【正文】 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 200 ㎡ 復(fù)式 3閣樓 150 萬(wàn) 精裝修 租金 萬(wàn) /年，中檔海景二手房 浮 山 區(qū) 麗都國(guó)際 香港路北 海寧路東 121 ㎡、 133 ㎡、 185 ㎡ 頂層復(fù)式 167 ㎡ 頂層復(fù)式 174 ㎡ 平層 復(fù)式 均價(jià)一萬(wàn) 一、二樓為 9500 元 /㎡ 9700 元 /㎡ 精裝修，送微波爐、嵌入式爐窖 現(xiàn)正封頂，總建面 萬(wàn)，規(guī)劃面積 65540 ㎡，多層帶電梯 天泰馥香谷 香港路北 海安路西 130 ㎡、 170 ㎡、 210 ㎡ 平層、復(fù)式 別墅 03 年 7000 元 04 年 8000 元 毛坯房 一期、二期，共 425 戶(hù) 建飛花園 香港路北 海青路東 中、小戶(hù)型 平層 6000 元 毛坯房 建委開(kāi)發(fā)，規(guī)模大，早期產(chǎn)品 凱旋山莊 香港路北 176 ㎡、 96 ㎡ 4 復(fù)式 176 萬(wàn)、 80 萬(wàn) 精裝修 二手房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 TOWN HOUSE 240 ㎡ 200 萬(wàn)310 ㎡ 220 萬(wàn)320 ㎡ 250 萬(wàn)（閣樓看海 ） 毛坯房 總占地 萬(wàn)㎡，共 200 戶(hù)，一梯一戶(hù)共五層（含夾層和地下層），面寬較窄，戶(hù)型功能分區(qū)復(fù)雜，綠化率 47%， 2020 年 7 月開(kāi)盤(pán)，交房時(shí)間 2020 年 3 月底 悅海豪庭 香港路南 王家村對(duì)面 15 160、 20 2 380、370 ㎡ 平層、別墅、復(fù)式 03 年 8800 元 現(xiàn) 10000—12020 元 /㎡ 廚衛(wèi) 精裝 共 200 套、 34 棟多層、 3 棟獨(dú)棟別墅、 5 棟雙拼， 2020 年入伙。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 銀都景園 東海路北 海安路西 170 ㎡ 平層（四層） 12400 元 /㎡ 精裝修 二手房 澳門(mén)花園 香港路南 海寧路西 面積 14 150、 170、 2280 ㎡， 平層，閣樓復(fù)式，電梯 現(xiàn)價(jià) 9580—11700 元 /㎡， 毛坯房 項(xiàng)目占地 萬(wàn)㎡ ,容積率 ，2020 年 5 月交房，購(gòu)買(mǎi)群體本土占 60%，外地占 40%。 項(xiàng)目名稱(chēng) 位 置 戶(hù) 型 產(chǎn)品形式 價(jià) 格 裝修 項(xiàng) 目 評(píng) 述 麥 島 區(qū) 金海廣場(chǎng) 澳門(mén)路北 珠海路西 253 ㎡ 6 復(fù)式 9000 元 /㎡ 毛坯房 二手房 如意花園 澳門(mén)路南 珠海路西 209 ㎡ 復(fù)式 260 萬(wàn) 精裝修 全海景二手房 碧?；▓@ 臺(tái)灣路東 東海路北 167 ㎡（ 3*2*2） 平層 萬(wàn) /㎡ 精裝修 全南向、海景房（二手房） 頤灝園 東海路北 麥島路西 130 ㎡、 140 ㎡、 150 ㎡ 180 ㎡、 210 ㎡、 270 ㎡ 平層、別墅 高層 9000 起別墅 13000起 毛坯房 占地 45000 ㎡，容積率 ，共400 戶(hù)，電梯房， 2020 年交房 海怡名都 東海路北 麥島路西 140 ㎡、 150 ㎡ 180 ㎡、 210 ㎡ 平層、復(fù)式 10000 元 /㎡ 毛坯房 占地面積 34000 ㎡ 建筑面積 46000 ㎡ 綠化率 40% 紳 園 麥島路西 東海路北 148 ㎡ 平層 198 萬(wàn)（四層） 精裝修 海景房（二手房） 石老人、雕塑園區(qū) 海風(fēng)花園 雕塑公園 對(duì)面 170 ㎡、 200 ㎡ 平層、別墅 210 萬(wàn) 400 萬(wàn) 精裝修 二手房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格區(qū)間： 600015000/㎡ 代表樓盤(pán)：山水名園、匯海山莊、陽(yáng)明山莊、未名山莊 □ 浮山區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：位于沿香港路浮山腳下，距離海岸線(xiàn)較遠(yuǎn)，大多依山勢(shì)而建，有自然高差，產(chǎn)品形式以多層為主，總體規(guī)劃相對(duì)落后，比較零亂。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第五節(jié) 已調(diào)查樓盤(pán)分區(qū) 分區(qū)情況 為便于進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分研究，在本片區(qū)的調(diào)研中，根據(jù)地理位置不同、產(chǎn)品類(lèi)型不同、價(jià)格檔次不同又可分為麥島區(qū)、石老人雕塑園區(qū)、王家村區(qū)、沙子口區(qū)、浮山區(qū)等五大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域： □ 麥島區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：處于市南區(qū)與嶗山區(qū)交匯處，面向麥島風(fēng)景區(qū)，近鄰大學(xué)校園區(qū)，自然景觀、人文環(huán)境具佳，屬 于高檔成熟片區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 從向東的開(kāi)發(fā)方向上看，一是午山南麓的成片區(qū)域，二是石老人村的整體改造，三是繼續(xù)向東，南姜村一帶。