出讓，現拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數間民房有待拆遷。 ? 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨厚。 在智能化硬件設施的配置上，智能化小區(qū)報警裝置、周界紅外防護成為每個樓盤必備之設施，相對來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個別墅項目里設置有此配套。 另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設想，也對聯排別墅產品的銷售情 況加以闡述：目前溧陽市場上聯排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現在龍泉山莊把已經規(guī)劃的聯排別墅調整為目前的多層公寓就可看出。 37 4332 . 526 . 567 7529 3432 3734 4625 . 5 3341 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 結合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準現房銷售，雖然現房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到 80%以上。 除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 項目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。新城 高層 景鴻花園 水韻華庭桃源里南大街廣場 龍泉山莊疊加龍泉山莊多層 溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400元 /平方米之間（別墅暫不計算在內），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。新城，也有占地僅 4萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場市調總表 樓盤名 開發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產品形態(tài) 總戶數 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價格 工程進度 聯系電話 天目國際村 江蘇金燕房地產開發(fā)有限公司 347000㎡ 110000 ㎡ 別墅 400 170—400 獨棟310 —330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽聯盛房地產開發(fā)有限公司 150000 ㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180—400 三房 300 —400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐一些開發(fā)企業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產品，被迫默默退出市場，相反那些實力雄厚、信譽度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變的更加強大。培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 考慮到國家可能會 繼續(xù)出臺相關政策穩(wěn)定房地產市場的發(fā)展，我們仍對后市保持謹慎樂觀。 2020施工面 積比 2020增加 136%，而實際竣工的面積和 2020年差不多，這預示著將來集中竣工的可能很大，對地產市場有潛在的沖擊。按照市政府擬定的“十五”計劃發(fā)展目標，在經濟景氣的大背景下，市民的收入增長預期樂觀。城區(qū)新增和改造綠化面積 萬平方米。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側、寧杭公路以北、團結 路兩側區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 ● 南部新區(qū)：建設路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設地區(qū)之一。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項執(zhí)法監(jiān)察。 g、濟發(fā)展目標 2020 年市區(qū)人均生產總值 萬元，全面實現小康； 2020 年人均地區(qū)生產總值達到 13 萬元，基本實現現代化。 e、旅游產業(yè)狀況 ● 2020 年溧陽市積極實施大旅游戰(zhàn) 略，增強旅游支柱產業(yè)競爭力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國內外游客 萬人次，比 2020 年增長 %，其中接待海外旅游者 2910人次，增長 %；接待國內旅游者 ，增長 %。 ● 近年來，溧陽市的開放型經濟取得了長足的進步，招商引資取得了新突破。從后期走勢來看，預計溧陽市經濟增長幅度仍將保持兩位數以上的經濟發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經濟增長水平，為該市房地產業(yè)的發(fā)展奠定了較強的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保障。 經濟概況： a、綜合實力 ● 溧陽市以機械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產業(yè)，這些產業(yè)在 2020 年獲得了較大發(fā)展， 2020 年末，溧陽市有 15 家工業(yè)企業(yè)（集團）總產值超億元，占全市工業(yè)總產值的 %，提高 個百分點。4＇，東經 119176。培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 溧陽市 鑫盛食品公司地塊項目 前期研究策劃建議書 目 錄 投資環(huán)境篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 2 一、 區(qū)域概述 二、 城市總體規(guī)劃 三、 市政工程建設及拆遷改造 房產大市篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 12 一、 2020 年溧陽市房地產發(fā)展現狀 二、 2020年下半年溧陽房地產市場展望 競 爭 市 場 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 17 項 目 分 析 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 29 開 發(fā) 建 議 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 35 一、建筑風格 二、總體規(guī)劃 三、物業(yè)配比 四、客源定位 五、價格定位 培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 投資環(huán)境篇 一、區(qū)域概述 區(qū)域地理： 溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經濟區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)” 。08＇ 119176。其中江蘇上上集團、江蘇華朋集團和江蘇正昌集團工業(yè)總產值均在 5 億元以上。 溧陽市近年來GDP增長走勢圖80901001101201302020 2020 2020 項目 2020 年數值 與 2020年比較 全市人口 萬人 同比增長 % 國民生產總值 億元 同比增長 % 人均 GDP 15415 元 同比增長 % 職工平均工資 17365 元 同比增長 % 農民人均純收入 元 同比增長 % 銀行存款余額 億元 同比增長 % 人均儲蓄存款 10831 元 同比增長 % b、產業(yè)結構 培訓教程規(guī)章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術方案系統(tǒng)工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規(guī)范手冊 ● 從近年來溧陽市產業(yè)結構布局變化走勢來看，該市三次產業(yè)結構相繼實現了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。全市進出口總額突破 1億美元大關，達 10254 萬美元，其中出口額 8153萬美元，進出口總額 2101萬美