【正文】 平層 198 萬（四層） 精裝修 海景房（二手房） 石老人、雕塑園區(qū) 海風花園 雕塑公園 對面 170 ㎡、 200 ㎡ 平層、別墅 210 萬 400 萬 精裝修 二手房 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 海濤園二期 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 60— 80、 300 以上 平層、別墅 原 4000—6000，現(xiàn)全海景別墅 300㎡400 萬 毛坯房 2020 年建成，共 6 棟 43 戶，平時僅 10 戶居住，大部分為外地客戶 山海花園 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 200 ㎡ 復式 3閣樓 150 萬 精裝修 租金 萬 /年，中檔海景二手房 浮 山 區(qū) 麗都國際 香港路北 海寧路東 121 ㎡、 133 ㎡、 185 ㎡ 頂層復式 167 ㎡ 頂層復式 174 ㎡ 平層 復式 均價一萬 一、二樓為 9500 元 /㎡ 9700 元 /㎡ 精裝修，送微波爐、嵌入式爐窖 現(xiàn)正封頂，總建面 萬，規(guī)劃面積 65540 ㎡，多層帶電梯 天泰馥香谷 香港路北 海安路西 130 ㎡、 170 ㎡、 210 ㎡ 平層、復式 別墅 03 年 7000 元 04 年 8000 元 毛坯房 一期、二期，共 425 戶 建飛花園 香港路北 海青路東 中、小戶型 平層 6000 元 毛坯房 建委開發(fā)，規(guī)模大，早期產品 凱旋山莊 香港路北 176 ㎡、 96 ㎡ 4 復式 176 萬、 80 萬 精裝修 二手房 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 □ 該片區(qū)開發(fā)產品面積較大，立面多為歐式或現(xiàn)代風格，內部配套設施完善；但規(guī)劃、戶型設計方面普遍存在問題。 第一節(jié) 消費者住房需求調查概述 消費者調查的目的 由于房地產行業(yè)的特殊性，目標消費群鎖定是項目操作的出發(fā)點和回歸點，只有對潛在的目標消費群體有比較清晰認識的前提下，才能把握好項目的市場定位和形 象定位。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （二） 可以滿足本項目地塊給出的條件，回避本地塊的不利因素。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （四） 本項目定位將 備受消費者青睞 本項目在價位上把 純 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅 定位為 中檔偏上 濱海 別墅 、 多層高尚住宅定位為中檔濱海住宅，在 房型規(guī)劃設計 可以更 合理、面積 和價位相對 適中，功能 又 齊全（例如配套會所） ， 同時 滿足人們的 享樂 生活需要和健康需求。例 如 ，一套包括帶產權地下室的 中檔 別墅 ， 建筑面積 220 平方米，不算地下室面積 170～ 180平方米，單價在 9000 元 /平方米左右，總價 就是 153～ 162萬元左右，同樣有別墅的各種功能， 而且有稀缺的景觀資源，相對就 很多人有能力買。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 此階層形成的時間不長，有此特征：喜歡真正的海、喜歡有格調、新鮮的事物；有一定的事業(yè)基礎，但不一定是富豪階層。 2. 生活、事業(yè)穩(wěn)定，有很好的經濟基礎，極強的首付能力。 4. 50歲以上：占 10%。 1. 以購 買后自用度假的客戶將成為主體，約占 55%。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 開發(fā)策略 一、項目開發(fā)需要考慮的問題點 擁有一套自己的、奢侈的、有品味的海邊生活度假住宅，享樂人生，享樂生活，是金字塔尖目標群共性的東西。如果對本項目這種“ 享樂生活的東西”認同客戶群大，則會出現(xiàn)暢銷、快銷的局面，否則銷售周期將延長，投資將不能獲得最大的收益。 項目地塊概況 本項目地塊位于山東省青島市嶗山區(qū)石老人度假區(qū)王家村，項目南臨香港東路，西臨石老人一路， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 3）地塊交通條件調查 項目所在區(qū)域為有名的石老人旅游度假區(qū)，同時也是青島比較成熟的中高檔居住區(qū)，目前該區(qū)域已聚集了愛琴海公寓、千禧龍園、臥龍山莊等眾多中高檔樓盤，區(qū)域處于高速發(fā)展階段，項目南靠青島市重要沿海主干道香港東路，交通便捷，隨著本區(qū)域城市建設加快，交通將更加便捷、成熟。 項目主要指標預計 建筑面積： 萬平方米； 容積率： ； 綠化率： 45%左右； 住宅層數：以低層聯(lián)排為主，多層為輔； 開發(fā)周期： 2020 年 10 月 — 2020 年 12 月 第二節(jié) 項目投資背景及計劃預期 項目市場分析和定位分析 青島市房地產情況和市場形勢分析和項目定位詳見：項目市場調查、項目定位章 節(jié)。這是造成不確定性因素的主要原因。如山水名園、蔚藍海岸等有較大的市場吸引力和號召力的項目推出。 第三節(jié) 項目投入與產出分析 一、項目投入與成本 （一）前期工程費 勘察費 項目在開工前，要進行地質勘察，按每畝為 3000 元計算，地勘費約 15 萬元。 (二 )土地費 (含土地綜合配套費 ) 項目土地轉讓費按 青島兆基置業(yè)有限公司報價為 億元。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系
