【正文】 .... 37 三、公司管理層 ..................................................................................... 37 四 、公司文化 ........................................................................................ 38 五、管理制度 ........................................................................................ 38 第七章 資金籌措、運用與退出 ............................................................... 43 一、資金籌措 ........................................................................................ 43 二、資金運用 ........................................................................................ 43 三、資金退出 ........................................................................................ 44 第八章 財務(wù)預(yù)測與分析 ............................................................................. 44 一、財務(wù)預(yù)測 ........................................................................................ 45 （一）收入及成本預(yù)測 ................................................................... 45 ****酒店項目【商業(yè)計劃書】 4 （二）稅金預(yù)測 ............................................................................... 46 （三）現(xiàn)金流量預(yù)測 ....................................................................... 46 二、財務(wù)分析 ........................................................................................ 47 （一）現(xiàn)金流量分析 ....................................................................... 47 （二）損益分析 ............................................................................... 47 （三）盈利能力分析 ....................................................................... 47 （四）不確定性分析 ....................................................................... 48 第九章 風(fēng)險與對策 ..................................................................................... 48 一、經(jīng)營管理風(fēng)險 ................................................................................. 48 二、政策風(fēng)險 ........................................................................................ 49 三、市場和行業(yè)風(fēng)險 ............................................................................. 50 四、財務(wù)風(fēng)險 ........................................................................................ 52 第十章 附 錄 .............................................................................................. 53 一、附 表 .............................................................................................. 53 二、附 件 .............................................................................................. 53 ****酒店項目【商業(yè)計劃書】 5 第一章 摘 要 一、項目名稱 * * * * 國際 酒店項目 二、項目單位 * * * * 酒店有限公司 三、財務(wù)計劃 ★ 項目 總投資 = 萬元； ★總投資財務(wù)內(nèi)部收益率 = %（所得稅前） ； ★投資利潤率 = %； ★ 投資利稅率 = %； ★ 投資回收期 = 年（靜態(tài)，稅前，含 1 年建設(shè)期） 。本酒店 服務(wù)項目齊全，設(shè)施配備達到五星級標(biāo)準(zhǔn) 。 公司以 打造優(yōu)質(zhì)企業(yè)品牌，創(chuàng) 中國 一流酒店 為目標(biāo)， 以打造商務(wù)酒店為發(fā)展方向 ，并 計劃在 2021 年前打造十家低于五星級高于三星級的純商務(wù)型酒店，并建立 起自己 獨特的投資與經(jīng)營管理模式 。 現(xiàn)有人口 688 萬，其中市區(qū)人口 326 萬 。 西安有飛往全國各大主要城市的國內(nèi)航線 80 多條，港澳地區(qū)航線 2 條，飛往日本、韓國的國際航線 8 條。 旅游資源 西安 旅游資源得天獨厚，是海內(nèi)外著名的世界歷史文化名城之一。針對本項目，主要享受以下政策： ****酒店項目【商業(yè)計劃書】 10 （ 1） 西部大開發(fā)優(yōu)惠政策 ，凡是企業(yè)用自有資金或利用銀行貸款投資于國家鼓勵和允許類產(chǎn)業(yè)的項目，項目建議書和可行性研究報告合并一道按規(guī)定程序報批，初步設(shè)計、開 工報告不再報政府審批，相應(yīng)簡化外商投資項目審批程序。