【正文】 總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在 46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在 46萬 — 65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。新城景鴻花園水韻華庭桃源里南大街廣場培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 2950 30802480 2650 268034003000 285005001000150020202500300035004000嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。預(yù)計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐 洗牌悄悄進行 2020年下半年，為規(guī)避風(fēng)險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。預(yù)計 2020 年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 溧陽市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002020003000004000005000006000007000002020 2020 2020年份平方米竣工面積施工面積 ● 從溧陽市近三年的商品房施工情況來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2020年商品房施工面積較 2020年商品房施工面積下降了約 10萬平方米，與此同時 2020年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強大的需求能力，一方面是相對不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。到 2020 年，城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平達到中等發(fā)達國家水平，基本形成經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達的中等城市， 成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 ● 用地布局 ：主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 公頃。 ● 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。 ● 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清溪水廠 5 萬噸級擴能建設(shè) ，實施宜興至溧陽天然氣管道鋪設(shè)工程。其中外商投資項目 46 個，外商獨資項目 31 家，合同利用外資 億美元，實際利用外資 7309 萬美元。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟指標(biāo)比較來看，溧陽市與江蘇省同級別縣市第一名的差距相對較大，在國民生產(chǎn)總值、人均 GDP、財政收入以及人均儲蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。 2020 年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000 萬元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。從過去走過的道路來看，溧陽市經(jīng)濟發(fā)展成績顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費以及儲蓄等指標(biāo)顯著增長。經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的 “ 中華曙猿 ” 等大量古生物化石，距今已 有 4500 萬年，是包括人類在內(nèi)的高級靈長類動物的共同祖先。處于 北緯 31176。 行政區(qū)劃： 溧陽古稱平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200 多年歷史 。 溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA 級國家旅游區(qū) —— 天目湖旅游度假區(qū)。 2020 年溧陽市國民生產(chǎn)總值較上年增長 %，略高于全國水平；國民生產(chǎn)總值增長遠高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會財富增長明顯。 ● 目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用更顯突出；溧陽有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻率也相對較高，達到 %。 ● 正昌集團、上上集團、華朋集團、力士集團、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力強、享譽全國、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。 ● 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達 萬人次，比上年增長 %。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) ● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強城市功能，提升城市品位。實施 7 個老住宅小區(qū)總面積 47 萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等 25 萬平方米的拆遷任務(wù)。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 房 產(chǎn) 大 市 篇 2020 年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信 貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進一步擴大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運行。 ● 在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽 20202020 年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達到 對市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 市場可能存在的風(fēng)險，盡快進入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、 2020年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 2020年下半年 溧陽 房地產(chǎn)市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運行狀態(tài)，同時隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。根據(jù) 2020年溧陽土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的 60%。新城（一期）、景鴻花培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽高端住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 高端市場主力三房面積比較表 （單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達 200平方米以上的豪華三房，但也有 100平方米以下的經(jīng)濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐所以預(yù)計今年第四季度將是一個交房高峰。另據(jù)市場調(diào)研溧陽高層住宅項目 7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費也較為低廉，多層僅定在 — /平方米（新舊參半） ? 西側(cè) —— 城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行 ? 東面 —— 陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。 項目地塊周邊配套 —— 可為項目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 平陵菜場、中國銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等 教育配套 城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少 年宮、南門幼兒園等 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 文化娛樂 新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當(dāng)齊全。 地塊周邊配套 ? 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育配套相當(dāng)完備。 ? 大營巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。 威脅 —— 地塊內(nèi)部開 ? 項目內(nèi)保留建筑嚴(yán)重影響觀瞻及項目品質(zhì)，并對培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 發(fā)條件 項目規(guī)劃帶來相當(dāng)大阻力。針對溧陽地區(qū)的競爭項目狀況和客源需求來看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等部分來提高產(chǎn)品檔次和項目的性價比，增強產(chǎn)品競爭能力和市場去化率，以項目現(xiàn)有情況來看，建議從以下幾個方面提高產(chǎn)品品質(zhì)?？傊麄€小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園， 處處是風(fēng)景，使花園成為本項目的整體特色。 外力面： 建筑外力面以美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強調(diào)虛實對比： 小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。 房 型： 目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花 園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷售緩慢困境。 三、物業(yè)配比： 基于項目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考： 各物業(yè)市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品 市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000平方米進行規(guī)劃。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +多層的形式開發(fā)容積率將超過 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=15384平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于 ，不能充分利用容積率 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開發(fā)容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962平方米 Y=11268平方米 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962平方米和 11268平方米。 具體定價方法 ? 以市場比較定價法來求取房地產(chǎn)的價格時，通常需要進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。 四、客源定位 結(jié)合本項目自身各方面條件和預(yù)計銷售價格，本項目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有以下特征： 身份：；私營 業(yè)主、個體經(jīng)營者，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545歲左右； 家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家；