瑞納花園是該區(qū)域中較早開(kāi)發(fā)的商品住宅小區(qū)之一，悅海豪庭項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)把區(qū)域進(jìn)一步向東延伸，去年熱點(diǎn)樓盤(pán)之一的匯海山莊則越過(guò)了石老人地段。 片區(qū)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì) 該區(qū)域遠(yuǎn)期以青島市和高科技工業(yè)園總體規(guī)劃為依據(jù)，強(qiáng)調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學(xué)合理的進(jìn)行功能與空間的布局與開(kāi)放。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域與周邊的關(guān)系 石老人旅游度假片區(qū)西起麥島，北至香港路浮 山腳 下，東到沙子口鎮(zhèn)。度假區(qū)自成立以來(lái)，不斷招商引資，使本 區(qū)豐富的旅游資源得以充分開(kāi)發(fā)和利用，先后建起了弄海園、海上樂(lè)園、國(guó)際啤酒城、國(guó)際美食娛樂(lè)城、國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、環(huán)字國(guó)際城、體育中心及高級(jí)別墅區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 □ 高檔物業(yè)因青島的優(yōu)美環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢(shì)吸引眾多置業(yè)者，因供應(yīng)量不足積聚大量消費(fèi)力。 需求趨勢(shì) 青島房地產(chǎn)需求趨勢(shì)近來(lái)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： □ 經(jīng)濟(jì)適用房的是解決住房困難的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。二是投機(jī)炒作行為變相提拉了房?jī)r(jià)。前 9 個(gè)月，青島市累計(jì)竣工各類(lèi)房屋 萬(wàn)㎡，比上年下降 ％，其中：住宅竣工 萬(wàn)㎡，雖比上年增長(zhǎng) %，但低于新開(kāi)工面積增幅 10 個(gè)百分點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ◆ 中檔價(jià)位成市場(chǎng)主力 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在商品房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)上小于 3000 元 ／㎡ 的房屋成為市場(chǎng)主力，成交戶(hù)數(shù) 7126 戶(hù)，占總成交戶(hù)數(shù)的 ％； 3000－ 5000 元／㎡的成交戶(hù)數(shù)為 2038 戶(hù)，占總成交戶(hù)數(shù)的 ％； 5000－ 7000 元／㎡的成交戶(hù)數(shù)為 824 戶(hù)，占總成交戶(hù)數(shù)的 ％；超過(guò) 7000 元／㎡的成交戶(hù)數(shù)為 244 戶(hù)，占成交總戶(hù)數(shù)的 ％。 ◆ 新開(kāi)項(xiàng)目規(guī)?？焖贁U(kuò)張 目前青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處于新一輪啟動(dòng)期，新開(kāi)工面積呈現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)全部房屋施工面積穩(wěn)健擴(kuò)大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ◆ 住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨向合理 青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 完成比上年同期增長(zhǎng) %，其中：住宅投資完成 億元，占投資額的 ％，比上年所占比重提高 個(gè)百分點(diǎn)；增長(zhǎng) %，高于全市房地產(chǎn)投資增幅 9 個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，增速下降 ％；辦公樓投資比上年增長(zhǎng) ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第三節(jié) 青島市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析 青島 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 2020 年青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下： 指標(biāo)名稱(chēng) 12 月 全年累計(jì) 累積增長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資額（萬(wàn)元） 250108 1036486 12% 其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（萬(wàn)元） 17627 75252 — % 施工面積（萬(wàn)平方） % 其中本年新開(kāi)工（萬(wàn)平方） — % 竣工面積（萬(wàn)平方） — % 土地開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方） — % 商品房屋銷(xiāo)售額（萬(wàn)元） 385460 920171 % 商品房銷(xiāo)售建筑面積（萬(wàn)平方） % 據(jù)統(tǒng)計(jì)： 2020 年市內(nèi)四區(qū)商品房成交 17130 套，同比增長(zhǎng) 25%，成交面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) 25%，成交金額 億元，同比增長(zhǎng) 49%，二手房成交 15492 套，同比增長(zhǎng) 34%，成交面積 1084 萬(wàn)㎡，成交金額 2 5 億元，同比增長(zhǎng) 54%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年，青島市房屋銷(xiāo)售和土地交易價(jià)格分別較上年上升 %和 18%，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度已達(dá)歷年之最。