對國家鼓勵類的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在 2021 年至 2021 年內(nèi)，減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。第二階段， 20 世紀(jì) 90 年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補充，投資主體還是以 國有資本為主。 從城市發(fā)展看， 一個城市 高 星級酒店的擁有狀 況直 接顯示出城市 的商務(wù)活力和投資潛力 。 頻繁的商務(wù)活動給各商務(wù)酒店 帶來了 高比例的入住率和會議承辦率。 因此 目前 國內(nèi)外各 投資方看準(zhǔn)了 商務(wù)酒店 市場的持續(xù)強力 和發(fā)展?jié)摿?，紛紛加大在華酒店投資幅度 。 （ 2） 電子分銷渠道的整合發(fā)展 。 二、 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) 的影響 （一） 旅游 行 業(yè) 分析 三大旅游市場持續(xù)增長 國家旅游局統(tǒng)計信息顯示， ****年 17 月我國旅游業(yè)總體保持持續(xù)、穩(wěn)定、較快發(fā)展的良好局面，國內(nèi)、入境、出境旅游三大市場持續(xù)增長。中國將初步躋身世界旅游強國之列。 西安 市近年來 國內(nèi)外經(jīng)濟交 流增多，商務(wù)旅游市場 發(fā)展迅速。 伴隨著 2021 年北京奧運會和 2021 年上海世博會的舉辦，我國經(jīng)濟必然會迎來一個飛速發(fā)展的階段。因此正是這些促銷措施的及時到位，給國內(nèi)的酒店業(yè)帶來了良好的客源市場。西安五星級酒店客房總數(shù)為 1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為 2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600 余套。 以上系列數(shù)據(jù) 表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊 的情況。其中，住宿收入 4536 萬美元，國際游客人均滯留時間 天，人均日消費 美元；國內(nèi)旅游人均消費 609 元，平均過夜 夜。西安 星級酒店 的商務(wù)客人 幾乎占總客戶的一半，因此專業(yè)的高端商務(wù)酒店是西安酒店業(yè)的一個缺口，對于本項目也是一個大的優(yōu)勢。 （ 四） 西安酒店業(yè) 未來 預(yù)測 從以上西安酒店行業(yè)、旅游業(yè)、會展 的發(fā)展來看， 近年來 西安酒店業(yè)穩(wěn)中有升 ， 以后一段時間內(nèi)將處于上升趨勢 。因此，西安 完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng) 來吸引旅客，賺取豐厚的利潤。商務(wù)客 人 對于酒店的選擇 很 挑剔，但同時也愿意為服務(wù)支付高價格。整個建筑主體由兩座塔樓式高層構(gòu)成。酒店位于西安市區(qū)玉祥門東側(cè)。 （ 4） 西安麗苑酒店 坐落 于 西安市西南面的 “ 唐朝文化區(qū) ” 開發(fā)區(qū)域，高新西區(qū)路口，占地 13500 平方米。 （二）項目的競爭優(yōu)勢 本項目除具備一般酒店的基礎(chǔ)條件外，還具有以下幾方面的優(yōu)勢，構(gòu)成了本酒店的特色亮點，顯出酒店非凡的競爭力。 ****酒店項目【商業(yè)計劃書】 27 （ 三 ） 競爭策略 品牌和規(guī)模戰(zhàn)略 隨著 日漸增長的商務(wù)旅行市場的 發(fā)展 ，商務(wù)酒店供應(yīng)商 應(yīng)該 在市場培育期就致力于以品牌和規(guī)模為核心的可持續(xù)競爭體系的形成和提升。 當(dāng)酒店已經(jīng)有 自己的 知名度 時 ，酒店 可以 通過有效的區(qū)域化規(guī)模擴張來提高其市場占有率， 使本酒店在當(dāng)?shù)啬酥?全國范圍內(nèi) 成為 享有知名度和美譽度的品牌 酒店 。與一般人相比，商務(wù)客人有著特殊的消費需求。比如商務(wù)酒店的商務(wù)設(shè)施要齊備，如傳真、復(fù)印、語言信箱設(shè)備等 ， 各種先進的會議設(shè)施便于客人召開會議 ， 客房里的設(shè)施設(shè) 備也要符合他們需求，便于辦公。商務(wù)客人尤其是國際商務(wù)客，一般是中年人 ， 大多受過高等 ， 對服務(wù)的要求也比較高。 （ 2） 西安酒店 的客戶 類型 主要是散客 、 旅行游客 以及以 參加會議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的 的商務(wù)客戶 。 西安市內(nèi) 距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新區(qū)較近的城西南酒店， 通常商務(wù)人士較多。酒店行業(yè)主要是以提供服務(wù)為主，伴隨 著 提供一些有形 的 產(chǎn)品。對于本項目來說，針對酒店的主要客戶商務(wù)人士和游客，酒店應(yīng)該了解這些客戶的不同需求，從而提供能夠滿足客戶的服務(wù)。并且服務(wù)特色充分體現(xiàn)了超四星級酒店的現(xiàn)代化管理，比如房間面積較大，每個房間都在 40— 45 平米以上，超過一般四星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)；在每個房間都設(shè)計了接待專區(qū)；房間還有保鮮柜，供客人保藏食品之用；另外在每個房間里還配備有中國古代的經(jīng)典名著，比如四大名著 、經(jīng)典文庫等，使得客人在享受環(huán)境的同時，還能享受到文化的熏陶。在軟件服務(wù)方面，商務(wù)客人希望酒店能夠提供的服務(wù)高效、快捷、方便。因此本項目酒店應(yīng)該滿足客人的物質(zhì)需求和心理需求，不論是在酒店設(shè)施設(shè)備上還是提供服務(wù)上都要有高質(zhì)量。 本酒店 的顧客主要是商務(wù)人士， 一般商務(wù)客人對各項費用基本上都是公司花費，標(biāo)準(zhǔn)較高，對價格 的 敏感 度不大。 對于 以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的 客戶，應(yīng)該 能 為其提供 良好的辦公和休閑條件。 如 酒店的裝飾使用現(xiàn)代裝飾打底，唐文化點綴，古典和現(xiàn)代有一個完美的組合?，F(xiàn)代酒店的營銷，應(yīng)以顧客的需求為導(dǎo)向，一切的產(chǎn)品都要迎合市場的需求，在賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的環(huán)境下，轉(zhuǎn)變酒店固有的營銷觀念，是酒店在激烈市場競爭中立于不敗之地的前提和保證。 因此 本酒店的 客戶 定位為 ：高中檔商務(wù)散客，酒店客戶大體比例為商散 80%，會議團隊 10%，高中檔旅游團隊 10%。 （ 4） 從 區(qū)域酒店的入住選擇 看， 旅游觀光者，希望 入住 交通方便、四通