【正文】 所需資金占用少7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè)項(xiàng)目購(gòu)置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。旅游物業(yè)：本項(xiàng)目具備較好的開(kāi)發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時(shí)該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長(zhǎng)期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢(shì)外，尚需通過(guò)需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶。開(kāi)會(huì)的同時(shí)也是度假、放松的時(shí)機(jī)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。如購(gòu)物中心、名牌中小學(xué)、高檔會(huì)所等的建設(shè)。居住物業(yè)客戶圈層圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)客戶成都市及周邊縣市富有階層國(guó)內(nèi)其他客戶三個(gè)階段、三個(gè)圈層客戶的宣傳流程圖地緣優(yōu)勢(shì)+價(jià)格優(yōu)勢(shì)+綜合品質(zhì)價(jià)格+綜合品質(zhì)+一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢(shì)吸引客戶高品質(zhì)社區(qū)+強(qiáng)大的品牌號(hào)召力第一圈層客戶第二圈層客戶第三圈層客戶客戶消費(fèi)特征：客戶消費(fèi)特征第一圈層求方便——與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比——項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺(jué)；求品位——社區(qū)文化營(yíng)造第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn)價(jià)格定位：總體上低開(kāi)高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競(jìng)爭(zhēng)力；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格”，后期通過(guò)項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。第二圈層客戶：指第二階段擴(kuò)展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。為項(xiàng)目帶來(lái)更多人流，促進(jìn)銷售。居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開(kāi)發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過(guò)前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動(dòng)二期物業(yè)。正如王志綱先生所言，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須。投資回報(bào)：各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢(shì)待發(fā)。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市范圍內(nèi)客戶。 靠近陽(yáng)光大道的地塊內(nèi)有村級(jí)公交路線。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。目前，陽(yáng)光大道北接洛帶，南接華陽(yáng)，是成都市重要的城市外圍主干線；地塊周邊環(huán)境——s 南側(cè)——主要為群山，有部分分布較散的舊村落；s 西側(cè)——同安鎮(zhèn)西部陽(yáng)光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國(guó)西部陽(yáng)光教育城；s 東面——群山；s 北面——規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。 高速公路收費(fèi)給人們帶來(lái)置業(yè)的心理障礙；216。本節(jié)分析小結(jié)——成都房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開(kāi)發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競(jìng)爭(zhēng)！城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^——城東城南城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來(lái)將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠(yuǎn)市區(qū)部分將為機(jī)械工業(yè)帶、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市戰(zhàn)略方向之一，以組團(tuán)形式發(fā)展，未來(lái)將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)近期規(guī)劃實(shí)施的受益程度三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開(kāi)始的沙河整治也對(duì)城東項(xiàng)目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對(duì)城南三環(huán)以外部分直接起作用商品住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀屬于成都市開(kāi)發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。分類表現(xiàn)案例訴求傳統(tǒng)型由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強(qiáng)調(diào)蜀式風(fēng)格芙蓉古城等傳統(tǒng)精神的歸屬非傳統(tǒng)型由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等物質(zhì)表現(xiàn)、實(shí)用、現(xiàn)代精神的歸屬混合型非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法西蜀皓月、鳳凰棲等傳統(tǒng)精神的歸屬、實(shí)用個(gè)性型不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨(dú)特優(yōu)勢(shì)或賣點(diǎn)為開(kāi)發(fā)主題府河音樂(lè)花園、愛(ài)舍爾花園實(shí)用、個(gè)性精神的歸屬目前市場(chǎng)上存在最多的應(yīng)該說(shuō)是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開(kāi)發(fā)的階段及面對(duì)的主力消費(fèi)群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開(kāi)發(fā)），隨著商品住宅主力消費(fèi)群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實(shí)用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展階段——借鑒沿海城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的前提：備注：成都深圳為2000年末的數(shù)據(jù)，廣州為1999年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住人口的常住人口為基數(shù)計(jì)算；深圳城區(qū)為特區(qū)內(nèi)。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來(lái)頭件事，不是吃飯，而是喝茶；u 尋常人家，總愛(ài)把飯桌擺到那街沿上，細(xì)斟慢飲幾杯薄酒，談天說(shuō)地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無(wú)人自得其樂(lè)津津有味的閑適氣派。主要項(xiàng)目—— 國(guó)家級(jí)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 火車南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 南站體育公園 琉璃場(chǎng)柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸整治向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施——城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為“五縱三橫”。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬(wàn)方大道（成都——洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都——龍泉驛交通性主干道）。生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在Ⅱ級(jí)，國(guó)家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ級(jí)，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達(dá)到90%、90%和85%。成都市歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額——本節(jié)分析小結(jié)——成都近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)形成；開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來(lái)大量的私營(yíng)、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級(jí)”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對(duì)住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動(dòng)具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；另外，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏！成都市十五目標(biāo)——經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上，2005年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。因此成都市對(duì)外開(kāi)放的發(fā)展較快，投資環(huán)境和政策有較大改善，現(xiàn)在成都有國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)3個(gè)，省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)2個(gè)都已經(jīng)形成規(guī)模，2000年全年批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目172個(gè)，比上年增長(zhǎng)16%，年末全市外商投資企業(yè)達(dá)到2562家。注：根據(jù)項(xiàng)目最終定位情況，本公司還將對(duì)各開(kāi)發(fā)區(qū)作進(jìn)一步的調(diào)研分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析——178。同時(shí)，投資5億元，建成成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南洋國(guó)際學(xué)校等公共配套設(shè)施，營(yíng)造綠地9萬(wàn)多平方米。開(kāi)發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū)(市)縣中開(kāi)通了程控電話,市話交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá)38000線,可與180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)以及國(guó)內(nèi)400多個(gè)城市直撥電話,并已建成移動(dòng)電話基站3座。2000年,出口981萬(wàn)美元。已逐步形成以食品加工為特色,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。目前,開(kāi)發(fā)區(qū)已形成了以機(jī)械及汽(摩托)車制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細(xì)化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，共有大型企業(yè)120多家?！? 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)已投入近12億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。到2000年底，成都高新區(qū)引進(jìn)各類企業(yè)3600多家，注冊(cè)資本近120億元，其中外商投資企業(yè)300多家，總投資10億多美元，世界500強(qiáng)已有11家在這里投資興辦獨(dú)資、合資企業(yè)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7::， 城市化水平達(dá)到38%以上。成都市作為中國(guó)西部的特大中心城市和國(guó)家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。比上年增加1%左右，市區(qū)人口為330萬(wàn)人，人口平均密度為每平方公里765人，平原地區(qū)為1000人/平方公里以上。敬請(qǐng)查收 調(diào)查目的：針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場(chǎng)及微觀市場(chǎng)背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價(jià)格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場(chǎng)依據(jù)。2001年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1419億元，%，提前實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值較1980年翻三番和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑）。社會(huì)保障體系健全，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。目前，成都高新區(qū)成為中國(guó)西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。日輸天然氣30萬(wàn)立方米。借鑒臺(tái)灣新竹科學(xué)園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn),以臺(tái)商(外商)投資為主，按國(guó)際II類工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),規(guī)劃面積6平