舊居住區(qū)的更新改造應(yīng)按規(guī)劃集中成 片有計(jì)劃、有重點(diǎn)地進(jìn)行，重點(diǎn)是改造棚戶(hù)區(qū)和提高住宅成套率。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 主城的新建居住區(qū)主要向東部發(fā)展，輔城的新建居住區(qū)主要向西部和南部發(fā)展。(4)自滄口廣場(chǎng)沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城 中部副中心 。 【城市用地布局】 城市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個(gè)主中心和五個(gè)副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。規(guī)劃建設(shè)用地面積 平方公里，實(shí)際居住人口 230 萬(wàn)人，人均建設(shè)用地 ㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。近幾年來(lái)，作為沿海開(kāi)放城市的青島，經(jīng)濟(jì)一直保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)（年均遞增 ％），從而為城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了巨大的動(dòng)力 。 ◆ 青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力都排在全國(guó)前列，城市居民收入較高、消費(fèi)能力較強(qiáng)，加上旅游、度假經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，社會(huì)消費(fèi)十分活躍。城區(qū)居民人均住房使用面積達(dá)到 17 ㎡。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重 ,2020 年達(dá)到 40－ 50％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)城市中居第 11 位。 青島是我國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，以港口為主的國(guó)際綜合交通樞紐；國(guó)際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心；國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂(lè)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 用地單位：青島兆基置業(yè)有限公司 容積率： 南側(cè)地塊≤ 北側(cè)地塊≤ 1 用地面積： 50 畝 用地性質(zhì)：居住用地 使用年限： 50 年 建筑層數(shù)≤ 層 建筑高度≤ 米 綠地率≥ % 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊處于毛地狀態(tài)，未做七通一平；地上 覆蓋植被，屬耕地或果林用地，無(wú)須拆遷，平 整難度不大；地塊兩部分分隔處有現(xiàn)狀道路，沒(méi)有 硬化；地塊內(nèi)東側(cè)有水池一處，可覆蓋或利用 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 該地塊總占地 50畝，分為兩部分，南側(cè)部分 37畝，北側(cè)部分 13畝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 青島為海濱丘陵城市，地勢(shì)東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低陷，整個(gè)青島市區(qū)就是嶗山支脈向北部的延伸。 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年青島實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。外貿(mào)出口年均增長(zhǎng) ％ ,2020 年力爭(zhēng)達(dá)到 100 億美元以上。城市居民人均可支配收入和農(nóng)村住戶(hù)人均可支配收入年均增長(zhǎng)均為 7％。人口自然增長(zhǎng) 率控制在 4?以下 ,2020 年總?cè)丝谶_(dá)到 735 萬(wàn)。沒(méi)有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力作保障，城市發(fā)展就會(huì)是一句空話(huà)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)（城陽(yáng)、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的 沙子口