【正文】 ? 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則?；▓@洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項目內(nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補(bǔ)市場的空白點。但可以考慮設(shè)置一些陽光會所如：網(wǎng)球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。這個中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。 根據(jù)本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請本地規(guī)劃設(shè)計公司完成，以節(jié)省成本支出。 ? 溧陽后期開發(fā)和供應(yīng)量可觀，市場競爭激烈。 地塊外部開發(fā)條件 ? 本案開發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開發(fā)成本，提高投資回報率。 ? 土地費(fèi)用高，規(guī)劃容積率較低。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。 ? 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。 在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個樓盤必備之設(shè)施，相對來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個別墅項目里設(shè)置有此配套。 另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情 況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。 37 4332 . 526 . 567 7529 3432 3734 4625 . 5 3341 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到 80%以上。 除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 項目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。新城 高層 景鴻花園 水韻華庭桃源里南大街廣場 龍泉山莊疊加龍泉山莊多層 溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400元 /平方米之間（別墅暫不計算在內(nèi)），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。新城，也有占地僅 4萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場市調(diào)總表 樓盤名 開發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價格 工程進(jìn)度 聯(lián)系電話 天目國際村 江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 347000㎡ 110000 ㎡ 別墅 400 170—400 獨(dú)棟310 —330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 150000 ㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180—400 三房 300 —400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐一些開發(fā)企業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場，相反那些實力雄厚、信譽(yù)度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變的更加強(qiáng)大。培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 考慮到國家可能會 繼續(xù)出臺相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們?nèi)詫笫斜３种?jǐn)慎樂觀。 2020施工面 積比 2020增加 136%，而實際竣工的面積和 2020年差不多，這預(yù)示著將來集中竣工的可能很大，對地產(chǎn)市場有潛在的沖擊。按照市政府?dāng)M定的“十五”計劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長預(yù)期樂觀。城區(qū)新增和改造綠化面積 萬平方米。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié) 路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 ● 南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設(shè)地區(qū)之一。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項執(zhí)法監(jiān)察。 g、濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 2020 年市區(qū)人均生產(chǎn)總值 萬元，全面實現(xiàn)小康； 2020 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 13 萬元，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 ● 2020 年溧陽市積極實施大旅游戰(zhàn) 略，增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競爭力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國內(nèi)外游客 萬人次，比 2020 年增長 %，其中接待海外旅游者 2910人次，增長 %；接待國內(nèi)旅游者 ，增長 %。 ● 近年來，溧陽市的開放型經(jīng)濟(jì)取得了長足的進(jìn)步，招商引資取得了新突破。從后期走勢來看，預(yù)計溧陽市經(jīng)濟(jì)增長幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保障。 經(jīng)濟(jì)概況： a、綜合實力 ● 溧陽市以機(jī)械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在 2020 年獲得了較大發(fā)展， 2020 年末，溧陽市有 15 家工業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %，提高 個百分點。4＇，東經(jīng) 119176。培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 溧陽市 鑫盛食品公司地塊項目 前期研究策劃建議書 目 錄 投資環(huán)境篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 2 一、 區(qū)域概述 二、 城市總體規(guī)劃 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 房產(chǎn)大市篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 12 一、 2020 年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、 2020年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 競 爭 市 場 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 17 項 目 分 析 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 29 開 發(fā) 建 議 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 35 一、建筑風(fēng)格 二、總體規(guī)劃 三、物業(yè)配比 四、客源定位 五、價格定位 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 投資環(huán)境篇 一、區(qū)域概述 區(qū)域地理： 溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)” 。08＇ 119176。其中江蘇上上集團(tuán)、江蘇華朋集團(tuán)和江蘇正昌集團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值均在 5 億元以上。 溧陽市近年來GDP增長走勢圖80901001101201302020 2020 2020 項目 2020 年數(shù)值 與 2020年比較 全市人口 萬人 同比增長 % 國民生產(chǎn)總值 億元 同比增長 % 人均 GDP 15415 元 同比增長 % 職工平均工資 17365 元 同比增長 % 農(nóng)民人均純收入 元 同比增長 % 銀行存款余額 億元 同比增長 % 人均儲蓄存款 10831 元 同比增長 % b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 ● 從近年來溧陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢來看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。全市進(jìn)出口總額突破 1億美元大關(guān)，達(dá) 10254 萬美元，其中出口額 8153萬美元，進(jìn)出口總額 2101萬美