。 場地平整等費用 本項目在開工前要做土地平整、排洪溝處理、護坡等前期工作，按 50 元／平方米計算，以 50 畝計算，場地平整費為 167 萬元。 項目開發(fā)進度建議 鑒于本項目所面臨的市場環(huán)境，特別是近期市場競爭項目相對較少，嶗山片區(qū)土地的政府管制，建議項目于 2020 年 10 開工建設，力爭在 2020 年 10 月竣工，并在 2020 年 4 月進行認購登記。本項目如果工期不能嚴格保證，則既會影響樓盤的銷售，還會影 響樓盤的品牌。貨幣價值的降低，必然導致物價上漲；物價的上漲，反過來又促進或加重通貨膨脹。如協(xié)議達成，項目預計自 2020 年 10 月份開工建設， 2020 年 5 月可取得政府有關部門頒發(fā)預售許可證后對外公開發(fā)售。 本項目尚未進入土地平整，地塊為典型的丘陵地形，順應山勢北高南低，起伏平緩，與香港東路路面有約 5 米高差；目前項目進入前期市場研究階段，原為苗圃，無拆遷房屋，屬于生地狀態(tài)、七通一平尚未開展。 ◆ 影視制作公司 ◆ 網站制作公司 第七章 項目可行性分析研究 第一節(jié) 項目總說明 可行性分析 (Feasibility Study)，又稱可行性研究，就是對擬建項目從技術上、經濟上及其他方面進行可行性進行分析，其目的是給項目投資決策者提供決策依據，同時給項目提供開發(fā)依據和參考指導意見。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 分項價格定位 ◆ TOWNHOUSE 聯(lián)排 別墅 價格定位： 建筑面積 為 200～ 220 平方米，單價在 9000 元 /平方米，總價 就是 180～ 198 萬元 ，總價控制在 200 萬 /套以內。 ◆ 東海岸國際的、人文的、浪漫的、自由的、詩意的濱海度假享樂生活居住物業(yè)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2. 30— 40 歲客戶為主，占 55%。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這是一部分有錢、有閑，開始追求生活品質的城市中產階級。 三、 目標客戶群定位與分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而購買這種類型的客戶大 多擁有私家車，對距離的敏感性要稍小，而更多的注重環(huán)境、居住生活品質。普及型別墅指目前市場上出現(xiàn)的聯(lián)排、疊拼等別墅項目，以及小獨棟別墅， 以 Townhouse 為主，容積率在 ～ 左右 ， 總價在 200 萬 /套以內，產品品質、環(huán)境、形態(tài)朝 傳統(tǒng)意義的別墅靠攏，但具有比傳統(tǒng)別墅價格低、密度集中、私家花園小等特點，滿足了一定消費層次群體的需求。有一種說法 ： 如果你還沒住上或買不起 中檔 普及型別墅，說明你離 城市 中產階級還有一段距離，還要繼續(xù)努力。 青島素有 72 國別墅之城的稱號，又獨享“ 東方瑞士”的美譽，本項目建筑定位為北歐風格，能比較自然的與城市的原有建筑風格進行溝通。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。開發(fā)樓盤的主要特征如下： □ 海景是其最主要的賣點，既能享受到稀缺的海景資源，又能充分享受遠離城市喧囂、繁華的靜謐生活。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。（二手房） 金地公寓 香港路南 山東頭路 150 ㎡ 平層 7800 元 /㎡ 毛坯房 全海景高層二手房。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從目前的情況看，該片區(qū)的開發(fā)方向有兩個：一是沿海岸線繼續(xù)向東，二是從高新區(qū)五大廣場向北。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。交通條件良好，已經形成較為成熟的道路網絡，香港路、嶗山路、東海路等成為貫穿整個區(qū)域的主干線。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 市區(qū)北部地產板塊有待激活 在目前市區(qū)房價高位、地價走高而有效房源不足的情況下，導致許多中低收入者望房興嘆，今年以來，青島市已開工建設 180 多萬㎡的經濟適用房，未來兩年隨著這些房屋的竣工開盤，無疑會對供求緊張的狀況有所緩解，但是由于這部分房屋多位于市區(qū)北部，因周邊環(huán)境、交通、基礎建設等配套設施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購房和雖有購房意愿但收入不高的本市居民 踟躕難擇，從而抑制了北部房地產板塊的活躍。 ◆ 房價持續(xù)高位 面對房價與居民家庭年收入 ： 1 的懸殊比值，青島房價高已成為不爭的事實，據測算，前 9月全市商品住宅平均售價 2424 元 /㎡，比上年上浮 292 元 /㎡，其中：市內四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價 4524 元 /㎡， 比上年上浮 1124 元 /㎡。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產運行狀況 ◆ 青島房地產持續(xù)升溫 青島市房地產市場自 2020 年開始不斷升溫， 經過 去年一年的市場調整后，青島房地產市場更為火爆，而市場也逐步接受青島市場的發(fā)展。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。所以本項目在營銷推廣上可以突出 CLD 的發(fā)展前景。至 2020 年人均居住面積為 12 ㎡，住宅總建筑面積為 萬㎡，人均居住用地面積為 ㎡，居住建筑用地面積為 平方公里，約占城市建設總用地的 %。 (2)沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿為主的主城 西部副中心 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 經濟發(fā)展是城市發(fā)展的基礎。地方財政收入 ,年均增長 ％。 【經濟和社會發(fā)展主要指標預期】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。全市總面積 10654 平方 公里，其中市區(qū) 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西 5市面積為 9552 平方公里。 第一章 項目概況 項目位置 本次調研的項目地塊位于青島市旅游度假區(qū)嶗 山區(qū)內，具體為香港東路以北，松嶺路以東， 規(guī)劃131 路以西，石老人海水浴場與石老人村之間 的王家村地塊上。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二章 青島市房地產宏觀背景分析 第一節(jié) 宏觀經